АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-15599/2020

г. Краснодар«05» мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 декабря 2021 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 05 мая 2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-15599/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Кубаньторгодежда» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, администрации муниципального образования город-курорт Анапа

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, процентов,

при участии в судебном заседании 27.12.2021 представителя общества – ФИО1 (по доверенности от 09.06.2020), представителя администрации – ФИО2 (по доверенности от 12.03.2021), 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кубаньторгодежда» (далее – общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление), администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) со следующими требованиями:

- взыскать с администрации и управления в пользу общества 18 930 420,03 рублей неосновательного обогащения, полученного в качестве арендных платежей по договору аренды земельного участка №3700007235 от 13.01.2016 в период времени с 22.12.2016 по 31.03.2020;

- взыскать с администрации и управления в пользу общества 2 515 343,08 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами;

- взыскать с администрации и управления в пользу общества расходы на оплату государственной пошлины за рассмотрение дела в размере 130 229 рублей.

Исковые требования мотивированы невозможностью застройки арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1550 в связи с изменением администрацией территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, земельный участок оказался частично в зоне объектов туризма, отдыха и спорта, территории общего пользования. В оспаривании изменения территориальной зоны нахождения земельного участка было отказано решением арбитражного суда от 24.09.2018 по делу №А32-12707/2018. В результате использовать земельный участок для строительства торгово-офисного здания оказалось невозможно. Земельный участок по генеральному плану города Анапы частично отнесен к зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, частично – к зоне основных улиц и дорог, правилами землепользования и застройки земельный участок отнесен частично к зоне объектов туризма, отдыха и спорта, частично – к зоне улично-дорожной сети. Зоны генплана и правил землепользования и застройки находятся в противоречии, не предусматривают строительства торгово-офисного здания. Истец утратил возможность застройки земельного участка с 22.12.2016, в связи с отнесением земельного участка к территориям общего пользования в соответствии с генеральным планом муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденным решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 22.12.2016. Как утверждает истец, арендные платежи, внесенные за участок после 22.12.2016, подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения. За период после 22.12.2016, начиная с первого квартала 2017 года, обществом внесены арендные платежи в размере 18 930 420,03 рубля. Проценты по статье 395 ГК РФ на указанную сумму составила 2 515 343,08 рублей. 

В отзыве от 24.08.2020 и в отзыве от 17.05.2021 администрация заявила о применении исковой давности (том 2, л.д. 18; том 3, л.д. 122).

Общество обратилось с заявлением об изменении исковых требований от 26.02.2021, в котором просило (том 3, л.д. 118 – 130):

- расторгнуть договор аренды земельного участка №3700007235 от 13.01.2016;

- взыскать с администрации и управления в пользу общества 26 553 770,03 рублей неосновательного обогащения, полученного в качестве арендных платежей по договору аренды земельного участка №3700007235 от 13.01.2016;

- взыскать с администрации и управления в пользу общества 4 855 994,04 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами;

- взыскать с администрации и управления в пользу общества расходы на оплату государственной пошлины за рассмотрение дела в размере 130 229 рублей.

