Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-17363/17-176-212

14 ноября 2017 года

г.Москва

Полный текст решения изготовлен 14 ноября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2017 года 

Арбитражный суд города Москвы 

в составе: судьи Рыбина Д.С. 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «Сухаревка» в лице конкурсного управляющего Врубеля Е.Б.

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

о признании недействительным решения от 13.12.2016 № ДГИ-1-99842/16-1 

с участием: от заявителя – ФИО2 по дов. от 31.08.2017;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 17.07.2017 № 33-Д-658/17;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Сухаревка» в лице конкурсного управляющего Врубеля Е.Б. (далее по тексту также – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным (ничтожным) п.4.1 договора долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088, заключенного между заявителем и Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественником Департамента городского имущества города Москвы, далее по тексту также – ответчик); о признании недействительным решения ответчика по отказу в получении заявителем разрешения на продажу на публичных торгах права аренды, возникшего из договора долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088, и об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав заявителя, путем обеспечения реализации права аренды земельного участка, возникшего из договора долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088 на публичных торгах, в установленном законом порядке.

Заявитель уточнил предмет заявленных требований в порядке ст.49 АПК РФ, в связи с чем в окончательной редакции требования заявлены о признании недействительным решения ответчика от 13.12.2016 № ДГИ-1-99842/16-1 по отказу в получении заявителем разрешения на продажу на публичных торгах права аренды, возникшего из договора долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088, и об обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав заявителя, путем обеспечения реализации права аренды земельного участка, возникшего из договора долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088 на публичных торгах, в установленном законом порядке.

Заявитель поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, со ссылкой на незаконность и необоснованность оспариваемого отказа ответчика в получении заявителем разрешения на продажу на публичных торгах права аренды, возникшего из договора долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088, поскольку полагает, что п.4.1 вышеуказанного договора противоречит действующему законодательству РФ, при этом оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы как заявителя, так и его конкурсных кредиторов в деле о банкротстве. 

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве, со ссылкой на то, что договор долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088 является действующим и его положения в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, при этом оспариваемое решение ответчика от 13.12.2016 № ДГИ-1-99842/16-1 по существу исходя из его содержания не содержит указаний государственного органа субъекта РФ властно-распорядительного характера на отказ заявителю в получении разрешения на продажу на публичных торгах права аренды, возникшего из договора долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088, в связи с чем не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не возлагает на заявителя какие-либо обязанности и не создает иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что заявленные требования необоснованны и не подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Согласно ст.198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок подачи заявления об оспаривании решения ответчика по отказу в получении разрешения на продажу на публичных торгах права аренды, возникшего из договора долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088 заявителем не пропущен.

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по договору долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088 (далее по тексту также – договор) Департамент земельных ресурсов города Москвы (арендодатель, правопредшественник ответчика) предоставил заявителю (арендатору) во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 77:02:21005:187 площадью 10.772 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> вл.5. Договор заключен сроком на 49 лет и в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

Согласно п.4.1 договора арендатору запрещается передавать третьим лицам право аренды земельного участка без согласия арендодателя, полученного в установленном порядке.   

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2014 заявитель признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда города Москвы от 03.08.2016 конкурсным управляющим утвержден ФИО4

Заявитель указывает на то, что поскольку в соответствии со ст.131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, то право аренды, возникшее из договора было включено конкурсным управляющим в конкурсную массу и рассматривался вопрос о его продаже на публичных торгах.

Заявитель также указывает на то, что исчерпывающий перечень имущества должника, не включаемого в конкурсную массу, содержится в ст.132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при этом земельные участки, находящиеся на праве долгосрочной аренды, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не отнесены.

На основании изложенного, заявитель обращался к ответчику с запросами от 16.09.2016 № 1/16, от 10.10.2016 № 4-32, от 14.10.216 № 3/14 и от 24.10.2016 о текущем статусе договора (наличии у заявителя арендных прав по договору после продажи всех объектов недвижимости третьим лицам) и о необходимости получения у ответчика разрешения на продажу прав по договору путем проведения публичных торгов. При этом заявитель, указывая на то, что в случае необходимости получения указанного разрешения, просил ответчика предоставить ему разрешение на продажу прав по договору путем проведения публичных торгов в рамках банкротства заявителя.

В рассматриваемом случае заявитель полагает, что решением ответчика от 13.12.2016 № ДГИ-1-99842/16-1 ему было отказано в получении разрешения на продажу на публичных торгах права аренды, возникшего из договора.

