АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А11-3823/2022

05 марта 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2024.

Полный текст постановления изготовлен 05.03.2024. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

 

при участии представителей

от истца: ФИО1 (доверенность от 14.10.2022),

ФИО2 (доверенность от 12.05.2021)

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «А-Мега»

 

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.03.2023 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023

по делу № А11-3823/2022

 

по иску общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

 

к администрации города Владимира (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

общество с ограниченной ответственностью «ТАСС», ФИО3, ФИО4, Управление муниципальным имуществом города Владимира, Инспекция государственной охраны объектов культурного наследия Владимирской области,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «А-Мега» (далее – ООО «А-Мега», Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к администрации города Владимира (далее – Администрация, уполномоченный орган) об обязании заключить договор аренды земельного участка, применив при расчете арендной платы ставку 1,58, предусмотренную пунктом 9.3 Таблицы ставок от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающих вид разрешенного использования земель, установленных для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город Владимир, – приложения к решению Владимирского городского Совета народных депутатов от 19.03.2008 № 57 «О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», и установив годовой размер арендной платы – 111 564 рубля 08 копеек, в квартал – 27 891 рубль 02 копейки.

Иск предъявлен на основании статей 443, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 5, 35, 36, 40, 45.1, 53 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», закона Владимирской области от 08.10.1999 № 44-ОЗ «Об объявлении объектов недвижимости памятниками истории и культуры регионального значения», решения Владимирского городского Совета народных депутатов от 19.03.2008 № 57 «О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» и мотивирован тем, что на земельном участке с кадастровым номером 33:22:0320013:5 расположено арендуемое Обществом нежилое помещение, являющееся объектом культурного наследия, в отношении которого истцом ведутся восстановительные работы.

Суд первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «ТАСС» (далее – ООО «ТАСС»), ФИО3, ФИО4, Управление муниципальным имуществом города Владимира, Инспекцию государственной охраны объектов культурного наследия Владимирской области.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 06.03.2023, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда 11.10.2023, урегулировал разногласия, возникшие при заключении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка от 25.09.2020 № 17184М в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5, расположенного по адресу 

<

...>, изложив пункты 3, 4 соглашения, пункты 4, 7, 8, 10 приложения к соглашению «Размер арендной платы», пункты 4, 7, 8, 10 приложения к соглашению «Расчет платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 33:22:032013:5» в редакции, предложенной Администрацией.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению кассатора, расчет арендной платы за пользование земельным участком необходимо производить с применением ставки 1,58 («Историко-культурная деятельность»), предусмотренной пунктом 9.3 таблицы ставок от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающих вид разрешенного использования земель, установленный для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город Владимир – приложения к решению Владимирского городского Совета народных депутатов от 19.03.2008 № 57 «О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», вместо предлагаемой арендодателем ставки 5,75 («Гостиничное обслуживание»). Заявитель обращает внимание, что по условиям договора аренды использование объекта для размещения гостиницы согласовано после проведения необходимого объема работ по сохранению, восстановлению, приспособлению объекта культурного наследия, то есть с отлагательным условием. Общество считает, что до момента окончания производства таких работ осуществление деятельности «Гостиничное обслуживание» невозможно, в связи с чем установленная ставка не подлежала применению. Суды, по мнению кассатора, не дали оценки доказательствам производства работ, направленных на восстановление объекта культурного наследия; не учли ничтожность арендных отношений в отсутствие охранного обязательства в отношении предмета аренды – земельного участка, на котором расположено здание, являющееся объектом культурного наследия. Заявитель считает, что суды не применили статью 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, решение Владимирского городского Совета народных депутатов от 19.03.2008 № 57 «О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», статью 47.5, пункт 7 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 75-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Представители кассатора в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09 часов 29.01.2024.

После перерыва представители Общества поддержали жалобу, представили пояснения, в которых обратили внимание суда на то, что здание, в котором располагается объект аренды, является объектом культурного наследия и несвоевременное проведение ремонтных работ приводит к его разрушению. 

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось до 09 часов 10 минут 26.02.2024.

Представители кассаторов в судебном заседании поддержали изложенную позицию.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы, заслушав представителей истца, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов. 

Как следует из материалов дела и установили суды, Управление муниципальным имуществом города Владимира (арендодатель) и ООО «А-Мега» (арендатор) заключили договор от 19.03.2019 № 6479 аренды нежилых помещений, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия с последующим использованием для размещения гостиницы нежилые помещения общей площадью 974,2 квадратного метра, расположенные в подвале, на первом, втором и третьем этажах здания по адресу 

<

...>, являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Дом, в котором в 1941-1942 гг. находился штаб Владимирского Стрелкового батальона, в 1942 – 1947 гг. – штаб стрелкового полка», конец XVIII – начало XIX веков, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия и находящимся в неудовлетворительном состоянии, а именно – нежилое помещение I площадью 48,9 квадратного метра, кадастровый номер 33:22:032013:28 (помещения № 2, 2а, 2б по плану подавала здания), и нежилое помещение площадью 925,3 квадратного метра, кадастровый номер 33:22:032013:29 (помещения № 15, 16, 16а, 17 по плану первого этажа здания; № 1 – 4, 4а, 5, 5а, 6, 7, 7а, 8 – 23 по плану второго этажа здания; № 1 – 12, 12а, 12б, 13 – 34 по плану третьего этажа здания). Общая площадь всего здания составляет 1476,5 квадратного метра (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора аренды установлен с 19.03.2019 по 18.03.2044 (пункт 1.3 договора).

