428/2023-157187(4) 

 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-13766/2023

г. Челябинск

06 декабря 2023 года

Дело № А76-10105/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2023 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Калиной И.В., судей Курносовой Т.В., Рогожиной О.В., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2  

Константина Юрьевича на определение Арбитражного суда Челябинской  

области от 31.08.2023 по делу № А76-10105/2018 о разрешении разногласий о  

порядке, сроках и условиях реализации имущества. 

В судебном заседании принял участие представитель ФИО2 -  

ФИО3 (паспорт, доверенность от 08.11.2022).  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2018  возбуждено производство по делу о банкротстве ФИО2 (далее – должник).  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.12.2018  (резолютивная часть объявлена 14.12.2018) ФИО2 признан  несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура,  применяемая в деле о банкротстве граждан, - реструктуризация долгов  гражданина. Финансовым управляющим должника утвержден ФИО4, член Ассоциации «Межрегиональная Северо-Кавказская  саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих  «Содружество».  

Информационное сообщение о введении в отношении должника  процедуры реструктуризации долгов гражданина опубликовано в официальном  издании «Коммерсантъ» № 237 от 22.12.2018.  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.05.2019  (резолютивная часть объявлена 29.04.2019) должник признан несостоятельным  (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о  банкротстве граждан - реализация имущества гражданина. Финансовым  управляющим должника утвержден ФИО4  

Информация о введении в отношении должника процедуры, применяемой  в деле о банкротстве – реализации имущества гражданина, опубликована в  печатной версии издания газеты «Коммерсант» № 89 от 25.05.2019.  

Определением суда от 18.06.2019 (с учетом определения от 28.05.2023 об  исправлении опечатки) признаны обоснованными и включены в третью очередь  реестра требований кредиторов ФИО2 требования  публичного акционерного общества «ЧЕЛИНДБАНК» в размере 6 125 326 руб.  35 коп., как обеспеченное залогом имущества должника:  

- земельного участка, площадью 6 305 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0609016:31;  

- нежилого здания (мойка), общей площадью 271 кв.м., расположенного  по адресу: 

<

...>, кадастровый номер:  74:36:0609016:38;  

- грузового транспортного средства ГАЗ-330202, с бортовой платформой,  2013 г.в., регистрационный знак 

<

***> реквизиты ПТС 52 НУ № 541776;  

- автомобиля TOYOTA RAV4 2007 г.в., регистрационный знак  М5445АУ174, реквизиты ПТС 77 ТУ № 022068;  

- автофургона 2818-0000010-40, 208 г.в., регистрационный знак  

<

***> реквизиты ПТС 52 МС № 541638;  

- автомобиля DAEWOO MATIZ BEST, 2011 г.в., регистрационный знак  

<

***> реквизиты ПТС 45 УК № 627910.  

В ходе рассмотрения дела о банкротстве, должником произведен раздел  земельного участка площадью 6 305 кв.м. кадастровый номер: 74:36:0609016:31  на два самостоятельных земельных участка: земельный участок, площадью  4047 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:435, земельный участок,  площадью 2258 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:436.  

Залоговым кредитором ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» 16.11.2022 разработано  Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника -  земельных участков (после разделения) и объектов недвижимости, на них  располагающихся, двумя лотами:  

1. Земельный участок, площадью 4 047 кв.м., расположенный по адресу:  г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, 7Б, кадастровый (или  условный) номер: 74:36:0609016:435;  

Нежилое здание (мойка), общей площадью 271 кв.м., расположенное по  адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, 7Б, кадастровый  (или условный) номер: 74:36:0609016:38;  

2. Земельный участок, площадью 2258 кв.м., расположенный по адресу: г.  Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, 7Б, кадастровый (или  условный) номер: 74:36:0609016:436;  

Нежилое здание (склад), общей площадью 548,7 кв.м., расположенное по  адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, 7Б, кадастровый  (или условный) номер: 74:36:0609016:432.  