Между тем, в оспариваемом решении от 13.12.2016 № ДГИ-1-99842/16-1 ответчик, указывая на рассмотрение запроса от 10.10.2016 № 4/32 о предоставлении сведений о наличии задолженности по договорам краткосрочной аренды и запросов о доставлении сведений о состоянии договора долгосрочной аренды от 20.02.2003 № М-001-509893, заключенного с заявителем, а также по вопросу получения разрешения на продажу прав по договору долгосрочной аренды от 20.02.2003 № М-01-509893 путем ведения публичных торгов, сообщил заявителю о том, что земельный участок с кадастровым номером 77:02:21005:187 площадью 10.772 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> вл.5, был предоставлен заявителю по договору долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088 для целей строительства и последующей эксплуатации складского здания сроком до 17.10.2056 (государственная регистрация от 25.12.2007 № 77-77-14/016/2007-149). По данным информационных ресурсов департамента в границах указанного земельного участка расположены четыре объекта капитального строительства. Собственником зданий по адресу: 

<

...> и 2 является ООО «АСК Бревитор-Строй», а зданий по адресу: 

<

...> и 4 – ООО «Новый склад». На основании обращения ООО «Новый склад» от 25.05.2015 № 33-5-15559/15 ответчиком 22.06.2015 приняты распоряжения № 8294 «Об уточнении границ земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:187» и № 8295 «О разделе земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:187». Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001089:73 площадью 35 кв.м по адресу: 

<

...> вл.25/23, стр.2 оставлен заявителю по договору аренды от 20.02.2003 № М-01-509893 сроком до 20.01.2008 для проведения реконструктивных работ по строительству неотапливаемого (холодного) частично остекленного навеса общей площадью 35  кв.м и его последующей эксплуатации, статус договора – действующий (государственная регистрация от 09.03.2005 № 77-77-14/001/2005-248). Согласно информационным ресурсам ответчика в границах указанного земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют. По вопросу предоставления разрешения на продажу прав по договору долгосрочной аренды от 20.02.2003 № М-01-509893 путем проведения публичных торгов ответчик сообщил, что п.4.1 вышеуказанного договора от 20.02.2003 № М-01-509893 арендатору запрещается передавать третьим лицам право аренды земельного участка без согласия арендодателя. По смыслу ст.128 Гражданского кодекса РФ аренда представляет собой имущественное право. Исходя из положений п.2 ст.129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» обязанность по принятию в ведение имущества должника возложена на конкурсного управляющего. В соответствии с п.п.1, 2 ст.131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из   имущества   должника,   которое   составляет   конкурсную   массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» имущество. Положения ст.132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» содержат исчерпывающий перечень имущества и имущественных прав, не включаемых в конкурсную массу. Таким образом, право аренды не подпадает по категорию имущественных прав, указанных в п.2 ст.131 и ст.132 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», как не подлежащих включению в конкурсную массу.

Таким образом, из содержания оспариваемого решения от 13.12.2016 № ДГИ-1-99842/16-1 следует, что последнее по существу не содержит указаний ответчика властно-распорядительного характера на отказ заявителю в получении разрешения на продажу на публичных торгах права аренды, возникшего из договора долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088, в связи с чем не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку не возлагает на заявителя какие-либо обязанности и не создает иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кроме того, с учетом предмета рассмотрения и обстоятельств настоящего спора суд указывает на то, что согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в частности в Определении от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500 по делу № А72-13047/2014 (Судебная коллегия по экономическим спорам) Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не содержит положений, освобождающих от необходимости соблюдать требования Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ. Следовательно, объем полномочий конкурсного управляющего по распоряжению правом аренды должника должен определяться условиями договора аренды. Признание организации-арендатора несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу сами по себе не являются основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств. До внесения в договор соответствующих условий или прекращения обязательства договор аренды не меняется. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные при его заключении, Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» также не содержит. Имущественные права аренды, которыми должник не вправе распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы без его воли другому лицу лишь на том основании, что арендатор признан несостоятельным должником. Эти права могут быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями п.п.5 и 9 ст.22 Земельного кодекса РФ только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, который не содержит ограничений для передачи права аренды.

Как указывалось выше, договор долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088 заключен на 49 лет.

Кроме того, согласно п.15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении п.п.5, 6, 9 ст.22 Земельного кодекса РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. Поскольку п.2 ст.607 и п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пп.п.5 и 6 ст.22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п.18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, п.4.1 договора долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088 является ничтожным в силу п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ.

Исходя из вышеприведенных норм права, с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ и Верховного Суда РФ, суд указывает на то, что в рассматриваемом случае заявителю не требовалось получения от ответчика разрешения на передачу прав и обязанностей по договору долгосрочной аренды земельного участка от 17.10.2007 № М-02-030088 третьему лицу, путем продажи права аренды на публичных торгах, а достаточно было уведомить ответчика об этом.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст.ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, которые одновременно необходимы для признания оспариваемого решения ответчика недействительным и для понуждения (обязания) ответчика совершить требуемые заявителем действия.

Кроме того, в настоящем случае судом также не установлено нарушений прав и законных интересов заявителя, которые нарушались бы оспариваемым решением, за защитой которых обратился заявитель, а также нарушений законов и иных нормативно-правовых актов, допущенных ответчиком при вынесении оспариваемого решения.

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Государственная пошлина распределяется в соответствии со ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 65, 71, 167-170, 176, 181, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Гражданскому кодексу РФ, Земельному кодексу РФ и Федеральному закону от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

                   Д.С. Рыбин