ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1916/2021

г. Челябинск

28 апреля 2021 года

Дело № А76-10623/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2021 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Журавлева Ю.А., Кожевниковой А.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 на определение Арбитражного суда Челябинской области от 30.12.2020 по делу №А76-10623/2016 о включении требования в реестр требований кредиторов должника.

В судебном заседании приняли участие представители:

ФИО2 (паспорт);

ФИО3 (паспорт), ее представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 21.02.2019);

ФИО4 (паспорт);

ФИО5 (паспорт), его представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от20.02.2019).

 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 10.05.2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Трест «Магнитострой» (далее – ООО «Трест «Магнитострой», заявитель по делу о банкротстве) возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - ООО «Гринфлайт», должник).

Определением суда от 08.11.2016 (резолютивная часть от 31.10.2016) в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО6 (далее - временный управляющий ФИО6), к банкротству должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.

Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 12.11.2016.

Решением суда от 09.06.2020 (резолютивная часть от 02.06.2020) общество «Гринфлайт» признано банкротом, в отношении его имущества открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО6, член ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал».

Информационное сообщение о введении процедуры конкурсного производства опубликовано в официальном издании газеты «Коммерсантъ» №103 от 11.06.2020.

ФИО3, ФИО4, ФИО5 и ФИО2 28.05.2019 в рамках дела о банкротстве общества «Гринфлайт» обратились с заявлением о признании права на нежилые помещения в доме № 102 в микрорайоне IV жилого района в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул.Чичерина в Калининском и Центральных районах г.Челябинска, расположенного по адресу: по ул. Университетской Набережной в Калининском районе г.Челябинска Челябинской области, в том числе:

- за ФИО3 – в отношении нежилого помещения общей площадью 34,31кв.м., расположенного на 1 этаже во 2 подъезде;

- за ФИО4 и ФИО5 – в отношении нежилого помещения общей площадью 48,7 кв.м., расположенного на 1 этаже в 3 подъезде;

- за ФИО2 – в отношении нежилого помещения общей площадью 48,7 кв.м., расположенного на 1 этаже во 2 подъезде.

Заявлениями от 18.11.2019 заявители изменили предмет заявленных требований, в соответствии с которым просили признать за ними право собственности в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> (л.д. 7-8 т. 2):

- за ФИО4 и ФИО5 – в отношении нежилого помещения общей площадью 79,8 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0616002:2471 с долями в праве собственности по 3/10 у каждого;

- за ФИО3 и ФИО2 – в отношении нежилого помещения общей площадью 79,8 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0616002:2476 с долями в праве собственности 2/5 и 3/5 соответственно.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменение предмета требований принято арбитражным судом.

Позднее, в судебном заседании 05.11.2020 заявители пояснили суду, что заявление от 11.08.2020 подано как самостоятельное заявление о включении в реестр. Заявители представили суду ходатайство (вх. № 82584 от 28.10.2020), в котором просили суд принять уточнение заявленных требований в прежней редакции (от 18.11.2019), настаивая на рассмотрении заявления именно как заявления о признании права собственности.

Суд, следуя процессуальному волеизъявлению заявителей, принял изменение предмета заявления в соответствии ходатайством (вх. № 82584 от 28.10.2020) и выделил в отдельное производство спор по заявлению ФИО3, ФИО2, ФИО4 и ФИО5 от 11.08.2020.

Определениями арбитражного суда от 17.07.2019, от 03.09.2019 и от 15.10.2019 к участию в рассмотрении обособленного спора в качестве заинтересованного лица и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Ключевые люди» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - Агентство недвижимости «Ключевые люди») и общество с ограниченной ответственностью «ЧелябСОВТранс».

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 30.12.2020 (резолютивная часть от 05.11.2020) требование ФИО3 на сумму 2 058 600 руб. основной задолженности и требование ФИО2 в размере 2 922 000 руб. признаны обоснованными и подлежащими включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» как обеспеченные залогом нежилого помещения общей площадью 79,8 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0616002:2476; общее требование ФИО4 и ФИО5 в размере 2 678 500 руб. признано обоснованным и подлежащим включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника общества с ограниченной ответственностью «Гринфлайт» как обеспеченное залогом нежилого помещения общей площадью 79,8 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0616002:2471.