Изменение исковых требований мотивировано тем, что в процессе рассмотрения настоящего дела обществу стало известно о нахождении земельного участка на момент заключения договора аренды по генеральному плану муниципального образования в функциональной зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования. Из представленной администрацией по запросу суда редакции генерального плана по состоянию на дату заключения договора аренды обществу стало известно, что на момент проведения торгов и заключения договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1550 был отнесен к территориям общего пользования. Отказ в выдаче разрешения на строительство является обоснованным в случае несоответствия планируемого к строительству объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка, предусмотренному генеральным планом. Земельный участок был передан в состоянии, исключающем возможность строительства на участке торгово-офисного здания, по причине отнесения земельного участка к функциональной зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования в соответствии с генпланом г-к Анапа от 14.11.2013. В период действия договора аренды генеральный план также не позволяет осуществлять строительство на земельном участке. Поскольку возможность использования земельного участка для целей строительства администрацией не обеспечена, договор аренды земельного участка подлежит расторжению. Земельный участок на момент заключения договора аренды был отнесен к функциональной зоне территорий общего пользования, возможность его использования для строительства отсутствовала с момента заключения договора аренды, в связи с чем, общество считает необходимым увеличить исковые требования в части взыскания арендных платежей и отыскать все арендные платежи начиная с даты заключения договора аренды, включая также период с 09.12.2015 по 22.12.2016. 09.12.2015 обществом было оплачено 595 000 рублей. 19.01.2016 обществом было оплачено 5 551 350 рублей. Итого размер исковых требований в части взыскания неосновательного обогащения увеличен обществом на 6 146 350 рублей. Общий размер неосновательного обогащения составил, таким образом, 26 553 770,03 рубля. С учетом увеличения суммы неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.12.2015 по 26.02.2021 составили 4 855 994,04 рубля.

Определением от 02.03.2021 ходатайство от 02.03.2021 об уточнении (увеличении) исковых требований удовлетворено.

Общество вновь обратилось с заявлением об изменении исковых требований от 14.05.2021 и просило (том 4, л.д. 46 – 52):

- расторгнуть договор аренды земельного участка №3700007235 от 13.01.2016;

- взыскать с администрации и управления 26 553 770,03 рублей неосновательного обогащения, полученного в качестве арендных платежей по договору аренды земельного участка №3700007235 от 13.01.2016;

- взыскать с администрации и управления в пользу общества 4 855 994,04 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами;

- взыскать с администрации и управления убытки в размере 1 737 687,21 рублей;

- взыскать с администрации и управления в пользу общества расходы на оплату государственной пошлины в размере 130 229 рублей. 

Изменение (увеличение) исковых требований мотивировано несением убытков в виде расходов на подготовку к строительству на земельном участке (топографическая съемка участка, подготовка проектной документации, изготовление гидравлического расчета пропускной способности газовых сетей, разработка проекта торгово-офисного здания, инженерно-топографические работы для проектирования подводящего газопровода, подготовка проектной и рабочей документации на газификацию объекта, осуществление технологического присоединения к электрическим сетям, строительно-монтажные работы), стоимость которых по соответствующим договорам составила 1 737 687,21 рублей.

Определением от 19.05.2021 ходатайство от 14.05.2021 об изменении исковых требований удовлетворено.

В ходатайстве от 02.09.2021 (том 5, л.д. 130 – 131) общество дополнило исковые требования отдельным требованием о взыскании с администрации и с управления процентов за пользование чужими денежными средствами за период времени с 31.03.2020 до даты фактического исполнения обязательства, начисляемых по правилам ст. 395 ГК РФ. 

Остальные исковые требования остались прежними.

Определением от 09.09.2021 ходатайство от 02.09.2021 об уточнении исковых требований в части дополнения требованием о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период времени начиная с 31.03.2020 до даты фактического исполнения обязательства, начисленных по правилам ст. 395 ГК РФ, - удовлетворено.

В судебном заседании, состоявшемся 27.12.2021, представитель общества исковые требований поддержал в полном объёме, представитель администрации и управления просил в удовлетворении исковых требований отказать полностью. Дополнительные пояснения, ходатайства от представителей сторон в указанном судебном заседании не последовали. В судебном заседании был объявлен перерыв до 17 час. 50 мин. в течение того же дня, после которого стороны в судебное заседание не явились, судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 13.01.2016 №3700007235 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1550, площадью 1827 кв. м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения торгово-офисного здания, сроком до 13.01.2025 (том 3, л.д. 61 – 63). 

Договор заключен на основании протокола от 21.12.2015 заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа (том 3, л.д. 64 – 65). 