В пункте 2.13.14 договора стороны согласовали обязанность арендатора самостоятельно и за свой счет выполнять требования к сохранению, содержанию и использованию нежилых помещений, предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Охранным обязательством собственника или иного законного владельца, утвержденным приказом Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области от 29.10.2015 № 363-01-05, являющимся приложением № 3 к договору, и Актом технического состояния объекта культурного наследия от 06.10.2017 № 94-Р (приложение № 4 к договору).

В пункте 2.3.14 договора аренды стороны согласовали срок и перечень работ по сохранению объекта культурного наследия.

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер годовой арендной платы на 2019 год установлен на основании протокола аукциона и составил 522 718 рублей 36 копеек (без НДС); арендная плата по договору не включает плату за пользование земельным участком.

Размер годовой арендной платы по договору за период с даты заключения договора аренды до завершения работ по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренных актом технического состояния от 06.10.2017 № 94-Р, составляет 1 рубль; после выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия арендатор оплачивает арендную плату в размере, определенном пунктом 3.1 договора аренды, с учетом ее пересмотра в порядке, установленном пунктом 3.4 договора (пункты 3.2, 3.3 договора).

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 19.03.2019.

Спорные нежилые помещения находятся в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 33:22:032013:5, категория земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «под общественную застройку», общей площадью 974 квадратных метра, по адресу 

<

...>.

В отношении указанного земельного участка между Администрацией (арендодатель) и ООО «ТАСС» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2020 № 17184М, срок действия которого установлен по 24.09.2069.

Общество 31.08.2021 обратилось в Управление земельными ресурсами администрации города Владимира с заявлением об оформлении документов на право использования земельного участка, в связи с чем ответчиком было подготовлено соглашение от 31.08.2021 о присоединении к договору аренды земельного участка от 25.09.2020 № 17184М с приложением расчета арендной платы и платы за фактическое пользование земельным участком.

ООО «А-Мега» направило в адрес Администрации протокол разногласий к соглашению от 31.08.2021, предложив редакцию пунктов договора о размере арендной платы с применением иной ставки от кадастровой стоимости земельных участков, учитывающих вид разрешенного использования земель, установленных для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город Владимир

Администрация письмом от 14.01.2022 № 27-10/210 отказала истцу в согласовании протокола разногласий к договору аренды земельного участка от 25.09.2020 № 17184М.

Недостижение сторонами соглашения по условиям о размере арендной платы послужило истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Владимирской области.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. 

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора. 

Суды при рассмотрении разногласий сторон относительно порядка расчета арендной платы обоснованно руководствовались статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, решением Совета народных депутатов города Владимира от 19.03.2008 № 57 «О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», согласно которым арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и порядок ее определения устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Общество, в свою очередь, не согласилось с установленным судами по договору порядком определения размера платы за землепользование.

Окружной суд, проверив доводы кассатора, признал их несостоятельными.

В силу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Владимирской области, установлен Постановлением губернатора Владимирской области от 28.12.2007 № 969.

В отношении земельных участков, не указанных в пунктах 2 – 5 названного порядка, размер годовой арендной платы определяется по формуле:

Ап = (Кс x Сф x Уи) / 100, где

Ап - арендная плата за земельный участок (руб./ в год); 

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);

Сф - ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земель;

Уи - коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год. 

Решением Совета народных депутатов города Владимира от 19.03.2008 № 57 «О взимании арендной платы на территории города Владимира за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена» утверждены ставки от кадастровой стоимости земельных участков, учитывающих вид разрешенного использования земель, установленных для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город Владимир, согласно приложению.

В отношении спорного земельного участка по данным кадастрового учета установлен вид разрешенного использования «под общественную застройку», предполагающую размещение на нем нежилого здания многофункционального назначения, принадлежащего нескольким собственникам.

Утвержденная публичным органом Таблица ставок от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающих вид разрешенного использования земель, установленных для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования город Владимир (далее – Таблица) не предусматривает подобного вида разрешенного использования земельного участка.    

Между тем, она содержит пункт 4 «Предпринимательство», с описанием вида разрешенного использования – размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности.

В пункте 4.7 Таблицы установлено, что ставка от кадастровой стоимости земельного участка с видом разрешенного использования земель «Гостиничное обслуживание» (размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них) равна 5,75.

Согласно пункту 9.3 Таблицы для определения арендной платы за использование земельного участка с видом разрешенного использования «Историко-культурная деятельность» (сохранение и изучение объектов культурного наследия народов Российской Федерации (памятников истории и культуры), в том числе: объектов археологического наследия, достопримечательных мест, мест бытования исторических промыслов, производств и ремесел, исторических поселений, недействующих военных и гражданских захоронений, объектов культурного наследия, хозяйственная деятельность, являющаяся историческим промыслом или ремеслом, а также хозяйственная деятельность, обеспечивающая познавательный туризм) утверждена ставка от кадастровой стоимости такого земельного участка – 1,58.

