Дело № А38-9572/2017

03 апреля 2018 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 01.12.2017 по делу № А38-9572/2017, принятое судьей Фроловой Л.А.,

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» к обществу с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании долга по арендной плате и неустойки,

при участии представителей:  от заявителя (ответчика) – ФИО2 по доверенности от 25.12.2015 (сроком на три года); от истца – ФИО3 по доверенности от 20.10.2017 № 53,

установил.

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» о взыскании долга по договору аренды земельного участка от 17.11.2011 № 5406/2011н в сумме 1 559 814 рублей 12 копеек, неустойки в размере 199 240 рублей 12 копеек за период с 17.11.2015 по 14.07.2017.

Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 22, 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком за период с 4 квартала 2015 года по 14.03.2017. 

Решением от 01.12.2017 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Магистр плюс» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель указывает, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка доводам ответчика о необходимости применения отчета об оценке 02.017.ЗУ64/14 от 29.09.2014, его недостоверности.

Считает, что суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу экспертизы.

В апелляционной жалобе заявитель просит привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самострельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы», назначить по делу экспертизу о соответствии отчета об оценки № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с целью подтверждения итоговой стоимости объектов оценки, определенной оценщиком в отчете № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014. Кроме того, заявитель просит признать отчет № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014 ненадлежащим доказательством по делу.

Кроме того, по мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции не указал в решении фактических обстоятельств дела, взяв за основу 

постановление

 Первого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 по делу № А38-8254/2015.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить.

Истец в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу возражает против доводов, изложенных в жалобе, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. 

Результаты рассмотрения заявлений и ходатайств, поступивших от лиц, участвующих в деле, отражены в протоколе судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.11.2011 на основании постановления администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 14.10.2011 № 2717 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (арендодатель), и ООО «МЕГА-авто» (арендатор) заключен договор аренды № 5406/2011н земельного участка общей площадью 3912,0 кв.м с кадастровым номером 12:05:0302009:81, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, примерно в 12 м по направлению на северо-восток от ориентира – 

<

...> (восточнее дома № 9), для строительства здания автосалона (л.д. 15-16).

Договор заключен на неопределенный срок (пункт 1.5 договора). 

Пунктом 2.2 договора установлен порядок внесения платежей - ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал - не позднее 15 ноября текущего года. 

В пункте 2.3 договора стороны предусмотрели порядок расчета годовой арендной платы за пользование земельным участком, по которому арендная плата определяется в соответствии с постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола» независимым оценщиком. Согласно пункту 4 Порядка определения размера арендной платы арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим и физическим лицам для строительства, устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком, привлеченным муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в рамках муниципального заказа на конкурсной основе, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Также в договоре стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы в зависимости от ежегодной оценки стоимости права аренды, проведенной независимым оценщиком, и предусмотрели порядок расчета годовой арендной платы за пользование земельным участком, по которому она определяется в соответствии с постановлением главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2015 № 64 «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования «Город Йошкар-Ола» независимым оценщиком. 

Пунктом 5.2 договора сторонами определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России от суммы задолженности за каждый день просрочки.

17.11.2011 ООО «МЕГА-авто» и ООО «Магистр» заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка                № 5406/2011н. 

Комитет и ООО «Магистр» 13.12.2011, 05.10.2012 и 14.06.2013 подписали дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка от 17.11.2011 № 5406/2011н, в соответствии с которыми установили новый срок аренды, изменили вид разрешенного использования – «для строительства здания многофункционального назначения (с размещением станции технического обслуживания, мойки автомашин, магазина и офисных помещений) с надземными автостоянками закрытого типа», изменили размер арендной платы. 

01.02.2016 ООО «Магистр» по согласованию с Комитетом заключило с ООО «Магистр плюс» договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.11.2011 № 5406/2011н. 

ООО «Магистр» и ООО «Магистр плюс» 24.06. и 29.08.2016 подписали дополнительные соглашения к договору от 01.02.2016.

Сторонами договоров от 17.11.2011 и от 01.02.2016 все условия замены арендатора соблюдены, согласие арендодателя получены, соглашение от 01.02.2016 прошло государственную регистрацию. 

