ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

16.01.2025

Дело № А40-198398/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14.01.2025

Полный текст постановления изготовлен 16.01.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Колмаковой Н.Н.,

судей Кобылянского В.В., Кольцовой Н.Н.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Енохов А.И., по доверенности от 23.05.2024

от ответчика: ФИО1, по доверенности от 02.12.2024

от третьих лиц: не явились, извещены

рассмотрев 14.01.2025 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пятница»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2024

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024

по делу № А40-198398/2023 по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Пятница»

к обществу с ограниченной ответственностью «Сретенский тупик»,

третье лицо: АО Банк «Развитие-Столица»,

- о признании недействительной односторонней сделки, об обязании совершить действия, о присуждении судебной неустойки (астрента),

и по встречному иску ООО "Сретенский тупик" к ООО "Пятница" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Пятница» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сретенский тупик» (далее - ответчик) о признании недействительной односторонней сделки ООО "Сретенский тупик", выраженной в уведомлении от 30.08.2023 № 300823 по одностороннему отказу от исполнения договора аренды от 16.07.2020, заключенного между сторонами; об обязании ответчика в пятидневный срок с даты вступления судебного акта по делу в законную силу устранить препятствия/ограничения в регистрации договора аренды от 16.07.2020, а именно устранить препятствие для государственной регистрации договора аренды от 16.07.2020 в виде ипотеки в отношении помещения с кадастровым номером 77:01:0001087:1742, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - спорное помещение), в пользу залогодержателя АО Банк «Развитие-Столица», посредством либо получения согласия от залогодержателя АО Банк «Развитие-Столица» на государственную регистрацию договора аренды от 16.07.2020, либо погашения кредитных обязательств и снятия обременения в виде ипотеки в отношении помещения, либо иным возможным способом; об обязании ответчика получить актуальный кадастровый паспорт спорного помещения и осуществить регистрацию произведенных изменений характеристик помещения в ЕГРН; о присуждении в случае неисполнения решения по делу в указанный срок в пользу истца за счет ответчика на основании ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации денежной суммы в виде судебной неустойки (астрента) по требованию об устранении препятствия/ограничения в регистрации договора аренды в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения судебного решения, начиная с пятого дня с даты вступления решения суда в законную силу по день исполнения решения суда в соответствующей части; по требованию об обязании ответчика получить актуальный кадастровый паспорт помещения в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения судебного решения, начиная с пятого дня с даты вступления решения суда в законную силу по день исполнения решения суда в соответствующей части.

Судом первой инстанции в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят к рассмотрению встречный иск ответчика о взыскании с истца задолженности в размере                          6 965 766,21 руб., с дальнейшим начислением задолженности по постоянной ставке арендной платы, исходя из 300 000 руб. в месяц до момента фактического возврата арендуемых помещений; об обязании истца в течение пяти рабочих дней с даты вступления решения по делу в законную силу освободить помещение (комн. 1 (кафетерий), комн. 2 (кухня), комн. 8 (уборная), комн. 8а (уборная), комн. 9 (кладовая), комн. А (клетка лестничная)) общей площадь 94 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, и передать помещение в освобожденном виде ответчику по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил данные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству была размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Арбитражного суда Московского округа: www.fasmo.arbitr.ru, а также на официальном сайте информационной системы "Картотека арбитражных дел": http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель ответчика просил оставить принятые судебные акты без изменения.

Представленный ответчиком отзыв на кассационную жалобу судебной коллегией приобщен к материалам дела, как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем, в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены ввиду следующего.

Судами установлено и из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору аренды от 16.07.2020 ответчик (арендодатель) предоставил истцу (арендатору) во временное владение и пользование по акту от 16.07.2020 нежилое помещение (комн. 1 (кафетерий), комн. 2 (кухня), комн. 8 (уборная), комн. 8а (уборная), комн. 9 (кладовая), комн. А (клетка лестничная)) общей площадь 94 кв. м с кадастровым номером 77:01:0001087:1742, расположенное в здании по адресу: 

<

...>. Договор заключен сроком на пять лет со дня его государственной регистрации. Размер арендной платы и порядок расчетов между сторонами установлены ч. 3 договора.

