СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск                                                         Дело № А45-33392/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 апреля 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего

ФИО1,

судей:

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы ФИО4 и товарищества собственников недвижимости "Дачное шоссе 2/1" (№ 07АП-562/2019(1,2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.11.2018 по делу № А45-33392/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью "Тренинг и консалтинг" (ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) к товариществу собственников недвижимости "Дачное шоссе 2/1" (ИНН 

<

***>, г. Новосибирск) об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304, присуждении судебной неустойки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца привлечено частное учреждение дополнительного образования "Новосибирская школа бизнеса" (ИНН 

<

***>, г. Новосибирск).

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО5 по доверенности от 06.08.2018;

от ответчика: ФИО6 по доверенности от 20.11.2018;

от третьего лица: ФИО5 по доверенности от 06.04.2019.

СУД УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Тренинг и консалтинг" (далее – ООО "Тренинг и консалтинг", общество, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к товариществу собственников недвижимости "Дачное шоссе 2/1" (далее – ТСН "Дачное шоссе 2/1", товарищество, ответчик) с требованиями об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304, расположенным по адресу: 

<

...> путем обеспечения беспрепятственного проезда и прохода ООО "Тренинг и консалтинг", а также его арендаторам, посетителям, гостям, клиентам, контрагентам, контрагентам арендатора ко входу в помещение, расположенное по адресу: 

<

...> кадастровый номер 54:35:031945:337, путем обеспечения ООО "Тренинг и консалтинг", а также его арендаторам, посетителям, гостям, контрагентам, клиентам, контрагентам арендатора свободного доступа и нахождения, отдыха, прогулок на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 и расположенными на нем детской площадке, спортивной площадке, присуждении судебной неустойки в размере 50 000 рублей за каждый факт неисполнения судебного акта по настоящему делу.

Исковые требования истца мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 236,9 кв. м, номера на поэтажном плане 2-10, 44-49, этаж 1, кадастровый номер 54:35:031945:337. Помещение находится на первом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...>. Здание расположено в жилом комплексе Gree№ Wood Reside№ce & SPA на земельном участке площадью 5548 кв. м с кадастровым номером 54:35:031945:304. Помещение истца используется в качестве детского клуба MATRIX. Земельный участок и расположенные на нем детская площадка, спортивная площадка с 2013 года использовались истцом, его контрагентами, клиентами, гостями и посетителями указанного детского клуба. Ответчиком создаются препятствия в использовании истцом земельного участка и расположенных на нем детской и спортивной площадок, начиная с весны 2018 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца привлечено частное учреждение дополнительного образования "Новосибирская школа бизнеса" (далее – учреждение, третье лицо).

Решением от 28 ноября 2018 года Арбитражного суда Новосибирской области требования истца удовлетворены частично; товарищество обязано устранить препятствия в пользовании обществом земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304, расположенным по адресу: 

<

...> путем обеспечения беспрепятственного проезда и прохода ООО "Тренинг и консалтинг", а также его арендаторам, посетителям, клиентам, контрагентам, контрагентам арендатора ко входу в помещение, расположенное по адресу: 

<

...> кадастровый номер 54:35:031945:337, путем обеспечения ООО "Тренинг и консалтинг", а также его посетителям, клиентам (детям, родителям) свободного доступа и нахождения, отдыха, прогулок на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 и расположенными на нем детской площадке, спортивной площадке; в остальной части иска отказано; за каждый случай неисполнения настоящего решения постановлено взыскивать с товарищества в пользу общества судебную неустойку в размере 30 000 рублей.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, лицо, не участвующее в деле: ФИО4 и ТСН "Дачное шоссе 2/1" обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении иска отказать.