Не согласившись с принятым судебным актом, заявители обратились с апелляционной жалобой, в которой просили отменить определение суда от 30.12.2020.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявители указывают, что к ним должно перейти право собственности на оплаченные нежилые помещения. Определениями Арбитражного суда Челябинской области на жилые помещения в жилом доме стр. №102 (строительный адрес) суд признает право собственности за участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений в других домах. Учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела о банкротстве, в том числе изложенные выше, заявители не могут быть поставлены в худшее положение по сравнению с иными лицами, состоящими с должником в сходных правоотношениях. Ситуация, при которой за одними участниками строительства одного должника – застройщика признается право собственности на нежилые помещения, а другому – в удовлетворении аналогичного требования отказывается по формальным основаниям (отсутствует акт приема-передачи, изменение проектной документации, отсутствие решения суда о признании права собственности на нежилое помещение в конкретном доме), является недопустимой и противоречит конституционному принципу равенства, гарантированному статьей 19 Конституции Российской Федерации. Изменение проектной документации и как следствие конфигурации построенных нежилых помещений не могут выступать в качестве причины отказа в удовлетворении требований о признании права собственности; заявители же, в свою очередь, не возражают против получения помещений, отличающихся по конфигурации от помещений, предусмотренных договорами.

Судебной коллегией в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (поименованы в ходатайстве, вх.№20615 от 20.04.2021), так как не установлены обстоятельства невозможности предоставления данных документов суду первой инстанции, судебные акты размещены в открытом доступе в картотеке арбитражных дел.

В судебном заседании 22.04.2021 заявители поддерживали доводы апелляционной жалобы, просили удовлетворить заявленные требования о признании права собственности на объекты недвижимости.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, их представителей.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Агентством недвижимости «Ключевые люди» (продавцом) и ФИО3 (покупателем) 29.06.2015 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № 07-01/29-15, согласно условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи в отношении нежилого помещения проектной площадью 34,31 кв.м., расположенного во 2 подъезде на первом этаже в строящемся многоквартирном доме по адресу: Жилой район в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах города Челябинска, микрорайон IV, Жилой дом № 102, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0616002:32 по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе города Челябинска Челябинской области (л.д. 12 т. 1).

Цену нежилого помещения стороны согласовали предварительно в размере 2 058 600 руб. из расчета 60 000 руб. за 1 квадратный метр общей площади помещения с условием о корректировке общей стоимости с учетом фактической площади построенного объекта.

Срок заключения основного договора сторонами был согласован до 30.09.2017.

Платежными поручениями № 5 от 23.07.2015 и № 6 от 23.07.2015 ФИО3 уплатила Агентству недвижимости «Ключевые люди» цену по предварительному договору № 07-01/29-15 (л.д. 10-11 т. 1).

В обоснование наличие у нее права на получение объекта недвижимости после окончания строительства продавец сослался на договор участия в долевом строительстве № 05-04/1864-15 от 08.05.2015, который представлен в материалы дела (л.д. 92-99 т. 1). По условиям договора участия в долевом строительстве № 05-04/1864-15 от 08.05.2015 общество «Гринфлайт» (застройщик) обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 102 , расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе города Челябинска Челябинской области, на земельном участке, кадастровый номер 74:36:0616002:32, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Агентству недвижимости «Ключевые люди» (участнику строительства) объект долевого строительства – нежилое помещение проектной площадью 34,31 кв.м., расположенное во 2 подъезде на первом этаже.

Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 30 июня 2017 года.

Цену по договору стороны определили в твёрдой сумме 1 887 050 руб. из расчета 55 000 руб. за 1 квадратный метр общей площади помещения.

Из планов к договору № 05-04/1864-15 (л.д. 98 т. 1) усматривается, что нежилое помещение проектной площадью 34,31 кв.м. являлось единственным нежилым помещением с данной величиной проектной площади, расположенным на первом этаже во втором подъезде.

Кроме этого, между Агентством недвижимости «Ключевые люди» (продавцом) с одной стороны, ФИО4 и ФИО5 – с другой стороны 19.06.2015 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № 07-01/28-15, согласно условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи в отношении нежилого помещения проектной площадью 48,7 кв.м., расположенного в 3 подъезде на первом этаже в строящемся многоквартирном доме по адресу: Жилой район в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах города Челябинска, 2-ой участок микрорайон IV, Жилой дом № 102, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0616002:32 по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе города Челябинска Челябинской области (л.д. 22 т. 1).

