Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-24077/2025

08 августа 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Сайфуллина А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АСТЕРА" (адрес: Россия 198322, город Санкт-Петербург, город Санкт-Петербург, ул Адмирала Черокова, д. 18 к. 2 литера А, кв. 654, ОГРН: );

к

МЕЖРЕГИОНАЛЬНОМУ ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,, УЛ ГОРОХОВАЯ, Д. 2/6, ЛИТЕРА А, ОГРН: );

при участии представителей сторон указанных в протоколе судебного заседания от 04.08.2025

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Астера» (далее по тексту – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее по тексту – Управление) с требованием о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права.

Определением арбитражного суда заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в судебном заседании.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком. 

Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц. 

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель Общества исковые требования поддержал в полном объеме. 

Представитель Управления против удовлетворения заявленных требований возражал.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, 27.12.2021 между Управлением (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды №221 нежилого здания (2 этажн. нежилое строение с подвалом) кадастровый №47:23:0242001:190, площадью 1 083,1 кв.м. (далее - Объект), расположенное по адресу: Ленинградская область. 

<

...>, лит. А, находящееся в собственности Российской Федерации, с правом пользования земельным участком с кадастровым номером 47:23:0242001:19, площадью 4 908 кв.м., расположенное по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, дер. Вайялово, (спецгородок), находящимся в собственности Российской Федерации, который занят Объектом и необходим для его использования в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор заключен сроком на 15 лет (п. 1.3 Договора).

Общество, являясь субъектом малого предпринимательства, с целью реализации права, предусмотренного Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ), обратилось в Управление с заявлением от 12.02.2024 №78-43-ЛК о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества.

Уведомлением от 10.02.2025 №78-06/58-Ж Управление отказало в реализации преимущественного права, указав на то, что Объект находится в неудовлетворительном техническом состоянии и не используются в соответствии с назначением и наименованием, а также видом разрешенного использования Земельного участка.

Полагая отказ в реализации преимущественного права незаконным и подлежащим отмене, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Передача государственного имущества в собственность субъектам малого или среднего предпринимательства осуществляется в соответствии с Законом №159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего • предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства,

Статьей 9 Закона №159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, так, пункте 1 части 2.1 указанной статьи установлено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении арендуемого имущества, при условии, что арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более для недвижимого имущества и в течение одного года и более для движимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Управление указало, что Обществом не выполнялись условия Договора аренды.

Пунктом 2.3.1 Договора аренды установлено, что арендатор (Общество) в течении двух месяцев со дня государственной регистрации Договора обязуется заключить договор на обслуживание Объектов и снабжения его энергетическими и иными ресурсами.

В соответствии с пунктом 2.3.10 Договора аренды арендатор в течение трёх лет с момента заключения договора был обязан обеспечить проведение ремонтных работ по проведению Объекта в надлежащее состояние в следующие этапы и сроки:

1) в течение первого и второго действия Договора аренды проведение инженерных изысканий, подготовка и согласование проектной документации на проведение работ с уполномоченными органами и поставщиками энергетических ресурсов;

2) в течение трёх лет со дня заключения Договора аренды обеспечить выполнение ремонтных работ и ввод Объектов в эксплуатацию.

Положениями пунктов 2.3.10.1-2.3.10.3 Договора аренды арендатор (заявитель) обязан содержать фасады Объектов в надлежащем состоянии и проводить необходимых комплекс ремонтных работ.

Пунктом 2.3.17 Договора аренды предусмотрена обязанность арендатора (заявителя) обеспечивать надлежащее содержание земельного участка и не допускать действий, приводящих к ухудшению его качественных характеристик, экологической обстановки на земельном участке.

По результатам проведённого осмотра земельного участка, Управлением установлено, что земельный участок не благоустроен, зарос травой, частично огорожен бетонным забором; Объект находится в неудовлетворительном техническом состоянии и не используется в соответствии с назначением, наименование и видом разрешенного использования земельного участка.

Управление установлено, что Объект и земельный участок не используются Обществом, работ по приведению Объектов в надлежащее состояние не производились. 

Выявленные обстоятельства подтверждены Актом осмотра от 20.11.2024 №157.11 -24-АО.

Доводы Управления Обществом не опровергнуты, доказательства того, что земельный участок и Объект содержались в состоянии соответствующем договору в материалы дела не представлено. 

Таким образом, представленными документами подтверждается, что условия для реализации преимущественного права, указанное в пункте 2 статьи 3 Закона №159-ФЗ отсутствуют.

При таких условиях, предоставление права выкупа имущества в условиях не достижения целей Договора аренды противоречит цели этого договора, а также правовому смыслу Закона №159-ФЗ, который, предоставляя субъектам малого и среднего предпринимательства право на приватизацию арендованного имущества, не может одновременно с этим поощрять нарушение договоров аренды публичного имущества.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Сайфуллина А.Г.