В обоснование к отмене судебного акта ответчик указал на необоснованность  вывода суда первой инстанции о том, что истцом представлены достаточные доказательства, подтверждающие факт создания ответчиком препятствий истцу в пользовании земельным участком, а также элементами благоустройства (детской и спортивной площадками). Письмо ответчика не является доказательством создания истцу или его арендатору препятствий в пользовании общим имуществом, поскольку оно содержит лишь обоснование позиции товарищества и само по себе никаких препятствий не создает. Объявление о том, что детская и спортивная площадка является частной собственностью, посторонним вход на нее воспрещен, также не создает для истца никаких препятствий в пользовании ни участком, ни находящимися на нем элементами благоустройства. Помимо упомянутых табличек на спорных площадках не установлено никаких ограждений, ворот, шлагбаумов, не имеется постов КПП или каких бы то ни было иных физических препятствий для прохода или эксплуатации площадок. Ни одна из служебных записок, представленных истцом в материалы дела, не имеет доказательственной силы. Ни в одной из записок не указано, от кого именно продолжают поступать устные запреты на использование детской площадки, спортивной площадки, не указаны данные "сотрудников охраны", позволяющие идентифицировать лиц, на действия которых ссылается истец. При этом сотрудники охраны не являются органами управления или уполномоченными лицами ответчика. В штате ТСН "Дачное шоссе 2/1" отсутствует должность охранника, трудовые отношения между охранниками и ответчиком отсутствуют. Сам факт того, что иных лиц, помимо детей-посетителей третьего лица, не пропускают на территорию жилого комплекса, не может являться препятствием истцу в пользовании земельным участком, поскольку его целевой аудитории (детям) в попадании на территорию комплекса препятствий нет. Кроме того каких-либо норм права, позволяющих арендатору нежилого помещения приобретать права в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, законом не предусмотрено. Как было установлено судом первой инстанции и не оспаривалось истцом, решения о предоставлении имущества, являющегося общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, в пользование арендатору истца или его клиентам не принималось.

По мнению апеллянта до тех пор, пока не будет установлено со стороны охраны ЖК "Гринвуд" действий, физически ограничивающих пребывание на спорном земельном участке истца или его посетителей, любые устные замечания охранников (как и любых других лиц) являются их неотъемлемым правом, которое не может быть ограничено никем, и как следствие не могут квалифицироваться как воспрепятствование кому бы то ни было в чем бы то ни было. Устные замечания не только не являются реальным препятствием к пользованию истцом спорным земельным участком, но и в принципе не имеют никакого противоправного характера по указанным выше основаниям.

Поскольку нормативными актами предусмотрен запрет стоянки, а следовательно и проезда на придомовую территорию лиц, относящихся к нежилым помещениям в многоквартирном доме, следовательно любые действия, препятствующие проезду и стоянке на придомовой территории, правомерны и не могут считаться препятствиями в пользовании имуществом. Ссылка суда первой инстанции на то, что согласно договору о содержании и ремонте общего имущества в доме и предоставлении коммунальных услуг от 01.11.2018, заключенному между истцом и ответчиком, в обязанности последнего входит обслуживание въездных ворот, системы видеонаблюдения, не соответствует содержанию данного документа. Как видно из указанного договора, упомянутые судом обязанности ответчика по обслуживанию въездных ворот, системы видеонаблюдения относятся к обслуживанию въездных ворот, системы видеонаблюдения помещения парковки в здании по адресу 

<

...>, а не въездных ворот, расположенных на въезде в ЖК "Гринвуд". 

Кроме этого, апеллянт указал, что суд в своем решении не указал конкретные действия, которые ответчик должен совершить, или от совершения которых обязан воздержаться, что позволяет расширительно толковать оспариваемый судебный акт; суд решил вопрос о правах и обязанностях иных лиц, не привлеченных судом к участию в деле. В частности, затронуты конституционные права всех долевых собственников общего имущества, которые не были привлечены к участию в деле; права собственников земельных участков, на которых расположены ворота в ЖК "Гринвуд" – общество с ограниченной ответственностью "Стройвест", ФИО7 и ФИО8; исполнение решения суда первой инстанции невозможно без изменения условий либо расторжения договора №220-ОХ от 03.03.2018, заключенного между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью ЧОП "Брест плюс", следовательно данное решение затрагивает права ООО ЧОП "Брест плюс", которое, однако, также не привлечено судом к участию в деле.

