ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-20089/2023

01 апреля 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  18 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 апреля 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И., 

судей  Веревкина А.В., Фроловой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Моториной О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-638/2025) ФИО1, (регистрационный номер 08АП-639/2025) ФИО2 на решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.12.2024 по делу № А70-20089/2023 (судья Авдеева Я.В.), по иску Мкртчяна Перча Мехаковича к ФИО2, ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «ПромСтрой-Инвест»  о признании сделки недействительной, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - финансового управляющего ФИО3, ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЯНАО, Компании «Шлюмберже Лоджелко, Инк»,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» представителей:   

от общества с ограниченной ответственностью «ПромСтрой-Инвест» – ФИО5 по доверенности от 25.08.2024,

от ФИО2 – ФИО6 по доверенности от 27.01.2023,

при участии в судебном заседании в здании суда представителя ФИО1 – ФИО7 по доверенности от 11.09.2024,

установил:

ФИО8 (далее – истец, ФИО8) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к ФИО2, ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «ПромСтрой-Инвест» (далее – ФИО2, ФИО1, ООО «ПромСтрой-Инвест», ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества между ФИО2 и ФИО1 от 26.03.2022 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 89:11:010303:1640; о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества в виде погашения записи в реестре о переходе прав за ФИО1

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: участник общества с ограниченной ответственностью «ПромСтрой-Инвест» ФИО4 (далее – ФИО4), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, компания «Шлюмберже Лоджелко, Инк.». 

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 06.12.2024 исковые требования удовлетворены.  Признан  недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества между ФИО2 и ФИО1 от 26.03.2022 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 89:11:010303:1640, применены последствия недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества в виде погашения Межмуниципальным отделом по городу Новый Уренгой и Тазовскому району управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу записи в реестре о переходе прав за ФИО1 С ФИО2 в доход федерального бюджета взыскано 2 000 руб. 00 коп. государственной пошлины. С ФИО1 в доход федерального бюджета взыскано 2 000 руб.00 коп. расходов на оплату государственной пошлины. С ООО «ПромСтрой-Инвест» в доход федерального бюджета взыскано 2 000 руб. 00 коп. расходов на оплату государственной пошлины. 

Не согласившись с принятым судебным актом,  ответчики  обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. 

В обоснование апелляционной жалобы  ФИО1  указывает следующее: при рассмотрении дела № А70-27707/2022 суды не исследовали, какой из объектов недвижимости фактически передан по договору и передаточному акту ФИО2, а в последствии последним отчуждён по договору купли-продажи ФИО1 Идентификационные признаки объекта недвижимости были перепутаны, фактически допущена техническая ошибка, в связи с чем покупатель обратился в суд с иском о признании права собственности (дело № А81-9624/2023). Таким образом, обстоятельства, которые будут установлены судебным актом по делу № А81-9624/2023,  будут иметь  существенное значение для рассмотрения настоящего дела. Кроме того, судом первой инстанции не принято во внимание, что  по делу  № А70-27707/2022 сделка, заключённая между ФИО2 и ООО «ПромСтрой-Инвест» 26.11.2020 и сделка, заключённая между ФИО2 и ИП ФИО1 26.03.2022, не признаны единой сделкой.  Также, не соответствуют действительности выводы суда первой инстанции относительно даты заключения первого договора с указанием на отсутствие на дату его заключения зарегистрированного права на спорный объект недвижимости за ООО «ПромСтрой-Инвест». 

