АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru 

тел. (843) 533-50-00

=====================================================================

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г.Казань                                                                                         Дело №А65-24309/2023

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2023 года

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Бредихиной Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания  с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного  заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным  изложенного в письме от 17.08.2023 №11594/КЗИО-ИСХ  отказа в согласовании передачи части нежилых помещений общей площадью 361,5 кв.м. с кадастровым номером 16:50:100419:361 в субаренду,

 

при участии:

от заявителя – представитель ФИО3 по доверенности  от  07.08.2023, диплом;

от ответчика – представитель  ФИО4 по доверенности от 09.01.2023 №14/кзио/исх;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань (далее – ответчик) о признании незаконным  изложенного в письме от 17.08.2023 №11594/КЗИО-ИСХ  отказа в согласовании передачи части нежилых помещений общей площадью 361,5 кв.м. с кадастровым номером 16:50:100419:361 в субаренду.

В судебном заседании представитель ответчика ходатайствовала о приобщении к материалам дела отзыва, а также письма и ответа на него.

Суд в порядке ст.159 АПК РФ удовлетворил ходатайство представителя ответчика и приобщил указанные документы к материалам дела.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика требования не признала, по мотивам указанным в отзыве.

Как следует из материалов  дела, индивидуальный предприниматель ФИО2 (ранее ФИО5) с 30.12.2019 является арендатором нежилых помещений первого этажа NN 21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: NN 11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образования, здравоохранения, банковские услуги, офис.

30 декабря 2019 года между заявителем и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани по результатам открытых аукционных торгов, проведенных 13.12.2019, был заключен соответствующий договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани N 9006-95 сроком на 5 лет (по 29.12.2024).

Помещения были переданы ответчиком заявителю по акту приема-передачи от 30.12.2019.

20.07.2023 г. заявитель обратился к ответчику с заявлением о предоставлении разрешения на сдачу части арендуемых нежилых помещений в субаренду.

17.08.2023 ответчик  письмом за №11594/КЗИО-Исх  отказал  заявителю в заключение  договора  субаренды  нежилых  помещений  площадью 361,5 кв.м.  с кадастровым  номером 16:50:100419:361 по следующим  основаниям:

- в соответствии с решением Казанской городской Думы от 17.06.2015 №6-43 «О порядке предоставления в аренду муниципального имущества города Казани» размер субарендной платы за муниципальные нежилые помещения для договоров субаренды, заключаемых без проведения торгов, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности;

- согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости на объект с кадастровым номером 16:50:100419:361 имеется обременение в виде «Запрещение регистрации», наложенное МРОСП по ОИП 30.06.2022 на основании постановления о возбуждении исполнительного производства, выданного 27.05.2022.

На основании  изложенного  ответчик посчитал, что рассмотрение вопроса заключения договора субаренды нежилых помещений площадью 361,5 кв.м по ул.Энергетиков, д.3, пом.1100 будет возможно после снятия с объекта обременения в виде «Запрещение регистрации» и представления в Комитет земельных и имущественных отношений г.Казани отчета по определению размера субарендной платы по данному объекту, изготовленного независимой оценочной организацией.

Заявитель, полагая, что отказ в согласовании передачи части нежилых помещений общей площадью 361,5 кв.м. с кадастровым номером 16:50:100419:361 в субаренду, изложенный в письме ответчика от 17.08.2023 №11594/КЗИО-ИСХ  не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя, последний обратился в арбитражный суд с  настоящим  заявлением.

Исследовав материалы  дела, заслушав представителей сторон в судебном заседании, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания арбитражным судом незаконными ненормативных актов, решений и действий государственных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В рассматриваемом деле таким органом является Администрация.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Гражданско-правовые отношения по аренде имущества регулируются, как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В порядке статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма, здания или сооружения) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество (здание или сооружение) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор соответственно обязуется своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Согласно пункту 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 пределы реализации арендных прав арендатора ограничены тем, что поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны только при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка - обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка - выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора.

По смыслу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды. Данная норма закона, является императивной, обязывающей арендатора обратиться к арендодателю за согласованием передачи имущества в субаренду, а арендодателя - рассмотреть такое обращение по существу.

Соответствующее условие об обязанности арендатора не передавать свои права и обязанности по Договору аренды третьим лицам, в том числе не заключать договоры субаренды без письменного разрешения арендодателя содержится в пункте 4.4.17 Договора аренды.