Общество при рассмотрении дела указывало и в жалобе настаивает, что по условиям договора аренды использование объекта для размещения гостиницы согласовано после проведения необходимого объема работ (сохранение, восстановление, приспособление объекта культурного наследия), до момента окончания производства таких работ осуществление деятельности «Гостиничное обслуживание» невозможно, в связи с чем при расчете арендной платы следует применять ставку от кадастровой стоимости, равную 1,58, на основании пункта 9.3 Таблицы.

Изложенная позиция основана на неверном толковании законодательства и  противоречит установленным действующим законодательством принципам регулирования размера арендной платы. 

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков.

Отсутствие оформленного договора аренды земельного участка не является основанием для предоставления Обществу возможности выбора расчета арендной платы за землепользование по собственному усмотрению.

Суды обоснованно приняли во внимание, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 33:22:0320013:5 «Под общественную застройку» не противоречит предусмотренному Таблицей виду разрешенного использования 4.7 «Гостиничное обслуживание» с учетом необходимости соблюдения режима использования земель и градостроительных регламентов.

Из Таблицы следует, что вид разрешенного использования «Гостиничное обслуживание» относится к разделу «Предпринимательство», в то время как коэффициент 1,58 предполагает такой вид использования земельного участка как «Историко-культурная деятельность». Ведение указанной деятельности не является целью аренды помещения и спорного участка.

Из условий договора аренды (пунктов 1.1, 3.4.14) следует, что целью Общества является использование объекта, являющегося объектом культурного наследия, для размещения гостиницы, для чего им проводятся соответствующие работы по сохранению названного объекта.

Пункт 3.4.14 договора аренды, как верно отметили суды, содержит срок (24.12.2020), до которого арендатор был обязан провести работы по сохранению объекта культурного наследия, который не претерпел изменений. С указанного момента собственник предполагал использование объекта недвижимости для размещения гостиницы, а не для ведения историко-культурной деятельности.

Нарушение указанного срока не может служить основанием для изменения цели аренды земельного участка, которую предполагал арендодатель при заключении договора аренды недвижимости.

Наличие у предмета аренды статуса объекта культурного наследия не исключает его использование для ведения предпринимательской деятельности по назначению, согласованному собственником. Неиспользование объекта по такому назначению не дает арендатору права на изменение вида разрешенного использования участка.

Неисполнение Обществом предусмотренной договором обязанности по проведению работ, связанных с ремонтом объекта культурного наследия, не может служить основанием для экономии его расходов по оплате землепользования.

В данном случае, учитывая нахождение на земельном участке объекта недвижимости, предоставленного Обществу по договору аренды для ведения предпринимательской деятельности в области гостиничного бизнеса, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о необходимости применения при расчете арендной платы ставки от кадастровой стоимости земельного участка, равной 5,75, в соответствии с пунктом 4.7 Таблицы.

Эта ставка отражает вид разрешенного использования, указанный в договоре аренды нежилых помещений. Начало начисления платы за землю по договору определено арендодателем с 03 квартала 2021 года, то есть после окончания срока производства ремонтных работ.

Оснований для применения ставки от кадастровой стоимости «Историко-культурная деятельность», на которой настаивает Общество, не имеется, поскольку, как верно указали суды, предпринимательская деятельность истца направлена на устройство и размещение в арендованных помещениях гостиницы, а не на организацию деятельности по сохранению и изучению объектов культурного наследия народов Российской Федерации. 

Окружной суд учел также, что решением Арбитражного суда Владимирской области от 19.04.2021 по делу № А11-11162/2020 с Общества в пользу Администрации взысканы 486 833 рубля 90 копеек неосновательного обогащения в виде платы за фактическое средствами, начисленных с 01.04.2019 по 20.08.2020. Суды при расчете суммы пользование земельным участком под арендованным объектом в период с 19.03.2019 по 30.06.2020 и 18 333 рубля 07 копеек процентов за пользование чужими денежными неосновательного обогащения применили ставку от кадастровой стоимости – 5,75 «Гостиничное обслуживание». Возражения Общества о возможности применения к спорным правоотношениям ставки 1,58 получили оценку судов всех инстанций.

Довод кассатора о ничтожности арендных отношения между сторонами судом округа признан несостоятельным. Истец самостоятельно заключил договор аренды нежилых помещений и инициировал заключение договора аренды спорного земельного участка.

Сделанное в любой форме заявление о недействительности сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аргументы кассатора сводятся к иному толкованию норм законодательства, несогласию с установленными судами обстоятельствами, к переоценке доказательств и сделанных на их основе выводов, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

В силу изложенного окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя. 

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

  

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Владимирской области от 06.03.2023 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 по делу № А11-3823/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «А-Мега» – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

М.Н. Каманова

 

 

Судьи

 

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов