АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-21163/2019

г. Владивосток

27 мая 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края  в составе судьи  Лошаковой А.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации Надеждинского муниципального района (ИНН 

<

***> , ОГРН  

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Мир техники" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 1870215руб.22коп., расторжении договора, возврате земельного участка,

при участии в заседании: 

от истца – ФИО2, паспорт, свидетельство о заключении брака, доверенность от 05.04.2019, диплом ДВС 1979240;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 30.01.2018, удостоверение,

установил:

истец - администрация Надеждинского муниципального района (администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Мир техники" (далее – общество, ООО "Мир техники") о взыскании 3979674руб.42коп. задолженности по договору от 26.11.2010 № 359-О аренды земельного участка с кадастровым номером 25:10:011400:222, в том числе 2933288руб.40коп. основного долга и 1046386руб.02коп. пени за период с 26.11.2010 по 01.09.2019;                              о расторжении договора от 26.11.2010 № 359-О аренды земельного участка с кадастровым номером 25:10:011400:222, площадью 103813 кв.м., расположенный: Приморский край, Надеждинский район,                                     в 2580м. на юго-запад от ориентира - земельного участка, расположенного за пределами участка, по адресу: 

<

...>;                                                                                об обязании ООО "Мир техники" возвратить земельный участок с кадастровым номером 25:10:011400:222, площадью 103813 кв.м., расположенный 

<

...> администрации в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В судебном заседании 04.12.2019 судом в порядке статьи                    49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований в части взыскания, согласно которому истец просил взыскать сумму основного долга за период с 01.10.2017 по 30.11.2019 в размере 1441955руб.10коп. и пеню в размере 428260руб.12коп. за период с 10.11.2017 по 30.11.2019.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 310, 614, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы наличием задолженности по арендным платежам и пене, неиспользованием земельного участка в соответствии с его назначением.

Ответчик требования оспорил, представил в материалы дела письменный отзыв и дополнения к нему. Отрицает наличие задолженности, представил контр расчет, платежные документы о внесении арендных платежей и оплате неустойки, в связи с отсутствием задолженности считает требования о расторжении договора и возврате имущества не подлежащими удовлетворению. 

В судебном заседании ответчик  свою позицию по делу поддержал.

Представитель истца настаивала на требованиях о расторжении договора, об обязании ответчика возвратить земельный участок и взыскать сумму основного долга за период с 01.10.2017 по 30.11.2019 в размере 1441955руб.10коп. и пеню в размере 428260руб.12коп. за период с 10.11.2017 по 30.11.2019.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что 26.11.2010 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 359-О аренды земельного участка с кадастровым номером 25:10:011400:222, площадью 103813 кв.м. (далее – имущество, земельный участок), расположенный: Приморский край, Надеждинский район, в 2580м. на юго-запад от ориентира - земельного участка, расположенного за пределами участка, по адресу: 

<

...>, в границах, указанных на плане, для общественно-деловых целей: организация сервисного обслуживания населения  (пункты 1.1, 1.2  договора).

Как указывает истец, ответчик вносил арендную плату не в полном объеме и с нарушением сроков, установленных договором, образовалась задолженность, спорный участок по назначению не использовался, в данной связи в адрес арендатора направлено претензионное письмо от 01.04.2019 № 3035.

Оставление претензии арендатором без ответа и исполнения, послужили основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке главы 7 АПК РФ, пришел к следующим выводам.

Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 ГК РФ, общими положениями гражданского законодательства об обязательствах, с учетом особенностей установленных земельным законодательством.

Арендодатель обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора, сославшись на часть 2 статьи 619 ГК РФ, согласно которой договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, в обоснование требований сослался на наличие задолженности и на неиспользование земельного участка.

В подтверждение неиспользования земельного участка для организация сервисного обслуживания населения, представил акты обследования от 22.07.2016, 18.11.2019  с приложением фото таблиц. 

Пунктом 1.3 договора срок аренды земельного участка  установлен с 01.11.2010 по 31.10.2058.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с п. 5.3 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае неуплаты арендных платежей в течение двух  месяцев  по решению судебных.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалы дела представлена претензия от 01.04.2019 №3035, которую истец считает предупреждением о необходимости исполнения обязательств и о досрочном расторжении договора.