ФИО4 в своей апелляционной жалобе указал, что является собственником помещения в многоквартирном доме по адресу 

<

...>, его права затронуты оспариваемым решением, однако он не был привлечен к участию в деле судом первой инстанции. Заявитель, как один из собственников помещений в многоквартирном доме, а следовательно собственник доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, возражает против предоставления истцом и третьим лицом общего имущества (детской и спортивной площадок) в пользование клиентам учреждения. Аналогичной позиции придерживается подавляющее большинство сособственников общего имущества многоквартирного дома по адресу 

<

...>. Поскольку суд в своем решении констатирует право арендатора истца на беспрепятственное использование имущества, являющегося общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, данное решение напрямую затрагивает конституционные права всех долевых собственников общего имущества, которые также не были привлечены к участию в деле.

В отзывах на апелляционные жалобы истец доводы апеллянтов отклонил, решение просил оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения, производство по апелляционной жалобе ФИО4 – прекратить.

Истец указал, что с 01.06.2013 помещение используется в деятельности детского клуба MATRIX. Исходя из информации с сайта застройщика, деятельность детского клуба изначально входила в концепцию застройки земельного участка. ТСН "Дачное шоссе 2/1" не является собственником земельного участка, спортивной и детской площадок. Собственники общего имущества никаких прав ответчику в отношении своего имущества не предоставляли, обязанностей, связанных с общим имуществом, на ответчика не возлагали. Таким образом, ответчик не вправе выдвигать возражения по поводу владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Довод апеллянта об отсутствии у арендаторов нежилых помещений прав в отношении общего имущества не соответствует закону, поскольку реализация прав арендатора по владению и пользованию объектом аренды невозможна без земельного участка, арендатор в любом случае имеет право пользования земельным участком, на котором находится объект аренды. Спортивная и детская площадки являются объектами благоустройства, самостоятельного функционального назначения они не имеют, созданы исключительно в целях улучшения потребительских свойств помещений в здании и земельного участка, предназначены для обслуживания помещений в здании и земельного участка, на котором они расположены, поэтому являются их неотъемлемой частью. Таким образом, применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, спортивная и детская площадки следуют судьбе главной вещи. На основании изложенного, арендатор нежилого помещения вправе пользоваться земельным участком, спортивной и детской площадками. Не согласен также истец с доводами апеллянта о нарушении обжалуемым решением прав собственников помещений в доме по адресу Дачное шоссе, 2/3, а также ООО "Стройвест", ФИО7, ФИО8. являющихся собственниками земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:031945:192, 54:35:031945:596, и с доводами о законности действий товарищества, препятствующих проезду на земельный участок.

В дополнении к отзыву истец указал, что право собственности коммерческой организации на нежилое помещение предполагает его использование в предпринимательских целях. Вид осуществляемой третьим лицом деятельности предполагает нахождение в помещении посторонних лиц (арендаторов, работников, посетителей). Детский клуб посещают дети от 2,5 лет, в силу специфики деятельности детского клуба родителям обязательно необходимо встречать, провожать детей и находиться в помещении, что само по себе предполагает использование в той или иной мере земельного участка. Использование земельного участка и объектов благоустройства необходимо для соблюдения действующих санитарных норм, обеспечения комфортного пребывания детей в дошкольном заведении. То есть использование земельного участка необходимо для эксплуатации помещения, занимаемого детским клубом. С 2013 года между собственниками помещений в здании по адресу Дачное шоссе 2/3 сложился совместный порядок пользования земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304, при котором посетители детского клуба подъезжали ко входу в помещение, родители провожали и встречали детей в помещении, дети играли и гуляли на детской площадке, спортивной площадке, земельном участке. Данное обстоятельство подтверждено информацией с сайта застройщика, имеющейся в материалах дела, показаниями свидетелей, соглашениями от 10.07.2013, от 07.08.2018.