ФИО2 в обоснование своей апелляционной жалобы указывает следующее:  по оспариваемому договору  ФИО1 фактически передано помещение, находящееся в средней части здания с кадастровым номером 89:11:000000:1457, то есть помещение с кадастровым номером 89:11:010303:1644,  именно  в отношении этого помещения стороны согласовали цену продажи, именно это помещение ФИО2 отремонтировал и передал ФИО1 во исполнение договора от 26.03.2022. В рамках дела № А70-27707/2022 договор купли-продажи недвижимого имущества между ФИО2 и ФИО1 от 26.03.2022 не исследовался, обстоятельства его заключения не устанавливались, ФИО1 не был осведомлён об условиях заключения договора между ФИО2 и ООО «ПромСтрой-Инвест». Сделка между ФИО2 и ФИО1 не является мнимой сделкой, обязательства по договору исполнены, имущество фактически передано, цена продажи не была заниженной, соответствовала среднерыночным ценам на аналогичные помещения в Новом Уренгое. Договор между ФИО2 и ФИО1 и договор между ФИО2 и ООО «ПромСтрой-Инвест» не образуют единую сделку, направленную на вывод активов ООО «ПромСтрой-Инвест». Решением Арбитражного суда Тюменской области от 01.08.2022 по делу № А70-13407/2022 ФИО8 признан (несостоятельным) банкротом. Однако факт причинения вреда кредиторам ФИО8 в связи с заключением договора купли- продажи нежилого помещения от 26.03.2022 не доказан.

Определениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2025 апелляционные жалобы приняты к производству и назначены к рассмотрению в судебном заседании на 18.03.2025.

От ФИО8 поступило ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в свое отсутствие.

 В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчиков доводы жалобы поддержали,   представитель ООО «ПромСтрой-Инвест»  считает их обоснованными. 

Судебное заседание проведено в отсутствие истца и третьих лиц, извещённых о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции путём размещения информации на сайте суда, на основании  статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, заслушав  представителей участвующих в деле лиц,  суд апелляционной инстанции установил, что ФИО8 является участником ООО «ПромСтрой-Инвест» с размером доли в уставном капитале 50%, вторым участников общества является ФИО4 (50 % доли в уставном капитале).

 В рамках дела № А70-27707/2022 ФИО8 обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к ФИО2, ООО «ПромСтрой-Инвест» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключённого между ООО «ПромСтрой-Инвест» и ФИО2 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 89:11:010303:1640 общей площадью 1 423,1 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, Западная промзона, применении последствия недействительности сделки в виде признания права собственности ООО «ПромСтрой-Инвест» на спорный объект недвижимого имущества; применении последствия недействительности сделки в виде взыскания с ООО «ПромСтрой-Инвест» в пользу ФИО2 1 000 000 руб. 

Как указывает истец, после подачи иска ФИО2 сообщил, что спорный объект недвижимого имущества продан ФИО1 (адрес: 

<

...>), представив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на объект. 

В соответствии с пунктом 1 договора купли-продажи нежилого помещения от 22.03.2022 между ФИО9 (продавец) и ФИО1 (покупатель), продавец  передает  в собственность покупателя нежилое помещение с кадастровым номером 89:11:010303:1640 общей площадью 1 423,1 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, Западная промзона. Помещение находится в здании, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 89:11:010303:22. 

В силу пункта 2 договора помещение принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.03.2021. 

Согласно пункту 3 договора в результате купли-продажи в собственность ФИО1 переходит нежилое помещение с кадастровым номером 89:11:010303:1640, площадью 1 423,1 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, Западная промзона.

В соответствии с пунктом 5 договора помещение оценивается сторонами в сумме 8 500 000 руб. Уплаты цены помещения осуществляется путём перечисления денежных средств на расчётный счёт продавца частями. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2020, заключённого между ФИО9 (покупатель) и ООО «ПромСтрой-Инвест» (продавец), продавец продал, а покупатель приобрёл нежилое помещение с кадастровым номером 89:11:010303:1640, площадью 1 423,1 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, Западная промзона на земельном участке, общей площадью 56 692 м2, принадлежащем продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № НУ-40-18 от 26.02.2018.

В силу пункта 1.2 договора имущество принадлежит продавцу на праве собственности.