Начальная стоимость имущества по первому лоту определена залоговым  кредитором в размере 7 010 000 руб., по второму лоту 6 730 000 руб.  

Согласно разработанному Положению имущество должника подлежит  

реализации на открытых торгах в форме электронного аукциона.  

28.11.2022 должник обратился в арбитражный суд с заявлением о  разрешении разногласий между залоговым кредитором, финансовым  управляющим и должником, согласно которому просит обязать залогового  кредитора ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» разработать Положение о порядке, сроках и  условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога, с  учетом иной (измененной) начальной стоимости имущества с учетом рыночной  стоимости имущества.  

Определением суда от 07.12.2022 заявление должника принято к  производству.  

В ходе рассмотрения обособленного спора, должником уточнены  заявленные требования, в соответствии с которыми должник просил суд  обязать залогового кредитора ПАО «Челиндбанк» изложить пункт 2.3  Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника в  следующей редакции:  

 № 

Наименование имущества 

Рыночная стоимость 

Рыночная стоимость за 

объекта, руб. 

кв.м. (руб.) 

Лот 

Земельный участок 74:36:0609016:435  

4 772 384,28  

1179, 24 руб.  

 № 1 

площадью 4047 кв. м. 

Нежилое здание - «мойка», общей  

3 239 208 ,8  

11952,8 руб.  

площадью 271 кв. м., кадастровый  

номер: 74:36:0609016:38 

Итого: 8 011 593,08  

Лот 

Земельный участок 74:36:0609016:436  

2 662 723,92  

1179, 24 руб.  

 № 2 

площадью 2258 кв. м. 

Нежилое здание (склад) 

5 659 713,22  

10314,77 руб.  

74:36:0609016:432 площадью 548,7 кв.  

м. 

Итого: 8 322 437,14  

«Организатор торгов вправе осуществлять реализацию лотов поочередно.  

Если после реализации одного из лотов требования кредитора не будут  погашены в полном объеме, подлежит реализации второй лот.».  

Уточнение заявленных требований принято судом в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК  РФ).  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2023  (резолютивная часть от 20.07.2023) разрешены разногласия, возникшие между  должником, залоговым кредитором ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» и финансовым  управляющим относительно начальной стоимости залогового имущества,  указанной в Положении о порядке, сроках и условиях реализации залогового  имущества ФИО2 от 16.11.2022, разработанного залоговым  кредитором ПАО «ЧЕЛИНДБАНК». В удовлетворении заявления должника  ФИО2 об обязании залогового кредитора внести  изменения в начальную цену продажи имущества должника, указанную в  пункте 2.3 Положения о порядке, сроках и условиях реализации залогового  имущества ФИО2 от 16.11.2022, отказано.  

Не согласившись с принятым судебным актом, должник обратился с  апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда от  31.08.2023.  

В обоснование доводов апелляционной жалобы ФИО2  указывает, что заключение об оценке, представленное залоговым кредитором,  не может учитываться при определении начальной стоимости продажи  имущества должника, так как не проводился осмотр объектов оценки, кроме  того, оценщик находится в трудовых отношениях с Банком, ввиду чего зависим  от кредитора. Также должник указывает, что судом первой инстанции не  рассмотрено его ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу с  целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости.  

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  26.09.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание  назначено на 01.11.2023.  

Судом в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации к материалам дела приобщен отзыв на  апелляционную жалобу, поступивший от ПАО «Челиндбанк» (вх. № 65480 от  31.10.2023).  

В день судебного заседания, 01.11.2023, через сервис Мой арбитр от  ФИО2 поступило ходатайство о запросе  аудиопротоколов из суда первой инстанции (вх. 65740), которое было  удовлетворено в соответствии со ст. 66 АПК РФ; ходатайство о назначении  экспертизы (вх. 65737), вопрос об удовлетворении которого оставлен  апелляционным судом открытым.  