03.09.2018 решением Заельцовского районного суда здание, расположенное по адресу 

<

...>, признано жилым домом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. Судом было установлено, что коммерческие организации, ООО "Тренинг и консалтинг" и ООО "Стройвест", являются единственными лицами, чьи права и обязанности затрагиваются исковыми требованиями. Суд также указал, что ООО "Тренинг и консалтинг", как собственник нежилых помещений, также сможет и далее заниматься предпринимательской деятельностью, используя нежилые помещения, поскольку они имеют отдельный вход и не соединяются с жилой частью дома. Общество не возражало против удовлетворения иска о признании здания жилым при условии подписания вышеназванного соглашения о порядке пользования земельным участком с истцами. В целях осуществления в помещении деятельности детского клуба истец, не являющийся членом ТСН "Дачное шоссе 2/1", заключил 01.11.2017 с ответчиком договор о содержании и ремонте общего имущества в доме, расположенном по адресу: Дачное шоссе 2/3. Целью покупки помещения изначально являлось ведение в нем деятельности детского клуба. Учитывая санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к деятельности дошкольного заведения, право собственности истца на помещение без права пользования земельным участком детьми, родителями и работниками невозможно и утрачивает всякий экономический смысл. В рамках негаторного иска, учитывая, что ответчик не обладает правом собственности и управления домом, суд не разрешал вопросы о порядке пользования общим имуществом, суд также не разрешал вопросы о других правах и обязанностях собственников. При отсутствии доказательств того, что ответчик уполномочен устанавливать какие-либо ограничения в использовании земельного участка, ответчик не вправе создавать какие-либо препятствия истцу, арендаторам, сотрудникам, родителям, детям находиться на земельном участке, используемом по его прямому назначению.

В заседании суда апелляционной инстанции представители участвующих в деле лиц поддержали свои доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзывах.

Изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов, заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 236,9 кв. м, номера на поэтажном плане 2-10, 44-49, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:031945:337, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности 54 АЕ 237414 от 09.11.2013. Указанное нежилое помещение было приобретено истцом на основании договора купли-продажи от 24.10.2013, заключенного с ООО "Зеленый бор", до этого находилось у истца в аренде.

Дом №2/3 по Дачному шоссе в г. Новосибирске (культурно-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой, нежилое здание с кадастровым номером 54:35:031945:282) расположен на земельном участке площадью 5548 кв. м с кадастровым номером 54:35:031945:304, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 05.06.2018 № 99/2018/109680818. Решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 03.09.2018 по делу № 2-2168/2018 указанное нежилое здание признано многоквартирным жилым домом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой.

Судом также установлено, что помещение истцом используется в качестве детского клуба MATRIX. Земельный участок и расположенные на нем детская площадка, спортивная площадка с 2013 года использовались истцом, его контрагентами, клиентами, гостями и посетителями указанного детского клуба.

31.05.2018 ответчиком в адрес истца направлено предупреждение, в котором указано, что к общему имуществу, находящемуся в управлении ответчика, относятся придомовая территория с детской площадкой, предназначенной исключительно для использования собственниками помещений МКД № 2/1, МКД № 2 и дома № 2/3 для прогулок своих детей в сопровождении взрослых родителей, проживающих в указанной группе домов. Спортивная площадка предназначена для детей старшего возраста и взрослых жителей также указанной группы домов. В помещении истца появились два детских учреждения с большим количеством малолетних детей, претендующих на придомовую территорию, детскую и спортивную площадки. В СМИ появилась реклама, в которой предлагается отдых для детей с использованием общего имущества без согласия его собственников. В этой связи ответчиком предложено убрать из рекламы упоминание о придомовой территории и указанных площадках. ТСН "Дачное шоссе 2/1" указало, что не препятствует бизнесу истца, не ограничивает посещение его помещения любыми посетителями или группой посетителей по тротуарам и проходам, однако предупредило, что выполнение обязательств по предоставлению детскому саду и детскому лагерю детской и спортивной площадок не должно ущемлять права собственников. ТСН "Дачное шоссе 2/1" также предупредило, что не дает согласия на использование в коммерческой деятельности элементов придомовой территории (указанных площадок); работники ответчика вправе потребовать посторонних покинуть частную территорию.

Ответчиком размещено объявление о том, что детская и спортивная площадка является частной собственностью, посторонним вход на нее воспрещен, что подтверждается фотографиями, представленными в материалы дела.

Также в письмах ответчика указано, что детская и спортивная площадки на земельном участке в жилом комплексе Gree№ Wood Reside№ce & SPA являются общей долевой собственностью всех собственников дома, владение и пользование которой осуществляется по соглашению или в порядке, устанавливаемом судом. Собственники вправе огородить указанные площадки, вправе ограничить на них доступ посторонних лиц, повесить то или иное объявление, определяющее порядок использования данных площадок. Только общее собрание собственников жилых домов может решить вопрос о передаче в коммерческое пользование детской и спортивной площадок.