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 1827 кв. м на землях населенных пунктов в зоне обслуживания и деловой активности при транспортных коридорах и узлах, с видом разрешенного использования – для размещения торгово-офисного здания, была утверждена постановлением администрации от 06.07.2015 №2937 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: 

<

...>». В качестве основания утверждения данной схемы в постановлении указан административный регламент предоставления муниципальной услуги по утверждению схем расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте территории муниципального образования город-курорт Анапа и заявление ФИО3 от 11.06.2015 №11062015-133916-23-189 (том 4, л.д. 29 – 30).

Указанный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа на основании постановления администрации от 29.07.2015 №3377 (том 3, л.д. 73 – 74). 

Право собственности муниципального образования на земельный участок КН 23:37:0000000:1550 зарегистрировано в ЕГРН 10.08.2015. Договор аренды земельного участка от 13.01.2016 №3700007235 зарегистрировано в ЕГРН 01.02.2016 в пользу общества. Вид разрешенного использования земельного участка – для размещения торгово-офисного здания, для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров (выписка из ЕГРН от 29.12.2020 №КУВИ-002/2020-52397654 – том 2, л.д. 111 – 117). 

Судом установлено, что на момент проведения указанных торгов и заключения договора аренды земельный участок КН 23:37:0000000:1550 по информации генерального плана муниципального образования город-курорт Анапа, в редакции от 14.11.2013, действовавшей в указанный период, относился к зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, в том числе объектов спортивного назначения (письмо департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 26.02.2021 №71-052-01-1633/21 – том 5, л.д. 72; сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа (недействующая редакция от 25.12.2014 №510), предоставленные письмом управления архитектуры и градостроительства администрации от 15.01.2021 №17.48/21-20 – том 2, л.д. 48).

В силу принципа первичности (приоритета) генерального плана муниципального образования по отношению к информации, содержащейся в правилах землепользования и застройки, которые относили спорный земельный участок на момент заключения договора его аренды к зоне обслуживания и деловой активности при транспортных коридорах и узлах, градостроительный режим земельного участка определялся в первую очередь генеральным планом муниципального образования, которым спорный земельный участок КН 23:37:0000000:1550 был отнесён, таким образом, к территориям общего пользования муниципального образования.

Нахождение спорного земельного участка КН 23:37:0000000:1550 в зоне территорий общего пользования сохранено и в актуальной редакции генерального плана муниципального образования, действующей в период рассмотрения настоящего спора судом, согласно которой (генеральный план городского округа город-курорт Анапа от 22.12.2016) по функциональному зонированию генерального плана земельный участок относится к зоне общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, в том числе спортивного назначения (частично), а также к существующим основным улицам и дорогам (частично). В соответствии с актуальной редакцией правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа земельный участок КН 23:37:0000000:1550 относится к зоне улично-дорожной сети (том 2, л.д. 33 – 35; том 5, л.д. 71 – 72).

Фактическое состояние спорного земельного участка позволяет также признать наличие у него явных признаков территории общего пользования (земельный участок примыкает к автомобильной дороге, не огорожен, представляет собой открытое пространство, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность, по участку проходит грунтовая дорога, представляющая собой грунтовой въезд и выезд на прилегающую асфальтированную проезжую часть – акт обследования земельного участка от  29.06.2021 – том 5, л.д. 6 – 43).

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). 

К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). 

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

Земельные участки, в границах территорий общего пользования, по общему правилу, находятся в государственной или муниципальной собственности, как обеспечивающие комплексное социально-экономическое развитие территорий, реализацию права граждан на благоприятную окружающую среду, на комфортную среду обитания (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 N 1963-О). 

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2018 по делу N 310-КГ17-15291). 

Земельный участок, который относится к территориям общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу. Включение в состав границ земельного участка территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу. 

Земельный участок, находящийся в публичной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель, территории общего пользования (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса).

С учётом правовых норм о недопустимости предоставления в аренду для целей строительства территорий муниципального образования, относящихся по генеральному плану к землям общего пользования, и практики применения этих норм арбитражными судами, следует сделать вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды от 13.01.2016 №3700007235 земельного участка КН 23:37:0000000:1550 как направленного на застройку территории общего пользования муниципального образования.

Предоставление в аренду под строительство территорий общего пользования муниципального образования влечёт недействительность (ничтожность) соответствующего договора аренды земельного участка (статьи 166, 168 ГК РФ).

В этой связи, суд отказывает в требовании о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку расторгнут решением суда может быть только действительный и действующий договор аренды, порождающий соответствующие права и обязанности сторон.

Вместе с тем, в целях правовой определенности,  с учётом направленности воли общества на прекращение арендных отношений, невозможности строительства на земельном участке, относящемся к территориям общего пользования, а также с учетом правила о том, что окончательная правовая квалификация заявленных требований является прерогативой суда, суд считает необходимым, по собственной инициативе, применить последствия недействительности ничтожного договора аренды и констатировать в резолютивной части решения на признание отсутствующим права аренды земельного участка, зарегистрированного в пользу общества. Признание права аренды земельного участка отсутствующим является применением судом по своей инициативе последствий недействительности ничтожного договора аренды земельного участка (пункт 4 статьи 166 ГК РФ), в целях защиты публичных интересов и достижений правовой определённости. 

В настоящем случае администрация в восстановлении владения спорным земельным участком не нуждается, земельный участок из владения администрации не выбыл, поскольку земельный участок не застроен, не огорожен, открыт для прохода и нахождения на нём (акты обследования земельного участка от 15.01 2021 и от 29.06.2021 – том 2, л.д. 67 – 95; том 5, л.д. 6 - 43), в исключительном владении общества как арендатора земельный участок не находится, капитальные объекты на участке не расположены, в связи с чем, признание права аренды такого земельного участка отсутствующим является допустимым способом защиты интересов администрации как собственника земельного участка, право которого зарегистрировано в ЕГРН, не нуждающегося в защите своего права посредством восстановления владения земельным участком (пункт 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

С учётом нахождения земельного участка во владении его публичного собственника и отсутствия необходимости защиты интересов муниципального образования посредством восстановления владения земельным участком, признание права аренды земельного участка отсутствующим с аннулированием в ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка носит негаторный характер (статьи 208, 304 ГК РФ), исковая давность на данный способ защиты не распространяется. 

Отнеся спорный земельный участок к территориям общего пользования как на момент заключения договора аренды, так и в дальнейшем, администрация не может быть признана заинтересованной в сохранении арендных отношений и в застройке данного земельного участка капитальным объектом коммерческого назначения. 

В выдаче разрешения на строительство обществу было отказано, и этот отказ признан правомерным вступившим в законную силу решением арбитражного суда (том 1, л.д. 80 – 76).

Суд считает необходимым отказать в требовании о взыскании убытков в размере 1 737 687,21 рублей, составляющих стоимость понесённых обществом затрат на подготовку к строительству на земельном участке (топографическая съемка участка, подготовка проектной документации, изготовление гидравлического расчета пропускной способности газовых сетей, разработка проекта торгово-офисного здания, инженерно-топографические работы для проектирования подводящего газопровода, подготовка проектной и рабочей документации на газификацию объекта, осуществление технологического присоединения к электрическим сетям, строительно-монтажные работы), поскольку обществу не могло быть неизвестно (должно было быть известно) содержание генерального плана муниципального образования город-курорт Анапа по состоянию на дату заключения договора аренды земельного участка и на момент несения указанных расходов. 

Сведения генерального плана муниципального образования носят открытый и общедоступный характер.

Участвуя в аукционе, заключая договор аренды, разрабатывая проектную документацию по строительству объекта на предоставленном в аренду земельном участке, общество не было лишено возможности ознакомиться со всеми сведениями об объекте аренды, в том числе содержащимися в генеральном плане муниципального образования город-курорт Анапа, действующем в спорный период.  

