ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-35112/2015

город Ростов-на-Дону

06 июля 2017 года

15АП-16793/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июля 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Смотровой Н.Н.

судей М.В. Соловьевой, Г.А. Сурмаляна

при ведении протокола судебного заседания секретарём с\з ФИО1,

при участии:

от ООО «Баланс», ИП ФИО2: представитель по доверенности от 29.12.2016, ФИО3, 

от МИЗО РО: представителя по доверенности от 09.01.2017, ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, 

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 18.09.2016 по делу № А53-35112/2015 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Баланс», индивидуального предпринимателя ФИО2,к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области 

по встречному иску Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской областик обществу с ограниченной ответственностью «БАЛАНС» (ИНН 

<

***>, ОГРН1116164000391), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН616511865495, ОГРНИП 304616527400045)о взыскании задолженности,принятое судьей Андриановой Ю.Ю.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Баланс» (далее - общество), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее –министерство) со следующими требованиями:

- признать недействительным уведомление № 2/2015 от 07.10.15 г. исх. № 19.6.3/2649  министерства предпринимателю  об изменении с 02.03.15г. размера ежегодной арендной платы по договору аренды от 08.10.07г. № 6 (т.1, л.д. 7-12, 74-76);

- признать недействительным уведомление № 2/2015 от 07.10.15 г. исх. № 19.6.3/2651  министерства обществу об изменении с 02.03.15г. размера ежегодной арендной платы по договору аренды от 08.10.07г. № 6 (т.1, л.д. 7-12, 77-79);

- признать недействительным уведомление № 1/2016 от 18.01.16г. исх. № 19.6.3/389 министерства обществу об изменении с 01.01.16г. размера ежегодной арендной платы по договору аренды от 08.10.07г. № 6 (т.3, л.д. 5-7, 70-71);

- признать недействительным уведомление № 1/2016 от 18.01.16г. исх. № 19.6.3/415 министерства предпринимателю об изменении с 01.01.16г. размера ежегодной арендной платы по договору аренды от 08.10.07г. № 6 (т.3, л.д. 5-7, 72-73);

 - установить  для общества с 01.01.16г. размер ежегодной арендной платы по договору аренды от 08.10.07г. № 6 в сумме 380 738,70 руб.; 

- установить для предпринимателя с 01.01.16г. размер ежегодной арендной платы по договору аренды от 08.10.07г. № 6 в сумме 421 899,64 руб. (в соответствии с уточнёнными в порядке ст. 49 АПК РФ и принятыми судом требованиями, т.4, л.д. 54-55, 69-73).

Министерство обратилось к обществу и предпринимателю со встречным иском о взыскании с общества задолженности по договору аренды от 08.10.07г. № 6 за период с 01.02.15г. по 31.12.15г. в размере 396 159,82 руб. и пени за период с 20.02.15г. по 31.12.15г. в размере 9 191,14 рублей; о взыскании с предпринимателя задолженности по договору аренды от 08.10.07г. № 6 за период с 01.01.14г.  по 31.12.15г. в размере 441 275,93 руб. и пени за период с 20.06.13г. по 31.12.15г. в размере 13 110,10 руб. (в соответствии с уточнёнными в порядке ст. 49 АПК РФ и принятыми судом требованиями, т.2, л.д. 21-24; т. 4, л.д. 1-2).

До принятия судом решения обществом и предпринимателем заявлен отказ от требований  об установлении  для общества с 01.01.16г. размера ежегодной арендной платы по договору аренды от 08.10.07г. № 6 в сумме 380 738,70 руб. и об установлении для предпринимателя с 01.01.16г. размера ежегодной арендной платы по договору аренды от 08.10.07г. № 6 в сумме 421 899,64 руб. (т.6, л.д.43, 116, 122).

Решением  от 18.09.16г. суд принял отказ общества и предпринимателя от части заявленных требований и прекратила в этой части производство по делу. В оставшейся части требования заявителей удовлетворены. Встречный иск министерства удовлетворен частично, с общества взыскана неустойка в размере 536, 61 руб., с предпринимателя взыскана задолженность в размере 251, 40 руб. и неустойка в размере 5 495, 13 руб. В оставшейся части встречный иск оставлен без удовлетворения.

В части удовлетворения основного иска решение мотивировано тем, что, поскольку  договором аренды от 08.10.07г. № 6, заключенным между обществом, предпринимателем на стороне арендатора и министерством на стороне арендодателя предусмотрена возможность одностороннего изменения условий договора, постольку согласно ст.ст. 153-155 ГК РФ соответствующие действия арендодателя по направлению обществу и предпринимателю оспариваемых уведомлений представляют собой одностороннюю сделку в рамках исполнения договора, изменяющую правоотношения сторон. Соответственно, в силу ст. 166 ГК РФ сделка может быть оспорена в судебном порядке путем заявления о ее ничтожности либо оспоримости. Поскольку у министерства не имелось оснований для доначисления арендной платы по договору аренды №6 от 08.10.07 за период с 02.03.15 по 31.12.15г., оспариваемые уведомления не соответствуют положениям постановления правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление № 135), и на основании п.1 ст. 168 ГК РФ  являются недействительными.

Вывод об отсутствии у министерства оснований для доначисления арендной платы по договору аренды №6 от 08.10.07 за период с 02.03.15 по 31.12.15г. суд первой инстанции мотивировал тем, что министерство произвело оценку рыночной стоимости арендной платы в августе 2015 года по состоянию на 02.03.15г.  и при этом в октябре 2015 года произвело доначисление арендной платы с 02.03.15г., в то время как в соответствии с п.15 приложения № 2 к постановлению N 135 арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Таким образом, у министерства отсутствует право осуществлять перерасчет арендной платы за период, который является спорным в настоящем деле, поскольку такой порядок перерасчета арендной платы не соответствует п.15 приложения № 2 к постановлению N 135. 