Истец ссылался на то, что охранники и другие сотрудники ответчика запрещают пользование земельным участком и объектами его благоустройства посетителям, клиентам, гостям, контрагентам ответчика. Эти действия привели к отсутствию свободного доступа и нахождения на земельном участке истца, его контрагентов, арендаторов, посетителей, клиентов. Служебными записками от 04.06.2018, 10.08.2018 на имя директора учреждения подтверждено, что от ТСН "Дачное шоссе 2/1" продолжают поступать устные запреты на использование детской площадки, спортивной площадки в деятельности детского клуба Matrix. Сотрудники охраны подходят и предлагают уйти с территории площадок, иногда в грубой форме. Товарищество разместило объявления о том, что на площадках могут находиться только жильцы Гринвуда. В конце мая 2018 года во время прогулки сотрудники ТСН "Дачное шоссе 2/1" неоднократно подходили и сообщали, что гулять на детской и спортивной площадке нельзя, так как это частная собственность жильцов ЖК "Гринвуд".

Согласно акту об отсутствии проезда к детскому клубу Матрикс (

<

...>) от 30.06.2018, составленному ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, в июне 2018 года проезд ко входу в детский клуб Matrix был невозможен, так как на въезде на дорогу установлены ворота. На звонки на телефон, указанный на воротах, либо не отвечают, либо охрана ТСН "Дачное шоссе 2/1" сообщает, что ворота не откроют, так как проезд по территории ЖК "Гринвуд" посетителям Matrix запрещен.

Как следует из договора аренды нежилого помещения от 06.06.2018, нежилое помещение площадью 236,9 кв. м, номера на поэтажном плане 2-10, 44-49, этаж 1, кадастровый номер 54:35:031945:337 передано в аренду учреждению (третье лицо).

Дополнительным соглашением от 11.06.2018 к договору аренды от 06.06.2018, заключенному между истцом и третьим лицом, в связи с невозможностью пользоваться детской площадкой, спортивной площадкой, отсутствием проезда к детскому клубу Matrix стороны решили снизить арендную плату на 50 000 руб. в месяц.

Заключением кадастрового инженера ФИО13 от 29.10.2018 подтверждено, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 расположено здание с кадастровым номером 54:35:031945:282, спортивная площадка и детская площадка.

Согласно договору от 10.07.2013, заключенному между ООО "Зеленый бор" (подрядчик) и ООО "Тренинг и консалтинг" (заказчик), подрядчик обязуется выполнить работы по монтажу детской площадки на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304, адрес: 

<

...> и сдать результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. В состав работ входит монтаж деревянного забора, монтаж деревянных скамеек - 2 шт., монтаж беседки, монтаж карусели, монтаж детского игрового комплекса, монтаж качалки на пружинах, монтаж песочницы. Расположение детской площадки на земельном участке указано в приложении № 1 к договору (п. 1.1). Право собственности на смонтированную детскую площадку принадлежит заказчику (п. 1.3). Согласно п. 3.1 договора стоимость работ составляет 400 000 рублей.

Актом выполненных работ от 15.07.2013 подтверждается выполнение работ по монтажу детской площадки на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304. 

Платежным поручением № 172 от 04.09.2013 подтвержден факт оплаты истцом предусмотренной договором суммы 400 000 рублей на счет ООО "Зеленый бор" по договору от 10.07.2013.

Как следует из соглашения о порядке пользования земельным участком от 10.07.2013, заключенного между истцом и ООО "Зеленый бор", стороны указанного соглашения, а также их работники, арендаторы, клиенты, посетители совместно пользуются и владеют земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304. Стороны обязуются не препятствовать друг другу, а также работникам, арендаторам, клиентам, посетителям в свободном доступе, проходу, проезду и ином использовании земельного участка. Стороны вправе использовать земельный участок в своей коммерческой деятельности не запрещенными законодательством и учредительными документами способами.