Цену нежилого помещения стороны согласовали предварительно в размере 2 678 500 руб. из расчета 55 000 руб. за 1 квадратный метр общей площади помещения с условием о корректировке общей стоимости с учетом фактической площади построенного объекта.

Срок заключения основного договора сторонами был согласован до 30.09.2017.

Платежным поручением № 143442 от 22.06.2015 ФИО7 уплатили Агентству недвижимости «Ключевые люди» цену по предварительному договору № 07-01/28-15 (л.д. 21 т. 1).

В обоснование наличие права на получение объекта недвижимости после окончания строительства продавец сослался на договор участия в долевом строительстве № 05-04/2206-15 от 10.06.2015, который представлен в материалы дела (л.д. 77-83 т. 1). По условиям данного договора участия в долевом строительстве общество «Гринфлайт» (застройщик) обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 102 , расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе города Челябинска Челябинской области, на земельном участке, кадастровый номер 74:36:0616002:32, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Агентству недвижимости «Ключевые люди» (участнику строительства) объект долевого строительства – нежилое помещение проектной площадью 48,7 кв.м., расположенного в 3 подъезде на первом этаже.

Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 30 июня 2017 года.

Цену по договору стороны определили в твёрдой сумме 2 678 500 руб. из расчета 55 000 руб. за 1 квадратный метр общей площади помещения.

Из планов к договору № 05-04/2206-15 (л.д. 83 т. 1) усматривается, что нежилое помещение проектной площадью 48,7 кв.м. являлось единственным нежилым помещением с данной величиной проектной площади, расположенным на первом этаже в третьем подъезде.

Кроме этого, между Агентством недвижимости «Ключевые люди» (продавцом) и ФИО2 (покупателем) 11.09.2015 заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № 07-01/40-15, согласно условиям которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи в отношении нежилого помещения проектной площадью 48,7 кв.м., расположенного во 2 подъезде на первом этаже в строящемся многоквартирном доме по адресу: Жилой район в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах города Челябинска, микрорайон IV, Жилой дом № 102, на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0616002:32 по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе города Челябинска Челябинской области (л.д. 12 т. 1).

Цену нежилого помещения стороны согласовали предварительно в размере 2 922 000 руб. из расчета 60 000 руб. за 1 квадратный метр общей площади помещения с условием о корректировке общей стоимости с учетом фактической площади построенного объекта.

Срок заключения основного договора сторонами согласован до 30.09.2017.

Платежными поручениями № 207027 от 11.09.2015 и № 37158 от 03.03.2016 ФИО2 уплатила Агентству недвижимости «Ключевые люди» цену по предварительному договору № 07-01/40-15 (л.д. 31-32 т. 1).

В обоснование наличия права на получение объекта недвижимости после окончания строительства продавец сослался на договор участия в долевом строительстве № 05-04/2653-15 от 01.09.2015, который представлен в материалы дела (л.д. 64-68 т. 1). По условиям договора участия в долевом строительстве № 05-04/2653-15 от 01.09.2015 общество «Гринфлайт» (застройщик) обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом № 102 , расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе города Челябинска Челябинской области, на земельном участке, кадастровый номер 74:36:0616002:32, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Агентству недвижимости «Ключевые люди» (участнику строительства) объект долевого строительства – нежилое помещение проектной площадью 48,7 кв.м., расположенное во 2 подъезде на первом этаже.

Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее 30 июня 2017 года.

Цену по договору стороны определили в твердой сумме 2 824 600 руб. из расчета 58 000 руб. за 1 квадратный метр общей площади помещения.

Из планов к договору № 05-04/2653-15 (л.д. 98 т. 1) усматривается, что нежилое помещение проектной площадью 48,7 кв.м. являлось единственным нежилым помещением с данной величиной проектной площади, расположенным на первом этаже во втором подъезде, а также является помещением, смежным с помещением площадью 34,31 кв.м., причитающимся ФИО3

Из представленных в материалы дела выписок по расчетному счету (л.д. 51, 64 т. 2), письма от 24.10.2017 (л.д. 53 т. 2) со стороны Агентства недвижимости «Ключевые люди» произведена оплата по договорам участия в долевом строительстве в следующем размере:

- по договору № 05-04/2653-15 - на сумму 1 914 240 руб.;

- по договору № 05-04/2206-15 на сумму 2 082 600 руб.;

- по договору № 05-04/1864-15 на сумму 1 887 050 руб.