Руководствуясь приведённым выше основанием и представленными сторонами расчётами, суд первой инстанции частично удовлетворил встречный иск министерства к обществу и предпринимателю о взыскании задолженности и неустойки  по арендной плате, сославшись на отсутствие у министерства оснований для доначисления обществу и предпринимателю арендной платы по договору аренды №6 от 08.10.07г. за период с 02.03.15г. по 31.12.15г. согласно уведомлениям от № 2/2015 от 07.10.15 г. исх. № 19.6.3/2649,  № 2/2015 от 07.10.15 г. исх. № 19.6.3/2651. Изучив представленный министерством расчет задолженности по встречным исковым требованиям, а так же представленные обществом и предпринимателем акты сверок и платежные поручения, суд установил, что по состоянию на 31.12.15г. без учета сумм платежей, начисленных министерством на основании оспариваемых в деле уведомлений, задолженность общества по арендной плате отсутствует, напротив имеется переплата в размере 1 837, 94 руб. Однако размер неустойки составляет 2374, 55 руб. С учетом произведенной переплаты сумма неустойки, подлежащей взысканию с общества составляет 536, 61 руб. По состоянию на 31.12.15г. без учета сумм платежей, начисленных министерством на основании оспариваемых в деле уведомлений, задолженность предпринимателя в заявленный период составляет 251, 40 руб., неустойка - 5 495, 13 руб. Руководствуясь изложенным, суд частично удовлетворил встречный иск.

Не согласившись с принятым судебным актом в части удовлетворения заявления общества, предпринимателя и отказа в удовлетворении встречного иска, министерство подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу в данной части отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе обществу, предпринимателю в удовлетворении основного иска и удовлетворении встречного иска министерства в полном объёме.

Апелляционная жалоба с учётом дополнений к ней мотивирована отсутствием у суда оснований для квалификации оспоренных уведомлений в качестве сделок и признания их недействительными на основании ст. 168 ГК РФ. Министерство ссылается на то, что, принимая во внимание регулируемый характер арендной платы по договору аренды №6 от 08.10.07г.,  оспариваемые уведомления не являются односторонними сделками, а представляют собой информационное сообщение во исполнение п. 4.2.4 договора аренды №6 от 08.10.07г. об изменении размера арендной платы в связи с вступлением в законную силу постановления № 135, которое само по себе не является основанием для возникновения либо изменения прав и обязанностей общества. Основанием для изменения размера арендной платы являются не оспариваемые в деле уведомления, а постановление № 135, со дня официальной публикации которого, исходя из п. 3.4 договора, размер арендной платы считается изменённым в одностороннем порядке без заключения дополнительного соглашения. В связи с этим, оспаривая данные уведомления в качестве сделок общество и предприниматель избрали ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Не согласившись с изменением с 02.03.15г. размера арендной платы на основании постановления № 135, который сообщён в уведомлениях от № 2/2015 от 07.10.15 г. исх. № 19.6.3/2649,  № 2/2015 от 07.10.15 г. исх. № 19.6.3/2651, общество и предприниматель защитили свои права, возражая в данном деле против встречного иска министерства о взыскании данной доначисленной на основании постановления  135 арендной платы. Министерство так же не согласно с выводом суда первой инстанции о том, что доначисление министерством арендной платы с 02.03.15г. по 31.12.15г. на основании постановления № 135 противоречит положениям п.15 приложения № 2 к постановлению N 135. Арендная плата правомерно доначислена обществу и предпринимателю на основании п. 3.4 договора аренды с 02.03.15г. (даты официальной публикации постановления № 135) на основании п.11 приложения № 2 к постановлению N 135 по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 28.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - закон № 135-ФЗ). В связи с изложенным суд неправомерно отказал министерству в удовлетворении встречного иска в полном объёме.

Общество и предприниматель в отзывах на жалобу с дополнениями к ним возражают против отмены решения суда ввиду его законности. Общество и предприниматель настаивают на правильности квалификации оспариваемых уведомлений в качестве односторонних сделок, направленных на изменение размера арендной платы. Данные уведомления правомерно признаны судом недействительными ввиду их противоречия требованиям постановления № 135, так как министерство незаконно доначислило арендную плату с 0203.15г. и второй раз за 2015 год уведомлениями от № 2/2015 от 07.10.15 г. исх. № 19.6.3/2649,  № 2/2015 от 07.10.15 г. исх. № 19.6.3/2651 и, учитывая незаконность доначисления арендной платы указанными уведомлениями за 2015 год, незаконно увеличило арендную плату в 2016 году с учётом коэффициента уведомлениями № 1/2016 от 18.01.16г. исх. № 19.6.3/389 и № 1/2016 от 18.01.16г. Суд первой инстанции правомерно отказал министерству во взыскании арендной платы, доначисленной уведомлениями от № 2/2015 от 07.10.15 г. исх. № 19.6.3/2649,  № 2/2015 от 07.10.15 г. исх. № 19.6.3/2651 и учёл произведённые обществом и предпринимателем платежи.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ. В судебном заседании на основании ст. 18 АПК РФ произведена замена. Судья Филимонова С.С. в связи с нахождением в очередном трудовом отпуске определением председателя судебного состава заменена на судью Соловьёву М.В., в связи с чем рассмотрение жалобы начато с самого начала.

В судебном заседании на основании ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 14:20 МСК 22.06.17г. до 10:00 МСК 29.06.17г., о чём на сайте суда в сети Интернет размещено извещение. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представитель министерства настаивала на отмене решения суда в обжалованной части, сославшись на приведённые в апелляционной жалобе с дополнением к ней доводы. Дополнительно по поставленным судом вопросам пояснила, что в состав задолженности по арендной платы, заявленной ко взысканию во встречном иске, была включена так же задолженность по арендной плате, доначисленная за период с 02.03.15г. на основании постановления № 135. Арендная плата за 2016 год ко взысканию в данном деле не заявлялась. Арендную плату за 2016 год общество и предприниматель уплачивают без учёта изменения её размера на 2016 год, произведённого министерством на основании п. 3.4 договора, постановления № 135. Иск о взыскании задолженности за данный период министерством пока не заявлен. 

