АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-16735/2022

г. Оренбург

25 сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена       11 сентября 2024 года

В полном объеме решение изготовлено        25 сентября 2024 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Дубининой С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Туровой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Меридиан", ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Оренбургская область, г.Новотроицк, 

к муниципальному образованию город Новотроицк в лице Администрации города Новотроицка, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Оренбургская область, г. Новотроицк, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город Новотроицк, ОГРН: 

<

***>, ИНН:

<

***>, Оренбургская обл., г.Новотроицк, 

о взыскании 55 001 руб. 82 коп.

 

Судебное заседание проведено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

 

Иск заявлен о взыскании 55 001 руб. 82 коп. задолженности за содержание мест общего пользования и ремонт жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> за период с 01.10.2019 по 31.07.2022 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.08.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 №18АП-14580/2023 решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба истца без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.04.2024 № Ф09-864/24 решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.08.2023 по делу № А47-16735/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 по тому же делу отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Истец в ходатайстве от 09.09.2024 исковые требования поддержал в полном объеме, просил рассмотреть спор в отсутствие его представителей.

Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве на иск (ранее представлен в материалы дела), дополнительных пояснений не представил.

Определением от 30.01.2023 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечена индивидуальная предприниматель ФИО1, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Оренбургская область, г.Новотроицк, 

<

...>.

Определением от 13.03.2023 к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город Новотроицк (462359, 

<

...> д 80, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>).

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. 

При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «Управляющая компания «Меридиан» основным видом деятельности общества является 68.32.1 Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на

договорной основе, имеет лицензию № 056000007 от 10.04.2015 на 

осуществление предпринимательской деятельности по управлению

многоквартирными домами, с учетом особенностей лицензирования

предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что в управлении истца находится многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>.

Ответчику на праве собственности принадлежит встроенное нежилое помещение № 2, площадью 110,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. 

Вышеуказанное помещение находится в многоквартирном доме, который находятся в управлении ООО «Управляющая компания «Меридиан», что подтверждается договором от .05.2015 управления многоквартирным домом по адресу: 

<

...> (л.д.14-17).

По мнению истца, ответчик наравне с другими владельцами помещений в многоквартирном жилом доме несет бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, данная обязанность возложена как на собственников квартир, так и собственников иных нежилых помещений в силу прямого указания закона.

Истцом направлялась претензия от 19.08.2022 № 01/04-1076 в адрес ответчика с требованием оплатить задолженность  за содержание общего имущества в указанном многоквартирном доме, которая оставлено ответчиком без внимания.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

         Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Многоквартирный дом спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, осуществление технического обслуживания находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от технического обслуживания дома в целом. 

В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать  благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, то есть, обязана представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Из пункта 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), следует, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

В пункте 31 данных Правил предусмотрено, что при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Согласно пункту 2 Правил N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты.

В соответствии с пунктом 11 названных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно аналогичной норме, изложенной в пункте 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Таким образом, собственник нежилого помещения, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

В силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации в структуру платы за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме входит плата за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плата за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (п.4 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из приведенных положений статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39, 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. 

Таким образом, по общему правилу, лицом, обязанным нести бремя содержания принадлежащего ему имущества является собственник. 

Вместе с тем, обязанность по несению бремени содержания принадлежащего собственнику имущества может быть возложена и на иное лицо, например, соответствующим договором. 

Сам по себе договор аренды, даже в случае наличия в нем условий об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома, по оплате услуг, не может являться основанием для возникновения у арендатора обязанности по оплате.

Указанная правовая позиция изложена в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

Так, в силу абзаца 2 пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекса Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования город Новотроицк (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор от 11.03.2019 № 08/19 аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно договору аренды арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимого имущества -  встроенное нежилое помещение № 2, расположенное по адресу: 

<

...>, целевое использование - для использования в качестве торговых площадей, офиса, предприятий по оказанию бытовых услуг, организации досуга населения.

Согласно пункту 1.3. срок действия договора устанавливается с момента государственной регистрации договора в Новотроицком  отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на срок 3 года.

Сторонами договора аренды подписан акт приема-передачи от 11.03.2019.

Ответчиком представлен в материалы дела договор с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 26.03.2019 № 56:42:0228003:1245-56/007/2019-2. 