Общество как разумный и профессиональный субъект коммерческих отношений должно было прежде участия на торгах и заключения договора аренды, а равно до заключения соответствующих договоров, направленных на освоение земельного участка и проектирование объекта капитального строительства, проверить всю градостроительную документацию по данному земельном участку, и в первую очередь – информацию генерального плана муниципального образования, тем более что наличие у данного земельного участка признаков территории общего пользования должно было быть очевидно для застройщика из фактического состояния и местоположения земельного участка, представляющего собой по сути придорожную территорию. 

Общество не могло не понимать, что на торгах оно приобрело право аренды земельного участка, представляющего собой фактически территорию общего пользования (участок прилегает к проезжей части автомобильной дороги, зарос древесно-кустарниковыми насаждениями, по участку проходит грунтовая дорога), соответственно, притязания общества на застройку такого земельного участка были изначально неправомерными, а понесенные в этой связи обществом затраты по подготовке к строительству на таком участке – относящимися исключительно на риск самого общества. 

Ограничившись сведениями правил землепользования и застройки и содержанием градостроительного плана земельного участка, общество не проверило информацию генерального плана муниципального образования как основополагающего документа территориального планирования, и в этом отношении оно действовало на свой риск. 

Более того, несение финансовых затрат в отсутствие разрешения на строительство, в выдаче которого обществу было правомерно отказано (том 1, л.д. 80 – 76) и которое обществом так и не было получено, представляется преждевременным и неосмотрительным, несение таких расходов не может повлечь ответственность муниципального образования в виде обязанности их возместить. 

Объективная необходимость и целесообразность несения на соответствующем (начальном) этапе освоения земельного участка  произведенных обществом затрат, предъявленных ко взысканию с администрации и управления в качестве убытков в сумме 1 737 687,21 рублей, обществом не обоснована и из состава и назначения этих затрат не усматривается. 

Вместе с тем, поскольку строительство на данном земельном участке КН 23:37:0000000:1550 изначально было невозможным, в силу недопустимости застройки территорий общего пользования муниципального образования, признанных таковыми его генеральным планом, - управление как арендодатель не предоставило обществу со своей стороны возможности осуществлять застройку земельного участка, имущественное предоставление со стороны управления как арендодателя отсутствовало, в связи с чем, суд считает обоснованными требования общества о возврате в качестве неосновательного обогащения произведённых обществом арендных платежей (статьи 166, 167, 328, 416, 1102 – 1104 ГК РФ).

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Указанная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Арендные правоотношения носят взаимный, возмездный характер, при этом реальное пользование имуществом (извлечение полезных свойств) является основной целью договора аренды. Именно за возможность пользоваться имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), а не только владеть им взимается арендная плата.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано следующее. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. 

Системное толкование приведенных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. 

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункты 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса). 

В силу пункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке подлежат применению правила Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (глава 60), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 1102 Гражданского кодекса правила, предусмотренные главой 60 Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. В силу части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. 

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 данного Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Основанием для возврата муниципальным образованием (взыскания) в качестве неосновательного обогащения арендных платежей являются, таким образом, в настоящем случае: 

- недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка, 

- юридическая изначальная невозможность застройки земельного участка в силу императивного запрета застройки территорий общего пользования и первичности генерального плана муниципального образования, отнёсшего данный участок к функциональной зоне земель общего пользования, 

- двусторонний (синаллагматический) характер договора аренды земельного участка, предполагающий обязанность возврата арендных платежей арендодателем при непредоставлении предмета договора, соответствующего цели аренды, в том числе в ситуации изначальной невозможности использования земельного участка (правового запрета застройки территорий общего пользования) в соответствии с целями, указанными в договоре аренды. 