Таким образом, все права и обязанности по договору аренды от 17.11.2011 N 5406/2011н перешли к новому арендатору - ООО «Магистр плюс». 

Факт пользования и владения земельным участком ответчиком не оспаривается и подтвержден им в судебном заседании.

Согласно отчету ООО «Инновационный строительные материалы» от 29.09.2014 № 02.017.ЗУ.64/14 размер годовой арендной платы за спорный земельный участок на 2015 год составляет 1 137 000 рублей, или 284 250 рублей в квартал (л.д. 68-96). 

 Таким образом, арендная плата за 4 квартал 2015 года составляет 284 250 рублей.

Расчет арендной платы с 01.01.2016 производится на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденного решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI (далее – Порядок от 25.12.2015). В соответствии с пунктом 18 Порядка от 25.12.2015 размер арендной платы за земельные участки, предоставленные без проведения торгов для строительства (за исключением строительства объектов жилищного фонда, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектов спорта) до дня вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяется исходя из рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 34 Порядка от 25.12.2015 арендная плата, определенная в соответствии с пунктами 16, 18, 19, 21 или 22.1 настоящего Порядка, подлежит перерасчету и изменению арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не чаще одного раза в год, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды, путем индексации арендной платы на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Уровень инфляции на 2016 год составил 6, 4% (Федеральный закон от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год»). 

Таким образом, годовой размер арендной платы на 2016 год составляет 1 209 768 рублей (ежеквартальная арендная плата – 302 442 рубля).

Письмом от 11.01.2016 № 08-31/19 арендатор надлежащим образом уведомлен о размере арендной платы на 2016 год (л.д. 32).

Предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате в сумме 1 559 814 рублей 12 копеек за период с 4 квартала 2015 года по 14.03.2017, договорной неустойки в размере 199 240 рублей 12 копеек за период с 17.11.2015 по 14.07.2017.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 42 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным земельным участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

Ответчик, возражая против иска, не согласился с размером арендной платы и заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью проверки достоверности отчета ООО «Инновационные строительные материалы» № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014 по причине возникновения у арендатора сомнений в соблюдении оценщиком при его составлении нормативных требований и федеральных стандартов (л.д. 97, 118-119, 123). Аналогичное ходатайство заявлено в суде апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции, отклоняя указанное ходатайство, правомерно исходил из следующего.

В договоре о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2016, подписанным арендатором без замечаний, стороны согласовали размер арендной платы, подлежащей внесению за период с 4 квартала 2014 года по 3 квартал 2015 года в общей сумме                           1 198 164 рублей 08 копеек. При этом при определении арендной платы стороны исходили из ее размера, определенного в отчете общества с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы»                                   № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Участники сделки не вносили никаких изменений в содержание договора относительно размера арендной платы, договор в этой части не признан недействительным.

В рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), поскольку из договора от 01.02.2016 прямо следует, что общество было согласно с размером годовой арендной платы за на 2015 год в размере 1 137 000 рублей, или 284 250 рублей в квартал. Размер арендной платы на 2016 год рассчитывается, исходя из размера арендной платы за 2015 год, путем умножения на размер уровня инфляции.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель). Таким поведением является, в частности, поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Кроме того, в дополнительном соглашении от 16.08.2017 к договору аренды земельного участка от 17.11.2011 стороны повторно согласовали условия договора, взяв за основу расчета размер арендной платы, определенной в отчете общества с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014, умноженный на уровень инфляции (1 209 768 рублей в год, или  302 442 рубля в квартал (л.д. 106).

Тем самым своими добровольными действиями, выраженными в согласовании и подписании нескольких дополнительных соглашений, общество на протяжении длительного периода использования земельного участка подтверждало свое согласие с тем размером арендной платы, о пересмотре которого заявило в ходатайстве о назначении судебной экспертизы с целью проверки достоверности отчета общества с ограниченной ответственностью «Инновационные строительные материалы» № 02.017.ЗУ.64/14 от 29.09.2014.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд признал такое правовое поведение общества недобросовестным, не соответствующим обычной коммерческой честности и отказал в удовлетворении ходатайства общества о назначении судебной экспертизы.

