АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза,  ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город  Пенза                                                                       Дело № А49-1038/2017 « 15 »   января   2018 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Горбаченко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Региональный инвестиционный центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Центр независимой экспертизы», 

о взыскании 598 466 руб. 61 коп.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – представитель (доверенность от 02.06.2017 г.)  

от ответчика: ФИО2 – представитель (доверенность от 24.02.2016 г.)

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Региональный инвестиционный центр» о взыскании, с учетом уточнений, суммы 598 446 руб. 61 коп., включающей в себя задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 431 от 12.12.2008 г. за период с 15.01.2016 г. по 30.06.2016 г. в сумме 572 430 руб. 70 коп. и пени за несвоевременную оплату в сумме 26 035 руб. 91 коп., начисленные за период с 11.01.2016 г. по 30.06.2016 г. в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды, на основании статей 309, 319, 330, 331, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Центр независимой экспертизы».

Ответчик в отзыве на иск (том 1, л. д. 102-105) требования истца отклонил, пояснив, что не согласен с расчетом истца с 1 января 2016 года, в котором используется рыночная стоимость земельного участка, определенная в соответствии с отчетом №ОЦ-648/4-15 от 23.12.2015 г., выполненным ООО «Центр независимой экспертизы». Изучив представленные к ознакомлению листы отчета об оценке, ответчик считает, что требуется экспертиза рыночной стоимости спорного земельного участка на дату оценки - 23.12.2015 года. По его мнению, указанный отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности в Российской Федерации. Ссылаясь на ст. ст. 4, 8, 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункт 21 Приказа Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки» (ФСО N 1), пункт 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, ответчик указывает, что при идентификации объекта оценки ООО «Центр независимой экспертизы» допущены нарушения, а именно: при описании имущественных прав объекта оценки указано, что существующие ограничения  права не зарегистрированы, что не является действительным, так как земельный участок обременен правами долгосрочной аренды. Также оценщик составил раздел 2 «Задание на оценку» с равнозначным описанием граф «Предполагаемое использование результатов оценки» и «Цель оценки». Однако данный факт не соотносится с целью и использованием проводимой оценки, которая обязательна для арендодателя, как уполномоченного государственного органа.  Ответчик также указывает, что в отчете об оценке недостоверно идентифицирован объект оценки и не квалифицированно определены цели и задачи оценки. По мнению ответчика, оценщик не учитывая обязательность оценки, допустил при подготовке отчета отсутствие осмотра спорного земельного участка, при котором возможно было установить, что земельный участок частично покрыт асфальтом и используется под стоянку/проезд автомобилей, прилегающую не только к зданию арендатора, но и к смежным земельным участкам. Кроме того оценщик неверно установил, что  на момент оценки земельный участок свободен от застройки, используя при этом неполную информацию и указывая в качестве источника кадастровый паспорт земельного участка. По мнению ответчика, оценщик без проведения личного осмотра сделал не соответствующие действительности выводы в графах «Описание участка» и «Инженерные коммуникации» раздела 10 «Описание объекта оценки» (Лист 10). В качестве нарушений ответчик также называет отсутствие у оценщика при составлении отчета договора аренды, наличие которого существенным образом влияет на достоверность оценки. Вышеуказанные нарушения дают ответчику основания полагать, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не достаточна и не достоверна. По мнению ответчика, нарушение оценщиком и истцом указанных требований ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Таким образом, ответчик возражает против использования данного доказательства  -  отчета об оценке в целях удовлетворения требований истца, так как существенное увеличение арендной платы, основанное на спорной рыночной величине, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Производство по делу приостанавливалось в связи с назначением по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании поддерживает исковые требования с учетом уточнений, им представлено дополнение, согласно которому он не согласен с заключением эксперта, полагая, что экспертом использована информация, неприменимая в рамках проводимой экспертизы.

На предложение суда о назначении по делу повторной экспертизы, представитель истца ответил отказом.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку по его данным у него отсутствует задолженность перед истцом по арендным платежам. В обоснование чего им в материалы дела представлен расчет суммы долга за спорный период. Долг ответчиком оплачен в полной сумме, поэтому отсутствуют основания для его взыскания. Ответчик признает сумму неустойки в размере 13 603 руб. 35 коп., поскольку имело место несвоевременное внесение арендных платежей.

Третье лицо в судебное заседание не явилось. О времени и месте его проведения оно извещено надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области № 462-р от 20 ноября 2008 года «О предоставлении в аренду ООО «Региональный инвестиционный центр» земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации» (том 1, л. д. 20) между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 431 от 12 декабря 2008 года (том 1, л. д. 11-14).