Акт приема-передачи подписан арендатором и арендодателем в дату заключения договора (приложение N 2 к договору).

В обоснование первоначальных исковых требований истцом указано следующее.

Согласно п. 1.3. спорного договора государственная регистрация договора осуществляется арендатором.

В соответствии с п. 5.7. договора арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания договора предоставить арендатору все имеющиеся документы, необходимые для государственной регистрации.

Согласно п. 2.3. договора на момент заключения договора предоставляемые в аренду помещения не заложены, под арестом не состоят, не обременены обязательствами третьих лиц и не являются предметом спора или судебного разбирательства. Арендодатель гарантирует, что в помещениях на дату передачи арендатору отсутствуют незарегистрированные в установленном порядке перепланировки и переоборудование. В случае, если существуют обстоятельства, препятствующие государственной регистрации, арендодатель обязуется снять существующие ограничения в течение 1 (одного) месяца с момента подписания договора.

После заключения договора и передачи по акту приема-передачи арендуемых помещений арендатору стало известно, что имеются препятствия в регистрации договора - обременение в виде зарегистрированного договора аренды предшествующего арендатора помещения, которое арендодатель снял только в ноябре 2021 г. (то есть спустя 16 месяцев с даты подписания договора).

После снятия арендодателем вышеуказанного обременения арендатор обратился в Росреестр с заявлением о регистрации договора, по итогам рассмотрения которого регистрирующим органом в адрес арендатора направлено уведомление о приостановлении регистрации от 02.03.2022 N MFC-0558/2022-262170, согласно которому по данным ЕГРН в отношении помещений зарегистрирована ипотека, залогодержателем является АО Банк "Развитие-Столица".

В указанную выше дату приостановления государственной регистрации арендатору стало известно, что 04.03.2021 между арендодателем и АО Банк "Развитие-Столица" заключен договор залога вышеуказанного недвижимого имущества, а 26.04.2021 в ЕГРН внесена соответствующая запись о наличии обременения в пользу банка.

Ввиду отсутствия согласия залогодержателя на регистрацию договора в Росреестре осуществление государственной регистрации названного договора невозможно.

Кроме того, арендатору стало известно, что при заключении договора арендодатель предоставил арендатору поэтажный план и экспликацию помещения БТИ, содержащие искаженные сведения об основных характеристиках объекта, несоответствующие данным, имеющимся в ЕГРН, что подтверждается выданной Росреестром выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.01.2022 N КУВИ-999/2022-074787.

Из анализа указанной выписки следует, что арендодателем производилась перепланировка помещения, однако необходимые изменения в ЕГРН не внесены, в результате чего имеются несоответствия между площадями, указанными в выписке ЕГРН и в технической документации БТИ: 78,7 кв. м по выписке из ЕГРН и 94 кв. м по документации из БТИ, что также свидетельствует о наличии препятствий в регистрации договора.

Ввиду наличия неузаконенной перепланировки помещений регистрация договора аренды также невозможна.

В этой связи истец полагает, что вправе требовать от ответчика устранить препятствия в пользовании помещениями, вызванные обременением в виде ипотеки в пользу АО Банк "Развитие-Столица", а также отсутствием регистрации изменений характеристик помещений в ЕГРН.

Как указывает истец, в результате недобросовестного бездействия арендодателя в период с даты заключения договора арендатор лишен возможности зарегистрировать договор в установленном порядке, т.е. на протяжении уже более 36 месяцев арендодателем не предпринято необходимых действий, направленных на снятие соответствующих ограничений, препятствующих государственной регистрации договора, что фактически нарушает права арендатора по возможности осуществить государственную регистрацию договора и использовать помещения по целевому назначению - размещение предприятия общественного питания с правом реализации алкогольной продукции. Фактически деятельность предприятия общественного питания не осуществляется.