В соответствии с пунктом 3.2.2. указанного договора аренды арендатор обязан заключить со специализированными организациями договоры на коммунальные услуги (энерго,водо, газо, теплоснабжение, вывоз бытового мусора, содержание мест общего пользования) и представить арендодателю их копию в 15дневный срок со дня заключения настоящего договора. 

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В данном случае договор аренды предусмотрена обязанность арендатора заключить договор на содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Ответчиком представлен в материалы дела договор управления многоквартирным домом  от 05.08.2020 № 53/20-д, заключенный между ФИО1 и ООО «Управляющая компания «Меридиан», согласно которому адрес МКД в отношении которого осуществляется управление - 

<

...>, п. 2 площадь 110,6 кв.м. 

         Согласно пункту 8.1. договор управления договор заключен сроком на 1 год, вступает в силу с даты подписания его сторонами и действует по 31.12.2020, но не более срока действия договора аренды имущества № 08/19 от 11.03.2019. 

         Согласно пункту 8.4. договора управления  при отсутствии одной из сторон о прекращении договора управления МКД за один месяц до окончания срока его действия, такой договор считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. 

Между тем истец пояснил, что у него отсутствует подписанный экземпляр договора со стороны ФИО1, платежи по данному договору ФИО1 не производились. 

Суд отмечает, что после направления подписанного им проекта договора (оферты) в адрес предпринимателя управляющая компания в течение всего рассматриваемого периода не получала проект договора, подписанный арендатором (акцепт), обратного суду не представлено. 

Кроме того, как указывал истец, он не получал денежных средств от арендатора в счет исполнения услуг, указанных в данном договоре, а также не имелось иных свидетельств, указывающих на акцепт направленной оферты. 

В связи с этим иск заявлен к собственнику, которой в силу статьи 158 ЖК РФ обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему имущества. 

Бремя доказывания обстоятельства заключенности в спорный период договора между обществом и предпринимателем, на которое ссылается ответчик по настоящему делу в обоснование отсутствия у него обязанности по оплате спорных сумм и наличия ее на стороне предпринимателя, возлагается на ответчика (часть 1, 2 статься 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Из материалов настоящего дела не усматривается, что факт акцепта предпринимателем оферты общества в спорный период документально подтвержден ответчиком или третьими лицами по делу – предпринимателем, который, как утверждает администрация, заключил указанный договор с обществом в указанный период, либо комитетом, который уполномочен контролировать действия предпринимателя по заключению договора с обществом в силу заключенного договора аренды.

Ответчиком, третьим лицом не представлены суду доказательства того, что арендатор надлежащим образом исполнял обязательства по вышеуказанному договору управления, оплачивал надлежащим образом в спорный период содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 65 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме. 

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В данном случае администрации, не оспаривает полномочия управляющей компании по управлению МКД, основанных в том числе на протоколе общего собрания собственников помещений в МКД от 27.04.2015.

Отношения сторон договора аренды по поводу переданного в пользование имущества регулируются заключенным между ними договором, который является основанием возникновения соответствующих прав и обязанностей.

Наличие договора аренды не освобождает собственника от бремени содержания своего имущества, не возлагает на арендатора обязанности по содержанию общего имущества, поскольку статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагают обязанность по содержанию общего имущества на собственника помещения.

Расчет платы за содержание общего имущества произведен истцом, исходя из площади принадлежащего ответчику помещения и установленного тарифа.

Документов, опровергающих факт оказания услуг истцом в спорный период, не представлено, как и не представлено объективных доказательств, подтверждающих факт оказания иным лицом услуг по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества в указанных помещениях.

Согласно изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, позиции управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.

Учитывая вышеизложенное, исковых требований подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по госпошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика. 

В соответствии со ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации истцу следует возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме 431 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с муниципального образования город Новотроицк в лице Администрации города Новотроицка за счет средств муниципального бюджета муниципального образования город Новотроицк Оренбургской области в пользу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Меридиан" 55 001 руб. 82 коп. основного долга, а также 2 200 руб.

         Возвратить из федерального бюджета обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания "Меридиан" госпошлину в сумме 431 руб., излишне уплаченную по платежному поручению №1266 от 24.10.2022.

 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                          С.А. Дубинина