АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-47219/2021

24 марта 2022 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2022 года 

Полный текст решения изготовлен 24 марта 2022 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.А. Малова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Роговцовой (до и после перерыва), рассмотрел в судебном заседании дело №А60-47219/2021 

по иску  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОЯ ОБОРОНА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ВОСТОЧНЫЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УГЛЕХИМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о внесении изменений в договор аренды,

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО1- представитель по доверенности от 30.12.2021, диплом (до перерыва).

от ответчика: ФИО2 - представитель по доверенности от 25.02.2022, диплом (до и после перерыва).

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОЯ ОБОРОНА"  обратился в суд с  исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ВОСТОЧНЫЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УГЛЕХИМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ" об обязании внести изменения в договор аренды объектов недвижимого имущества от 29.11.2019 №70АР/2019 в части определения размера фиксированной части арендной платы, предусмотренного пунктом 3.1 договора: уменьшить размер фиксированной части арендной платы по договору за период пандемии (с 18 марта 2020 по 31 июля 2020 включительно) в 10 раз с 80 000 руб. до 8 000  руб. в месяц.

Определением суда от 30.09.2021 о принятии искового заявления к производству и назначении предварительного судебного заседания.

От ответчика 08.12.2021 поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик против удовлетворения исковых требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве. На основании ст. 75,131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв приобщен к делу.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение  всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству. 

От истца 18.01.2022 поступили уточнения и дополнения к исковому заявлению. Просят обязать внести изменения в договор аренды объектов недвижимого имущества от 29.11.2019 №70АР/2019 в части определения размера фиксированной части арендной платы, предусмотренного пунктом 3.4 договора: уменьшить размер фиксированной части арендной платы по договору за период пандемии (с 18 марта 2020 по 31 июля 2020 включительно) в 10 раз с 80 000 руб. до 8 000  руб. в месяц.

Поскольку доводы  сторон относительно существенных для дела обстоятельств требуют дополнительной документальной проверки, суд считает необходимым судебное разбирательство по делу отложить на основании ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика 27.01.2022  поступили возражения на уточнение к исковому заявлению. На основании ст. 75 АПК РФ возражения приобщены к материалам дела.

Принимая во внимание, что для рассмотрения дела по существу необходимо представить дополнительные доказательства, без которых невозможно полное, всестороннее и объективное исследование всех обстоятельств дела, суд на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что рассмотрение дела следует отложить.

От ответчика 09.03.2022 поступили дополнительные возражения к исковому заявлению. На основании ст. 75 АПК РФ возражения приобщены к материалам дела.

В судебном заседании 10.03.2022 судом объявлен перерыв до 10.03.2022.

После перерыва судебное заседание продолжено 17.03.2022 в том же составе суда.

От истца 16.03.2022 поступили возражения на отзыв к исковому заявлению. На основании ст. 75 АПК РФ возражения приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

УСТАНОВИЛ:

Как  следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 29.11.2019 года заключен договор аренды № 70АР/2019 объектов недвижимого имущества общей площадью 159,5 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...> (литер А, подвал) помещения 12, 13,14,15,16,18,19.

Срок действия договора определен с 01.12.2019 по 31.10.2020.

Согласно акту приема-передачи от 01.12.2019, подписанному уполномоченными представителями сторон, данное помещение передано во временное владение и пользование ответчику.

 В соответствии с п. 3.1 договора сумма арендной платы состоит из суммы фиксированного платежа и суммы переменного платежа (переменной части) в размере эквивалентном стоимости коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором за расчетный период и эксплуатационных услуг.

Согласно п. 3.2, 3.4 договора уплата фиксированной части арендной платы производится арендатором путем перечисления в безналичном порядке денежных средств до первого числа расчетного месяца в размере 75 000 руб. 00 коп., в том числе НДС в размере 12 500 руб. 00 коп. в период с 01.12.2019 года по 29.02.2020 года. 

В период с 01.03.2020 фиксированная часть арендной платы составляет 80 000 руб. 00 коп., в том числе НДС в размере 13 333 руб. 33 коп.

 В период возникновения пандемии коронавируса стороны не смогли прийти к соглашению об уменьшении стоимости арендной платы на период пандемии. 

Однако арендатору ООО «МОЯ ОБОРОНА», по мнению истца, как субъекту, относящемуся к категории отраслей в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, предоставляются действующим законодательством РФ определенные права и гарантии.

Указанные обстоятельства, а также оставление без удовлетворения претензионных требований истца послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон и оценив их в соответствии со ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). 

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Обязательство по передаче имущества арендатору арендодателем исполнено надлежащим образом, о чем свидетельствует подписанный сторонами договора акт приема-передачи от 01.12.2019.

 В силу части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

 В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения  арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

 При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы («Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Указанное положение обусловлено, в том числе, необходимостью обеспечения защиты прав добросовестных арендодателей, исполнивших свои обязанности по договору надлежащим образом. 

Как следует из положений Закона № 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» в связи с угрозой распространения новой короновирусной инфекции на территории Свердловской области Указом Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 №100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности  и принятии дополнительных мер по защите населения  от новой короновирусной инфекции(2019-nCoV) на территории Свердловской области был установлен режим повышенной опасности.

