АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ А74-5870/2020

03 февраля 2021 года

г. Абакан

 

Резолютивная часть решения объявлена 27 января 2021 года.  

Решение в полном объёме изготовлено 03 февраля 2021 года. 

 

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи М.А. Лукиной, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304190111800012) о расторжении договоров аренды от 23 декабря 2004 г. № 343, от 17 ноября 2014 г. № 88, об обязании передать части нежилого помещения площадью 81,4 кв.м. и 12,68 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, помещение 206Н, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Палалар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

 

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 на основании доверенности от 11.01.2021 № 5, 

ответчика – ФИО4 на основании доверенности от 01.08.2018 № 19АА0490775.

 

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договоров аренды от 23 декабря 2004 г. № 343, от 17 ноября 2014 г. № 88, об обязании передать по акту приема-передачи части нежилого помещения площадью 81,4 кв.м. и 12,68 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, помещение 206Н.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях на иск. Считает, что задолженности по коммунальным услугам не имеется, поскольку требование выставляет ненадлежащее лицо ООО «УК «Палалар», тогда как на общем собрании ответственным арендатором был выбран индивидуальный предприниматель ФИО5 Ответчик пояснил, что коммунальные платежи за указанный истцом период не оплачивались, договор с ответственным арендатором не заключался.

Третье лицо не обеспечило явку представителя в судебное заседание, о времени, месте судебного разбирательства извещено, в том числе, путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Республики Хакасия: http://khakasia.arbitr.ru.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121, 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд признал третье лицо надлежащим образом извещённым о времени, месте судебного разбирательства и рассмотрел дело в его отсутствие.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства. 

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 23.12.2004 № 343 (в редакциях дополнительных соглашений от 20.10.2006 и от 15.01.2015) (далее – договор № 343), по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование площадь в нежилом помещении магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение 206Н, площадью 81,4 кв.м от помещения общей площадью 3317,8 кв.м., под торговлю непродовольственными товарами. 

Срок аренды установлен сторонами договора с 03.01.2005 по 01.03.2021 г. (пункт 1.5 договора № 343).

В пункте 1.3 договора (в первоначальной редакции) стороны согласовали, что кроме арендной платы арендатор оплачивает расходы по коммунальным и эксплуатационным услугам, согласно выставленным арендодателем счетам. 

Согласно подпунктам 2.2.2, 2.2.3 договора № 343 арендатор обязан нести расходы по содержанию, техническому обслуживанию, капитальному и текущему ремонту арендуемого помещения, а также вносить арендную плату.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 23.12.2004 подтверждается передача в пользование арендатору (ответчику) вышеуказанного помещения.

18.01.2006 собранием большинства предпринимателей - арендаторов магазина «Палалар» принято зафиксированное в протоколе собрания решение о передаче арендаторами функций по содержанию и техническому обслуживанию магазина и избран ответственным арендатором индивидуальный предприниматель ФИО5

Распоряжением от 30.01.2006 № 35 комитет передал функции по содержанию и техническому обслуживанию магазина «Палалар» арендаторам в лице выбранного ими же ответственного арендатора предпринимателя ФИО5, с включением в договор аренды с ответственным арендатором обязанности по содержанию и обслуживанию помещения магазина с 01.04.2006.

17.04.2006 комитет (арендодатель) и ООО «Управляющая компания «Палалар» (арендатор) заключили договор аренды № 344, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передана часть нежилого помещения по адресу: 

<

...>, общей площадью 54,1 кв. м от помещения 201Н, общей площадью 5 069,4 кв. м для использования под торговлю непродовольственными товарами.

Кроме того, пунктами 2.2.16, 2.2.19, 2.2.20 указанного договора на ООО «Управляющая компания «Палалар» возложены обязанности по заключению договоров с коммунальными предприятиями на водо-, тепло-, энергоснабжение и техническое обслуживание инженерных коммуникаций всего помещения магазина, в котором находится арендуемая площадь, по несению иных расходов, связанных с эксплуатацией, содержанием и нормальным функционированием магазина; по поддержанию всех помещений магазина и расположенных в нем коммуникаций, приборов учета и оборудования в исправном состоянии; по заключению соглашений с прочими арендаторами магазина «Палалар» на возмещение фактически понесенных расходов, связанных с эксплуатацией магазина, содержащих прочие условия совместного использования и содержания помещений магазина.

20.10.2006 между комитетом и предпринимателем ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 23.12.2004 № 343, в соответствии с которым с 01.04.2006 ответственным арендатором назначено ООО «Управляющая компания «Палалар» в лице директора ФИО5 

Сторонами также дополнен раздел 2 договора № 343 пунктами 2.2.17 и 2.4, согласно которым арендатор обязан с 01.04.2006 заключить с ответственным за содержание магазина арендатором договор на возмещение фактически понесённых им расходов на водо-, тепло-, энергоснабжение и техническое обслуживание инженерных коммуникаций, на вывоз мусора, содержание обслуживающего персонала, а также иных расходов, связанных с эксплуатацией и нормальным функционированием магазина, из расчёта пропорционально занимаемой пощади.

Арендодатель вправе назначать из общего числа арендаторов, арендующих части нежилого помещения, предусмотренного п. 1.1 договора аренды, одного ответственного арендатора, при этом порядок назначения, а также права ответственного арендатора оговариваются сторонами в отдельном соглашении, являющимся неотъемлемой частью договора.

Пунктом 5 дополнительного соглашения из пункта 1.3 договора аренды от 23.12.2004 № 343 исключено предложение "кроме арендной платы арендатор оплачивает расходы по коммунальным и эксплуатационным услугам, согласно выставленным арендодателем счетам". 

