АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	 Дело № А45-5218/2023 Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2026 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Щанкиной А.В.,

судей Донцовой А.Ю., Сириной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конференции помощником судьи Балабановой Е.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Золотая сфера» на решение от 27.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Надежкина О.Б.) и постановление от 19.09.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Афанасьева Е.В., Апциаури Л.Н., Лопатина Ю.М.) по делу № А45-5218/2023 по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «Сервис-групп» (ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая сфера» (ИНН 

<

***>) о признании самовольной постройкой, об обязании снести самовольную постройку; по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Золотая сфера» к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-групп» об установлении права ограниченного пользования (сервитута) на земельный участок с кадастровым номером 54:35:052020:161.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Кондор С».

В заседании приняли участие представители:

- ООО «Сервис-групп» - ФИО1 по доверенности от 21.12.2025, диплом, паспорт,

- ООО «Кондор С» - ФИО1 по доверенности от 21.12.2025. диплом, паспорт.

Путем использования систем веб-конференции в заседании участвовал представитель:

- общества с ограниченной ответственностью «Золотая сфера» - ФИО2 по доверенности от 13.01.2026, диплом, паспорт.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сервис-групп» (далее – ООО «Сервис- групп», истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Золотая сфера» (далее – ООО «Золотая сфера», ответчик) с требованиями:

1. Признать здание, расположенное по адресу: 

<

...> кадастровый номер 54:35:052020:516, назначение: нежилое (далее – здание № 516), расположенное на двух земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:052020:161 и 54:35:052020:286 (далее – участки № 161 и 286), самовольной постройкой, обязать ООО «Золотая сфера»

освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:052020:161 от этого здания (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

2. Привести здание № 516 (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки (отступ не менее 3 м от границы с участком № 161) в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

В ходе рассмотрения дела ООО «Золотая сфера» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ООО «Сервис-групп» об установлении права ограниченного пользования (сервитута) на часть участка № 161 площадью 3 кв.м, находящегося на праве собственности у ООО «Сервис- групп», с целью обеспечения эксплуатации части здания № 516, находящегося по адресу: 

<

...>. Срок сервитута - бессрочно, размер платы за предоставление сервитута - 1 700 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Кондор С» (далее – ООО «Кондор С», третье лицо).

Решением от 27.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 19.09.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Суд, с учетом определения от 27.05.2025 об исправлении опечатки, признал здание № 516, расположенное по адресу: 

<

...> назначение: нежилое, расположенное на двух участках № 161 и 286, самовольной постройкой; обязал ООО «Золотая сфера» освободить участок № 161 от этого здания (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда; обязал привести здание № 516 (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки (отступ не менее 3 м от границы с участком № 161) в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда. Также суд распределил судебные расходы.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Золотая сфера» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить полностью, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: единственным нарушением, допущенным при строительстве спорного здания, является несоблюдение минимальных отступов согласно заключению экспертов от 16.09.2024; обстоятельства, связанные со строительством спорного здания, включая факт того, кто непосредственно возводил (строил) спорное здание, наличие и степень его вины в выявленном нарушении – не исследовались судами; судами не применен пункт 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ); судебной экспертизой подтверждено, что эксплуатация спорного здания не создает угрозы жизни или здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия; спорное здание возведено в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, на котором оно построено; материалами дела не подтверждено наличие у истца законного интереса, подлежащего защите путем предъявления иска о сносе спорного здания; истец указывает

на необходимость в сносе спорного здания в силу того, что он якобы собирается организовать на своем земельном участке строительство, а спорное здание ему в этом препятствует; в материалах дела не доказательств подготовки истца к какому-либо строительству; на месте где спорное здание заходит на участок истца имеется дорога, которая используется истцом, ответчиком и иными собственниками, кроме того, на ней решением суда установлен частный сервитут, что не допускает в пределах этого участка строительства, сервитут был установлен в интересах ответчика; интерес истца направлен не на защиту своей собственности, а на причинение ответчику непропорционального вреда; снос всего здания является непропорциональной мерой защиты и злоупотребление истцом своим правом на судебную защиту; снос здания означает остановку производства (деятельности) общества с ограниченной ответственностью «НПК» (далее – ООО «НПК»), арендующего производственные здания, расположенные на земельном участке № 286.