Также суд отметил, что аналогичный вывод о недобросовестном поведении арендатора отражен в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2017 по делу № А38-8254/2015 по иску комитета к обществу о взыскании задолженности по арендной плате по этому же договору аренды за период с 4 квартала 2014 года по 3 квартал 2015 года.

На основании изложенного, суд взыскал с ответчика задолженность по  арендной плате за период с 4 квартала 2015 года по 31.12.2016 в размере, определенном Комитетом.

В соответствии с пунктом 20 Порядка от 25.12.2015 (в редакции от 23.12.2016 № 419-VI) арендная плата за земельные участки, определяемая в соответствии с пунктами 18 и 19 настоящего Порядка, начисляется до дня ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию. После получения арендатором земельного участка разрешения на ввод объекта в эксплуатацию размер арендной платы определяется в соответствии с пунктом 23 настоящего Порядка.

27.01.2017 общество обратилось в комитет с заявлением о перерасчете арендной платы в связи с получением 22.12.2016 разрешения на ввод в эксплуатацию надземной автостоянки открытого типа (л.д. 23-24).

Расчет арендной платы на 2017 год определяется в порядке, предусмотренном пунктом 22.1 Порядка от 25.12.2015 (в редакции от 23.12.2016 № 419-VI) по формуле:

 

А = КС х С х Ккор х Ки,

где:

А - размер арендной платы, рублей;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, рублей;

С - ставка арендной платы согласно приложению N 1 к настоящему Порядку, процентов от кадастровой стоимости;

Ккор - корректирующий коэффициент к ставке арендной платы согласно приложению N 2 к настоящему Порядку;

Ки - коэффициент инфляции.

Коэффициент инфляции Ки (с округлением до трех знаков после запятой) определяется как произведение ежегодных коэффициентов инфляции и коэффициента инфляции на текущий финансовый год по формуле:

      mek-1

Кu = П    кi х кmek

         i=2008

где:

ki - ежегодный коэффициент инфляции;

i - очередной финансовый год начиная с 2008 года;

тек - текущий финансовый год;

kтек - коэффициент инфляции на текущий финансовый год.

Ежегодный коэффициент инфляции (ki) определяется на основании годовых уровней инфляции, установленных федеральными законами о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период начиная с 2008 года по год, предшествующий текущему (в последней редакции соответствующих федеральных законов), по формуле:

 

ki = 1 + Уi / 100,

 

где:

Уi - уровень инфляции, установленный федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и на плановый период (в последней редакции федерального закона).

Коэффициент инфляции на текущий финансовый год (kтек) определяется на основании уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на текущий финансовый год и на плановый период (в редакции федерального закона, действующей на 1 января текущего года), по формуле:

 

kтек = 1 + Утек / 100,

 

где:

Утек - уровень инфляции, установленный федеральным законом о федеральном бюджете на текущий финансовый год и на плановый период (в редакции федерального закона, действующей на 1 января текущего года).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 12:05:0302009:81, являющего предметом договора аренды, составляет 6 233 889 руб. 36 коп. (л.д. 27). Ставка арендной платы согласно приложению № 1 к Порядку от 25.12.2015 составляет 2, 5% от кадастровой стоимости (как для прочих земельных участков). Корректирующий коэффициент к ставке арендной платы согласно приложению № 2 к Порядку от 25.12.2015 составляет 1, 0 (для обслуживания автотранспорта). Коэффициент инфляции рассчитан комитетом в размере 2, 082 (л.д. 6). Тем самым расчет арендной платы по формуле А = КС х С х Ккор х Ки составляет 324 474 руб. в год (или 81 118 руб. 50 коп. в квартал). Расчет истца проверен арбитражным судом и признан правильным.

Таким образом, подлежащий взысканию размер арендной платы с 01.01.2017 по 14.03.2017 составляет 65 796 рублей 12 копеек.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 559 814 рублей 12 копеек за период с 4 квартала 2015 года по 14.03.2017, а также пеней в размере в размере 199 240 рублей 12 копеек за период с 17.11.2015 по 14.07.2017, в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.2 договора аренды.

Решение суда является законным и обоснованным.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 01.12.2017 по делу № А38-9572/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Магистр плюс» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

О.А. Большакова

Судьи

Е.Н. Наумова

Н.В. Устинова