Определением от 01.11.2023 судебное разбирательство отложено на  29.11.2023 в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации. ФИО2 предложено  предоставить сведения об экспертных учреждениях, ответы экспертных  учреждений о возможности проведения экспертизы, стоимости и сроках её  проведения, внести денежные средства на депозитный счет арбитражного  апелляционного суда. Иным участникам процесса предложено представить  мнение на заявление о проведении судебной экспертизы, сведения об  экспертных учреждениях, ответы экспертных учреждений о возможности  проведения экспертизы, стоимости и сроках её проведения.  

В коллегиальном составе суда на основании статьи 18 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи  Журавлева Ю.А. на судью Курносову Т.В.  

К материалам дела в порядке статей 262, 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации приобщены ходатайство  должника о назначении судебной экспертизы по делу с приложенными  ответами на запросы, поступивших от экспертных организаций (вх. № 70352 от  22.11.2023), мнение публичного акционерного общества «ЧЕЛИНДБАНК» на  ходатайство должника о назначении экспертизы (вх. № 69653 от 20.11.2023),  аудиопротоколы.  

В судебном заседании 29.11.2023 представитель должника поддерживал  

доводы апелляционной жалобы и ходатайство о назначении экспертизы по делу  с целью определения рыночной стоимости спорного имущества.  

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а  также путем размещения информации на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное  заседание не явились, представителей не направили.  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации дело рассматривалось судом апелляционной  инстанции в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, их представителей.  

Протокольным определением суда от 29.11.2023 в удовлетворении  ходатайства о назначении судебной экспертизы по делу отказано ввиду  отсутствия правовых оснований, судебная коллегия полагает, что в материалах  дела имеется достаточное количество доказательств для рассмотрения спора по  существу. Кроме того, апелляционным судом принимается во внимание то  обстоятельство, что цена расхождения между начальной стоимостью продажи,  предложенной залоговым кредитором и ценой, на которой настаивает должник,  составляет всего 16%, в связи с чем, должником не обоснована  целесообразность назначения по делу судебной экспертизы.  

Прослушав аудиозаписи судебных заседаний суда первой инстанции,  судебной коллегией установлено, что должником в суде первой инстанции при  рассмотрении настоящего обособленного спора не было заявлено  соответствующее ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы по  вопросу установления рыночной стоимости недвижимого имущества должника,  находящегося в залоге у ПАО «Челиндбанк». Доказательств обратного в  материалы дела не представлено.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом  апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК  РФ).  

Как установлено судом и следует из материалов дела, должнику на праве  собственности принадлежали следующие объекты недвижимости:  

- земельный участок, площадью 6 305 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0609016:31;  

- нежилое здание (мойка), общей площадью 271 кв.м., расположенное по  адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0609016:38.  

В ходе рассмотрения дела о банкротстве, должником произведено  межевание (разделение) земельного участка с кадастровым номером  74:36:0609016:31 на два самостоятельных земельных участка: - земельный  участок, площадью 4047 кв.м., кадастровый (или условный) номер:  74:36:0609016:435 (кадастровый номер присвоен 12.10.2022); - земельный  участок, площадью 2258 кв.м., кадастровый (или условный) номер:  74:36:0609016:436(кадастровый номер присвоен 12.10.2022).  

Кроме того, решением Калининского районного суда города Челябинска  от 18.06.2020 удовлетворены исковые требования финансового управляющего  

Теплякова Э.А. о признании права собственности Малышева К.Ю. на нежилое  здание (склад), общей площадью 548,7 кв.м., расположенное по адресу: г.  Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская, 7Б (на земельном участке  74:36:0609016:31), кадастровый (или условный) номер: 74:36:0609016:432.  Указанное имущество зарегистрировано в ЕГРН за должником 18.03.2021.  

В связи с указанным залоговым кредитором ПАО «ЧЕЛИНДБАНК»  разработано Положение от 16.11.2022 о порядке, сроках и условиях продажи  имущества должника, в который включены указанные объекты недвижимости.  

Согласно тексту, утвержденного Банком Положения о порядке продажи  имущества, залогодержателем сформировано два лота по количеству земельных  участков, находящихся в залоге у кредитора.  