Согласно условиям соглашения о порядке пользования земельным участком от 07.08.2018, заключенному между истцом и собственниками квартир в доме № 2/3 по Дачному шоссе, стороны решили установить совместное пользование и владение земельным участком, а также физическими и юридическими лицами, являющимися арендаторами вышеназванных помещений, посетителями и/или клиентами собственников помещений, арендаторов помещений. Стороны также решили установить совместное пользование детской площадкой, спортивной площадкой, проездами, проходами, другими объектами инфраструктуры, расположенными на земельном участке на момент подписания соглашения и созданными в будущем. Стороны обязуются не чинить препятствий друг другу, а также арендаторам, посетителям, гостям, клиентам в свободном доступе и использовании данного земельного участка; детской площадкой, спортивной площадкой, проходами и проездами и другими объектами инфраструктуры, расположенными на земельном участке на момент подписания соглашения и созданными в будущем. Стороны обязуются не чинить препятствий в осуществлении ООО "Тренинг и консалтинг" коммерческой деятельности в пределах границ вышеназванного земельного участка.

Согласно договору № 2308-17 от 30.08.2017, заключенному между ООО "Архип" (исполнитель) и ТСН "Дачное шоссе 2/1" (заказчик), заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательство выполнить по объекту "Детская спортивная площадка в ЖК "Гринвуд" г. Новосибирска" проектные и строительные работы. Согласно п. 2.2 договора стоимость работ определена в размере 1 000 000 рублей. Актом приема-передачи выполненных работ от 09.11.2017 подтверждается факт выполнения указанных работ. Фактическая стоимость работ составила 700 769,33 рублей.

Как следует из соглашения № 1/2017 от 11.01.2017, денежные средства на строительство спортивной площадки были предоставлены ТСН "Дачное шоссе 2/1" и ТСН "Дачное шоссе 2" гражданами Вебером О.И. и ФИО14 (бенефиарные владельцы организации, осуществившей строительство многоквартирных жилых домов). Согласно п. 1 указанного соглашения спортивная площадка предназначена для собственников многоквартирных жилых домов по адресу ул. Дачное шоссе, д. 2 и д. 2/1 и членов их семей. При этом спортивная площадка располагается на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304, на котором расположено здание по адресу: Дачное шоссе, 2/3.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО15, ФИО16 пояснили, что охрана жилого комплекса "Гринвуд" препятствует проезду и проходу родителей с детьми в детский клуб "Матрикс", дети вынуждены от ворот до клуба идти одни, иногда в сопровождении сотрудников детского клуба. Препятствий в проходе детей не чинится. Имеется два въезда на территорию, оборудованных воротами, один из них в настоящее время полностью закрыт для прохода и проезда, через другой пропускают детей без родителей. Детям запрещается также вход на детскую и спортивную площадки, прогулки по территории жилого комплекса. Спортивная площадка появилась в 2017 году, детская площадка существует с 2013 года. Детский клуб "Матрикс" находится на территории жилого комплекса с самого начала, с 2013 года, изначально был запроектирован застройщиком именно в качестве детского учреждения. Управление многоквартирными домами на территории жилого комплекса осуществляет ответчик.

Свидетель ФИО16 дополнительно пояснил, что члены товарищества недовольны нахождением большого количества детей на территории, перемещения детей по территории жилого комплекса жестко регламентируются (по каким дорожкам можно ходить, вести себя тихо и т.п.). Охранники ТСН запрещают посетителям детского клуба пользоваться детской и спортивной площадками.

Ссылаясь на чинение ответчиком препятствий в пользовании земельным участком, детской и спортивной площадками, истец обратился в суд с настоящим иском.

При принятии решения, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, а также детская и спортивная площадки относятся к общему имуществу, на которое распространяется режим общей долевой собственности, истцом доказано наличие препятствий в их использовании со стороны ответчика. Суд пришел к выводу о том, что требования истца в части обязания ответчика устранить препятствия в пользовании истцом земельным участком с кадастровым номером 54:35:031945:304, расположенным по адресу: 

<

...> путем обеспечения беспрепятственного проезда и прохода ООО "Тренинг и консалтинг", а также его арендаторам, посетителям, клиентам, контрагентам, контрагентам арендатора ко входу в помещение, расположенное по адресу: 