Истец считает, что сделка между ФИО2 и ФИО1 является мнимой, заключена с целью вывести спорный объект из собственности ответчика, поскольку переход права собственности зарегистрирован после подачи истцом иска к ответчику; согласно выписке из ЕГРН на спорный объект у ответчика имеется право залога в силу закона на спорный объект, то есть ФИО1 за объект не расплатился; у ответчика отсутствует законный интерес в продаже спорного объекта в пользу ФИО1 за 8,5 млн. руб., тогда как такой объект стоит не менее 24,2 млн. руб., а месячная аренда объекта составляет около 900 тыс. руб.; после продажи объекта в пользу ФИО1 объект фактически продолжал находиться в пользовании и во владении ООО «ПромСтрой-Инвест», которое сдавало объект в аренду; кроме того, у ФИО1 отсутствуют доходы, позволяющие ему приобрести спорный объект.

 Также,  договор купли-продажи от 26.03.2022 между ФИО2 и ФИО1 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 89:11:010303:1640 является недействительным, поскольку ФИО2 фактически не имел право распоряжаться помещением с кадастровым номером 89:11:010303:1640.

При рассмотрении дела  № А70- 27707/2022 ФИО8 заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил признать недействительной сделку не только между ООО «ПромСтрой-Инвест» и ФИО2, но и последующую сделку между ФИО2 и ФИО1, ссылаясь на то, что фактически указанные сделки образуют единую сделку по отчуждению имущества (основного средства) ООО «ПромСтрой-Инвест». В принятии к рассмотрению уточнений исковых требований судом отказано 

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2024 признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2020, заключённый между ООО «ПромСтрой-Инвест» и ФИО2 в отношении спорного объекта недвижимого имущества.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи от 26.03.2022 между ФИО2 и ФИО1 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 89:11:010303:1640.

Суд первой инстанции, оценив предоставленные в материалы дела доказательства, пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно частям 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

За исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (часть 1 статьи 168 ГК РФ). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В пункте 86 Постановления № 25 указано на необходимость учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида её формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Согласно правовому подходу Президиума Высшего Арбитражного Российской Федерации, отражённому в постановлении от 18.10.2012 № 7204/12, совершая сделки лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому при рассмотрении вопроса о мнимости сделки и документов, подтверждающих её исполнение, суд не должен ограничиваться проверкой соответствия документов установленным законом формальным требованиям. При оспаривании опосредующих исполнение договора документов необходимо принимать во внимание и иные документы первичного учёта, а также иные доказательства.

Следует учитывать, что характерной особенностью мнимой сделки, является стремление сторон правильно оформить все документы без намерения создать реальные правовые последствия. У них отсутствует цель в достижении заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей, сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих её сторон. Установление несовпадения воли с волеизъявлением относительно обычно порождаемых такой сделкой гражданско-правовых последствий является достаточным для квалификации её в качестве ничтожной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2016 № 305-ЭС16-2411).

В обоснование недействительности сделки указано, что после продажи объекта ФИО1 объект фактически продолжал находиться в пользовании и владении ООО «ПромСтрой-Инвест», которое сдавало объект в аренду компании «Шлюмберже Лоджелко, Инк.», доходы, позволяющие приобрести спорный объект,  у ФИО1 отсутствуют, законного интереса в продаже недвижимого имущества ФИО1 за 8,5 млн. руб. не имелось, поскольку стоимость объекта составляет не менее 24,2 млн. руб., а месячная аренда объекта составляет около 900 тыс. руб. 

Как следует из пункта 1 договора купли-продажи нежилого помещения от 22.03.2022 между ФИО9 (продавец) и ФИО1 (покупатель), продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение с кадастровым номером 89:11:010303:1640 общей площадью 1 423,1 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, Западная промзона. Помещение находится в здании, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 89:11:010303:22. 

В силу пункта 2 договора помещение принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2020, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.03.2021. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2020, заключённого между ФИО9 (покупатель) и ООО «ПромСтрой-Инвест» (продавец), продавец продал, а покупатель приобрёл нежилое помещение с кадастровым номером 89:11:010303:1640, площадью 1 423,1 кв. м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, Западная промзона на земельном участке, общей площадью 56 692 м2, принадлежащем продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка № НУ-40-18 от 26.02.2018.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2024, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.11.2024, признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2020, заключённый между ООО «ПромСтрой-Инвест» и ФИО2 в отношении спорного объекта недвижимого имущества.