Относительно указанных объектов недвижимости у лиц, участвующих в  деле о банкротстве отсутствуют разногласия о включении указанных объектов  в состав заложенного имущества в силу статьи 345 Гражданского кодекса  Российской Федерации, пункта 1 статьи 65 Федерального закона от 16.07.1998   № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».  

Начальная стоимость имущества по первому лоту (земельный участок,  площадью 4 047 кв.м., 74:36:0609016:435 и расположенное на нем нежилое  здание (мойка), общей площадью 271 кв.м., кадастровый номер:  74:36:0609016:38, определена кредитором в общем размере 7 010 000 руб.  

Начальная стоимость имущества по второму лоту (земельный участок,  площадью 2258 кв.м., 74:36:0609016:436 и расположенное на нем нежилое  здание (склад), общей площадью 548,7 кв.м., кадастровый номер:  74:36:0609016:432, определена кредитором в общей сумме 6 730 000 руб.  

В обоснование заявления должник указывает, что разработанное  залоговым кредитором Положение о порядке реализации имущества должника  нарушает права должника, поскольку кредитором занижена стоимость  реализуемого имущества, которая более чем в два раза меньше рыночной по  сравнению с аналогичным земельным участком. В подтверждение доводов о  занижении стоимости земельных участков должник ссылается на справку  оценочной компании ООО ОК «Гудвилл» от 07.02.2023 и заключения судебной  экспертизы от 16.06.2022, выполненному экспертом ООО «Судебная  экспертиза и оценка» эксперту ФИО5 в рамках обособленного спора  о разрешении разногласий между должником, финансовым управляющим и  залоговым кредитором АО «Банк Интеза» об утверждении Положения о  порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (земельного участка,  расположенного по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Валдайская,  д. 7б, площадью 12 000 кв.м.). С учетом указанных обстоятельств, должник  полагает, что начальная стоимость земельных участков подлежит определению  с учетом уже установленного размера стоимости квадратного метра по  аналогичным земельным участкам.  

Залоговым кредитором в обоснование начальной стоимости имущества  представлено заключение по оценке имущества должника, выполненное  оценщиками ФИО6 и ФИО7 по состоянию на  07.02.2022.  

Согласно представленному залоговым кредитором заключению,  предметом оценки явились: нежилое здание мойки кадастровый номер:  74:36:0609016:38, нежилое здание склада кадастровый номер:  74:36:0609016:432 и земельный участок с кадастровым номером  74:36:0609016:31 (до межевания земельного участка).  

Согласно заключению рыночная стоимость здания мойки (кадастровый  номер: 74:36:0609016:38) определена в размере 2 260 000 руб.; рыночная  стоимость нежилого здания склада (кадастровый номер: 74:36:0609016:432)  определена в размере 3 680 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с  кадастровым номером 74:36:0609016:31, площадью 6 305 кв.м. определена в  размере 7 490 000 руб.  

Согласно пояснениям представителя залогового кредитора начальная  стоимость имущества должника в Положении от 16.11.2022 указана с учетом  стоимости объектов недвижимости, указанной в заключении оценщиков от  07.02.2022.  

Должником в материалы спора представлена справка ООО ОК «Гудвилл»  от 07.02.2023, согласно которому:  

- рыночная стоимость земельного участка 74:36:0609016:435 составляет 5  300 000 руб., нежилого здания мойки – 7 900 000 руб., то есть по лоту № 1 – 13  200 000 руб.;  

- рыночная стоимость земельного участка 74:36:0609016:436 составляет 2  700 000 руб., нежилого здания склада – 8 200 000 руб., то есть по лоту № 2 – 10  900 000 руб.  

Кроме того, должник и финансовый управляющий ссылаются на  стоимость квадратного метра земельных участков, определенную экспертом  ООО «Судебная экспертиза и оценка» экспертом ФИО5 в рамках  обособленного спора о разрешении разногласий между должником,  финансовым управляющим и залоговым кредитором АО «Банк Интеза» об  утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества  должника (земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск,  Калининский район, ул. Валдайская, д. 7б, площадью 12 000 кв.м.).  