<

...> кадастровый номер 54:35:031945:337, подлежат удовлетворению, поскольку для использования указанного помещения истцу необходим доступ к нему через территорию земельного участка как для самого истца, так и для вышеуказанных лиц, без чего невозможно осуществление соответствующей предпринимательской деятельности. Требования об обеспечении ООО "Тренинг и консалтинг", а также его арендаторам, посетителям, клиентам, гостям, контрагентам, контрагентам арендатора свободного доступа и нахождения, отдыха, прогулок на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 и расположенными на нем детской площадке, спортивной площадке суд признал обоснованными в части, а именно обеспечения ООО "Тренинг и консалтинг", а также его посетителям, клиентам (детям, родителям) свободного доступа и нахождения, отдыха, прогулок на земельном участке с кадастровым номером 54:35:031945:304 и расположенными на нем детской площадке, спортивной площадке. Суд при этом учитывал характер осуществляемой истцом деятельности (детский клуб), что предполагает посещение данного учреждения детьми и их родителями. Следовательно, использование истцом земельного участка и расположенных на нем объектов благоустройства в данном случае невозможно без обеспечения такого права указанных лиц. Оснований для предоставления права нахождения на земельном участке, отдыха и прогулок на нем, пользования объектами благоустройства (детская, спортивная площадка) иными лицами (контрагентами, арендаторами) судом не усмотрено.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом владение и пользование таким имуществом при недостижении согласия осуществляется в порядке, устанавливаемом судом (ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, к составу общего имущества многоквартирного дома относятся ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных указанным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно исходил из доказанности нарушения прав истца на пользование земельным участком и элементами благоустройства.

Судом первой инстанции верно указано, что препятствия в пользовании имуществом могут выражаться не только в виде тех или иных физических действий (физическое препятствование проходу, проезду на земельный участок через ворота), но также в виде требований тех или иных лиц о необходимости покинуть территорию земельного участка или расположенной на ней детской площадки. Подобные требования, хотя и не имеют овеществленного характера, тем не менее объективно создают сложности в пользовании имуществом.

Применяя к сложившимся отношениям положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что детская площадка и спортивная площадка находятся в общей долевой собственности собственников помещений дома № 2/3 по Дачному шоссе. 

Согласно пункту 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" режим использования общего имущества здания определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доказательства проведения такого собрания собственников помещений на момент рассмотрения спора в материалах дела отсутствуют.

На момент рассмотрения спора фактически сложился порядок совместного  пользования общим имуществом обществом и собственниками помещений в доме.

При этом, ТСН "Дачное шоссе 2/1" не является собственником земельного участка, спортивной и детской площадок, тем не менее в отсутствие законных оснований ограничивает использование данных объектов со стороны ответчика.

Доводы заявителя жалобы, аналогичны доводам, приводимым в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана основанная на материалах дела надлежащая правовая оценка, оснований для иных выводов у апелляционного суда не имеется. Несогласие с судебной оценкой доказательств и выводами суда первой инстанции, не является основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Довод о том, что сотрудники охраны не являются работниками ответчиками, правомерно отклонен судом, поскольку согласно представленному договору об оказании охранных услуг № 220-ОХ от 03.03.2018 ЧОП "Брест плюс" оказывает ответчику услуги по обеспечению пропускного режима, общественного порядка и охране собственности на объектах в пределах территории жилого поселка "Гринвуд" по адресу: 

<

...> 

При этом согласно п. 1.1 договора ООО ЧОП "Брест плюс" действует по поручению ответчика, в обязанности исполнителя (п. 2.1.2) входит осуществлять пропускной режим (контролировать вход и выход посетителей) на охраняемый объект, не допускать проникновения посторонних лиц на охраняемый объект. Согласно п. 4.2 договора исполнитель несет ответственность за обеспечение контрольно-пропускного режима, не допускает проникновения на территорию объектов посторонних лиц. Таким образом, действия сотрудников охранного предприятия, направленные на создание препятствий истцу в пользование земельным участком, детской площадкой, в данном случае совершаются в рамках указанного договора об оказании охранных услуг. Суд обоснованно исходил из того, что само охранное предприятие не имеет материального или иного интереса в допущении или недопущении отдельных лиц на территорию земельного участка; такие действия могут быть совершены лишь во исполнение указаний заказчика по договору.