Как установлено апелляционным судом по вышеуказанному делу,  ООО «ПромСтрой-Инвест» на праве собственности принадлежали объекты недвижимого имущества в г. Новый Уренгой, которые сдавались в аренду.

Основной объект недвижимого имущества с кадастровым номером 89:11:000000:1457 фактически состоял из нескольких объектов (из нескольких гаражей или складов с собственными воротами для въезда), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.10.2022, представленной с письменными пояснениями от 29.05.2024. 

Объекты недвижимого имущества, входившие в состав основного объекта с кадастровым номером 89:11:000000:1457, сдавались ООО «ПромСтрой-Инвест» в аренду.

Между компанией «Шлюмберже Лоджелко, Инк.» и ООО «Промcтрой-Инвест» заключен договор аренды от 01.05.2017 № CW2565727, согласно которому ООО «Промcтрой-Инвест» (арендодатель) предоставило Шлюмберже Лоджелко, Инк.» во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, включая нежилое помещение общей площадью 991 кв.м., расположенное в здании склада общей площадью 4688,8 кв.м. (инв. № 3770), именуемое как «Склад № 3».

Адрес (местонахождение) объектов аренды по договору: РФ, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Западная промзона.

План арендуемого по договору имущества с указанием наименований арендуемых объектов и их месторасположения представлен в приложении № 1 к договору. Указания на кадастровые номера передаваемых по договору объектов отсутствуют.

Арендуемое имущество передается арендатору для использования его в своих производственных целях.

Установлено, что Компания «Шлюмберже Лоджелко, Инк.» арендовало у ООО «ПромСтрой-Инвест» склад № 3   с 01.05.2017, а также склад № 4 в период с 01.05.2017 до 01.06.2018 , что подтверждается актом приёма-передачи от 01.05.2017 в приложении № 5 к договору, а также актом возврата объектов из аренды от 06.12.2018 к дополнительному соглашению № 4 к договору.

В дальнейшем Склад № 3 и № 4 выделены из здания с кадастровым номером 89:11:000000:1457 в отдельный объект недвижимого имущества,  которому присвоен  кадастровый номер 89:11:010303:1640.

Предметом договора купли – продажи, заключённого между ООО «ПромСтрой-Инвест» и ФИО2, является объект с кадастровым номером 89:11:010303:1640, который включает в себя Склад № 3 и 4, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.03.2023. 

Спорный объект недвижимого имущества выбыл из собственности ООО «ПромСтрой-Инвест» за 1 000 000 руб. тогда как его кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2021 составляла 16 343 947 руб. 73 коп. Финансовым управляющим и ФИО8 представлена справка оценщика - индивидуального предпринимателя ФИО10, согласно которой рыночная стоимость объекта по состоянию на 30.12.2020 составляла 24 200 000 руб. 

Филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ямало-Ненецкому автономному округу 31.12.2021 уведомил  ФИО2 о том, что 28.12.2021 внесены изменения в ЕГРН в части изменения кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость определялась по состоянию на 01.01.2021 и составила 16 343 947 руб. 73 коп.

Апелляционный суд указал на отсутствие сведений об оспаривании кадастровой стоимости ФИО2, в связи с чем исходил из того, что ФИО2, покупая данный объект, знал, что по состоянию на 01.01.2021 кадастровая стоимость объекта составляла 16 343 947 руб. 73 коп.; при этом, арендная  плата  с 01.07.2020  составляет  637 708 руб. 50 коп. ежемесячно, что делает продажу объекта за 1 000 000 руб. крайне невыгодным для ООО «ПромСтрой-Инвест». 

Неудовлетворительное состояние спорного помещения на момент продажи ФИО2 документально не подтверждено. 