В ходе рассмотрения обособленного спора со стороны застройщика представлены соглашения от 24.10.2017 (л.д. 147-149 т. 1), в которых должник и Агентство недвижимости «Ключевые люди» договорились расторгнуть указанные договоры об участии в долевом строительстве с обязательством застройщика возвратить денежные средства в соответствующих суммах.

Письмом от 24.10.2017 (л.д. 53 т. 2) Агентство недвижимости «Ключевые люди» просило зачесть соответствующую задолженность в счет иных своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от «15» июня 2018г. по делу № А76-30132/2016, возбужденному 24.01.2017, Агентство недвижимости «Ключевые люди» признано несостоятельным (банкротом).

Строительство многоквартирного жилого дома №102 (строительный) завершено (разрешение на ввод в эксплуатацию №RU74315000-70-2019 от 27.04.2019), дому присвоен адрес: Российская Федерация, Челябинская область, город Челябинск, Калининский район, улица Университетская набережная, 97А (л.д. 34 т. 1).

Проектирование в составе многоквартирного дома № 102 нежилых помещений площадью 48,7 и 34,31 кв.м. во втором подъезде и площадью 48,7 кв.м. в третьем подъезде отражено в изменениях № 2 к Проектной декларации, внесенных 18.04.2015 и опубликованных 24.04.2015 на сайте застройщика в сети «Интернет» адресу www.greenflight.ru.

Помимо причитающихся заявителям помещений, согласно изменениям № 2, во втором подъезде спроектированы нежилые помещения площадью 69,39 и 34,26 кв.м., а в третьем подъезде – площадью 34,31, 69,39 и 34,26 кв.м.

Сведения о проектировании в составе жилого дома № 102 нежилых помещений во втором и третьем подъезде с указанными характеристиками были отражены и в последующих редакциях (изменениях) к проектной декларации: № 14 (опубликованы 31.03.2017), № 15 (опубликованы 08.05.2017), № 16 (опубликованы 10.08.2017), № 17 (опубликованы 07.11.2017), № 18 (опубликованы 03.04.2018), № 19 (опубликованы 07.05.2018), № 20 (опубликованы 31.07.2018).

В изменениях к проектной декларации № 21 (опубликованы 18.09.2018) застройщик отразил иные характеристики проектируемых нежилых помещений: в подъезде № 2 спроектированы помещения площадями 70,30 кв.м., 77,10 кв.м., 35.40 кв.м., 91,40 кв.м. и 84,0 кв.м.; в подъезде № 3 - 70,40 кв.м., 77,10 кв.м., 35.40 кв.м., 91,50 кв.м. и 83,9 кв.м. (л.д. 161-162 т. 1).

Застройщик также изменил сведения о планируемых жилых помещениях (вместо квартир с номерами с 1 по 240 в соответствующем разделе декларации указаны помещения с номерами с 482 по 1165).

Согласно сведениям, представленным должником (л.д. 152 т. 1, л.д. 55 т.2), фактически в ходе строительства дома № 102 были созданы нежилые помещения в подъезде № 2 площадями 70,30 кв.м., 77,10 кв.м., 35.40 кв.м., 91,40 кв.м. и 84,0 кв.м.; в подъезде № 3- 70,40 кв.м., 77,10 кв.м., 35.40 кв.м., 91,50 кв.м. и 83,9 кв.м. (соответствуют изменениям к проектной декларации № 21).

В числе прочего в подъезде № 2 располагается нежилое помещение с условным номером 15 общей площадью 79,8 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0616002:2476 (технический паспорт – л.д. 115 т. 2) и нежилое помещение с условным номером 10 общей площадью 79,8 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0616002:2471 (технический паспорт – л.д. 111 т. 2).

Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 14-23 т. 2) следует, что права в отношении указанных помещений не зарегистрированы. Должник-застройщик по требованию суда сведения о заключении каких-либо сделок в отношении спорного имущества не представил.

Суд первой инстанции, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, в целях обеспечения справедливого рассмотрения дела о несостоятельности ООО «Гринфлайт», пришел к выводу о том, что в данном случае права и законные интересы заявителей подлежат судебной защите путем включения денежного требования в размере уплаченных ими сумм в реестр требований кредиторов общества «Гринфлайт».

Заслушав объяснения представителей, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

На основании части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Согласно статье 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (пункт 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу пунктов 1, 2 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 208.1 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Правоотношения сторон в данном случае урегулированы прошедшими государственную регистрацию договорами участия в долевом строительстве. Заявители по смыслу положений Закона об участии в долевом строительстве являются участниками долевого строительства, их обращение в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требования о передаче помещений вызвано введением в отношении должника-застройщика процедуры наблюдения.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, установленные судом, в том числе, факт того, что предварительные договоры купли-продажи заключались на основании прошедших государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве № 05-04/2206-15 от 10.06.2015, №05-04/2653-15 от 01.09.2015, №05-04/1864-15 от 08.05.2015 с обществом «Гринфлайт»; денежные средства оплачены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в полном размере и перечислялись обществом «Агентство недвижимости «Ключевые люди» на строительство спорных объектов недвижимости должнику, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе в пункта 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях обеспечения справедливого рассмотрения дела о несостоятельности ООО «Гринфлайт», судебная коллегия соглашается с выводами, что в данном случае права и законные интересы заявителей подлежат судебной защите путем включения денежных требований в реестр требований кредиторов должника.

Заявители, заключая предварительные договоры купли-продажи спорных объектов недвижимости, основывалась на прошедших государственную регистрацию договорах участия в долевом строительстве № 05-04/2206-15 от 10.06.2015, №05-04/2653-15 от 01.09.2015, №05-04/1864-15 от 08.05.2015, в силу чего, не могли знать о расторжении данных договоров в будущем. Денежные средства, оплаченные заявителями в полном объеме, были направлены обществу «Гринфлайт» на строительство объектов недвижимости. Доказательств возврата денежных средств заявителям в материалы дела не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, принимая во внимание положения, содержащиеся в ст. 201.1 Закона о банкротстве.

Так, согласно подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.04.2013 № 13239/12 разъяснил, что процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства (подп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве), имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве. 

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

Учитывая установленные многочисленными судебными актами в настоящем деле о банкротстве характер взаимоотношений между должником (застройщик) и ООО «Агентство недвижимости «Ключевые люди» (участник долевого строительства), их заинтересованность, судебная коллегия полагает, что включение требования кредиторов – заявителей в реестр кредиторов должника ООО «Гринфлайт» не нарушает прав ни ООО «Гринфлайт», ни ООО «Агентство недвижимости «Ключевые люди», учитывая, что в дело о банкротстве ООО «Агентство недвижимости «Ключевые люди» кредиторы - заявители не обращались.

Доводы заявителей о том, что в данном случае за ними подлежит признанию право собственности на спорные объекты недвижимости, отклонен судом первой инстанции правомерно. 

Как следует из содержания заявлений и объяснений заявителей, договоров об участии в долевом строительстве, предварительных договоров, приложений к ним и технической документации в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 74:36:0616002:2471 и 74:36:0616002:2476, нежилые помещений, на которые заявлены притязания, отличаются по конфигурации от тех помещений, в отношении которых заявителями были заключены предварительные договоры, а Агентством недвижимости «Ключевые люди» - договоры об участии в долевом строительстве. Возможность удовлетворения заявленных требований о понуждению к исполнению в такой ситуации отсутствует. Требования заявителей о признании права собственности на нежилые помещения, по сути, представляют собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В абзаце втором пункта 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Из материалов дела следует, что право собственности застройщика на объекты строительства не зарегистрировано, кроме того заявленные требования относятся на нежилые помещения, по своим параметрам, отличающиеся от поименованных в предварительных договорах, в связи с чем основания для признания права собственности на объекты недвижимости отсутствуют.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд не находит оснований для отмены определения суда от 30.12.2020.

Доводы апелляционной жалобы о наличии иных судебных актов по настоящему делу и иным делам о признании обоснованными заявлений о передаче нежилых помещений не влекут за собой отмену определения, поскольку суд мотивировал отказ в удовлетворении требований о передаче нежилого помещения исключительно обстоятельствами отсутствия в простроенном здании помещений схожей конфигурации.

По мнению апелляционной инстанции, все представленные в материалах дела доказательства оценены судом первой инстанции с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи надлежащим образом, результаты этой оценки отражены в судебном акте.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 30.12.2020 по делу № А76-10623/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

   Председательствующий судья                                  А.А. Румянцев

   Судьи:                                                                         Ю.А. Журавлев 

                                                                                       А.Г. Кожевникова