По условиям заключенного договора истец, являясь арендодателем, принял на себя обязательство передать ответчику во временное владение и пользование земельный участок площадью 6055 + 27 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: примерно в 40 м по направлению на запад от ориентира здание поликлиники, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 11А, имеющий кадастровый номер 58:29:01 005 004:0097, для благоустройства территории, прилегающей к административным зданиям и обеспечения подъезда к административным зданиям специальной техники, а ответчик, в свою очередь, как арендатор, ежемесячно вносить арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца. Размер арендной платы за участок составляет 188 000 руб. в год и 15 666 руб. 67 коп. в месяц.

Согласно пункту 3.1 договора аренды его срок установлен на 49 лет по 15 декабря 2057 года. 

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 12 декабря 2008 года истец передал ответчику земельный участок площадью 6055 + 27кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: примерно в 40 м по направлению на запад от ориентира здание поликлиники, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, 11А, имеющий кадастровый номер 58:29:01 005 004:0097, (том 1, л. д. 14).

Дополнительным соглашением от 23.06.2011 г. к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 431 от 12 декабря 2008 года (том 1, л. д. 21-22) сторонами изменен п. 5.3 договора и установлен новый размер арендной платы, который с 01.01.2011 г. составляет 257 936 руб. в год, и 21 494 руб. 67 коп. в месяц.

Письмом от 01.09.2014 г. (том 1, л. д. 23-24) истец уведомил ответчика об изменении арендной платы с 1.09.2014 г., согласно которому ее размер определен в сумме 1 303 747 руб. 91 коп. в год и 108 645 руб. 66 коп. в месяц.

Письмом от 30.12.2015 г. (том 1, л. д. 25-28) истец уведомил ответчика об изменении арендной платы с 01.01.2016 г. до суммы 1 290 712 руб. 50 коп. в год и 107 559 руб. 38 коп. в месяц. Данный размер арендной платы установлен в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» на основании отчета об оценке №ОЦ-648/4-15 от 23.12.2015 г., выполненного ООО «Центр независимой экспертизы» (том 1, л. д. 71-94).

Как указывает истец, обязательство по внесению арендной платы за период с 15 января 2016 года по 30 июня 2016 года ответчиком не исполнено, в связи с чем он обратился с иском о взыскании с ответчика долга по арендным платежам с учетом уточнений (том 3, л. д. 11-12) в сумме 572 430 руб. 70 коп., исходя из ежемесячного размера ежемесячной арендной платы за 2016 год 107 559 руб. 38 коп. в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы с 01.01.2016 г. (том 1, л. д. 25-28).

Возражая против взыскания суммы долга, ответчик указывает на то, что у него отсутствует задолженность по арендным платежам, обосновывая тем, что за период 2014-2015 г. г. сумма задолженности им оплачена, что подтверждается решением арбитражного суда по делу № А49-14619/2014. Указанным решением установлено, что отчет об оценке от 18.06.2014 г., на основании которого предложено истцом увеличение размера арендной платы с 01.09.2014, составлен за пределами срока, установленного для перерасчета арендной платы в соответствии с Правилами, поэтому отчет об оценке от 18.06.2014 г. № 137-з, выполненный ООО «Импульс-М», не может являться основанием для изменения арендной платы с 01.09.2014 г.

Не согласен ответчик с оценкой, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы». Ответчик полагает, что при расчете размера арендной платы за 2016 год должна быть применена рыночная стоимость земельного участка 9 380 000 руб. в соответствии с заключением судебной экспертизы, проведенной в рамках данного дела. Поэтому размер арендной платы с 01.01.2016 г. составляет 64 487 руб. 50 коп.  

Доводы ответчика суд признает заслуживающими внимание, исходя из следующего:

Из условий заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 431 от 12 декабря 2008 года следует, что размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке, выполненного ООО «Агентство поддержки бизнеса» № ГК-9-3/11-2008 от 04.12.2008 г. (том 1, л. д. 14).

Пунктом 5.3 договора в редакции дополнительного соглашения установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Минэкономразвития РФ, при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще 1 раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка). Причем, согласно п. 7.1 договора в данном случае изменение размера арендной платы допускается в одностороннем порядке. 

Истец в соответствии с п. 5.3 договора и на основании п. 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 направил в адрес ответчика уведомлением от 30.12.2015 г. № 01/5492 (том 1, л. д. 25), согласно которому размер годовой арендной платы с 01.01.2016 г. определен в сумме 1 290 712 руб. 50 коп. в год и 107 559 руб. 38 коп. в месяц. 

Основанием для изменения арендной платы является отчет об оценке №ОЦ-648/4-15 от 23.12.2015 г., выполненный ООО «Центр независимой экспертизы» (том 1, л. д. 71-94), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка установлена в сумме 15 645 000 руб.

С учетом этого, истцом и заявлена ко взысканию сумма долга в размере                             572 430 руб. 70 коп., исходя из ежемесячного размера арендной платы за 2016 год – 107 559 руб. 38 коп. в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы с 01.01.2016 г (том 1, л. д. 25).