Кроме того, Указами Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294, рабочие дни с 04 по 30 апреля, с 06 по 08 мая 2020 года объявлены нерабочими днями в целях санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. 

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 (ред. от 18.04.2020) «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» арендатор ООО «МОЯ ОБОРОНА» относится к категории отраслей в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции – п. 6 утвержденного Правительством РФ списка «Общественное питание. Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков 56». 

Основным экономическим видом деятельности ответчика согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц является код 56.30 Подача напитков.

 Таким образом, целевая деятельность в арендованном помещении период с 18.03.2020 года по 31.07.2020 года (включительно) не осуществлялась в связи с введением на территории области ограничительных мероприятий, бар «Мизантроп» не работал, доход отсутствовал. 

При указанных обстоятельствах суд усматривает наличие оснований для уменьшения размера арендной платы за заявленный период, предусмотренных Законом № 98-ФЗ. Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, исследовав и оценив на основании статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемых помещении в период с период с 18.03.2020 по 31.07.2020, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера ежемесячной арендной платы, предусмотренной пунктом 3.4 договора в 10 раз, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

Истец также указывает, что произведенный ремонт помещения должен быть в полном размере засчитан в счет арендной платы.

Так в период с 27.01.2020 по 20.02.2020 за счет арендатора был произведен ремонт арендованных помещений на общую стоимость 294 000 руб. 00 коп., в период проведения ремонтных работ арендатор свою деятельность не осуществлял, ответчик об указанных обстоятельствах был осведомлен, однако зачет стоимости ремонтных работ произвел только на сумму 80 000 руб. 00 коп.

В подтверждение указанных обстоятельств истец приобщает к исковому заявлению договор между ООО «МОЯ ОБОРОНА» и ООО «Интект» на выполнение ремонтно-отделочных работ №01/02-2020 от 27.01.2020, акт выполненных работ к нему. 

Данный довод был заявлен ООО «МОЯ ОБОРОНА» при рассмотрения дела № А60-42699/2020 с участием тех же сторон. 

В Постановлении Семандцатого арбитражного Апелляционного суда от 24.02.2022 данный довод был рассмотрен. В удовлетворении требования о зачете суммы ремонта в полном объеме суд отказал, о чем указано в абз. 2 стр. 10 Постановления:

«Доводы ответчика о том, что судом не учтен факт встречного материального предоставления от ответчика результата ремонтных работ, проведенных в арендованном помещении стоимостью 294 000 руб., однако зачет стоимости ремонтных работ произведен только на сумму 80 000 руб., судом апелляционной инстанции отклоняются, как противоречащие п. 4.2 договора, согласно которому арендуемый объект должен быть передан арендодателю в том же состоянии, в котором он был передан арендатору с учетом нормального износа, а также безвозмездно переданы все произведенные на арендуемом объекте улучшения, неотделимые без вреда для имущества. При этом судом апелляционной инстанции учтены пояснения истца в отзыве на жалобу о том, что произведенный объем ремонта помещения на сумму 294 000 руб. не согласовывался с АО «ВУХИН», следовательно, с учетом условий договора, без согласования с арендодателем арендатор не вправе был производить ремонт арендованного помещения и требовать компенсации. Иного ответчик в порядке ст. 9, 65 АПК РФ не доказал».

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Установление данных обстоятельств не влияет на принятое решение по настоящему делу, поскольку в качестве оснований для внесения изменения в договор аренды объектов от 29.11.2019 №70АР/2019 в части определения размера фиксированной части арендной платы судом установлено введение предусмотренных Законом № 98-ФЗ ограничительных мер.

Поскольку указанный довод рассмотрен судами, в настоящем деле не рассматривается и в основу решения не может быть положен. 

При этом, доводы ответчика о незаконности уменьшения арендной платы за прошедшие на момент рассмотрения спора в суде периоды, а также о необоснованности уменьшения платы ввиду ее фактического перечисления арендатором в предусмотренном договором размере, судом рассмотрены и отклоняются как противоречащие положениям Закона № 98-ФЗ и разъяснениям Верховного Суда РФ, содержащимся в Обзоре № 2, о том, что арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Перечисление арендатором предусмотренной договором платы в период фактического неосуществления деятельности и действия ограничительных мер, на тот момент не получившего согласования с арендодателем на освобождение от арендной платы (уменьшение ее размера), и не может рассматриваться в качестве обстоятельства, лишающего арендатора предусмотренного законом права на снижение размера арендных платежей при наличии к тому оснований.

 Таким образом, исходя из установленного размера ежемесячной арендной платы, арендные платежи подлежат уменьшению в 10 раз и составят: за период ( с 18.03.2020 по 31.07.2020) 8000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, т.е. нормами арбитражного процессуального законодательства закреплен принцип возмещения затрат по несению судебных расходов за счет неправой стороны. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

2. Внести изменения в договор аренды объектов недвижимого имущества  от 29.11.2019 №70АР/2019 в части определения размера фиксированной части арендной платы, предусмотренного пунктом 3.4 договора: уменьшить размер фиксированной части арендной платы по договору за период ( с 18.03.2020 по 31.07.2020) с 80 000 руб. до 8000 руб.

3. Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ВОСТОЧНЫЙ НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ УГЛЕХИМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОЯ ОБОРОНА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

 

СудьяА.А. Малов