Фактическое пользование земельным участком обществом не осуществлялось, о чём свидетельствуют акты обследования земельного участка, из которых следует, что земельный участок не застраивался, его использование для целей строительства не производилось, капитальные объекты на участке отсутствуют, какое-либо имущество общества, в том числе строительная техника, стройматериалы, на земельном участке не расположено, участок представляет собой открытое заросшее древесно-кустарниковой растительностью  пространство, земельный участок не огорожен, доступ на участок полностью открыт со всех сторон. 

Таким образом, общество не осуществляло использование земельного участка в каких-либо формах, а потому не обязано производить плату за такое пользование. Соответственно, муниципальное образование, ссылаясь на императивный принцип платности землепользования, не вправе претендовать на сохранение полученных от общества арендных платежей, поскольку обществом земельный участок фактически не использовался ни для застройки, ни для иных целей. В исключительном владении общества земельный участок не находился и не находится в настоящее время. 

Администрацией в отзывах заявлено об исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции по состоянию на дату заключения договора аренды – 13.01.2016), срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии с правовой позицией, приведённой в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 №308-ЭС19-10020 по делу №А53-21901/2017, «к искам о взыскании неосновательного обогащения применяется общий трехгодичный срок исковой давности, установленный статьей 196 ГК РФ, который в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороны договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части; срок исковой давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) начисляется по каждому просроченному платежу. Таким образом, в данном случае момент, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, определяется датой внесения соответствующего платежа».

В этой связи, суд считает необходимым применять исковую давность к каждому отдельному арендному платежу, произведённому обществом в отсутствие правового основания (при недействительности (ничтожности) договора аренды и при изначальной юридической невозможности застройки земельного участка).

Суд отклоняет утверждения общества о том, что его требования заявлены полностью в пределах срока исковой давности, поскольку для возврата исполненного по недействительным (ничтожным) сделкам установлены специальные правила исчисления срока исковой давности (пункт 1 статьи 181 ГК РФ), общество является стороной договора аренды, и ему должно было быть известно об основаниях недействительности сделки в момент заключения договора аренды, ввиду нарушения такой сделкой законодательного запрета застройки территорий общего пользования и основополагающего документа территориального планирования – генерального плана муниципального образования.

Определением от 20.08.2021 суд обязал истца представить процессуальный расчет исковых требований (не являющийся уточнением), с учетом заявления администрации об исковой давности, положений пункта 1 статьи 181 ГК РФ, и с учетом вышеуказанной правовой позиции, выраженной в Определении ВС РФ от 14.11.2019 по делу №А53-21901/2017.

В соответствии с представленным обществом процессуальным расчетом (том 5, л.д. 126 -  129), выполненным во исполнение указанного определения суда, не являющимся уточнением (изменением) исковых требований, размер неосновательного обогащения в виде арендных платежей, с учётом заявления администрации об исковой давности, составляет 20 407 420,03 рубля, при исчислении срока исковой давности отдельно по каждому арендному платежу; размер процентов за пользование чужими денежными средствами, с учётом заявления об исковой давности, составил 2 515 343,08 рублей. 

Определениями от 09.09.2021 и от 24.11.2021 суд обязывал администрацию математически проверить выполненный истцом расчет исковых требований и предоставить контррасчет, однако администрацией соответствующие определения суда не выполнены, контррасчет не представлен, каких-либо возражений по правильности выполненного обществом процессуального расчета исковых требований администрацией не приведено.

В судебном заседании 27.12.2021 представитель администрации на вопрос суда пояснил, что математически процессуальный расчёт общества администрацией не проверялся.

Заявленные обществом ко взысканию арендные платежи подтверждены соответствующими актами сверки, выданными администрацией (том 4, л.д. 127 – 129). 

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым взыскать с управления как с арендодателя в пользу общества неосновательно полученные арендные платежи в размере 20 407 420,03 рубля, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные по статье 395 ГК РФ на указанные платежи, в общей сумме 2 515 343,08 рублей. 

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов надлежит отказать в связи с пропуском срока исковой давности, о применении которой заявлено администрацией в отзывах. 