При этом, должник, уточняя требования, просил утвердить начальную  цену здания «мойка» с земельным участком в сумме 8 011 593,08 руб., здания  «склад» с земельным участком в сумме 8 322 437,14 руб.  

Изучив материалы дела, с учетом предоставленного отчета об оценке, суд  пришел к выводу, что начальная цена продажи имущества, представленная  залоговым кредитором, соответствует его рыночной стоимости.  

Оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность  применения судом первой инстанции норм материального и процессуального  права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены  определения суда первой инстанции.  

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, пунктом 1 статьи 32  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве) (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве  рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК  

РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве  отношения, связанные с банкротством граждан, не являющихся  индивидуальными предпринимателями, регулируются параграфами 1.1 и 4  главы X Закона о банкротстве, а при отсутствии специальных правил,  регламентирующих особенности банкротства этой категории должников -  главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI  Закона о банкротстве.  

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на  торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве, если иное не  предусмотрено решением собрания кредиторов или определением  арбитражного суда (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).  

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная  продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов,  порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются  конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом  реализуемого имущества.  

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству,  обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или  лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной  продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации  предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога  каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый  федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о  разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о  банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит  определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка  и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и  условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть  обжаловано.  

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от  23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с установлением  требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что  порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором,  требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере,  в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При  этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи  заложенного имущества.  

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить  особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента  обращения к нему конкурсного управляющего.  

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о  банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по  обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным  управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по  

реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о  разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по  результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении  порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое  может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается  статьей 60 Закона о банкротстве.  

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона  не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление  возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже  заложенного имущества.  

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного  имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным  управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или  условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность  получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том  числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения  торгов не являются в достаточной степени определенными.  

Согласно материалам дела, собранием кредиторов должника решение о  проведении оценки имущества гражданина с привлечением оценщика не  принималось.  

Удовлетворяя заявление Банка об установлении начальной стоимости  имущества по первому лоту (земельный участок, площадью 4 047 кв.м.,  74:36:0609016:435 и расположенное на нем нежилое здание (мойка), общей  площадью 271 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:38), в общем размере 7  010 000 руб., по второму лоту (земельный участок, площадью 2258 кв.м.,  74:36:0609016:436 и расположенное на нем нежилое здание (склад), общей  площадью 548,7 кв.м., кадастровый номер: 74:36:0609016:432) в общей сумме 6  730 000 руб., суд первой инстанции руководствовался отсутствием  доказательств того, что реализация имущества должника в предложенном  Порядке приведет к продаже имущества по заниженной цене и повлечет  уменьшение конкурсной массы или нарушит права и законные интересы  должника и кредиторов иным образом.  

По мнению должника, начальная цена здания «мойка» с земельным  участком в сумме 8 011 593,08 руб., здания «склад» с земельным участком в  сумме 8 322 437,14 руб.  

Судом установлено, что начальная цена продажи принадлежащего  должнику недвижимого имущества определена залоговым кредитором в  размере на основании отчета об определении рыночной стоимости имущества,  проведенного и составленного 07.02.2022 экспертами ФИО6 и  ФИО7  

Указанная оценщиками стоимость объектов недвижимости,  установленная с учетом федеральных стандартов оценки и с применением  сравнительного подхода, соответствует рыночным условиям. В свою очередь,  заявленная должником рыночная стоимость объектов недвижимости  превышает начальную стоимость, установленную залоговым кредитором,  

несущественно (на 16%).  

Доказательства недостоверности оценки величины рыночной стоимости  имущества должника (ее завышения либо занижения), проведенной ПАО  «Челиндбанк», суду не представлены.  

