РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-257547/22-147-2002

г. Москва

09 февраля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2023года

Полный текст решения изготовлен 09 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд в составе: судьи Дейна Н.В. единолично

При ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению АО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «МЕТРОМАШ» (107143, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: 

<

***>)

к УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

третье лицо – ДГИ г. Москвы

о признании недействительным  отказа № КУВД – 001/2022-31189594/9, об обязании

 

при участии:

от заявителя  – ФИО2 (паспорт, диплом, по дов. от 09.06.2022 г.)

от ответчика –  ФИО3 (паспорт., диплом, по дов. от 24.01.2023 г.)

от третьего лица – неявка (уведомлён) 

 

УСТАНОВИЛ:

АО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «МЕТРОМАШ» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – ответчик) с требованием о признании незаконным решения, оформленное уведомлением от 31.10.22 № КУВД-001/2022-31189594/9.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения указанного лица о дате, времени и месте судебного разбирательства. Дело рассмотрено в порядке ст. 123 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей, явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования заявителя заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых решений и действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решения и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Судом проверено и установлено, что срок, установленный п. 4 ст. 198 АПК РФ заявителем не пропущен.

Как следует из материалов дела, 27.07.2017 между Заявителем и Департаментом заключен договор аренды № М-03-050986 (далее - Договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:2097 (далее - Земельный участок) для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений. Договор зарегистрирован в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке 10.08.2017 за номером № 77:03:0002005:2097-77/003/2017-1.

На основании дополнительного соглашения от 26.06.2018 к Договору аренды (зарегистрировано в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке 29.06.2018 за номером № 77:03:0002005:2097-77/012/2018-5) Земельный участок предоставлен Заявителю для целей проектирования и строительства с установленным видом разрешенного использования: размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры (2.6.0); размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (3.5.1.0).

Заявителем на основании Разрешения на строительство № 77-157000-017454-2018 от 27.06.2018 на Земельном участке возведен многоквартирный жилом дом, которому присвоен адрес: 

<

...> и кадастровый номер 77:03:0002005:3581 (далее - Многоквартирный дом). Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 24.08.2021, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-157000-010237-2021.

05.10.2021 осуществлена регистрация права собственности первого лица на квартиру с кадастровым номером 77:03:0002005:4685 в Многоквартирном доме (запись регистрации № 77:03:0002005:4685-77/060/2021-1 от 05.10.2021), что повлекло переход Земельного участка в долевую собственность собственников помещений в Многоквартирном доме, утрату Заявителем права пользования Земельным участком и прекращение Договора аренды.

В связи с утратой права пользования Земельным участком и прекращением Договора аренды Заявитель 21.07.2022 обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением № КУВД-001/2022-31189594 о регистрации прекращения Договора аренды.

31.10.2022 Управлением Заявителю отказано в государственной регистрации прав, что подтверждается уведомлением об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-31189594/9 от 31.10.2022.

Посчитав уведомления об отказе в государственной регистрации прав незаконным и необоснованным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в силу пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим ведение государственного реестра саморегулируемых организаций, в отношении которых не определен уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю (надзору) за их деятельностью.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

На основании ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п. 1 ст. 9 Закона N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Согласно пункту 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом или иными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как разъяснено в пункте 26 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что в силу вышеуказанных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

На основании ч. 2 и 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 5 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ) право собственности Заявителя на Земельные участки прекращено, так как земельный участок под многоквартирным жилым домом, сформированный и поставленный на кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Как установлено судом, Строительство Многоквартирного дома осуществлено на Земельном участке, что подтверждается Разрешением на строительство № 77-157000-017454-2018 от 27.06.2018, Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 24.08.2021 № 77-157000-010237-2021 и выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 16.11.2022г. № КУВИ-999/2022-1379375, от 18.11.2022 г. № КУВИ-999/2022-1379377.

Право собственности первого лица на помещение в Многоквартирном доме зарегистрировано 05.10.2021, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 05.10.2021.

Изложенное свидетельствует о переходе Земельного участка в долевую собственность собственников помещений в Многоквартирном доме возникновение, утрате Заявителем права пользования Земельным участком и прекращении Договора аренды с 05.10.2021.

Земельный участок, расположенный под Многоквартирным домом, является общей долевой собственностью собственников помещений в Многоквартирном доме в силу закона (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 36 Жилищного кодекса РФ) независимо от внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Довод Управления о невозможности прекращения Договора аренды на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку с даты регистрации права собственности первого лица на любое помещение в Многоквартирном доме возникает право общей собственности жильцов Многоквартирного дома, а не право собственности Заявителя, не соответствует фактическим обстоятельствам и содержанию вышеуказанной статьи: с даты регистрации права собственности первого лица на любое помещение в Многоквартирном доме Земельный участок переходит в долевую собственность собственников помещений в Многоквартирном доме, что влечет прекращение права собственности Департамента (кредитора по Договору аренды) на него, при этом владение Земельным участком переходит от Заявителя (должника по Договору аренды) к собственникам помещений в Многоквартирном доме, что влечет совпадение должника и кредитора по Договору аренды в одном лице и прекращение Договора аренды на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ.

Вышеизложенное также свидетельствует о невозможности подписания Заявителем и Департаментом документа, подтверждающего возврат Земельного участка Заявителем Департаменту либо соглашения о расторжении Договора аренды, заключенного Заявителем и Департаментом, в связи с чем соответствующий довод Управления несостоятелен.

В силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"

в редакции ФЗ от 03.07.2016 N 361-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Граница и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу п. 5 ст. 40 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем.

С учетом положений статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, право собственности застройщика этого участка, должно считаться прекратившимся, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права собственности земельного участка. В силу этого собственник участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности.

Заявитель выполнил свои обязанности по строительству многоквартирных жилых домов и с момента ввода жилых домов в эксплуатацию, передаче для эксплуатации управляющей организации фактически не осуществляет владение и пользование Земельным участком.

В силу требований закона, а именно вышеуказанных п. 5 ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, п. 5 ст. 40 ФЗ N 218-ФЗ земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а собственник (в данном случае застройщик) утрачивает право на распоряжение им.

Застройщик не является собственником помещений в построенном многоквартирном доме, и, соответственно, у него не может возникнуть общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома, к которому относится, в том числе и земельный участок.

Процесс регистрации прав собственности на каждое из помещений многоквартирного дома полностью зависит от участников долевого строительства, которых закон не обязывает обращаться в государственный орган за регистрацией права собственности на помещение. При этом застройщик с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, передаче его для эксплуатации управляющей организации утрачивает все права владения, пользования и распоряжения многоквартирным домом и общим имуществом многоквартирного дома (в том числе земельным участком).

При наличии документов, подтверждающих окончание строительства многоквартирного дома (выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности первого лица по помещение в многоквартирном доме у регистрационного органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на земельный участок.

Заявление застройщика (заявителя) о прекращении права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 Гражданского кодекса РФ его права собственности на имущество, которое не может в силу закона ему принадлежать.

Земельный участок, сформированный для многоквартирного жилищного строительства, продолжает использоваться застройщиком до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Право собственности застройщика на земельный участок, сформированный для строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома, прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

При этом земельный участок изначально был сформирован как для строительства, так и для последующей эксплуатации возведенных на нем трех многоквартирных домов. Иных объектов недвижимости на Земельном участке не расположено. Законодательство допускает возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов на земельный участок, на котором располагается данный комплекс. В связи с чем, формирование земельных участков непосредственно для эксплуатации каждого конкретного многоквартирного дома не требуется.

Обязанность по формированию участка под многоквартирным жилым домом возложена на органы государственной власти или органы местного самоуправления (п. 4 ст. 16 Закона N 189-ФЗ от 29.12.2004 "О введении в действие Жилищного кодекса РФ").

Осуществление государственного кадастрового учета зданий, строений и сооружений в общем порядке производится на основании технического плана кадастрового инженера, подготовленного с соблюдением требований ст. 24 Закона № 218-ФЗ, Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 и прочих подзаконных нормативных актов.

Таким образом, Управление Росреестра не имело законных прав по данным основаниям для принятия решения об отказе.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 ГК РФ, частью 12 статьи 29 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на заявление и в судебных заседаниях, судом рассмотрены и признаются несостоятельными, поскольку не опровергают установленные выше обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В силу действия части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на ответчика произвести действия по регистрации права     по заявлению  от 21.07.22   за №  КУВД–001/2022-31189594 и представленным документам в установленном законодательством о регистрации объектов недвижимости порядке и сроки.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь  ст.ст. 110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд 

 

РЕШИЛ:

Решение Управления Росреестра по Москве от 31.10.22   № КУВД-001/2022-31189594/9 - признать незаконным и отменить.

Обязать Управление Росреестра по Москве произвести действия по регистрации права     по заявлению  от 21.07.22   за №  КУВД –001/2022-31189594 и представленным документам в установленном законодательством о регистрации объектов недвижимости порядке и сроки.

Взыскать  с Управления Росреестра по Москве  в пользу АО «СЗ «Метромаш»    3 000 руб. оплаченной госпошлины.

Решение подлежит исполнению после вступления в законную силу и может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья:

Н.В. Дейна