 В судебном заседании представитель общества и предпринимателя возражал против отмены решения суда в обжалованной министерством части, сославшись на приведённые в отзыве на апелляционную жалобу с дополнением к нему доводы.

Учитывая, что общество и предприниматель не заявили возражений против решения суда в не обжалованной министерством части, суд апелляционной инстанции на основании ч.5 ст. 268 АПК РФ проверяет законность решения суда только в обжалованной  министерством части удовлетворения требований общества и предпринимателя и в части отказа во встречном иске.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё с дополнениями к ним, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции признал апелляционную жалобу подлежащей частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.10.07г. между ООО «Трансойл» (правопредшественник общества), предпринимателем (на стороне арендатора) и министерством (арендатор) заключен договор аренды №6 с множественностью лиц на стороне арендатора находящегося в государственной собственности Ростовской области земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050712:4 площадью 2390 кв.м., находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Темерницкая, 44 (далее - договор аренды № 6). Договор прошёл государственную регистрацию 15.10.07г., номер регистрации 61-61-01/479/2007186.

01.12.10г. дополнительным соглашением №1 к договору аренды № 6 изменены доли арендаторов в праве аренды и в связи с этим произведён перерасчет арендной платы. Дополнительное соглашение зарегистрировано 21.02.11г., номер регистрации 61 -61-01/089/2011-166.

28.04.12г. дополнительным соглашением №2 к договору аренды № 6 ООО «Трансойл» исключено из состава арендаторов, в состав арендаторов по договору включено общество. Дополнительное соглашение зарегистрировано 07.06.12г., номер регистрации 61 -61-01/296/2012-40.

28.04.12г. соглашением о присоединении №3 к договору аренды № 6 определены условия присоединения общества к данному договору. Дополнительное соглашение зарегистрировано 08.06.12г. номер регистрации 61-61-01/296/2012-41. 

В соответствии с п. 3.1 договора аренды № 6 (в редакции дополнительных соглашений №1 от 01.12.10г., №2 от 28.04.12г., соглашения о присоединении №3 от 28.04.12г.): доля в праве аренды земельного участка, принадлежащая обществу, составляет 185/1000; доля в праве аренды земельного участка, принадлежащая предпринимателю, составляет 205/1000.

На дату заключения договора аренды № 6 размер арендной платы определялся в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.12г. N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление N 120).

В соответствии с постановлением № 120 размер арендной платы за спорный земельный участок по договору № 6 определялся исходя из кадастровой стоимости спорного земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента инфляции.

02.03.15г. Правительством Ростовской области принято постановление  № 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (постановление № 135). 

В соответствии с п.6 постановления № 135, оно вступает в силу со дня официального опубликования, но не ранее 01.03.15г. 

02.03.15г. постановление № 135 размещено на интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru, и портале правовой информации Ростовской области http://pravo.donland.ru. Так же постановление № 135 опубликовано в журнале «Собрание правовых актов Ростовской области", N 3, ст. 290 (подписано в печать 22.04.15г.).

Согласно п. 11 приложения № 2 к постановлению № 135 арендная плата определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с законом № 135-ФЗ.

06.07.15г. в целях реализации п. 11 приложения № 2 к постановлению № 135 министерство заключило с ООО "АЛЛ-Консалтинг" государственный контракт № 2015.249143 с заказало проведение рыночной оценки размера ежегодной арендной платы за использование спорного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050712:4.

24.08.15г. ООО "АЛЛ-Консалтинг" во исполнение названного государственного контракта составило отчёт № 64-399-Р/15, согласно которому по состоянию на 02.03.15г. размер ежегодной арендной платы спорного земельного участка исходя из методики, установленной  п. 11 приложения № 2 к постановлению № 135, составляет 3 728 405,56 руб.

С 02.03.15г. с учётом данной оценки, на основании п. 11 приложения № 2 к постановлению № 135, для общества размер арендной платы по договору аренды № 6 определён министерством в размере 689 755,03 руб.; для предпринимателя – в размере 764 323,14 руб.

07.10.15г. министерство в порядке п. 4.2.4 договора аренды № 6 составило в адрес общества и предпринимателя уведомления № 2/2015 за исх. № 19.6.3/2649 (для предпринимателя) и исх. № 19.6.3/2651 (для общества), в которых известило их  об изменении основании абз. 2 п. 3.4 договора аренды № 6, постановления № 135 размера ежегодной арендной платы с 02.03.15г. в указанном выше размере в связи с применением ставки арендной платы, определенной на основании отчета об оценке от 24.08.15г. № 64-339-Р/15, выполненного ООО «АЛЛ - Консалтинг» во исполнение постановления № 135. К уведомлениям прилагались расчёты изменённой арендной платы и доплаты за период с 02.03.15г. (т.1, л.д. 74-79).

21.12.15г. принят Закон Ростовской области  № 473-ЗС "Об областном бюджете на 2016 год" (далее - закон № 473-ЗС), которым установлен коэффициент уровня инфляции на 2016 год в размере 1,064.

08.01.16г. министерство в порядке п. 4.2.4 договора аренды № 6 составило в адрес общества и предпринимателя уведомления №1/2016 за исх.№19.6.3/389 (для общества) и №19.6.3/415 (для предпринимателя), в которых известило их  об изменении основании абз. 2 п. 3.4 договора аренды № 6, закона № 473-ЗС, постановления № 135 размера ежегодной арендной платы с 01.01.16г. путем увеличения ставки арендной платы, определенной на основании отчета об оценке ООО «АЛЛ - Консалтинг» от 24.08.15г. № 64-339-Р/15, на коэффициент уровня инфляции на 2016 год в размере 1,064. Для предпринимателя размер арендной платы с 01.01.16г. составил 813 239,82 руб., для общества – 733 899,35 руб.  К уведомлениям прилагались расчёты изменённой арендной платы (т.3, л.д. 70-74).