Ссылки должника на справку оценочной компании ООО ОК «Гудвилл»  от 07.02.2023, согласно которой рыночная стоимость спорного имущества  превышает вдвое установленную залоговым кредитором, суд посчитал  необоснованными, поскольку из указанной справки не следует, каким образом  оценщик пришел к соответствующим выводам о размере рыночной стоимости  имущества, отсутствует исследовательская часть оценки. Соответственно,  указанная справка не может быть использована как самостоятельное  доказательство реальной рыночной стоимости спорных объектов  недвижимости.  

Доводы о наличии в заключении эксперта ФИО5 от 16.06.2022  сведений об определении рыночной стоимости 1 квадратного метра земельных  участков, расположенных по адресу: 

<

...> судом  отклонены, поскольку соответствующие выводы сделаны экспертом на  основании исследования земельных участков, аналогичных по параметрам  земельным участкам: 74:36:0609016:30:ЗУ1 и 74:36:0609016:30:ЗУ2. В  отсутствие отдельного экспертного исследования (отчета об оценке), суд не  усмотрел оснований для распространения выводов судебного эксперта  ФИО5, выполненных в заключении от 16.06.2022, в том числе о  рыночной стоимости 1 квадратного метра земельного участка, на земельные  участки 74:36:0609016:435, 74:36:0609016:436.  

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованным  выводам о недоказанности со стороны должника размера начальной продажной  цены реализуемого имущества, существенно отличающегося от размера,  предложенного залоговым кредитором.  

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие  необходимость внесения каких-либо изменений в Положение, предложенное  залоговым кредитором.  

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ должник не представил  доказательств того, что реализация залогового имущества по указанной в  сообщении о проведении торгов цене приведет к нарушению его прав и  законных интересов, а также прав и интересов его кредиторов, а также  доказательств наличия потенциальных покупателей имущества по иной  (предложенной им), более высокой цене.  

Ввиду того, что из материалов дела не усматривается возникновение  негативных последствий, в том числе в виде невозможности получения  максимальной цены от продажи заложенного имущества, вывод суда первой  инстанции о том, что установленная залоговым кредитором начальная  продажная цена не может быть признана необоснованной, является  правомерным.  

Судебная коллегия отмечает, что при проведении торгов, в случае  наличия высокого покупательского спроса за реализуемый предмет залога,  

будет установлена действительная рыночная цена имущества, так как аукцион  предполагает повышение цены предложения, а в случае, если имущество  должника не будет обладать высоким покупательским спросом и в ходе  проведения торгов не поступят заявки потенциальных покупателей, то при  проведении повторных торгов и торгов путем публичного предложения  произойдет снижение цены продажи.  

Учитывая, отсутствие доказательств иной стоимости объекта  недвижимости, непредставление доказательств наличия потенциальных  покупателей готовых приобрести имущество по цене, предложенной  должником, суд первой инстанции обоснованно утвердил начальную стоимость  продажи в заявленной кредитором сумме.  

Ссылки должника на другой обособленный спор по разрешению  разногласий с залоговым кредитором Банк «Интеза», в рамках которого  проводилась судебная экспертиза по определению рыночной стоимости  имущества (выполненная экспертом ФИО5), не принимаются судом  во внимание, так как в рамках данного спора предметом оценки являлось иное  имущество. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что начальная  цена продажи залогового имущества на торгах подлежит установлению равной  80% от рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, что следует  из определения суда первой инстанции от 01.06.2023 и Постановления 18 ААС  от 14.08.2023.  

Требование должника об установлении очередности выставления лотов  на торги суд посчитал не подлежащим удовлетворению, так как согласно  пункту 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве порядок и условия проведения  торгов определяются исключительно конкурсным кредитором, требования  которого обеспечены залогом реализуемого имущества.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы  суда первой инстанции, а только выражают несогласие с ними, что не может  являться основанием для отмены принятого по делу решения.  

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает,  что достаточные основания для отмены обжалуемого определения, а также для  удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.  

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный  суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 31.08.2023 по  делу № А76-10105/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу  ФИО2 - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца  

со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судья И.В. Калина 

Судьи: Т.В. Курносова 

О.В. Рогожина