При этом, как указал истец, он не обладает информацией об условиях заключенного между ответчиком и АО Банк "Развитие-Столица" договором залога (ипотеки), в связи с чем единственным способом защиты своих прав полагает обязать ответчика в судебном порядке получить согласие в АО Банк "Развитие-Столица" на регистрацию договора аренды от 16.07.2020, заключенного между ООО "Пятница" и ООО "Сретенский тупик" (либо снять необходимость в получении согласия путем погашения кредитных обязательств или иным способом), а также обязать ответчика получить актуальный кадастровый паспорт арендуемых помещений и осуществить регистрацию соответствующих изменений в ЕГРН.

Кроме того, истцом указано на то, что арендатором получено уведомление от арендодателя исх. N 300823 от 30.08.2023, согласно которому последний, руководствуясь п. 10.7.1. договора, уведомил об отказе от исполнения договора с 22.08.2023 в связи с неисполнением арендатором обязательства по оплате арендных платежей.

Помимо этого арендодателем ранее также направлялось уведомление исх. N 4/2 от 06.02.2023, согласно которому последний, также принимая во внимание п. 10.7.1. спорного договора, уведомил об отказе от исполнения договора аренды от 16.07.2020 с 24.02.2023 в связи с неисполнением арендатором обязательства по оплате арендных платежей. На это уведомление арендатором была направлена претензия исх. N 37 от 28.02.2023, в рамках которой арендатор выразил свое несогласие с позицией арендодателя и заявил требования, изложенные в настоящем иске.

По мнению истца, направлением уведомления исх. N 300823 от 30.08.2023 арендодатель признал недействительность уведомления исх. N 4/2 от 06.02.2023 в части своего одностороннего отказа от исполнения договора.

Вместе с тем арендатор полагает, что односторонний отказ от исполнения договора на основании уведомления исх. N 300823 от 30.08.2023 является недействительной сделкой по следующим основаниям.

Согласно п. 10.7.1. договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендатора не менее чем за 14 календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора в случае, если арендатор неоднократно допускает просрочку по оплате аренды более чем на 14 календарных дней с момента наступления соответствующего срока оплаты.

Вместе с тем в соответствии с п. 3.2.2. спорного договора, если арендодатель не предоставляет все необходимые документы для регистрации договора в течение 1 месяца, арендные каникулы продлеваются на срок, равный сроку задержки в предоставлении соответствующих документов свыше одного месяца с даты подписания договора.

С даты заключения договора арендатор действовал добросовестно, разумно и осмотрительно, принимал все зависящие меры, направленные на регистрацию договора, однако именно арендодателем не были исполнены обязанности, предусмотренные договором, т.е. договор не зарегистрирован по причинам, не зависящим от арендатора.

В силу п. 3.2.2. спорного договора у арендатора с даты заключения договора не возникло обязательство по внесению арендных платежей, что также означает невозможность возникновения просрочки его исполнения. Следовательно, у арендодателя не возникло право на односторонний отказ от исполнения договора, предусмотренный п. 10.7.1. договора, применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды арендодателем не отвечает условиям договора.

Таким образом, как полагает истец, односторонняя сделка арендодателя, направленная на отказ от исполнения договора на основании уведомления исх. N 300823 от 30.08.2023 является недействительной сделкой, а договор действующим.

Кроме того, в целях побуждения должника к скорейшему исполнению обязательства, истец в соответствии с п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации просил установить судебную неустойку (астрент) в размере 20 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда в срок, не позднее 30 дней с момента вступления в силу, поскольку в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика более выгодным, чем его неисполнение, что будет соответствовать целям защиты прав истца.

Ответчиком, в свою очередь, в обоснование встречного иска указано на то, что ООО "Пятница" в нарушение своих обязательств, предусмотренных договором аренды, производило арендные платежи в части Базовой арендной платы нерегулярно, в связи с чем образовалась задолженность перед ООО "Сретенский тупик".

Так, 30.08.2023 ООО "Сретенский тупик" на основании п. 10.7 договора аренды направило в адрес ООО "Пятница" уведомление о расторжении договора аренды и возврате помещения, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие через 14 календарных дней с момента направления такого уведомления, то есть последним днем действия аренды является 13.09.2023.