Общество и предприниматель арендную плату в изменённом с 02.03.15г. и с 01.06.16г. размере на основании постановления № 135 не уплатили, квалифицировали указанные уведомления министерства в качестве односторонних сделок по изменению размера арендной платы, в связи с чем обратились в арбитражный суд с рассматриваемым в данном деле иском о признании данный уведомлений недействительными сделками на основании ст. 168 ГК РФ ввиду их несоответствия закону, постановлению № 135.

Министерство обратилось в суд со встречным иском о взыскании с общества и предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды № 6, в том числе с учётом доначисления её размера с 02.03.15г. на основании п. 11 приложения № 2 к постановлению № 135, п. 3.4 договора аренды № 6 о чём обществу и предпринимателю было сообщено в уведомлениях от 07.10.15г. № 2/2015 за исх. № 19.6.3/2649, исх. № 19.6.3/2651. 

Требования о взыскании задолженности по арендной плате, доначисленной на основании п. 3.4 договора аренды № 6 с 01.06.16г. с учётом коэффициента уровня инфляции на 2016 год в размере 1,064, о чём обществу и предпринимателю было сообщено в уведомлениях от 08.01.16г. №1/2016 за исх. №19.6.3/389, №19.6.3/415, министерство в данном деле не заявило.

Повторно изучив материалы дела с учётом объёма обжалования, суд апелляционной инстанции не поддерживает вывода суда первой инстанции о правомерности квалификации оспариваемых обществом и предпринимателем уведомлений министерства об изменении размера арендной платы в качестве односторонних сделок, которыми министерством в одностороннем порядке изменяется размер арендной платы по договору аренды № 6.

Дополнительно оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что общество и предприниматель, заявив требования о признании недействительными уведомлений об изменении размера арендной платы с 02.03.15г. и с 01.01.16г. на основании постановления № 135 в качестве гражданско-правовых сделок, избрали ненадлежащий способ защиты права арендатора, которое они считают нарушенным увеличением размера арендной платы. 

В силу ст.ст. 606, 611, 614 ГК РФ  обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с п.п. 7 п.1 ст. 1  Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно п.4 ст. 22 ЗК РФ  размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Из положений ст. 424 ГК РФ следует, что в случае, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Согласно п.3 ст. 65 ЗК РФ  порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу п.10 ст. 3  Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 137-ФЗ) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований ст. 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято постановление N 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы (далее - постановление № 582).

В соответствии с указанными положениями п.3 ст. 65 ЗК РФ, п.10 ст. 3  закона N 137-ФЗ было установлено разграничение компетенции по утверждению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности между Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления.

С учетом разграничения компетенции Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности.

Пленум ВАС РФ в п.п. 16, 19 постановления от 17.11.11г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления от 25.01.13г. N 13 (далее - постановление Пленума № 73) разъяснил следующее. 

В силу абз.2 п.1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С учетом указанного к договорам аренды земельных участков, заключенным позже 2001 года (после введения в действие ЗК РФ Федеральным законом от 25.10.01г. N 137-ФЗ) применяется условие о нормативно определяемом размере арендной платы, то есть независимо от воли сторон.

Согласно сформулированной в постановлении от 26.01.10г. N 11487/09 правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не влечет необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации.

Это означает, что с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором (ст. 65 ЗК РФ, ст. 424 ГК РФ). 

Таким образом, на основании п.1 ст. 424 ГК РФ, п.3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015), ст. 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) арендная плата по договору аренду № 6 за пользование спорным участком, находящимся в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен, порядок ее определения устанавливается уполномоченными на то государственными и муниципальными органами. То есть, подлежит определению исходя из нормативно установленных методики и ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы либо соответствующего уведомления арендодателя).

Соответственно, изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений.

Кроме того, стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.10г. N 12404/09).

Условие, соответствующее приведённым выше нормам, включено в п. 3.4 договора аренды № 6, которым установлено следующее.

Размер годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, подлежит ежегодной индексации на индекс потребительских цен на очередной финансовый год в соответствии с прогнозом социально-экономического развития области, согласованным решением коллегии Администрации Ростовской области.

Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставок арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых при расчёте арендной платы на землю. В этом случае размер арендной платы считается изменённым с момента официальной публикации нормативно-правового акта или с момента, указанного в нормативно-правовом акте и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.

Пунктом 4.2.4 договора аренды № 6 установлена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчёт арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

Действовавшее в период заключения договора аренды № 6 постановление Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - постановление N 120) так же предусматривало одностороннее изменение по требованию арендодателя размера годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, как путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, так и в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости областного земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) ставок арендной платы, нового размера уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы (пункт 8 приложения N 2).

В отношении спорного земельного участка постановление № 120 предусматривало необходимость исчисления размера арендной платы за земельный участок, предоставленный для эксплуатации объектов недвижимости, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и коэффициента инфляции. 

Постановлением № 135 для спорного земельного участка была изменена методика определения размера арендной платы – согласно п.11 приложения № 2 к постановлению № 135, данный размер подлежал определению исходя не из кадастровой, а из рыночной стоимости земельного участка, определённой в соответствии с законом № 135-ФЗ.

Постановление № 135 не содержат норм, свидетельствующих о применении нового порядка (методики) исчисления арендной платы за публичные земли только к вновь заключенным договорам.

Данная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 13.05.15г. по делу N 306-ЭС14-6558, в котором судебная коллегия посчитала ошибочным вывод суда о том, что положения нового нормативного акта, изменившего методику определения размера арендной платы (введен новый коэффициент), применяются только к договорам аренды, заключенным после вступления в силу данного акта, в силу нормативного характера регулирования арендной платы.

При этом, как указала судебная коллегия, иное толкование применения таких положений не соответствует ч.1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", а также принципу запрета необоснованных предпочтений, установленному в постановлении N 582, поскольку приведет к созданию дискриминационных условий исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу нового нормативного акта оказались бы в неравном положении по сравнению с арендаторами, заключившими договор аренды ранее, в то время как порядок расчета платы является одинаковым для всех категорий лиц.