С учетом вышеизложенных норм права и условия Договора аренды, суд исходит из того, что обращение заявителя к ответчику с заявлением о даче разрешения на передачу части арендованных помещений в субаренду является правомерным.

Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды. В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя.

Принимая во внимание изложенное, заявитель считает, что специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, установленные пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, определяя в качестве формы такой передачи перенаем, при котором ответственным по договору аренды перед арендодателем становится субарендатор, предполагает в результате осознанного и объективного (а не формального) рассмотрения обращения арендатора о согласовании передачи имущества в субаренду по каждой конкретной сделке возможность как согласования, так и отказа в нем, однако такой отказ может иметь место только в случаях противоречия условий договора субаренды закону и иным правовым актам и не может быть произвольным.

При этом, несмотря на то, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, очевидно, что арендодатель в целях такого рассмотрения обращения арендатора вправе владеть информацией о таких существенных условиях договора субаренды, как о целях предоставления имущества в субаренду, сроке договора субаренды и другие. Указанные права арендодателя должны быть корреспондированы в соответствующие обязанности арендатора представлять с заявлением о согласовании передачи имущества в субаренду таких сведений о намерениях.

Отказ ответчика, изложенный в письме от 17.08.2023 №11594/КЗИО-ИСХ  заявителю в заключении  договора  субаренды  нежилых  помещений  площадью 361,5 кв.м.  с кадастровым  номером 16:50:100419:361 не соответствует части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Во исполнение вышеуказанных норм права и договора аренды, в письме от 20.07.2023 г. и приложении к этому письму (проект договора субаренды) заявителем указаны существенные условия субаренды, в частности цель, срок и размер арендной платы.

Экспертное заключение № 1407/23 об определении размера субарендной платы было передано представителю ответчика 02.08.2023 г. в ходе судебного заседания по делу №А65-18031/2023, в рамках рассмотрения искового заявление ИП ФИО2 о взыскании убытков с ответчика.

Обстоятельство в виде "запрещения регистрации" сделки не является препятствием для заключения договора субаренды, поскольку в договоре субаренды (пункт 4.2.), который был приложен к запросу о предоставлении разрешения на сдачу имущества в субаренду, указан срок его действия - в течение 11 месяцев с момента его заключения и передачи нежилых помещений.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, обстоятельства, на основании которых ответчик мотивирует свой отказ, не соответствуют действительности и противоречат вышеуказанным нормам права.

Указанные  доводы  отражены в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2023 по делу N А65-18031/2023 с участием  тех же лиц.

Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по делу N А65-18031/2023, имеющих преюдициальное значение по отношению к рассматриваемому спору, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый  отказ в согласовании передачи по  договору  субаренды  нежилых  помещений  площадью 361,5 кв.м.  с кадастровым  номером 16:50:100419:361, изложенный в письме от 17.08.2023 №11594/КЗИО-ИСХ  не соответствует требованиям гражданского законодательства, и нарушает права и законные интересы предпринимателя.

Учитывая, что вопреки требованиям части 5 статьи 200 АПК РФ законность оспариваемого решения ответчика, изложенного в письме от 17.08.2023 №11594/КЗИО-ИСХ в рамках настоящего спора не доказана, заявленные требования  заявителя  являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, право выбрать способ восстановления нарушенных интересов заявителя принадлежит суду.

В целях восстановления нарушенного права заявителя с учетом полномочий  МКУ «Комитет  земельных и  имущественных  отношений Исполнительного комитета  муниципального образования города Казани» суд обязывает устранить допущенные нарушения прав  и законных интересов  заявителя  путем согласования  передачи части нежилых помещений общей площадью 361,5 кв.м. с кадастровым номером 16:50:100419:361 в субаренду.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  расходы заявителя по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

Заявление  удовлетворить.

Признать незаконным  отказ МКУ «Комитет  земельных и  имущественных  отношений Исполнительного комитета  муниципального образования г.Казани в согласовании передачи части нежилых помещений общей площадью 361,5 кв.м. с кадастровым номером 16:50:100419:361 в субаренду, изложенный  в   письме от 17.08.2023 №11594/КЗИО-ИСХ, и обязать  МКУ «Комитет  земельных и  имущественных  отношений Исполнительного комитета муниципального образования  г. Казани»  устранить допущенные нарушения  прав  и законных  интересов  заявителя  путем согласования  передачи части нежилых помещений общей площадью 361,5 кв.м. с кадастровым номером 16:50:100419:361 в субаренду

Взыскать с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы  по уплате  государственной  пошлины в  размере  300 руб.        

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Председательствующий судья                                                                Н.Ю. Бредихина