В своем отзыве ООО «Сервис-групп» выразило несогласие с доводами кассационной жалобы, просит оставить решение и постановление без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на то, что в настоящее время на участке истца находится часть самовольною сооружения, которое по данным Управления Россрестра полностью находится на участке ответчика; спорное сооружение было зарегистрировано по ложным координатам характерных точек; истец лишен возможности продать, заложить или иным образом распорядиться своим земельным участком, поскольку на нем частично расположено самовольное сооружение, зарегистрированное по ложным данным; предлагаемое ответчиком перераспределение (проект мирового соглашения) противоречит интересам истца, так как согласованные измененные границы земельных участков повлекут возможность законного требования сервитута для доступа (проезда/прохода) к настоящей самовольной постройке - подобные обременения не входят в планы истца, то есть отказ в подобных преобразованиях земельных участков не является попыткой нанести ущерб ответчику; наличие сервитута на земельном участке истца не лишает его права использовать полностью свой земельный участок или осуществлять строительство объектов (в том чисел здания с аркой для проезда и прохода и т.д.).

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные правовые позиции по делу; дали устные пояснения.

Учитывая надлежащее извещение сторон и третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Сервис-групп» на праве собственности принадлежит участок № 161, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

ООО «Золотая сфера» принадлежит 77/100 долей в праве собственности на участок № 286, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

ООО «Золотая сфера» на участке № 286 построило здание № 516, назначение: нежилое, наименование: объект вспомогательного использования, площадью 877,8 кв.м, количество этажей: 1, год завершения строительства: 2020 год, расположенное по адресу: 

<

...>. Право

собственности ООО «Золотая Сфера» на указанное здание зарегистрировано, что следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости.

ООО «Сервис-Групп» в целях подготовки участка № 161 к строительным работам, был приглашен землеустроитель, который произвел обмеры земельного участка и объектов, расположенных на нем.

В результате указанных обмеров было установлено, что здание № 516, принадлежащее ООО «Золотая Сфера», заходит на участок площадью 0,42 м, 1,8 м, 1,27 м в разных точках, тем самым нарушая ООО «Сервис-Групп» границы участка, а также необходимые отступы, предусмотренные градостроительными и иными нормами и правилами.

Однако, как видно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на здание (раздел 5 лист 4), указанное здание размещено в границах участка № 286, то есть ЕГРН содержит ошибочные сведения об объекте недвижимости.

03.02.2023 ООО «Сервис-Групп» предложило ООО «Золотая Сфера» добровольно освободить участок № 161 от недвижимого имущества и внести корректные координаты здания в ЕГРН.

Истец, ссылаясь на то, что спорный объект, в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является самовольной постройкой, так как возведен, в том числе на земельном участке, принадлежащем ООО «Сервис-Групп», и который для строительства не предоставлялся, без получения необходимой разрешительной документации, что нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с иском о признании постройки самовольной и приведении ее в соответствие.

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчик обратился со встречным исковым заявлением, об установлении права ограниченного пользования (сервитута) на часть участка № 161 площадью 3 кв.м, находящегося на праве собственности у ООО «Сервис-групп», с целью обеспечения эксплуатации части здания № 516, находящегося по адресу: 

<

...>. Срок сервитута - бессрочно, размер платы за предоставление сервитута - 1 700 руб.

Для разрешения возникших в ходе рассмотрения дела противоречий и вопросов относительно того, обладает ли спорный объект признаками объекта капитального строительства, возведен ли спорный объект с нарушениями градостроительных, строительных, пожарных и санитарных норм и правил; учитывая заявленное истцом ходатайство, суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение экспертам Сибирского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, которые по итогам исследования представили в материалы дела заключение эксперта от 16.09.2024 № 880,889/9-3-24.