Суд считает обоснованным требование общества о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму основной задолженности до даты фактического исполнения решения в части погашения суммы основной задолженности (пункт 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7).

При определении ответчика, с которого надлежит взыскать неосновательное обогащение в виде арендных платежей с начисленными на них процентами суд исходит из того, что арендодателем по спорному договору аренды земельного участка выступает управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>), которое является самостоятельным юридическим лицом, и в соответствии с информацией, размещённой на официальном сайте управления, осуществляет в установленном законодательством порядке администрирование неналоговых доходов, в том числе от использования имущества и земельных ресурсов, находящихся в муниципальной собственности. С учётом функции управления и его участия в спорном договоре в качестве арендодателя,  суд считает необходимым указать в резолютивной части решения на взыскание соответствующих сумм неосновательного обогащения и процентов именно с управления.

Суд не находит возможным удовлетворить заявленные требования одновременно к двум ответчикам, как это просит истец, требуя взыскать неосновательное обогащение и проценты с администрации и управления, поскольку указанные органы солидарно не отвечают, стороной договора аренды в качестве арендодателя выступало только управления, оно же является администратором неналоговых поступлений в бюджет, в том числе в виде доходов от сдачи земельных участков в аренду. Надлежащим органом муниципального образования, с которого в рассматриваемой ситуации надлежит взыскать неосновательно полученные арендные платежи и проценты, выступает только управление, как арендодатель и как администратор неналоговых доходов бюджета, в том числе арендных платежей от муниципальных земель.  

При принятии настоящего решения суд также учитывает указания и разъяснения, приведённые в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2021 по делу №А32-27764/2019 по иску того же истца, что и в настоящем деле, - ООО «Кубаньторгодежда» - к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы, полученной по договору от 12.10.2015 № 4000005117; процентов за пользование чужими денежными средствами, в том числе по день фактического исполнения обязательства по возврату суммы неосновательного обогащения, ущерба в виде затрат на проектирование гостиницы, проектирование и подведение к земельному участку коммунальных сетей, и по встречному иску администрации к обществу о признании прекратившим действие договора аренды от 12.10.2015 № 4000005117 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0401007:149.

При взыскании с управления в пользу общества возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску суд учитывает принцип пропорционального распределения судебных расходов, согласно которому судебные расходы взыскиваются пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Истцом доплата государственной пошлины в бюджет в связи с увеличением суммы исковых требований не производилась. Поскольку в удовлетворении части исковых требований, в том числе в требовании о расторжении договора аренды, судом отказано, с истца надлежит взыскать в доход федерального бюджета соответствующую сумму государственной пошлины.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать отсутствующим право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1550, площадью 1827 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кубаньторгодежда» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка от 13.01.2016 №3700007235 (дата государственной регистрации права аренды: 01.02.2016; номер государственной регистрации права аренды: 23-23/026-23/001/831/2016-3134/2).

Взыскать с управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кубаньторгодежда» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение в виде арендных платежей, уплаченных по договору аренды от 13.01.2016 №3700007235 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1550, в размере 20 407 420 рублей 03 копейки, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму указанного неосновательного обогащения по состоянию на 31.03.2020, в размере 2 515 343 рубля 08 копеек, с последующим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения в размере 20 407 420 рублей 03 копейки начиная с 01.04.2020 и до даты фактической оплаты взысканной настоящим решением суммы неосновательного обогащения.  

В удовлетворении остальной части требований о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами – отказать.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка №3700007235 от 13.01.2016 и о взыскании убытков в размере 1 737 687 рублей 21 копейка – отказать.

Настоящее решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1550 арендой, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кубаньторгодежда» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка от 13.01.2016 №3700007235 (дата государственной регистрации права аренды: 01.02.2016; номер государственной регистрации права аренды: 23-23/026-23/001/831/2016-3134/2).

Взыскать с управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кубаньторгодежда» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску в размере 130 229 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кубаньторгодежда» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 64 218 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков