Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А70-18648/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  12 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 декабря 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Сириной В.В.

судей                                                                  Демидовой Е.Ю.

ФИО1

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе на решение от 09.08.2023 Арбитражного суда Тюменской области (судья Маркова Н.Л.) по делу № А70-18648/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Золотое сечение» (625018, 

<

...> километр, строение 6, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономного округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (109012, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о внесении изменений в условия договора.

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью строительная компания «Золотое сечение» – ФИО2 по доверенности от 01.06.2023;

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе – ФИО3 по доверенности от 21.02.2023.

Суд установил:

ООО строительная компания «Золотое сечение» (далее – ООО СК «Золотое сечение», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО (далее – управление, ответчик) о внесении изменений в условия договора о сроке аренды земельного участка и о стоимости аренды.

Решением от 09.08.2023 Арбитражного суда Тюменской области иск удовлетворен. Суд решил внести следующие изменения в договор от 06.08.2020 № 2082/з, заключенный управлением и обществом:

–  наименование арендатора в преамбуле изложить в следующей редакции: «общество с ограниченной ответственностью строительная компания «Золотое сечение»»; –  пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «На основании подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации настоящий Договор заключен сроком на 20 (двадцать) лет»;

– пункт 2.2 изложить в следующей редакции: «Срок аренды Участка устанавливается с 06.08.2020 по 05.08.2040»;

– пункт 3.1 изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы определяется в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в редакции постановления Правительства РФ от 10.02.2023 №191, и составляет 407 950 (Четыреста семь тысяч девятьсот пятьдесят рублей) в год.»;

– в разделе «Адреса и реквизиты сторон» реквизиты Арендатора изложить в следующей редакции: «Арендатор ООО СК «Золотое сечение» 625018, Россия, 

<

...> км, стр.6, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 720301001».

Также суд взыскал с управления в пользу общества 6 000,00 руб. госпошлины.

Определением от 26.09.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением от 02.11.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, апелляционная жалоба управления возвращена заявителю в связи с пропуском срока подачи апелляционной жалобы и отсутствием ходатайства о его восстановлении.

Управление обратилось с кассационной жалобой на решение от 09.08.2023 Арбитражного суда Тюменской области, в которой просит судебный акт отменить и принять новый – об отказе в удовлетворении исковых требований общества.

Управление не согласно с тем, что при проведении судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка определена выше, чем в отчете № 016/2020-5 об оценке объекта оценки от 21.05.2020, выполненного ООО ГК «Азира», но при этом стоимость аренды существенно меньше. Кроме того, право установления срока аренды принадлежит арендодателю, который такой срок определил в представленном арендатору проекте договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как соответствующий действующему законодательству.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои ранее изложенные в жалобе и отзыве на нее правовые позиции.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286, 290 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником здания с кадастровым номером 72:17:1313001:19781, расположенного на земельном участке общей площадью 9 529 кв. м, находящемся по адресу: Тюменская область, 

<

...> с кадастровым номером 72:17:1313001:16550, дата регистрации права 22.10.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Истец также являлся арендатором земельного участка общей площадью 9 529 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 72:17:1313001:16550, на основании договора от 02.09.2015 № 1449-з (срок аренды с 02.09.2015 по 01.09.2018) и в дальнейшем на основании договора от 06.12.2018 № 1889/з с протоколом разногласий от 22.01.2019 (срок аренды с 02.09.2018 по 01.09.2019) и фактически является арендатором по настоящее время.

Арендодателем по вышеназванным договорам является Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Росимущества в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, Ямало-Ненецком автономном округе.

Письмом от 18.11.2019 МТУ Росимущества сообщило о необходимости внесения платы за фактическое пользование земельным участком на условиях договора № 1889/3 от 06.12.2018 до момента заключения нового договора аренды, в пункте 3.1 которого размер арендной платы установлен в сумме 638 070,00 руб. в год.

ООО СК «Золотое сечение» продолжает производить внесение арендной платы по договору № 1889/3 от 06.12.2018.

МТУ Росимущества подготовило проект договора от 06.08.2020 № 2082/з с установлением срока аренды с 06.08.2020 по 05.08.2023 (пункт 2.2 договора) и размером арендной платы 3 142 188,00 руб. в год, что больше предыдущего размера.

По мнению истца, арендатор имеет право арендовать земельный участок на более продолжительный период времени, нежели указан в данном договоре, необходимый ему срок аренды земельного участка составляет 20 лет и определен из срока службы размещенного на земельном участке объекта.

Определением суда от 14.02.2023 по делу назначена судебная экспертиза в целях выяснения необходимых для рассмотрения дела обстоятельств, проведение которой поручено эксперту ООО «АйКью Плюс-Оценка» ФИО4

Согласно поступившему 24.05.2023 заключению судебного эксперта от 19.05.2023 № 01-2023:

1) величина ежегодной арендной платы за земельный участок по договору аренды от 06.08.2020 № 2082/з с учетом срока аренды 3 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313001:16550 составляет 308333,00 руб.;

2) величина ежегодной арендной платы за земельный участок по договору аренды от 06.08.2020 №2 082/з с учетом срока аренды 20 лет в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313001:16550 составляет 407 950,00 руб.

26.07.2023 от истца поступило заявление об изменении исковых требований в связи с поступившим заключением эксперта.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), из положений которой следует, что срок договора аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее арендатору недвижимое имущество, устанавливается по его выбору с учетом, ограничений, предусмотренных законом, при этом ответчик не привел доводов о наличии каких-либо ограничений, препятствующих заключению договора на необходимый истцу 20-летний срок.

Признав надлежащим заключение эксперта, а также примененный порядок расчета соответствующим пункту 6 постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 20.02.2020) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582), поскольку ответчик не представил доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, суд удовлетворил требования истца об установлении размера арендной латы в соответствии с уточненными истцом требованиями.

Выводы суда соответствуют нормам права и установленным по делу фактическим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Из материалов дела следует, что протокол разногласий не был подписан со стороны управления.

Устанавливая редакцию пункта 2.1 договора о сроке действия договора, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Нормами ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422).

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что в случае предоставления земельного участка, находящегося в публичной собственности, в аренду собственнику расположенных на таком участке здания, сооружения или помещений в них договор аренды земельного участка заключается на срок до сорока девяти лет (подпункт 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ). Такой договор аренды заключается без проведения торгов (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ), а при его заключении срок аренды устанавливается по выбору арендатора с учетом нормативно установленных ограничений (пункт 12 статьи 39.8 ЗК РФ).

В данном случае управление в противоречие с нормами действующего законодательства установил срок аренды без учета волеизъявления арендатора, не доказав наличие каких-либо ограничений, следующих из закона и применимых к данному случаю и основанию аренды земельного участка.

Согласно пункту 6 Постановления № 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 – 5 данных правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Ответчик при рассмотрении спора по существу не оспорил заключение судебной экспертизы, соответствующее установленному на момент заключения договора порядку расчета арендной платы.

Судебный эксперт ООО «АйКью Плюс-Оценка» сделал следующие вводы:

- величина ежегодной арендной платы за земельный участок по договору аренды от 06.08.2020 № 2082/з с учетом срока аренды три года в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313001:16550 составляет 308 333,00 руб.;

- величина ежегодной арендной платы за земельный участок по договору аренды от 06.08.2020 № 2082/з с учетом срока аренды двадцать лет в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313001:16550 составляет 407 950,00 руб.

Признав заключение эксперта надлежащим доказательством, при отсутствии оснований сомневаться в его достоверности, при непредставлении ответчиком опровергающих его доказательств, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца согласно уточненному исковому заявлению и с учетом того, что срок аренды установлен – 20 лет.

Доводы ответчика со ссылкой на отчет № 016/2020-5 об оценке объекта оценки от 21.05.2020, выполненный ООО «ГК «АЗИРА», суд первой инстанции мотивированно отклонил, отметив, что: Ассоциацией «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» подготовлено отрицательное экспертное заключение № ЭП-030523-ТЮМ от 26.05.2023 на отчет №016/2020-5 от 21.05.2020 об оценке объекта оценки, выполненный ООО «ГК «АЗИРА», согласно которому отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности; итоговый результат ежегодной арендной платы, в размере 3 142 188,00 нарушает основные принципы постановления Правительства № 582; выявлены многочисленные нарушения требований законодательства об оценке, несоответствие представленной в отчете информации, при расчете рыночной стоимости земельного участка; стоимость объекта оценки, определенная в отчете, не соответствует рыночным данным, получена с нарушением методик оценочной деятельности; отчет от 21.05.2020 № 016/2020-5, выполненный ООО «ГК «АЗИРА», и подтвердившая его рецензия № 01671/005 саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, не соответствуют положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик в жалобе не опроверг выводы суда, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Иная оценка заявителем жалобы представленных в материалы дела доказательств сама по себе обстоятельством, свидетельствующим о незаконности и необоснованности оспариваемого судебного акта, не является.

Обжалуемый судебный акты содержит в соответствии с требованиями части 7 статьи 71, пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ мотивированную оценку доводов сторон и представленных доказательств.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции в силу положений главы 35 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению.

Согласно правовому подходу, изложенному в определении от 17.02.2015 № 274-О Конституционного Суда Российской Федерации, иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

При принятии обжалуемого судебного акта надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, не допущено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 09.08.2023 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-18648/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       В.В. Сирина

 

Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова

 

ФИО1