После вступления в законную силу постановления № 135 определение для арендаторов по договору аренды № 6 размера арендной платы на основании утратившего силу постановления № 120, то есть, исходя из кадастровой стоимости, повлекло бы за собой нарушение принципа запрета необоснованных предпочтений, установленных постановлением N 582, поскольку привело бы к созданию дискриминационных условий, исходя из того, что арендаторы, заключившие договор после вступления в силу постановления № 135, оказались бы в неравном положении по сравнению с обществом и предпринимателем, заключившими договор аренды № 6 ранее. В то время, как порядок расчета платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ростовской области, являются одинаковыми для всех, а министерство не вправе оказывать каких-либо предпочтений отдельным лицам.

Согласно п.6  постановления N 135, оно вступило в законную силу с 02.03.15г. (даты его официального опубликования на интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru и портале правовой информации Ростовской области http://pravo.donland.ru). 

Таким образом, исходя из приведённых выше положений п.1 ст. 424 ГК РФ, п.3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015), ст. 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции), разъяснений Пленума ВАС РФ в п.п. 16, 19 постановления № 73, п. 3.4 договора аренды № 6, с 02.03.15г. размер арендной платы по указанному договору изменился для арендаторов автоматически, на основании постановления № 135, после его официальной публикации. С 01.01.16г. размер арендной платы по данному договору так же изменился автоматически на основании п. 3.4 договора аренды № 6, закона № 473-ЗС, которым установлен коэффициент уровня инфляции на 2016 год в размере 1,064, постановления № 135.

Как уже было указано, данное изменение размера арендной платы не требовало заключения дополнительных соглашений с арендаторам, а произведено со дня вступления в силу нормативных правовых актов (постановления № 135, закон № 473-ЗС), которыми изменены методика определения размера арендной платы и коэффициент уровня инфляции, поскольку размер арендной платы является регулируемым.

Сходная квалификация характера и порядка изменения арендной платы постановлением № 135 (регулируемая плата, размер которой автоматически изменён с даты вступления в законную силу постановления № 135 без необходимости заключения об этом дополнительных соглашений к договору аренды) дана АС СКО в постановлениях от 25.05.17г. по делу № А53-3051/2016, от 25.11.16г. по делу № А53-2096/2016.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ).

С учётом приведённых выше обстоятельств и нормативных положений оспариваемые обществом и предпринимателем уведомления министерства об изменении размера арендной платы с 02.03.15г. в связи с вступлением в силу постановления № 135 и с 01.01.16г. в связи с приятием закона № 473-ЗС не могут быть квалифицированы в качестве односторонних гражданско-правовых сделок. 

Арендная плата по договору № 6 носит регулируемый характер. Она изменена не путём оформления арендодателем указанных уведомлений, а путём принятия постановления № 135 и закона № 473-ЗС. Соответственно, статусом правопрождающего юридического факта применительно к изменению размера арендной платы обладают не названные уведомления, а  постановления № 135 и закона № 473-ЗС. 

Таким образом, оспариваемые в деле уведомления об изменении размера арендной платы сами по себе не могут противоречить принципам определения размера арендной платы, установленным Постановлением N 582, так как размер арендной платы является регулируемым и определяется на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации - постановления № 135.

Согласно Постановлению N 582 принцип предсказуемости размера расчета арендной платы представляет собой наличие в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления порядка расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Постановлением № 135 указанный принцип полностью соблюден.

С учётом изложенного оспариваемые уведомления не являются односторонними сделками, а представляют собой информационное сообщение на основании постановления № 135, закона № 473-ЗС размере арендной платы, которое не является основанием возникновения либо изменения прав и обязанностей арендатора (изменение арендной платы носит регулируемый характер и изменено автоматически постановлением № 135 и законом № 473-ЗС), сообщение об изменившемся. 

Оспариваемы уведомления не подпадают под приведённое в ст. 165.1 ГК РФ понятие юридически значимых сообщений, поскольку сами по себе с даты своего составления, как и с даты их поучения адресатами они не влекут для них гражданско-правовых последствий.  Дата их составления или получения арендатором никак не влияет на течение срока выполнение обязанности арендатором по внесению арендной платы в указанном в них размере. Этот срок определяется договором аренды и нормативным правовым актом, которым изменяется размер арендной платы.

Данные уведомления так же не являются ненормативными правовыми актами, поскольку не содержат в себе властеобязывающего требования - они носят информационный характер.

Уведомления направлены арендаторам арендодателем во исполнение принятой им на себя в п. 4.2.4 договора аренды № 6 обязанности своевременно производить перерасчёт арендной платы и своевременно информировать об том арендатора. 

  В соответствии с ч.1 ст. 4 АПК РФ  заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ,  а так же иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

С учётом изложенного признание оспариваемых в деле уведомления недействительными в качестве сделок по правилам искового производства или недействительными в качестве ненормативных правовых актов по правилам гл. 24 АПК РФ в рассматриваемом случае невозможно. 

 В данном случае оспаривание уведомлений арендодателя, направление которого связано с реализацией условий договора аренды, не приведет к восстановлению прав общества и предпринимателя, которые они полагает нарушенными.

Общество и предприниматель, при наличии к тому правовых оснований не лишено возможности в рамках самостоятельного иска обратится в суд с требованием об оспаривании условий договора, касающихся изменения размера арендной платы.

У общества и предпринимателя имеются надлежащие способы судебной защиты от увеличения арендной платы постановлением  135 и законом № 473-З и восстановления принадлежащих им прав вне оспаривания названных уведомлений.

Принимая во внимание регулируемый характер арендной платы за использование спорного участка, общество и предприниматель, вне зависимости от содержания условия договора аренды в рамках дела о взыскании с них арендной платы вправе представлять доказательства, свидетельствующие о незаконном увеличении арендной платы с 02.03.15г. и с 01.01.16г. и требовать определения размера арендной платы в соответствии с условиями действующих нормативных правовых актов. 