В указанном письме, администрация уведомляет общество                           о наличии у него задолженности, предлагает в течении 2 недель её оплатить, предупреждает о взыскании в судебном порядке в случае неоплаты. 

Также арендодатель ссылаясь на положения статьи 619 ГК РФ напоминает арендатору о возможном досрочном расторжении договора в судебном порядке.

Однако в последнем абзаце претензионного письма указано, что данная претензия является досудебным урегулированием вопроса о взыскании задолженности по договору.

Таким образом, при изучении содержания претензии судом установлено, что истцом точно выражена воля о досудебном урегулировании спора, только в части исковых требований о взыскании основного долга и пени.

Иные доказательства направления ответчику предупреждения о расторжении договора, кроме указанного письма, суду не представлены.

Следовательно, доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в части требования о расторжении договора отсутствуют, претензия от 01.04.2019 таким доказательством  не является, порядок, установленный ст.ст. 452, 619 ГК РФ, истцом не соблюден.

Пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

С учетом изложенного, п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", ввиду отсутствия в деле доказательств соблюдения истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договора, суд считает, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в части требований о расторжении договора.

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения (часть 3 статьи 149 АПК РФ).

Поскольку требования истца о расторжении договора оставлены судом без рассмотрения, договор заключен сторонами на срок с 01.11.2010 по 31.10.2058 и является на момент рассмотрения судом спора действующим, требования об обязании ООО "Мир техники" возвратить земельный участок с кадастровым номером 25:10:011400:222 администрации в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу удовлетворению не подлежат.

Относительно требований истца о взыскании задолженности  по арендной плате и пени, суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Факт пользования ответчиком, в спорный период переданным в аренду недвижимым имуществом подтверждается материалами дела, в том числе договором и не оспаривается ответчиком.

По настоящему спору требование о взыскании задолженности по арендной плате заявлено за период с 01.10.2017 по 30.11.2019.

Как следует из текста спорного договора, договор заключен в соответствии с положениями статьи 22 ЗК РФ на основании распорядительного акта органа муниципальное власти (Распоряжение Администрации Надеждинского муниципального района от 03.11.2010 № 1127-р), без проведения процедуры публичных торгов.

Земельный участок предоставлен для общественно – деловых целей: организации сервисного обслуживания населения (пункт 1.1 договора).

В соответствии с Распоряжением Администрации Надеждинского муниципального района от 03.11.2010 № 1127-р земельный участок передан в аренду обществу на основании заявления от 14.09.2009, акта выбора земельного участка от 14.10.2010 № 142 и в соответствии со статьями 29 и 34 ЗК РФ.

Статья 34 ЗК РФ (в редакции действующей на момент заключения спорного договора) определяет порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

Вместе с тем, как следует из текста заявления от 14.09.2009, общество просит предоставить в аренду земельный участок на основании пункта 3 статьи 30 ЗК РФ с предварительным согласованием мест размещения объекта, с приложением такой схемы.

В пункте 3 статьи 30 ЗК РФ (в редакции действующей на момент заключения спорного договора) определен порядок предоставления земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства  с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Кроме того, в материалы дела предоставлено Распоряжение Администрации Надеждинского муниципального района от 03.11.2010 № 1126-р о предварительном согласовании земельного участка обществу.

В пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ (в редакции действующей на момент заключения спорного договора) предусмотрен порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, который включает: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ

В соответствии с положениями статьи 31 ЗК РФ (в редакции действующей на момент заключения спорного договора) юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Согласно статье 32 ЗК РФ (в редакции действующей на момент заключения спорного договора) орган местного самоуправления на основании заявления юридического лица принимает решения о предварительном согласовании места размещения объекта и о предоставлении земельного участка для строительства. 

Таким образом, как следует из представленных в материалы дела распорядительных актов администрации, заявления общества, акта обследования, процедуры предшествующие заключению спорного договора аренды для общественно – деловых целей: организации сервисного обслуживания населения, соответствуют процедурам, предусмотренным земельным законодательством при предоставлении земельных участков для строительства.

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы за пользование спорными земельными участками согласован сторонами в договоре.

В соответствии с пунктом 2.1 договора, арендатор выплачивает арендную плату с 01.11.2010 ежемесячно в течение 10 дней текущего месяца в размере 8110руб.39коп. 