Задолженность ООО "Пятница" перед ООО "Сретенский тупик" по договору аренды составляет 5 671 731 руб. в качестве оплаты базовой части арендной платы и 1 070 000 руб. в качестве оплаты за фактическое пользование помещениями после прекращения действия договора аренды; 224 035 руб. 21 коп. в качестве оплаты переменной части арендной платы, а всего на сумму:                  6 965 766 руб. 21 коп.

Кроме того, в соответствии с п. 6.5 договора аренды при прекращении настоящего договора, в том числе при его досрочном расторжении, арендатор обязан вернуть арендодателю помещения, свободные от персонала и имущества арендатора, включая неотделимые улучшения, произведенные в ходе ремонтных работ.

Между тем, несмотря на прекращение действия договора аренды на основании законного и обоснованного уведомления ООО "Сретенский тупик" от 30.08.2023, арендатор до настоящего времени не освободил помещения от своего имущества и не передал помещения арендодателю по акту приема-передачи, в связи с чем ответчик просил обязать ООО "Пятница" в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента вступления в силу судебного акта по настоящему спору освободить помещения от имущества и передать помещения в ООО "Сретенский тупик" по акту приема-передачи.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с первоначальным и встречным исками.

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства (по первоначальному и встречному искам) в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив правовую природу спорных правоотношений, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 308.3, 309, 310, 450.1, 606, 609, 614, 622, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Пленума ВАС РФ, изложенными в постановлении от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", установив, что истец принял в пользование переданное ответчиком по акту имущество без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими (что подтверждено оплатами как базовой так и переменной части арендной платы), истец длительное время без претензий оплачивал как постоянную, так и переменную части арендной платы, однако нерегулярный характер оплаты послужил основанием расторжения договора по инициативе ответчика, а также привел к образованию на стороне истца задолженности, мотивированно отклонив доводы истца о наличии оснований не вносить арендную плату из-за невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает,  суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска, отказав в удовлетворении первоначальных исковых требований.

Суды, установив, что пунктом 10.7.1 спорного договора предусмотрено, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендатора не менее чем за 14 календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора, в том числе в случае неоднократной просрочки по оплате аренды более чем на 14 календарных дней с момента наступления соответствующего срока оплаты, при этом, оплата со стороны истца, как базовой арендной платы, так и переменной арендной платы была нерегулярной с постоянными задержками, а в определенный период оплаты прекратились совсем, что и послужило законным основанием для ООО "Сретенский тупик" для расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, учитывая разъяснения, указанные в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, указали, что правовые основания для признания недействительной односторонней сделки ответчика, выраженной в уведомлении от 30.08.2023 N 300823 по одностороннему отказу от исполнения договора, заключенного между сторонами, отсутствуют.

Отклоняя доводы истца о невозможности государственной регистрации договора аренды, суды исходили из того, что в материалы дела представлено уведомление Росреестра по Москве от 02.03.2022 N MFC-0558/2022-262170 о приостановлении государственной регистрации, единственным основанием, указанным Управлением Росреестра для приостановления регистрационных действий по договору аренды, является отсутствие согласия АО "Банк "Развитие-Столица", который является залогодержателем объекта недвижимости. При этом, с момента получения ООО "Пятница" указанного уведомления истец не обращался к ООО "Сретенский тупик" за получением согласия Банка для осуществления регистрации договора аренды, продолжал пользоваться спорным помещением. В случае обращения к ООО "Сретенский тупик" такое согласие от АО "Банк "Развитие Столица" было бы получено в безусловном порядке.

С учетом того, что уведомление Росреестра от 02.03.2022 не содержит иных оснований для приостановления регистрации договора аренды, судами отклонены ссылки истца на указанные им препятствия в регистрации договора, как не соответствующие действительности и голословные; суды не усмотрели оснований для освобождения арендатора от обязанности по полному и своевременному внесению арендных платежей при наличии возможности использовать предмет аренды, т.е. наличии встречного предоставления со стороны арендодателя.

Арбитражный суд Московского округа считает, что суды первой и апелляционной инстанций установили все обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно применили нормы материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, что в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу № А40-198398/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья                                            Н.Н. Колмакова  

Судьи:                                                                                    В.В. Кобылянский 

                                                                                                       Н.Н. Кольцова