Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-9747/24-17-69

г. Москва

20 августа 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 20 августа 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Почашевой Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале 8019 дело по заявлению Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве третьи лица: 1) Общество с ограниченной ответственностью «Манежная площадь», 2) Департамент городского имущества г. Москвы о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 31.10.2023 г. № КУВД-001/2023-31977731/13 об отказе в государственной регистрации ипотеки нежилого здания по Договору последующей ипотеки от 18.07.2023 г. № 3427/И-1, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «Манежная площадь», о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки нежилого здания кадастровый номер 77:01:0001002:1024

в судебное заседание явились: от заявителя: ФИО1 (довер. от 29.09.2021г. № 917-Д) от заинтересованного лица: ФИО2 (довер. от 15.01.2024г. № Д-10/2024), от третьих лиц: 1) ФИО3 (довер. от 01.10.2023г.), 2) ФИО4 (довер. от 05.12.2023 № ДГИ-Д-1520/23)

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – заявитель, Общество, Сбербанк) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, Управление), оформленного уведомлением № КУВД-001/2023-31977731/13 от 31.10.2023 г. об отказе в государственной регистрации ипотеки нежилого здания по договору последующей ипотеки № 3427/И-1 от 18.07.2023 г., заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «Манежная площадь», о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки нежилого здания кадастровый номер 77:01:0001002:1024, возникшей на основании договора последующей ипотеки №3427/И-1 от 18.07.2023 г., заключенного между ПАО Сбербанк и ООО «Манежная площадь».

В судебном заседании представитель Общества поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва.

Третье лицо (ООО «Манежная площадь») поддержало позицию заявителя по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо (Департамент городского имущества по г. Москве) поддержало позицию Управления.

Судом проверено и установлено, что срок обжалования решения Управления, предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования Общества подлежат удовлетворению.

Как следует из заявления, между Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (далее – Залогодержатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Манежная площадь» (далее - Залогодатель) 18.07.2023 г. заключен Договор последующей ипотеки №3427/И-1 (далее - Договор ипотеки), в соответствии с которым Залогодатель передает в последующий залог Залогодержателю принадлежащее Залогодателю на праве собственности недвижимое имущество: здание, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 0, в том числе подземных 4, площадь 62 711,2 кв. м, расположенное по адресу г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, площадь Манежная, д. 1, стр. 2, кадастровый номер 77:01:0001002:1024 (далее - Здание).

В силу п. 1 ст. 10 Федерального закона РФ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) договор ипотеки подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.

Договор ипотеки обеспечивает исполнение обязательств ООО Управляющая компания «Фондовый Континент» перед Сбербанком по генеральному соглашению о срочных сделках на финансовых рынках №3427-R от 15.11.2019 г.

Заявитель 21.07.2023 г. совместно с ООО «Манежная площадь» обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением № КУВД-001/2023-31977731 о государственной регистрации ипотеки Здания.

Уведомлением от 04.08.2023 г. Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию прав до 31.10.2023 г., запросив у заявителей ряд дополнительных документов и сведений.

Письмом от 24.08.2023 г. ООО «Манежная площадь» исполнило требования заинтересованного лица и предоставило ему запрошенные документы и сведения.

Однако, Управление Росреестра по г. Москве 31.10.2023 приняло решение об отказе в государственной регистрации ипотеки Здания, оформленное уведомлением № КУВД-001/2023-31977731/13 от 31.10.2023 г., направленным в адрес заявителя.

Как следует из вышеуказанного уведомления, в качестве документа основания для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке в дело правоустанавливающих документов представлен договор последующей ипотеки от 18.07.20023 № 3427/И-1.

В то же время, как указало Управление, вышеуказанный объект недвижимого имущества расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001002:14, в отношении которого не оформлены арендные отношения, либо договор аренды не был зарегистрирован, в связи с чем в представленном договоре ипотеки отсутствуют сведения об ипотеке права аренды земельного участка, на котором расположено Здание (объект регистрируемой ипотеки).

Таким образом, по мнению Управления, ипотека Здания не может быть зарегистрирована, поскольку у залогодателя отсутствует право аренды земельного участка и, как следствие, права на земельный участок не могут быть переданы в ипотеку вместе со зданием, что нарушает ст. 69 Закона об ипотеке.

Управление также указывает, что им был направлен запрос в Департамент городского имущества города Москвы и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве.

Согласно поступившему из Департамента городского имущества по городу Москве ответу, земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001002:14 земельно-правовыми отношениями не обременен.

Заявитель, полагая, что решение Управления, оформленное уведомлением № КУВД-001/2023-31977731/13 от 31.10.2023 об отказе в государственной регистрации ипотеки Здания вынесено незаконно и нарушает его законные права и интересы, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ).

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ в процессе осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При этом, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ при образовании объектов недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

Согласно части 1 и 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности - технического плана.

Исходя из положений ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно п. 5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

6) машино-места.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Статьей 69 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Из разъяснений п.45 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 6) следует, что в соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Между тем, в связи с принятием постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» признаны неподлежащими применению отдельные пункты Постановления Пленума № 6, в т.ч. пункт 45.

Однако, правовое регулирование указанных выше отношений не изменилось, положения норм п. 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 37 Земельного Кодекса РФ (в редакциях кодексов, действующих на момент принятия Постановления Пленума № 6) продолжают действовать в нормах действующего законодательства (соответственно в части 1 ст.69 Закона об ипотеке и п.1 ст.35 ЗК РФ).

Таким образом, отсутствие зарегистрированного права на земельный участок не лишает Залогодателя правоспособности, связанной с объектом недвижимости, в том числе права передать принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости в залог, равно как и иным образом распорядиться зданием.

Кроме того, действующее гражданское законодательство позволяет собственнику по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

Правовых ограничений права собственности в связи с отсутствием зарегистрированных прав на земельный участок законодательство не предусматривает.

Также суд учитывает, что, как указано в оспариваемом решении, в адрес Управления поступил ответ от Департамента городского имущества по г. Москве, содержащий сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001002:14 не обременен земельно-правовыми отношениями.

Указанные сведения подтверждают, что Залогодатель не имеет прав аренды или собственности на земельный участок.

Таким образом, для залога здания лицом, не являющимся собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание, не требуется передача в залог земельного участка или права аренды такого участка.

С учетом изложенного, отказ заинтересованного лица в регистрации ипотеки здания с кадастровым номером 77:01:0001002:1024 по договору последующей ипотеки от 18.07.2023 № 3427/И-1 является неправомерным, так как основан на неправильном толковании нормы ст. 69 Закона об ипотеке и необоснованно ограничивает заявителя и ООО «Манежная площадь» в правах на передачу имущества в залог.

Вышеуказанная правовая позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 4 декабря 2017 г. N 308-эс17-12218, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2018 г. по делу N А41-44313/2017, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 августа 2018 г. по делу N A32-26716/2008.

Кроме того, суд отмечает, что в выписке из ЕГРН в отношении нежилого здания кадастровый номер 77:01:0001002:1024, копия которой находится в материалах дела, имеются ранее внесенные записи об обременениях в пользу ПАО «Сбербанк» по другим договорам ипотеки, заключенным между теми же лицами: ПАО «Сбербанк» и ООО «Манежная площадь».

Так, 05.06.2023 г. Управлением Росреестра по Москве зарегистрирована ипотека по договору последующей ипотеки № 4938/И-5 от 24.05.2023 г., заключенному между теми же лицами: ПАО «Сбербанк» и ООО «Манежная площадь» (далее - предыдущий договор ипотеки) (номер государственной регистрации: 77:01:0001002:1024-77/055/2023-323).

Предыдущим договором ипотеки, имеющимся в материалах дела, подтверждается, что, так же, как и в настоящем деле, в залог было передано нежилое здание кадастровый номер 77:01:0001002:1024 без передачи в залог прав на связанный с ним земельный участок кадастровый номер 77:01:0001002:14. При этом, как указывает заявитель, ипотека по предыдущему договору ипотеки была зарегистрирована Управлением без замечаний.

Учитывая вышеизложенное, Обществом при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства и предоставлены документы, достаточные для проведения государственной регистрации ипотеки нежилого здания по договору последующей ипотеки от 18.07.2023 г. № 3427/И-1, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «Манежная площадь».

Таким образом, оспариваемое решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 31.10.2023 г. № КУВД-001/2023-31977731/13, не соответствует требования закона и нарушает права и законные интересы заявителя.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований о признании незаконным оспариваемого решения.

Доводы заинтересованного лица, изложенные в отзыве, проверены судом и признаны необоснованными, так как противоречат материалам дела и не основаны на нормах действующего законодательства.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и взыскиваются с Управления Росреестра по Москве в пользу ПАО «Сбербанк России».

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 31.10.2023 г. № КУВД-001/2023-31977731/13.

Обязать Управление Росреестра по Москве в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ПАО «Сбербанк России» путем осуществления государственной регистрации ипотеки нежилого здания по Договору последующей ипотеки от 18.07.2023 г. № 3427/И-1, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «Манежная площадь».

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ПАО «Сбербанк России» расходы по госпошлине в размере 3000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

А.Б. Полякова