В пунктах 2.2, 2.3 договора аренды стороны установили, что на следующий календарный год размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с принятием соответствующего нормативного акта Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования об изменении размеров арендной платы за землю (приложение №2 к договору составляется на каждый календарный год). Оповещение арендатора об изменении ставок арендной платы за землю на территории Надеждинского района осуществляется через районную газету «Трудовая Слава».

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011     № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

По договору аренды в спорный период производился перерасчет арендной платы, которая по расчету истца к уточненным требованиям составляла: с октября 2017 года по декабрь 2018 года – 76044руб.78коп. в месяц; с января 2019 года по апрель  2019 года – 33321руб.67коп. в месяц; с мая 2019 года  по ноябрь 2019 года – 24991руб.25коп.

Суд, проверив расчет размера арендной платы истца в спорный период, пришел к следующим выводам.

В период с октября 2017 года по декабрь 2018 года размер арендной платы за спорный земельный участок подлежит расчету в соответствии        с постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее – постановление № 75-па), пункта 4 постановления администрации Приморского края от 11.08.2016 №376-па «О внесении изменений в постановление администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па» (далее – постановление №376-па), пп. 5 п. 2.2 Решения думы Надеждинского муниципального района от 16.10.2015 №209 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – решение Думы №209) и составляет 76044руб.75коп. в месяц.

В период с января 2019 года по апрель 2019 года размер арендной платы за спорный земельный участок подлежит расчету в соответствии постановлением № 75-па, п. 4 постановления №376-па, пп. 5 п. 2.2 Решения Думы №209, Решением комиссии от 21.12.2018 по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - решение комиссии) и составляет 33321руб.67коп. в месяц.

В период с мая 2019 года по ноябрь 2019 года размер арендной платы за спорный земельный участок подлежит расчету в соответствии с постановлением № 75-па, п. 4 постановления №376-па, пп. 5 п. 2.2 Решения Думы №209 (в редакции № 2 от 03.04.2019), Решением комиссии, а так же исходя из предмета договора, целей предоставления земельного участка, принимая во внимание представленные в материалы дела акты обследования земельного участка от 22.07.2016, 18.11.2019 фиксирующие  отсутствие зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке и составляет 33321руб.67коп. в месяц.

Таким образом, применение администрацией при расчете размера арендной платы в период с мая 2019 года ставки арендной платы (1,5%) как для земельного участка под объектами постоянного назначения, размещения объектов торговли, предоставленного в аренду без проведения торгов на основании пп.5.1 п. 5 Приложения к Решению Думы №209  (в редакции № 2 от 03.04.2019) не обосновано, в связи с отсутствием каких-либо объектов на спорном земельном участке.

При таких обстоятельствах у арендатора существовала обязанность по внесению арендной платы в спорный период с 01.10.2017 по 30.11.2019 в сроки установленные договором (п. 2.1 договора) и в размерах установленных судом в соответствующие периоды, что в общей сумме составляет 994532руб.66коп. 

При этом ответчик не отрицает несвоевременное внесение арендных платежей, просрочки по внесению арендной платы объясняет наличием разногласий при определении размера арендных платежей в спорный период. 

Истцом так же заявлены требования о взыскании пени за период с 10.11.2017 по 30.11.2019 в размере 428260руб.12коп.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1 договора аренды при нарушении сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере ставки рефинансирования. 

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, ответчиком не отрицается, соглашение о неустойке в виде пени и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к арендатору подлежит применению ответственность согласно условиям договора. 

Суд установив, размеры арендного платежа в соответствующие периоды, учитывая условия договора о сроках внесения арендной платы (пункт 2.1 договора), с учетом задолженности по спорному договору, взысканной решением Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-30923/2017 за предыдущий период, произвел собственный расчет размера неустойки, которая в общей сумме составляет 135963руб.10коп.

Вместе с тем ответчиком в материалы дела предоставлены платежные поручения от 19.12.2019 № 4 на сумму 994532руб.66коп. с назначением платежа «оплата арендной платы по договору от 26.11.2010 № 359-О», от 19.12.2019 № 3 на сумму 135963руб.10коп. (оплата пени)

Таким образом, на основании изложенного, с учетом установленных судом обстоятельств и совокупности, произведенных ответчиком оплат основного долга и пени, задолженность по арендным платежам и неустойке, на момент вынесения судом решения отсутствует, требования администрации удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Оставить иск без рассмотрения в части требований о расторжении договора.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Лошакова А.А.