Разделом 4 договора № 343 стороны согласовали основания досрочного расторжения договора. Договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату или не оплачивает расходы по коммунальным и эксплуатационным услугам, независимо от последующего внесения (пункт 4.1.4 договора № 343).

17.11.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 88 (в редакции дополнительного соглашения от 24.12.2014) (далее – договор № 88), по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование площадь в нежилом помещении магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, помещение 206Н, площадью 12,68 кв.м. от помещения общей площадью 3317,8 кв.м. под торговлю непродовольственными товарами.

Срок аренды на данных условиях установлен сторонами с 17.11.2014 по 16.11.2024 (пункт 1.4 договора № 88).

Разделом 2 договора № 88 предусмотрены обязанности сторон. В пункте 2.2.4 договора № 88 предусмотрена обязанность арендатора заключить в трёхдневный срок с момента заключения настоящего договора с ответственным за содержание магазина арендатором договор на возмещение понесённых им расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, иных расходов, связанных с эксплуатацией и нормальным функционированием магазина, приходящихся на все нежилое помещение по ул. Щетинкина, 63-206Н, пропорционально арендуемой площади, а также своевременно производить оплату по нему.

Согласно пункту 4.1 договора № 88, договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор:

- пользуется помещением с существенным нарушением условий договора, изложенных в пунктах 2.2.1-2.2.23 договора;

- не возмещает расходы по эксплуатации, техническому обслуживанию и содержанию магазина ответственному арендатору.

Актом приема-передачи нежилого помещения от 17.11.2014 подтверждается передача в пользование арендатору (ответчику) указанного помещения.

В связи с поступившими обращениями от ответственного за содержание магазина ООО «Управляющая компания «Палалар» истец претензиями от 30.04.2019 № 840, от 24.09.2019 №1644 потребовал оплатить задолженность по оплате коммунальных услуг.

Претензией от 10.04.2020 № 663 истец повторно потребовал оплатить имеющуюся задолженность в размере 661 279 руб. 20 коп. за период с 01.01.2019 по 31.03.2020, а также уведомил ответчика о расторжении договора аренды от 23.12.2004 № 343,  договора аренды от 17.11.2014 № 88 с 11.05.2020, предложил освободить торговые площади и передать их по акту представителям комитета.

Поскольку арендатором требования арендодателя были оставлены без удовлетворения, задолженность не оплачена, торговые площади не освобождены, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Рассматриваемый спор возник в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договора аренды, следовательно, правоотношения сторон в данном случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что подтверждается претензией от 10.04.2020 № 663.  

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

На основании изложенных норм, стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя как связанные, так и не связанные с какими-либо нарушениями. 

Таким образом, в положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые развивают положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлено ограничение права сторон договора аренды, в том числе заключенного на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения договора без указания оснований.

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями договоров аренды, ответчик, пользовавшийся арендуемыми помещениями, принял на себя обязательства по заключению с ответственным за содержание магазина арендатором договора на возмещение фактически понесенных им расходов на водо-, тепло-, энергоснабжение и техническое обслуживание инженерных коммуникаций, на вывоз мусора, содержание обслуживающего персонала и иных расходов, связанных с эксплуатацией и нормальным функционированием магазина, из расчета пропорционально занимаемой площади. 

Материалами дела подтверждается, что платежи в ресурсоснабжающие организации осуществляет ООО «УК «Палалар», как ответственный арендатор.  

Представитель ООО «УК «Палалар» в ходе судебного разбирательства подтвердил, что ответчик с января 2019 года платежей по оплате коммунальных услуг не производит. Предпринимателю направлялась претензия с требованием о возмещении расходов по содержанию арендуемого помещения, по оплате коммунальных услуг в соответствии с пунктами 2.2.2 договора аренды № 343, пунктов 2.2.4, 2.2.7 договора аренды №88. 

Доказательств исполнения обязательств, предусмотренных договорами аренды по возмещению расходов по эксплуатации, техническому обслуживанию и содержанию магазина ответственному арендатору, ответчиком в материалы дела не представлено. Равно как и не представлено доказательств исполнения обязательства, предусмотренного пунктами 2.2.4 договора №88 и 2.2.17 договора № 343, по заключению с ответственным за содержание магазина арендатором договора на возмещение понесенных им расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Из заключенных договоров аренды усматривается, что сторонами установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в том числе невнесения фактически понесенных расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Признав доказанным факт пользования истцом арендуемыми им помещениями в отсутствие доказательств несения им расходов на оплату коммунальных услуг и иных расходов, связанных с эксплуатацией помещений, арбитражный суд, учитывая, что допущенное ответчиком нарушение условий договоров аренды является существенным и истец вправе требовать расторжения договоров аренды в связи с неоднократным и длительным неисполнением ответчиком обязанности, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договоров.

На основании изложенного суд находит требования истца о расторжении договоров аренды от 23 декабря 2004 г. № 343 и от 17 ноября 2014 г. № 88 обоснованными и подлежащими удовлетворению по основаниям, предусмотренным статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая изложенное, арбитражный суд приходит к выводу о том, что на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан возвратить Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана по акту приема-передачи части нежилого помещения площадью 81,4 кв.м. и 12,68 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, помещение 206Н.

Таким образом, требования истца о расторжении договора и обязании возвратить арендованное имущество являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Государственная пошлина по делу составляет 12 000 руб., на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

1.    Удовлетворить исковые требования.

Расторгнуть договор аренды от 23 декабря 2004 г. № 343 и договор аренды от 17 ноября 2014 г. № 88, заключенные между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 передать Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана по акту приема-передачи части нежилого помещения площадью 81,4 кв.м. и 12,68 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, помещение 206Н.

2.    Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 12 000 (двенадцать тысяч) руб. государственной пошлины.

 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

 

Судья                                                                                                                         М.А. Лукина