Согласно ответу на первый вопрос, строительный объект, расположенный по адресу: 

<

...>: относится к объектам пищевой промышленности, является зданием производственно-технического назначения (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками); по функциональному назначению относится к производственным зданиям; не принадлежит к объектам транспортной инфраструктуры; не относится к опасным производственным объектам; относится к категории пониженной пожаро-опасности (Д) зданий и сооружений; в строительном объекте отсутствуют помещения с постоянным пребыванием людей; имеет нормальный уровень

ответственности и соответствующий класс КС-2. Определить возможность опасных природных процессов и явлений и техногенных воздействий на территории, на которой осуществляется эксплуатация строительного объекта, расположенного по адресу: 

<

...> в рамках проведения данного исследования невозможно по причинам, указанным в исследовании. Строительный объект, расположенный по адресу: 

<

...> по своим техническим характеристикам относится к объекту капитального строительства. Строительный объект, расположенный по адресу: 

<

...> по своим характеристикам, описанным в исследовании, является объектом вспомогательного использования.

Из ответа по второму вопросу следует, что местоположение здания производственно-технического назначения (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками), расположенного по адресу: 

<

...> противоречит требованиям строительных норм и правил в части градостроительных и землеустроительных требований, а именно: требованиям к землепользованию и застройке города Новосибирска изложены в пунктах документа градостроительного зонирования, утвержденного Советом депутатов города Новосибирска № 1288 от 24.06.2009 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска», согласно которым минимальный отступ от границ земельного для объектов капитального строительства должен составлять 3 м. При этом, по остальным проверяемым параметрам, отраженным в исследовании экспертом не выявлено нарушений нормативных требований при возведении здания производственно-технического назначения (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками), расположенного по адресу: 

<

...>. Решение вопросов правового характера (правовые аспекты нормативных актов при возведении данного рода строительных объектов), выполнение проверки принятых проектных решений на несоответствие нормативным требованиям, оценка уровня воздействия исследуемого строительного объекта на прилегающие территории, в рамках проведения строительно-технической экспертизы невозможно по причинам, изложенным в исследовании.

Согласно ответу на третий вопрос, местоположение строения, сведения о котором содержатся в ЕГРН, не совпадает с его фактическим местоположением. Наземный контур исследуемого строения, сведения о котором содержатся в ЕГРН, имеет иную конфигурацию и размеры в сравнении с фактическим наземным контуром. Схема расположения строения, сведения, о местоположении которого содержатся в ЕГРН, относительно его фактического местоположения, приведена в Приложении № 3 данного заключения.

Из ответа на четвертый вопрос следует, что здание производственно-технического назначения (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе угрозу повреждения или уничтожения имущества юридических и физических лиц, не несет, как следствие дальнейшая эксплуатация исследуемого здания возможна.

Согласно ответу на третий вопрос, здание производственно-технического назначения (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) по функциональному назначению относится к производственным зданиям, является объектом вспомогательного назначения. Для строительства здания производственно-технического назначения (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) не требовалось разрешение на строительство. Отсутствие данного

разрешения не противоречит требованиям пункта 2 статьи 51 Федерального закона от 29.12.2004 № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации».