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 5.3 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, № 431 от 12 декабря 2008 года установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Минэкономразвития РФ, а также при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не чаще 1 раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).

Пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и срока внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 установлено, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 указанных Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка. Причем рыночная стоимость земельного участка определяется на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

В соответствии со статьей 6 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация имеет право на проведение оценки принадлежащих ей объектов оценки. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным. Данное право распространяется и на проведение повторной оценки объекта оценки.

В силу статьи 8 указанного Закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.

Учитывая то, обстоятельство, что в аренду ответчику передан земельный участок, который находится в собственности Российской Федерации, то истец правомочен производить оценку рыночной стоимости данного земельного участка, что им и было сделано – отчет об оценке №ОЦ-648/4-15 от 23.12.2015 г., выполненный ООО «Центр независимой экспертизы» (том 1, л. д. 71-94), согласно которому и определен размер годовой арендной платы в размере 1 290 712 руб. 50 коп. и 107 559 руб. 38 коп. в месяц. 

Однако, в ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика проведена судебная экспертиза на предмет установления рыночной стоимости земельного участка, переданного в аренду, а также соответствия отчета об оценке №ОЦ-648/4-15 от 23.12.2015 г., выполненного ООО «Центр независимой экспертизы», требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно заключению эксперта АНО «Институт судебных экспертиз» (том 2, л. д. 52-118) определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:01 005 004:0097 по состоянию на 23.12.2015 г. и она составляет 9 380 000 руб. Кроме того, экспертом также установлено, что отчет об оценке №ОЦ-648/4-15 от 23.12.2015 г., выполненный ООО «Центр независимой экспертизы», не соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и законодательству по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

С учетом этого арбитражный суд приходит к выводу, что отчет об оценке №ОЦ-648/4-15 от 23.12.2015 г., выполненный ООО «Центр независимой экспертизы», не может являться основанием для изменения арендной платы с 01.01.2016 г. При этом судом отклонены доводы истца о несогласии с заключением судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта могли бы быть опровергнуты лишь в рамках проведения повторной экспертизы, от проведения которой истец отказался.

Таким образом, перерасчет арендной платы должен производиться в порядке, предусмотренном договором, с учетом дополнительного соглашения и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, т. е. арендные платежи за 2016 год должны быть исчислены в сумме 64 487 руб. 50 коп. ежемесячно, а не в сумме 107 559 руб. 38 коп.

Следовательно, истец неправомерно произвел расчет арендной платы с 01.01.2016 г. в сумме 107 559 руб. 38 коп. Арендная плата за 2016 год должна быть исчислена с учетом экспертного заключения АНО «Институт судебных экспертиз» и размер ежемесячной арендной платы составляет 64 487 руб. 50 коп.

Ответчик в материалы дела представил доказательства внесения арендных платежей, в том числе и за спорный период (том 3, л. д. 78-100).

Согласно платежным документам, задолженность за предъявленный ко взысканию период оплачена в полном объеме.

А поскольку задолженность ответчиком оплачена, в данном случае согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют основания для взыскания с ответчика суммы долга.

Истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 26 035 руб. 91 коп., начисленные за период с 11.01.2016 г. по 30.06.2016 г. в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды.

Судом установлен и ответчиком не оспаривается факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы, что привело к просрочке и ответчик согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 8.1 договора несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки. Следовательно, требование истца о взыскании пени заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

Пеня исчислена истцом в сумме 26 035 руб. 91 коп. за период с 11.01.2016 г. по 30.06.2016 г., исходя из суммы долга, определенной в размере 572 430 руб. 70 коп. с учетом ежемесячного размера арендной платы 107 559 руб. 38 коп., в соответствии с пунктом 8.1 договора аренды согласно представленному расчету.

Ответчик, возражая против взыскания пени в указанной истцом сумме, представил расчет пени, согласно которому пени должны быть исчислены в сумме 13 603 руб. 35 коп. с учетом долга, который должен быть рассчитан исходя из условий договора и экспертного заключения. 

Действительно, суд, отказывая в иске в части взыскания суммы долга в заявленной истцом сумме 572 430 руб. 70 коп., указал, что размер арендной платы определен истцом неправомерно, задолженность должна быть рассчитана в сумме 64 487 руб. 50 коп. ежемесячно, а не в сумме 107 559 руб. 38 коп., как указано истцом.

Поэтому и расчет пени в сумме 26 035 руб. 91 коп. произведен истцом неправомерно. Пеня подлежит взысканию в сумме 13 603 руб. 35 коп. согласно расчету ответчика.

На основании изложенного исковые требования удовлетворить частично.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и взыскать госпошлину непосредственно в федеральный бюджет.

Руководствуясь ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Региональный инвестиционный центр» в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области пени в сумме 13 603 руб. 35 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Региональный инвестиционный центр» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 340 руб. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья                                                                                                   З.Н. Павлова