/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3596/18 

Екатеринбург

17 июля 2018 г.

 

Дело № А60-46127/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июля 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Лазарева С.В., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Межрегиональный аграрный союз» (далее – общество «Межрегиональный аграрный союз») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2018 по делу № А60-46127/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Межрегиональный аграрный союз» – Александров В.А. (доверенность от 09.01.2018 б/н);

Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия «Комбинат специализированного обслуживания» (далее – предприятие)  – Медведева О.М. (доверенность от 11.01.2018 № 7);

Администрации города Екатеринбурга (далее – Администрация) – Захарова С.А. (доверенность от 28.12.2017 № 86/05/02.06.1-05).

Общество «Межрегиональный аграрный союз» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к предприятию об определении доли истца в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Репина, общей площадью 2 209 кв.м., степень готовности объекта 43%, кадастровый (или условный) номер объекта: 66:41:0303137:8, равной 90,086%; признании права собственности истца на долю в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства в размере 90,086%; определении доли предприятия в праве общей долевой собственности на спорный объект незавершенного строительства, равной 9,914%; признании права хозяйственного ведения ответчика на долю в праве общей долевой собственности на поименованный объект незавершенного строительства в размере 9,914%.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация, Департамент по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбурга (далее – Департамент), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее – Управление Росреестра по Свердловской области, Управление). 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2018 (судья Коликов В.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 (судьи Семенов В.В., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Межрегиональный аграрный союз» просит обжалуемые судебные акты отменить, полагая, что они приняты с неправильным применением норм материального права. По мнению заявителя, судами неверно применены разъяснения изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление от 11.07.2011 № 54), а также не применен закон, подлежащий применению (пункт 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации»). Кассатор указывает, что пункт 3 статьи 3 названного Федерального закона был введен Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», то есть после принятия постановления от 11.07.2011 № 54. Поскольку, как полагает истец, инвестиционный договор был заключен в период до 01.01.2011, а ответчик по своей организационно-правовой форме является муниципальным унитарным предприятием, то применению подлежал пункт 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации». Ссылаясь на то, что спорный объект не является предметом действующего договора подряда, зарегистрирован как объект незавершенного строительства со степенью готовности 43%, истец считает, что он может быть отнесен к объектам недвижимости. Также отмечает, что до настоящего времени объект в эксплуатацию не введен. Указывая на то, что истец и ответчик являются участниками общей долевой собственности на имущество, созданное в рамках реализации инвестиционного проекта, объект в спорной части не завершен строительством и не сдан в эксплуатацию, заявитель жалобы полагает, что данный объект является неделимой вещью и выдел причитающейся ему доли невозможен. По мнению кассатора, оснований для прекращения права общей долевой собственности участников инвестиционных отношений на спорный объект не имеется, поскольку обязательства по инвестиционному договору не исполнены, действие инвестиционного договора не прекращено, акт о результатах реализации инвестиционного проекта не подписан. Кроме того, по мнению подателя жалобы, избранный им способ защиты является надлежащим.

В отзыве на кассационную жалобу предприятие просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (застройщик) и ответчиком (инвестор) 25.08.2015 был заключен инвестиционный договор.

В соответствии с пунктом 2.1 договора предметом договора является реализация инвестиционного проекта по строительству первой очереди «Комплекса зданий и сооружений похоронного назначения», включающей в себя административно-бытовой комплекс с магазином сопутствующих товаров и ритуальным залом, включая транспортные и инженерные сети и сооружения, на земельном участке площадью 12 483 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0000000:0589, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, Верх-Исетский район, ул. Репина, Комплекс зданий и сооружений похоронного назначения, с общим объемом инвестиций в ценах на дату заключения договора                                     73 000 000 руб.

Согласно разделу 3 инвестиционного договора по итогам реализации договора стороны договорились разделить имущество: застройщику должны быть переданы помещения площадью 219 кв.м., расположенные в административно-бытовом комплексе, инвестору – право собственности на здания, сооружения, инженерные коммуникации, помещения, построенные в рамках реализации настоящего договора, за исключением помещений, отходящих застройщику.

Как следует из условий, содержащихся в разделе 4 договора, застройщик обязуется при реализации проекта обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных (заемных средств), в том числе средств инвестора, финансирование и реализацию инвестиционного проекта и сдачу объекта приемочной комиссии, осуществлять арендные платежи; инвестор обязуется осуществлять финансирование проекта в объеме, пропорциональном той части имущества, которую инвестор получает в собственность.

Кроме того, между сторонами с целью реализации инвестиционного проекта был подписан агентский договор от 11.07.2008, согласно которому ответчик (принципал) поручает истцу (агенту) совершение юридических и фактических действий по организации строительства первой очереди «Комплекса зданий и сооружений похоронного назначения».

Как следует из материалов дела и установлено судами, инвестиционный договор не был исполнен в полном объеме, в результате строительства был создан объект незавершенного строительства со степенью готовности 43%, на который было зарегистрировано право хозяйственного ведения ответчика, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.10.2015.

Полагая, что заключенный между сторонами инвестиционный договор является договором простого товарищества, в связи с чем регистрация права только за одной стороной договора нарушает права истца как инвестора, который вправе рассчитывать на получение доли в праве собственности согласно условиям договора, пропорционально понесенным затратам на строительство объекта, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды установили, что строительство спорного объекта осуществлялось на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве аренды, само право аренды не являлось вкладом в инвестиционную деятельность, истец не выступал соарендатором данного земельного участка. При указанных обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что заключенный между сторонами инвестиционный договор по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора купли-продажи и строительного подряда, а не договором простого товарищества. При указанных обстоятельствах судами с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления от 11.07.2011 № 54, установлено, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 4 постановления от 11.07.2011 № 54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») и так далее Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 постановления от 11.07.2011 № 54, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей                            712 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с пунктом 7 постановления от 11.07.2011 № 54 в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

Как следует из материалов дела и установлено судами, строительство спорного объекта осуществлялось на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве аренды, при этом само право аренды не являлось вкладом в инвестиционную деятельность. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе инвестиционный договор от 25.08.2008, установив, что истец не выступал соарендатором земельного участка, право аренды на земельный участок в качестве вклада ответчиком не передавалось, суды пришли к правомерному выводу о том, что названный договор является смешанным, включающим в себя элементы договора купли-продажи и строительного подряда. 

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим.

В силу абзаца 13 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом, при этом в качестве иных способов защиты права могут быть использованы только те способы, которые предусмотрены законом.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 5 постановления от 11.07.2011 № 54, о том, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества), суды пришли к обоснованному выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права.

При указанных обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

Довод заявителя жалобы о том, что судами при рассмотрении дела необоснованно не применен пункт 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», судом кассационной инстанции отклоняется в силу вышеизложенного.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных                            ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.01.2018 по делу                        № А60-46127/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Межрегиональный аграрный союз» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          С.В. Лазарев 

 

                                                                                     В.А. Купреенков