Из ответа на шестой вопрос следует, что конструктивная схема (каркасная рамно- связевая) исследуемого здания позволяет провести частичный (поэлементный) демонтаж наземной части здания, что говорит о наличии возможности проведения частичных демонтажных работ (с разборкой части здания) без сноса (полного разрушения) здания. Устранение нарушений градостроительных требований возможно путем переноса капитальных стен здания производственно-технического назначения (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками), расположенного по адресу: 

<

...> на расстояние не менее требуемого (3 м) от границы со смежным участком № 161. Перенос капитальных стен здания подразумевает проведение комплекса строительных работ по частичному демонтажу существующих конструктивных элементов исследуемого здания, в том числе включающие в себя: демонтаж специальных конструкций (лестницы), демонтаж кровли, демонтаж несущих конструкций (балки, колонны), демонтаж окон (дверей), демонтаж наружных стен, разборка фундаментов с последующим проведением строительно-монтажных работ по устройству конструктивных элементов на расстоянии не менее требуемого (3 м) от границы со смежным участком № 161. Иных способов приведения фактического местоположения исследуемого здания производственно-технического назначения (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) в соответствие с градостроительными требованиями, без сноса здания, не существует. Разработка проектной документации по переносу капитальных стен исследуемого здания не входит в компетенцию эксперта-строителя и производится специализированными организациями, имеющими право на выполнение работ по проектированию. Так же возможно рассмотрение варианта предоставления права ограниченного пользования земельным участком (сервитут), выкуп части земельного участка, перераспределения участков по согласованию сторон с соблюдением соответствующего законодательства. В рамках проведения данного исследования, решения такого рода вопросов невозможно по причине их правового аспекта, что выходит за рамки компетенции эксперта.

Руководствуясь положениями статьями 12, 222 ГК РФ, статьями 62, 76 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –ЗК РФ), правовой позицией, содержащейся в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, принимая во внимание выводы заключения эксперта от 16.09.2024 № 880,889/9-3-24; установив, что спорный объект частично располагается на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, однако истец не предоставлял ответчику часть своего земельного участка для строительства спорного объекта; учитывая сведения из выписки ЕГРН на здание, согласно которым спорный объект располагается в границах земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, что свидетельствует о внесении ответчиком недостоверных сведений в ЕГРН, следовательно указанные действия ответчика не могут быть признаны добросовестными, так как, направлены на легализацию самовольной постройки в обход процедур установленных законом; ввиду того, что спорный объект расположен на земельном участке с нарушением установленных Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска минимальных отступов от границ смежных земельных участков; при отсутствии в материалах дела доказательств согласования уменьшения отступов от границ смежных земельных участков с уполномоченным органом, суд первой инстанции пришел к выводу, что первоначальные

исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку обстоятельства, связанные с самовольной постройкой здания, приведшей к возникновению объекта, создающего нарушения прав и законных интересов истца, подтверждены материалами дела.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции применил положения статей 216, 274 ГК РФ, статьи 23 ЗК РФ, разъяснений, изложенных в пунктах 7, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2017 (далее – Обзор), правовой позицией, содержащейся в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О, учел, что ответчик не представил в материалы дела доказательств необходимости установления сервитута и невозможности использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом, и исходил из того, что в данном случае ответчик просит установить сервитут на часть земельного участка, принадлежащего истцу, на котором находится часть самовольной постройки, возведенной ответчиком.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, отклонив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3

настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки фактически является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из указанных выше условий, вытекающих из пункта 1 статьи 222 ГК РФ.

При этом существенными обстоятельствами, подлежащими установлению по заявленным искам о сносе самовольной постройки, являются: является ли здание самовольным; какие права и законные интересы истца нарушает сохранение постройки.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем

участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260, статья 263 ГК РФ).

Учитывая заявленное истцом ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы для разрешения возникших в ходе рассмотрения дела противоречий и вопросов относительно того, обладает ли спорный объект признаками объекта капитального строительства, возведен ли спорный объект с нарушениями градостроительных, строительных, пожарных и санитарных норм и правил, судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническую экспертиза, проведение которой поручено Сибирского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Проанализировав предоставленное в материалы дела заключение эксперта от 16.09.2024 № 880,889/9-3-24, установив, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными; не усмотрев противоречий в выводах экспертов; учитывая, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется соответствующая подписка в заключении, суды пришли к обоснованному выводу о признании экспертного заключения относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносимым с другими имеющимися в деле доказательствами.