Так, в части изменения размера арендной платы на основании постановления № 135 с 02.03.15г., о чём общество и предприниматель были извещены уведомлениями от 07.10.15г. № 2/2015 за исх. № 19.6.3/2649 и исх. № 19.6.3/2651 общество и предприниматель имели объективную возможность защитить свои права и возражать против данного изменения размера арендной платы непосредственно в данном деле, в котором так же рассматривался встречный иск министерства о взыскании с общества и предпринимателя задолженности по арендной плате в том числе и с учётом изменения её размера на основании постановления № 135 с 02.03.15г., который был сообщён обществу и предпринимателю в указанных уведомлениях.

Общество и предприниматель данным правом на судебную защиту воспользовались, высказали своих возражения против данного изменения суду и решение по делу по встречному иску принято судом по результатам оценки в том числе и данных возражений.

Таким образом, общество и предприниматель реализовали своё право на судебную защиту от увеличения арендной платы  02.03.15г. на основании постановления № 135 надлежащим образом и без оспаривания уведомлений  от 07.10.15г. № 2/2015 за исх. № 19.6.3/2649 и исх. № 19.6.3/2651.

Согласно представленной министерством информации, арендную плату за 2016 год общество и предприниматель вносят без учёта изменений её размера, произведённых постановлением № 135, законом № 473-ЗС,   о котором им было сообщено министерством во исполнение п. 4.2.4 договора аренды № 6  в уведомлениях  от 08.01.16г. №1/2016 за исх.№19.6.3/389 и №19.6.3/415.

Таким  способом общество и предприниматель реализуют свое несогласие с изменением размера арендной платы.

В судебном порядке данные возражения общество и предприниматель могут реализовать путём заявления возражений против этого размера в рамках дела по иску министерства о взыскании задолженности по арендной плате за 2016 год, как и в данном деле применительно к 2015 году.

Так же общество и предприниматель имеют возможность уплатить арендную плату за 2016 год в определённом арендодателем размере (во избежание начисления неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы) обратиться в суд с иском о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения в размере излишне уплаченной арендной платы, либо оспорить нормативные правовые акты, которыми изменён размер арендной платы.

В рамках данных дел о взыскании задолженности по арендной плате, либо неосновательного обогащения общество и  предприниматель вправе будут представлять суду доказательства, свидетельствующие о незаконном увеличении арендной платы с 01.01.16г. и требовать определения размера арендной платы в соответствии с условиями действующих нормативных правовых актов.

Основываясь на изложенном суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о наличии у общества и предпринимателя объективной возможности (и её реализации в части увеличения арендной платы с 02.03.15г.) восстановить принадлежащие им права вне оспаривания уведомлений об увеличении размера арендной платы с 02.03.15г. и с 01.01.16г.

При таких обстоятельствах, заявляя требование о признании направленных им в порядке п. 4.2.4 договора аренды № 6 уведомлений недействительными сделками, общество и предприниматель избрали ненадлежащий способ защиты права, которое ни считают нарушенным. 

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения указанных требований общества и предпринимателя.

Сходная оценка аналогичных уведомлений арендодателя в адрес арендатора об изменении размера регулируемой арендной платы земельного участка, находящегося в государственной собственности в связи с принятием нормативного правового акта об изменении методики определения размера арендной платы, коэффициентов, ставок арендной платы, форму расчёта, в качестве информационных сообщений, не являющихся основанием возникновения либо изменения прав и обязанностей арендатора и сделками поддержана ВС РФ в определениях от 14.06.16г. по делу № А45-10450/2015, от 25.05.16г. по делу № А45-6946/2015, АС СКО в постановлениях от 25.05.17г. № А32-18552/2016, от 25.05.17г. по делу № А32-19121/2015.

ВС РФ в определениях от 25.05.16г. по делу № А45-6946/2015, от 14.06.16г. по делу № А45-10450/2015признал верным вывод судов нижестоящих инстанций о том, что направление в адрес арендатора арендодателем уведомления об изменении размера арендной платы, сходного с рассматриваемыми в данном деле, не является изменением условий спорного договора аренды или методики расчета арендной платы, а представляет собой исполнение условий данного договора об изменении размера арендной платы, в связи с изменением нормативного правового акта, регулирующего порядок расчета размера арендной платы.

В тех же определениях ВС РФ при оценке основания и начального времени изменения регулируемой арендной платы по договору аренды с принятием постановления Правительства Новосибирской области от 15.09.2014 N 361-п, которым аналогично постановлению № 135 в том числе изменена методика определения размера арендной платы (осуществлён переход с кадастровой стоимости на рыночную стоимость), признал соответствующим положениям п.1 ст. 424 ГК РФ, п.3 ст. 65 ЗК РФ, п.п. 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ N 73 вывод судов о том, что  указанное  постановление Правительства Новосибирской области, определившее размер арендной платы, подлежит применению с момента вступления в силу данного нормативного акта и не требует внесения дополнительного соглашения в договор аренды.

АС СКО в постановлениях от 25.05.17г. № А32-18552/2016, от 25.05.17г. по делу № А32-19121/2015 по аналогичным уведомлениям так же поддержал позицию судов нижестоящих судебных инстанций о том, что такое уведомление не является односторонней сделкой, носит информационный характер, не порождает для адресата прав и обязанностей, поскольку земельный участок, в отношении которого оно направлен, относится к публичной собственности, арендная плата по договору, заключенному с обществом после введения в действие ЗК РФ, носит регулируемый характер. При этом изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в его текст подобных изменений, исходя из нормативно установленных методики и ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы либо соответствующего уведомления арендодателя).

Суд кассационной инстанции указал, что в данном случае оспаривание уведомления арендодателя, направление которого связано с реализацией условий договора аренды, не приведет к восстановлению прав общества, которые оно полагает нарушенными, в связи чем признал верными выводы нижестоящих судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска о признании уведомления об изменении размера арендной платы как недействительной сделки.

