ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-65925/2017

25 октября 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     18 октября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 октября 2018 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Пряхиной Ю.В.

судей  Мельниковой Н.А., Семиглазова В.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем В.И. Лиозко,

при участии:  

от истца: представитель М.В. Травкина по доверенности от 27.10.2017;

от ответчика: представитель Е.Н. Светлова по доверенности от 28.12.2017; 

от 3-их лиц: 1) не явился, извещен;

2) представители Н.Г. Мороз по доверенности от 09.01.2018, Н.Н. Чудакова по доверенности от 09.01.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-25227/2018, 13АП-25226/2018) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и ГУП «ГУИОН» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.08.2018 по делу № А56-65925/2017 (судья Н. В. Васильева),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "СПБ Центр Учета и Аудита";

к  Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица:  1) Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

2) Санкт-Петербургское Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

о признании действий незаконными, урегулировании разногласий

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СПб центр учета и аудита» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение имущества общей площадью 591,1 кв.м, расположенного на втором этаже здания по адресу: г. Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 3, лит. А, пом. 3Н по цене 27966101,69 руб. с оплатой в рассрочку на 5 лет посредством ежеквартальных выплат равными долями, с условием о залоге и на условиях прилагаемого проекта договора, обязании составить график платежей к договору исходя из периода рассрочки 5 лет, цены продажи нежилого помещения, процентов, начисляемых, исходя из ставки равной одной трети действующей ставки рефинансирования РФ.

Впоследствии настоящее дело было объединено с делом № А56-9213/2018 в одно производство для совместного рассмотрения.

Итоговым уточнением заявленных требований Общества, принятым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации явились требования:

- признать бездействие Комитета, выразившегося в нарушении требований пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) при реализации ООО «СПб Центр Учета и Аудита» преимущественного права приобретения спорного нежилого помещения, незаконным;

- признать Распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.11.2017 № 2379-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д.3, лит.А, пом.3-Н» в части установления цены продажи объекта (п. 1.1.2 Распоряжения), а также в части указания на обременения, действующего в отношении нежилого помещения (п. 1.2. Распоряжения) незаконным; 

- урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества путем указания в договора купли-продажи цены продажи помещения 30000000 руб., НДС не облагается, с оплатой в рассрочку на 5 лет посредством ежеквартальных выплат равными долями, с условием о залоге, а также путем исключения из договора условия указывающего на имеющееся в отношении помещения обременение.

Решением от 09.08.2018 заявленные истцом требования частично удовлетворены. Суд первой инстанции признал бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившегося в нарушении требований п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при реализации Обществом с ограниченной ответственностью «СПб Центр Учета и Аудита» преимущественного права приобретения нежилого помещения, расположенного на втором этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д.3, лит.А, пом.3Н, общей площадью 587,9 кв.м, незаконным; Признал Распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.11.2017 № 2379-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д.3, лит.А, пом.3-Н» в части указания на обременения, действующего в отношении нежилого помещения (п. 1.2. Распоряжения) незаконным. Урегулировал разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Мучной переулок, д.3, лит.А, пом.3Н, общей площадью 587,9 кв.м путем указания в договора купли-продажи цены продажи помещения 30000000 руб., НДС не облагается, с оплатой в рассрочку на 5 лет посредством ежеквартальных выплат равными долями, с условием о залоге, а также путем исключения из договора условия, указывающего на имеющееся в отношении помещения обременения. 

В части требования о признании Распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.11.2017 № 2379-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д.3, лит.А, пом.3-Н» в части установления цены продажи объекта (п. 1.1.2 Распоряжения) незаконным отказал. 

Не согласившись с решением суда, ответчик и Санкт-Петербургское Государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» подали апелляционные жалобы, в которых просили решение отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права.

Податели жалоб полагают, что заключение эксперта требованиям, предъявляемым процессуальным законодательством к заключению эксперта, а также положениям оценочного законодательства, регулирующим правила и процесс оценки, не соответствует, выводы суда о его достоверности являются ошибочными, в связи с чем ходатайствовали о назначении повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 3, лит.А, пом. 3-Н, общей площадью 591,1 кв.м. 

Ответчик и ГУП «ГУИОН» в судебном заседании доводы апелляционных жалоб поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить в части выкупной цены имущества, принять по делу новый судебный акт.

Истец против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобы.

В судебном заседании объявлялся перерыв для ознакомления КИО и ГУИОН с отзывом Общества. После перерыва судебное заседание было продолжено. Оснований для отложения судебного заседания для совершения указанного процессуального действия, с учетом направления отзыва данным лицам, апелляционный суд не усмотрел.

Законность и обоснованность решения проверены в пределах доводов апелляционных жалоб.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Мучной переулок, д. 3, лит.А, пом. 3-Н, общей площадью 591,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:1144:1:1:8, на основании договора долгосрочной аренды от 14.06.2002 № 10-А153575 (с дополнительными соглашениями к нему) заключенного с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга.