Как следует из материалов дела и верно установлено судами, спорный объект располагается частично на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, однако, истец не предоставлял ответчику часть своего земельного участка для строительства спорного объекта.

При этом, как следует из выписки ЕГРН на здание, спорный объект располагается в границах земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, что свидетельствует о внесении ответчиком недостоверных сведений в ЕГРН. Регистрация права собственности на здание была осуществлена на основании поданной ответчиком декларации, в которой в строках о земельном участке указан только лишь участок № 286.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции верно отметил, что указанные действия ответчика не могут быть признаны добросовестными, так как направлены на легализацию самовольной постройки в обход процедур, установленных законом.

Поддерживая вывод суда первой инстанции, апелляционный суд справедливо обратил внимание на то, что подобные действия, безусловно, нарушают право собственности истца, не предоставлявшего свой земельный участок для строительства.

Расположение на части участка истца объекта капитального строительства, который фактически расположен на двух смежных земельных участках, влечет нарушение земельного законодательства, не допускающего подобное расположение объектов капитального строительства, в том числе это влечет нарушение и для истца, который будучи собственником одного из участков, допускает подобное расположение здания. В этой связи истец вправе обратиться за защитой своих прав и понуждением ответчика устранить такое нарушение.

Помимо создаваемых затруднений для фактического использования истцом его земельного участка заступ ответчиком при строительстве здания на земельный участок истца и внесение при этом ответчиком недостоверных сведений о нахождении здания

только на одном участке нарушает права истца в связи с тем, что в настоящее время сведения Единого государственного реестра о земельном участке также являются недостоверными, так как фактически на участке истца располагается часть здания ответчика.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая выводы заключения эксперта от 16.09.2024 № 880,889/9-3-24; установив, что спорный объект частично располагается на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, однако истец не предоставлял ответчику часть своего земельного участка для строительства спорного объекта; учитывая сведения из выписки ЕГРН на здание, согласно которым спорный объект располагается в границах земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности, что свидетельствует о внесении ответчиком недостоверных сведений в ЕГРН, следовательно указанные действия ответчика не могут быть признаны добросовестными, так как, направлены на легализацию самовольной постройки в обход процедур установленных законом; ввиду того, что спорный объект расположен на земельном участке с нарушением установленных Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска минимальных отступов от границ смежных земельных участков; при отсутствии в материалах дела доказательств согласования уменьшения отступов от границ смежных земельных участков с уполномоченным органом, суды нижестоящих инстанций пришли к законному и обоснованному выводу о наличии оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой, удовлетворив требования об обязании ООО «Золотая сфера» освободить участок № 161 от здания (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) и о приведении здания № 516 (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки (отступ не менее 3 м от границы с участком № 161) в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда.

Суд апелляционной инстанции правомерно признал необоснованными доводы ответчика о малозначительности нарушения, поскольку заступ на участок истца в нескольких разных точках совместно с несоблюдением отступа от границ участка непосредственно влияет на права собственника соседнего участка и снижает возможности его использования.

Основываясь на изложенном, апелляционный суд мотивированно поддержал избранные судом первой инстанции меры в виде освобождения земельного участка истца и обязания обеспечить предусмотренный законодательством отступ от границ, которые полностью соответствуют допущенному нарушению, так как не направлены исключительно на снос здания.

Доводы ответчика о том, что истец не обосновал нарушение своих прав как собственника земельного участка, на части которого ответчик в нарушение установленных правил и права собственности истца возвел часть своего объекта капитального строительства, подлежат отклонению судом округа с учетом следующего.

Как указал истец, подробные сведения он уточнил в ходе подготовки к рассмотрению вопроса о возможном строительстве. Вместе с тем, проведение более детальной подготовки к строительству, как то: проектные работы, геодезические изыскания, получение разрешительной документации и прочее, является существенной деятельностью, сопряженной с временными и финансовыми затратами, в связи с чем такие действия целесообразно реализовывать уже после решения вопроса о точных

границах и площади земельного участка, рассматриваемого для строительства.