Компания «Шлюмберже Лоджелко, Инк.» указывает на то, что исполняет обязанности по внесению арендной платы в адрес ООО «ПромСтройИнвест» в течение всего периода владения и пользования имуществом в соответствии со ставками, предусмотренными договором (с учётом внесенных путём заключения с арендодателем дополнительных соглашений изменений). То есть спорный объект недвижимого имущества из владения и распоряжения ООО «ПромСтрой-Инвест»  выбывал, ООО «ПромСтрой-Инвест» продолжало получать арендные платежи.

В подтверждение оплаты по договору ФИО2 представил чек-ордер от 14.01.2021, который суд апелляционной инстанции признал не относимым доказательством, поскольку дата чека (14.01.2021) не соответствует пункту 2.2 договора, а также, в связи с тем, что в назначении платежа указано: покупка недвижимости бокс, договор от 01.01.2021 № 1, в то время как договор по утверждению сторон заключён 26.11.2020, в нём отсутствует ссылка на куплю-продажу бокса. 

 Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что   спорный объект  с кадастровым номером 89:11:010303:1640   отчужден  ФИО2 за 1 000 000 руб., что не соответствует его рыночной цене, а также фактически данное имущество осталось во владении ООО «ПромСтрой-Инвест», которое получало от компании «Шлюмберже Лоджелко, Инк.» арендные платежи до августа 2023 года.

 В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Исходя из смысла статьи, преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившем в законную силу, если последние имеют правовое значение и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Таким образом, свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее, что имеется в данном случае.

Применительно к настоящему спору суд апелляционной инстанции считает, что обстоятельства, установленные в рамках дела № А70-27707/2022, связанные с осведомлённостью участников сделки о предмете купли-продажи, его реальной стоимости и тем, что недвижимое имущество не выбывало из владения общества, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Доказательства, опровергающие вышеназванные выводы судов  по  делу № А70-27707/2022, сторонами при рассмотрении настоящего дела не представлены. 

 Возражая против удовлетворения иска, ответчики указывают, что в ходе судебного разбирательства по делу № А70-27707, стало известно, что часть помещения с кадастровым номером 89:11:010303:1640, входящего в состав здания с кадастровым номером 89:11:000000:1457 (условный номер 89:11:010303:0022:3770), находится в аренде у компании «Шлюмберже Лоджелко, Инк.» на основании договора аренды от 01.05.2017 № CW2565727, а фактически переданным ООО «ПромСтрой-Инвест» и принятым ФИО2 по договору, а впоследствии проданным ФИО1 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 26.03.2022, является иное помещение с кадастровым номером 89:11:010303:1644, назначение: нежилое, общей площадью 1417,3 кв.м, также входящее в состав здания с кадастровым номером 89:11:000000:1457. 

 По  договору от 26.11.2020 ФИО2 фактически передано помещение, находящееся в средней части здания с кадастровым номером 89:11:000000:1457, то есть в отношении этого помещения стороны согласовали цену продажи, это помещение не использовалось обществом и не сдавалось в аренду, так как оно находилось в неудовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта, именно это помещение ФИО2 отремонтировал после покупки. 

Таким образом, как указывают ответчики, при совершении сделки купли-продажи между ФИО2 и ООО «ПромСтрой-Инвест» допущена техническая ошибка указании  кадастрового номера объекта, переданного по договору, и, как следствие, эта же ошибка допущена в договоре купли-продажи нежилого помещения от 26.03.2022 между ФИО2 и ФИО1 

Обнаружить данную ошибку в день подписания договора стороны не имели возможности, так как в техническом паспорте на здание «Склад» с кадастровым номером 89:11:000000:1457 (условный номер 89:11:010303:0022:3770), частью которого является помещение с кадастровым номером 89:11:010303:1640, как и в выписке из ЕГРН на помещение, отсутствовали выделенные обозначения границ помещений в здании «Склад». 