22.03.2017 Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении преимущественного права приобретения арендуемого указанного выше нежилого помещения в порядке реализации права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Законом № 159-ФЗ.

В ответ на обращение истца, Комитет, письмом от 11.04.2017 проинформировал Общество о том, что заявление принято и будет рассмотрено в порядке и сроки, установленные законом, при этом, впоследствии указанные сроки нарушил, сославшись на рассмотрение судебного спора по делу №А56-5416/2017.

Общество провело экспертизу на предмет оценки рыночной стоимости выкупаемого арендуемого имущества и направило проект договора купли-продажи 25.07.2017 в адрес Комитета.

29.11.2017 Комитетом было принято распоряжение № 2379-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Мучной пер., д.3, лит.А, пом.3-Н» (далее – Распоряжение № 2379-рз) с указанием цены объекта 47 200 000 руб. на основании Отчета об оценке рыночной стоимости от 10.10.2017 № 31-8-0354(025)-2017, выполненного ГУИОН; с оплатой равными долями, период рассрочки 20 кварталов; а также с условием об обременении, подлежащем включению в договор купли-продажи: обязанность Арендатора согласовывать все наружные ремонтно-строительные, работы с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Истец обратился в суд с настоящим требованиями, ссылаясь на то, что Комитет не обеспечил в установленный срок проведение оценки, а также подготовку проекта договора купли-продажи и направление его Обществу, впоследствии Общество не согласилось с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене или изменению.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как установлено судом первой инстанции, Комитет обеспечил проведение оценки рыночной стоимости спорного объекта с нарушением установленных сроков.

Возражения Комитета со ссылкой на невозможность произвести оценку подлежащего выкупу нежилого помещения и осуществить последующие действия, направленные на реализацию Обществом преимущественного права в связи с оспариванием результатов конкурса на заключение государственного контракта, предусматривающего осуществление оценочной деятельности по заявкам Комитета, с ООО "Адвус-Нева" по делу № А56-5416/2017 отклонены судом первой инстанции правомерно.

Данные обстоятельства не свидетельствуют о законном характере оспариваемого бездействия Комитета, поскольку не совершение Комитетом предусмотренных Законом № 159-ФЗ действий объективно приводит к нарушению прав и законных интересов Общества.

Положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Согласно отчету ГУИОН об оценке рыночной стоимости от 10.10.2017 № 31-8-0354(025)-2017 рыночная стоимость определена в размере 47200000 руб. по состоянию на 22.03.2017.

По результатам судебной экспертизы представлено экспертное заключение ООО «РМС-ОЦЕНКА» от 07.03.2018 № 46-А56-65925/2017, в соответствии с которым рыночная стоимость оцениваемого объекта на 22.03.2017 составляет 30000000 руб.

Комитет и ГУП «ГУИОН» в представленных апелляционных жалобах оспаривали решение суда первой инстанции в части выкупной цены спорного имущества,  в связи с чем в суде первой инстанции, а также в суде апелляционной инстанции ходатайствовали о проведении повторной судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов

Заявленное подателями жалоб ходатайство о назначении и проведении повторной экспертизы подлежит отклонению судом апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием сомнений в обоснованности заключения экспертов или наличия противоречий в их выводах.

Приведенные в апелляционной жалобе возражения ответчика и третьего лица относительно выводов заключения эксперта, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах эксперта и не влекут возникновения сомнений в обоснованности заключения. Указанные в жалобе основания не свидетельствуют о необходимости отвода  эксперта и его заинтересованности.

В силу части 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что Комитет и ГУП «ГУИОН» до начала судебной экспертизы заявили отвод экспертам, ходатайствовали о постановке перед экспертами дополнительных вопросов, которые не были учтены судом, но имели существенное значение при проведении экспертизы.

Эксперты осматривали объект оценки, предупреждены об уголовной ответственности, представили в дело развернутые письменные пояснения по вопросам сторон.

Учитывая, что в заключении экспертов даны ответы на поставленные перед ними вопросы, а выводы в заключении не вызывают сомнения и не носят противоречивого характера, суд обоснованно признал экспертное заключение допустимым доказательством по делу. Несогласие Комитета и ГУП «ГУИОН» с выводами экспертов не означает, что они ошибочны.

Исходя из изложенного, оснований для назначения повторной судебной экспертизы по определению выкупной стоимости спорного объекта недвижимости в рамках настоящего дела у суда первой инстанции и апелляционного суда не имелось.

Цена объекта обоснованно определена судом первой инстанции на основании заключения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, оснований для отмены или изменения решения в обжалуемой части апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.08.2018 по делу №А56-65925/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий  двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Пряхина

 

Судьи

 

Н.А. Мельникова

 

В.А. Семиглазов