В настоящее время в связи с заступом здания ответчика на участок истца такой вопрос окончательно не разрешен, тогда как вопрос об имеющихся на земельном участке объектах или частях объектов имеет существенное значение для определения возможности размещения истцом на своем участке каких-либо объектов, для определения возможного их места расположения с учетом необходимости соблюдения всех отступов, требований о проценте застройки участки и иных обязательных требований.

Таким образом, обращение истца с иском до организации основного объема работ правомерно признано судами разумным и своевременным.

При этом, апелляционный суд объективно указал, что даже при отсутствии у истца намерений непосредственно в ближайшее время возводить объекты на своем земельном участке, его право собственности все равно нарушено, поскольку при использовании земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, он будет вынужден учитывать расположение на его части объекта капитального строительства другого лица, возведенного при этом незаконно.

Требования собственника земельного участка, направленные на освобождение его земельного участка от незаконно размещенной другим лицом части здания, являются обоснованными, поскольку нарушают права собственника по владению, пользованию, распоряжению его земельным участком как объектом права, имеющим конкретные характеристики.

Также расположение здания на двух участках влечет нарушение закона как для ответчика, так и для истца как собственника земельного участка, на котором допущено самовольное строительство.

Более того, апелляционный суд справедливо отметил, что указания на возможный выкуп не подтверждают отсутствие нарушений прав истца, поскольку собственник участка не может быть принужден к разделу участка, уменьшению его площади, принудительному выкупу части земельного участка без установленных законом оснований. Таких оснований не имеется, тем более, их не имеется ввиду того, что рассматриваемая ситуация возникла в связи с незаконными действиями ответчика.

Судами правильно принят во внимание тот факт, что спорный объект расположен на земельном участке с нарушением установленных Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска минимальных отступов от границ смежных земельных участков в отсутствие доказательств согласования уменьшения отступов от границ смежных земельных участков с уполномоченным органом, а также имеет место не только соблюдение отступов, но и заступ на земельный участок истца.

Относительно требований ответчика по встречному иску суды руководствовались нижеследующим.

Согласно части 1 статьи 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В пункте 1 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а

также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Пунктом 4 статьи 274 ГК РФ предусмотрено, что сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении сервитута или его условий, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца, как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и его условий, суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Как указано в пунктах 7, 9 Обзора сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 АПК РФ).

Исходя из представленных в материалы дела доказательств; принимая во внимание выводы судебной экспертизы; учитывая, что требование лица, которое возвело на чужом земельном участке самовольную постройку, об установлении сервитута на такой участок, мотивированное тем, что самовольная постройка не создает угрозу жизни и безопасности, заявлено в нарушение целей и задач института сервитута земельного участка; ввиду того, что законом не предусмотрено решение вопроса о легализации самовольной постройки для лица, не являющегося собственником участка, на котором возведена самовольная постройка, посредством принудительного установления на такой участок сервитута в судебном порядке; при отсутствии оснований для ограничения прав собственника земельного участка, на котором незаконно и в противоречие с волей собственника возведен чужой объект, посредством установления сервитута, оправдывающего недобросовестное поведение другого лица; беря во внимание, что собственник объекта капитального строительства является фактическим владельцем земельного участка, находящегося под таким объектом, однако такое владение не основано на каких-либо законных основаниях, является захватом части соседнего земельного участка в нарушение прав собственника участка и в нарушение закона, суды первой и апелляционной инстанций пришли к законному и правильному выводу об отсутствии оснований для установления сервитута на часть земельного участка, принадлежащего ООО «Сервис- групп».

Отклоняя довод подателя жалобы о незначительности допущенного нарушения при

строительстве спорного здания (несоблюдение минимальных отступов), суд кассационной инстанции учитывает, что заявленный иск основан не на нарушении ответчиком положений градостроительного законодательства, а направлен на защиту права собственности собственника смежного земельного участка, на территории которого находится часть чужого имущества.