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

В данном случае существенные условия договоров согласованы сторонами, характеристики передаваемого от продавца к покупателю объекта (кадастровый номер, площадь) указаны в пункте 1.1 договора от 26.11.2020, пункте 1 акта приёма-передачи недвижимого имущества от 26.11.2020, пунктах 1,3 договора от 26.03.2022, пункте 1 передаточного акта от 26.03.2022, подписанных сторонами.

Из материалов регистрационного дела на объект недвижимости с кадастровым номером 89:11:010303:1640, представленных Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», следует, что заключение договора купли-продажи нежилого помещения от 26.03.2022 явилось основанием для подачи ФИО1 заявления о государственной регистрации права на помещение именно с кадастровым номером 89:11:010303:1640.

Доводы ответчиков о том, что действительная воля сторон при заключении договоров купли-продажи от 26.11.2020 и от 26.03.2022 направлена на отчуждение помещения с кадастровым номером 89:11:010303:1644, общей площадью 1417,3 кв.м, входящего в состав здания с кадастровым номером 89:11:000000:1457, не опровергают установленный судом мнимый характер сделки по продаже имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент её совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей, а волеизъявление свидетельствует о таковых.

Воля - это намерение или желание лица, выраженное или подразумеваемое в договоре. Волеизъявление означает выражение воли в определенной форме, такой как письменное заявление, устное заявление или конклюдентные действия.

В данном случае воля сторон, направленная на передачу помещения с кадастровым номером 89:11:010303:1644, общей площадью 1417,3 кв.м, не соответствует последствиям, наступившим в результате заключения договоров купли-продажи от 26.11.2020 и от 26.03.2022, в виде перехода права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 89:11:010303:1640 от ООО «ПромСтрой-Инвест» к  ФИО2 и от ФИО9 к ФИО1 В результате совершения сделок ООО «ПромСтрой-Инвест» утратило право собственности на спорный объект недвижимого имущества. 

Доводы ответчика о том, что судом первой инстанции не дана оценка платёжным поручениям о перечислении ФИО1 денежных средств в счёт оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения от 26.03.2022, подлежат отклонению апелляционным судом, поскольку, как указано выше, стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида её формальное исполнение, в том числе, произвести перечисление денежных средств.

Оспаривая судебный акт, ФИО1 указывает на то, что выводы суда первой инстанции относительно отсутствия на дату заключения договора от 26.11.2020 зарегистрированного права на спорный объект недвижимости за ООО «ПромСтрой-Инвест» не соответствуют действительности.

Действительно, как установлено апелляционным судом, на дату заключения договора купли-продажи от 26.11.2020 помещение с кадастровым номером 89:11:010303:1640   поставлено  на кадастровом учёте, являлось частью здания с кадастровым номером 89:11:000000:1457, принадлежащим обществу на праве собственности на основании акта о принятии недвижимого имущества от 07.09.2012.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровый номер 89:11:010303:1640  присвоен помещению 22.04.2019. 

Между тем, указанные доводы не опровергают того, что воля сторон договоров купли-продажи от 26.11.2020 и от 26.03.2022 не соответствовала их волеизъявлению.

 Кроме того, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2020, заключённый между ООО «ПромСтрой-Инвест» и ФИО2 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 89:11:010303:1640, общей площадью 1 423,1 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Западная промзона, признан судом в рамках дела № А70-27707/2022 недействительной сделкой,  ФИО2 не приобрёл право собственности на спорное недвижимое имущество, поэтому не мог отчуждать его ФИО1

Таким образом, принимая во внимание обстоятельства, установленные судами в рамках дела № А70-27707/2022, суд первой инстанции признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества между ФИО2 и ФИО1 от 26.03.2022 в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 89:11:010303:1640.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

В пункте 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Соответственно, требование о погашении Межмуниципальным отделом по городу Новый Уренгой и Тазовскому району управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу записи в реестре о переходе прав за ФИО1 является обоснованным.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

  Поэтому  оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в соответствии со статьёй 110 АПК РФ относятся на их подателей.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.12.2024 по делу № А70-20089/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин

С.В. Фролова