В постановлении по делу № А32-19121/2015 суд кассационной инстанции сослался на то, что арендатор, указывая, что уведомление об изменении размера арендной платы является недействительным, ошибочно полагает, что оно является односторонней сделкой, поскольку содержащиеся в нем сведения представляет собой информационное сообщение, которое не является основанием возникновения либо изменения прав и обязанностей арендатора (изменение арендной платы носит регулируемый характер), в силу чего признание такого уведомления недействительным по правилам искового производства или незаконным по правилам главы 24 Кодекса в рассматриваемом случае невозможно. Таким образом, истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Общество при наличии к тому правовых оснований не лишено возможности в рамках самостоятельного иска обратится в суд с требованием об оспаривании условий договора, касающихся изменения размера арендной платы.

Основываясь на изложенном суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания оспариваемых обществом и предпринимателем уведомлений министерства об изменении размера арендной платы по договору № 6 недействительными как в качестве сделок, так и в качестве ненормативных правовых актов. Обратившись в арбитражный суд с данными требованиями общество и предприниматель избрали ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем они не подлежали удовлетворению. У общества и предпринимателя имеются надлежащие способы защиты права, которое они считают нарушенным. В данном деле частично такая защита была получена. 

При таких обстоятельствах решение суда в указанной части подлежит отмене судом апелляционной инстанции с принятием нового судебного акта об отказе предпринимателю и обществу в удовлетворении требований о признании недействительными оспоренных ими уведомлений министерства. В связи с отказом обществу и предпринимателю в удовлетворении данных требований, в соответствии со ст. 110 АПК РФ отсутствуют основания для взыскания с министерства в пользу общества и предпринимателя понесённых ими судебных расходов по оплате госпошлины по данным требованиям (по 6 000 руб. за оспаривание каждого уведомления в качестве односторонней сделки, т.1, л.д. 6, 162; т.3, л.д. 89, 90). Решение суда об отнесении данных судебных расходов на министерство в этой части судом апелляционной инстанции отменяется. Указанные судебные расходы относятся на общество и предпринимателя.

В этой части апелляционная жалоба министерства на решение суда удовлетворяется.

Министерство так же обжалует решение суда в части частичного отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании с предпринимателя и общества задолженности и неустойки по арендной плате по договору аренды № 6.

Так, министерство просило взыскать с общества задолженность за период с 01.02.15г. по 31.12.15г. в размере 396 159,82 руб. и пени за период с 20.02.15г. по 31.12.15г. в размере 9 191,14 рублей и взыскать с предпринимателя задолженности по договору аренды от 08.10.07г. № 6 за период с 01.01.14г.  по 31.12.15г. в размере 441 275,93 руб. и пени за период с 20.06.13г. по 31.12.15г. в размере 13 110,10 руб.

Суд удовлетворил встречный иск министерства частично, взыскав с общества неустойку в размере 536, 61 руб. и с предпринимателя задолженность в размере 251, 40 руб. и неустойку в размере 5 495, 13 руб. В оставшейся части встречный иск оставлен без удовлетворения. 

Министерство не согласно с отказом в удовлетворении встречного иска и полагает, что он подлежал удовлетворению в полном объёме.

Общество и предприниматель решение суда в части удовлетворения встречного иска не обжалуют.

Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы министерства на данную обжалованную министерством часть решения суда, принятую по результатам рассмотрения встречного иска по следующим основаниям.

Как следует из встречного иска с произведёнными в порядке ст. 49 АПК РФ уточнениями к нему, заявленная ко взысканию задолженность включает арендную плату, начисленную обществу и предпринимателю:

- за период с 01.01.14г. по 31.12.14г. по постановлению № 120  на основе кадастровой стоимости земельного участка с учётом ежегодной индексации (об изменении размера арендной платы общество и предприниматель извещались в порядке п. 4.2.4 договора уведомлениями от 20.01.14г. №№ 19.6.3/188, 19.6.3/179); 

- за период с 01.01.15г. по 01.03.15г., начисленную на основании постановления № 120 и в связи с применением с 01.01.15г. новой кадастровой стоимости участка, установленной постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.14г. N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области" (об изменении размера арендной платы общество и предприниматель извещались в порядке п. 4.2.4 договора уведомлениями от 20.01.15г. №№ 19.6.3/141, 19.6.3/177);

– за период с 02.03.15г. по 31.12.15г., начисленную на основании п.11 приложения № 2 к постановлению № 135 в связи с переходом на рыночную оценку размера годовой арендной платы по результатам рыночной оценки в соответствии с законом № 135-ФЗ на основании отчёта о рыночной оценке ООО "АЛЛ-Консалтинг" (об изменении размера арендной платы общество и предприниматель извещались в порядке п. 4.2.4 договора уведомлениями от 07.10.15г. №№ 19.6.3/2651, 19.6.3/2649) (т.2, л.д. 21-24; т. 4, л.д. 1-2).

Суд первой инстанции отказал во взыскании задолженности по арендной плате и начисленной на неё неустойки, начисленной по постановлению № 135 – за период с 02.03.15г. по 31.12.15г., сославшись на то, что министерство неверно руководствуясь п. 11 приложения № 2 к постановлению № 135 осуществило перерасчет арендной платы за период с 02.03.15г. (даты вступления постановления в силу). Суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что в соответствии с абз. 10 п.15 приложения № 2 к постановлению N 135 арендная плата по договору аренды № 6 подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. 

Министерство с приведёнными выводами суда первой инстанции не согласно, настаивая на правомерности перерасчёта арендной платы по договору № 6 на основании п. 11 приложения № 2 к постановлению № 135 с даты вступления данного постановления в силу – с 02.03.15г., а не с 01.01.16г., как на это указал суд.

Оценив приведённые позиции, суд апелляционной инстанции признаёт позицию министерства в данной части обоснованной исходя из следующего.

Согласно абз.10 п. 15 приложения № 2 к постановлению № 135, размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с законом № 135-ФЗ, подлежит изменению в пределах срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, один раз в пять лет путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Поскольку размер арендной платы за спорный участок по договору аренды № 6 определен на основании иной формулы расчета, базовым показателем в которой является кадастровая стоимость земельного участка, и в связи со вступлением 02.03.15г. в силу постановления № 135 происходит изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за этот участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение ранее установленной рыночной оценки арендной платы в результате новой оценки, доводы апелляционной жалобы министерства о неприменении к спорным правоотношениям абз.10 п. 15 приложения № 2 к постановлению № 135.

Новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым.

Абзацы 9, 10 п.15 приложения № 2 к постановлению № 135  вопрос вступления в силу данного постановления не регламентируют. Более того, они не регламентируют и сложившуюся в настоящем случае ситуацию, в которой происходит изменение порядка расчета установленного в договоре размера ежегодной арендной платы за земельный участок (с формулы, базирующейся на кадастровой стоимости участка, на рыночную оценку арендной платы).

Суд первой инстанции не учёл, что изменение размера арендной платы за арендуемый обществом и предпринимателем по договору № 6 земельный участок происходит не по основанию изменения рыночной стоимости земельного участка (рыночная оценка размера ежегодной арендной платы подлежит определению впервые).

Применительно к принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в качестве одного из Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582), арбитражный суд округа полагает возможным указать следующее.

Данный принцип предусматривает, что в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Постановление N 120 (пункт 8 приложения N 2) предусматривало одностороннее изменение по требованию арендодателя размера годовой арендной платы за использование земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, как путем ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год, так и в связи с изменением ставок арендной платы, уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости областного земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении) ставок арендной платы, нового размера уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы.

Аналогичное право предоставлено министерству и п. 3.4 заключенного сторонами договора аренды земельного участка № 6.

Сходная позиция по сходному вопросу сформулирована АС СКО в постановлении от 25.11.16г. по делу № А53-2096/2016, от 27.12.16г. по делу № А53-3051/2016 (признано не подлежащим отмене определением ВС РФ от 26.04.2017 N 308-ЭС17-1372).

В то же время ошибочные выводы суда первой инстанции о применении норм постановления N 135 не привели к принятию неправильного судебного акта в части отказа в удовлетворении встречного иска министерства о взыскании с общества и предпринимателя задолженности по арендной плате, начисленной за период с 02.03.15г. по 31.12.15г. на основании п. 11 приложения № 2 к постановлению № 135 и неустойки на данную задолженность.

Так, в абз. 2 п. 3.4 договора аренды № 6 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, в том числе при изменении кадастровой стоимости земельного участка, используемой в расчете арендной платы за землю.

Уведомлениями от 20.01.15г. №№ 19.6.3/141, 19.6.3/177 министерство сообщило обществу и предпринимателю об изменении арендной платы по договору аренды № 6 на основании постановления № 120 и в связи с применением с 01.01.15г. новой кадастровой стоимости участка, установленной постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.14г. N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области" (т.2, л.д. 21-24). 

В п. 21 постановления Пленума N 73 указано, что в силу п.3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п.3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, 02.03.15 размер арендной платы был увеличен министерством (при переводе на рыночную оценку размера годовой арендной платы) повторно в течение одного года (2015 года), о чём общество и предприниматель были извещены в порядке п. 4.2.4 договора уведомлениями от 07.10.15г. №№ 19.6.3/2651, 19.6.3/2649.

Это противоречит п.3 ст. 614 ГК РФ.

Сходная оценка повторного изменения размера арендной платы за 2015 год на основании постановления № 135 по сходному договору аренды в качестве незаконного дана АС СКО в постановлении от 27.12.16г. по делу № А53-3051/2016 и поддержана ВС РФ в определении от 26.04.2017 N 308-ЭС17-1372.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не имеет оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалованной министерством части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскания с общества и предпринимателя задолженности по арендной плате за период с 02.03.15г. по 31.12.15г., начисленной на основании п.11 приложения № 2 к постановлению № 135, размер которой был доведёны до сведения общества и предпринимателя в порядке п. 4.2.4 договора уведомлениями от 07.10.15г. №№ 19.6.3/2651, 19.6.3/2649 и начисленной на неё недоимки.

В заявленной ко взысканию задолженности по арендной плате в оставшейся части и начисленной на неё неустойки суд первой инстанции проверил представленный министерством расчёт задолженности и неустойки, сопоставил его с представленными обществом и предпринимателем актами сверок и платежными поручениями (т.2, л.д. 30-35; т.4, л.д. 3-11; т.6, л.д. 45-113). 

В результате суд первой инстанции установил, что по состоянию на 31.12.15г. без учета сумм платежей, начисленных министерством на основании постановления № 135 задолженность общества по арендной плате отсутствует и имеется переплата в размере 1 837, 94 руб. При этом, размер неустойки составляет 2374, 55 руб. С учетом произведенной переплаты сумма неустойки, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что размер подлежащей взысканию с общества арендной платы составляет 536, 61 руб. Задолженность предпринимателя за спорный период, согласно представленным документам, составляет 251,40 руб., неустойка - 5 495, 13 руб. Основываясь на изложенном суд первой инстанции удовлетворил встречный иск в части указанных сумм и в оставшейся части отказал.

Министерство на стадии апелляционного обжалования документально не опровергло правильности произведенного судом первой инстанции расчёта задолженности и неустойки общества и предпринимателя по договору аренды № 6 за заявленный ко взысканию период без учёта сумм арендной платы, доначисленных на основании постановления № 135.

Общество и предприниматель решение суда в части взыскании с них сумм задолженности и неустойки не оспаривают.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда в обжалованной министерством части отказа во встречном иске. В этой части апелляционная жалоба министерства на решение суда отклоняется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2016 по делу № А53-35112/2015 в обжалованной части изменить. 

Изложить абзац № 2 резолютивной части решения в следующей редакции: 

«В остальной части иск общества с ограниченной ответственностью «БАЛАНС», индивидуального предпринимателя ФИО2 оставить без удовлетворения.».

Исключить из резолютивной части решения абзацы №№ 3, 4, 5, 6, 7, 12, 13.

В оставшейся обжалованной части решение суда оставить без изменения. 

В удовлетворении апелляционной жалобы в оставшейся части отказать. 

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через Арбитражный суд  Ростовской области.

Председательствующий Н.Н. Смотрова

СудьиМ.В. Соловьева

Г.А. Сурмалян