Тем самым квалификация допущенного ответчиком отступа от границ земельного участка в качестве незначительного не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора. Обратившись с иском об обязании освободить свой земельный участок от имущества ответчика, истец реализует абсолютные и исключительные права собственника, предусмотренные статьей 209 ГК РФ, вне зависимости от площади заступа на участок истца.

По этим же причинам признается несостоятельным довод подателя жалобы о недоказанности нарушения прав истца ввиду отсутствия доказательств начала строительства на принадлежащем ему земельном участке.

Сама по себе незначительная площадь части земельного участка, на которую заступает объект ответчика, на что ссылается податель жалобы, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку даже небольшая часть подобного незаконного обременения лишает собственника возможности продать, заложить или иным образом распорядиться своим земельным участком.

Вопреки доводам подателя жалобы о том, что на месте, где спорное здание заходит на участок истца имеется дорога, которая используется истцом, ответчиком и иными собственниками, кроме того, на ней решением суда установлен частный сервитут, что не допускает в пределах этого участка строительства, сервитут был установлен в интересах ответчика, суд округа отмечает, что право ограниченного пользования земельным участком истца (сервитут), установленное решением суда, не предоставляет ответчику право пользования участком истца для целей размещения части объекта капитального строительства, поскольку условия сервитута не предоставляют право лишь на проход и проезд по территории смежного землепользователя.

Доводы кассационной жалобы о том, что интерес истца направлен не на защиту своей собственности, а на причинение ответчику непропорционального вреда, что снос всего здания является непропорциональной мерой защиты и злоупотребление истцом своим правом на судебную защиту, а также, что снос здания означает остановку производства (деятельности) ООО «НПК», арендующего производственные здания, расположенные на земельном участке № 286, также отклоняются судом округа, поскольку решением суда по настоящему делу суд обязал ответчика привести здание № 516 (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки (отступ не менее 3 м от границы с земельным участком № 161) в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда, а в случае невозможности – обязать ответчика освободить земельный участок № 161 от этого здания (бродильно-лагерное отделение совместно с ЦКТ и водотанками) в течение одного месяца с момента вступления в законную силу решения суда, при этом фактическая возможность такого приведения спорного здания в соответствие уже установлена в проведенной по делу судебной экспертизе.

Более того, суд округа обращает внимание на тот факт, что в рамках аналогичного дела А45-5217/2023 удовлетворены исковые требования ООО «Кондор С» к ООО

«Русская солодовенная группа» (группа компаний, в которую входит ответчик по настоящему делу) о признании сооружения - трансформаторная подстанция, расположенной по адресу: 

<

...> на двух земельных участках № 286 и с кадастровым номером 54:35:052020:157, самовольной постройкой; об обязании ООО «Русская солодовенная группа» освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:052020:157 от сооружения трансформаторной подстанции путем сноса и (или) переноса, и (или) демонтажа в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения суда; о приведении сооружения трансформаторной подстанции в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, а в случае невозможности применить крайнюю меру – снос и (или) перенос, и (или) демонтаж в течение 1 месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

Доводы кассатора о том, что судами не исследовались обстоятельства, связанные со строительством спорного здания, включая факт того, кто непосредственно возводил (строил) спорное здание, наличие и степень его вины в выявленном нарушении, подлежат отклонению судом округа как не имеющие существенного значения для настоящего дела.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 АПК РФ, в связи с чем они не могут быть положены в основание отмены обжалуемых судебных актов судом кассационной инстанции.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Судами не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Меры по приостановлению исполнения решение от 27.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 19.09.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу, принятые определением от 27.10.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, подлежат отмене.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 19.09.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-5218/2023

оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения от 27.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области и постановления от 19.09.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-5218/2023, принятое определением от 27.10.2025 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.В. Щанкина

Судьи А.Ю. Донцова

В.В. Сирина