Довод ответчика о том, что он не является лицом, ответственным за организацию прохода через ворота ЖК "Гринвуд", признан судом первой инстанции противоречащим материалам дела. Согласно п. 2.1 Устава товарищества, в его обязанности, в частности, входит охрана жилого дома, придомовой территории, имущества собственников и владельцев помещений. Из материалов дела следует, что, несмотря на то, что ворота размещены на территории иных земельных участков, принадлежащих иным лицам, проход и проезд через них контролируются охранниками, действующими по заданию ответчика. Согласно договору о содержании и ремонте общего имущества в доме и предоставлении коммунальных услуг от 01.11.2018, заключенному между истцом и ответчиком, в обязанности последнего входит обслуживание въездных ворот, системы видеонаблюдения. 

Отклоняя доводы апелляционной жалобы в этой части, суд апелляционной инстанции учитывал также, что из материалов дела следует, что территория жилого комплекса ограждена по периметру, на входе (въезде) на территорию жилого комплекса имеются ворота. Согласно п. 1.1. п.2.1.2 договора №220-ОХ об оказании охранных услуг от 03.03.2018 по поручению ответчика ЧОП "Брест плюс" обеспечивает пропускной режим, общественный порядок, контролирует вход и выход посетителей, не допускает проникновения посторонних лиц на объект. Согласно п.4.2 договора заказчик обеспечивает выдачу пропусков сотрудникам, поддерживает в исправном состоянии ограждение по периметру.

Поскольку предметом рассмотрения является негаторный иск, истцом представлены доказательства создания препятствий ответчиком в пользовании земельным участком и расположенными на нем детской и спортивной площадками, при этом права на указанные объекты не оспариваются, судом вопрос об их правах и обязанностях не разрешался, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для привлечения к участию в деле собственников всех помещений в доме № 2/3 по Дачному шоссе в г. Новосибирске. 

Доводы апелляционной жалобы о нарушении прав иных лиц признаны судом апелляционной инстанции необоснованными, поскольку обжалуемое решение не влияет на права собственников помещения, судом возложена на ответчика обязанность воздержаться от создания истцу и третьему лицу препятствий в осуществлении прав собственника недвижимости, предназначенной для коммерческого использования. 

Предметом спора является обязание ответчика устранить препятствия в пользовании истцом имуществом, для вывода о том, что решение затрагивает права иных лиц, недостаточно того, чтобы судебное решение затрагивало предполагаемые права и обязанности каких-то лиц в будущем, а необходимо наличие суждений о их правах и обязанностях непосредственно в судебном акте, то есть в силу судебного акта у лица должны возникнуть или прекратиться какие-либо конкретные права и обязанности. Вынесение такого судебного акта должно с очевидностью нарушать права субъекта спорных правоотношений на рассмотрение дела судом с его участием. Обжалуемое решение таких суждений о правах иных лиц не содержит.

Исходя из фактических обстоятельств спора, требований разумности, справедливости и обеспечения баланса интересов сторон, принимая во внимание частичное удовлетворение исковых требований, суд посчитал возможным определить размер судебной неустойки в 30 000 рублей за каждый случай.

В части размера судебной неустойки доводов апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, апеллянтами не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своих позиций, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе товарищества доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Относительно апелляционной жалобы ФИО4 суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для прекращения производства по ней, принимая во внимание, что ФИО4 стороной спорных правоотношений (создание ответчиком препятствий истцу в пользовании имуществом) не являлся, иск был предъявлен к лицу, нарушившему права истца, и из содержания обжалуемого решения не усматривается, что суд первой инстанции сделал выводы непосредственно о правах и обязанностях заявителя.

Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к выводу о том, что ФИО4  не относится к лицам, имеющим право на обжалование решения суда в соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе рассматриваемого дела само по себе не наделяет его правом на обжалование судебных актов. Как указано выше для возникновения права на обжалование судебного акта у лица, не привлеченного к участию в деле, недостаточно того, чтобы судебное решение затрагивало его предполагаемые права и обязанности в будущем, а необходимо наличие суждений о его правах и обязанностях непосредственно в судебном акте, то есть в силу судебного акта у лица должны возникнуть или прекратиться какие-либо конкретные права и обязанности. Вынесение такого судебного акта должно с очевидностью нарушать права субъекта спорных правоотношений на рассмотрение дела судом с его участием.

Как следует из пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №36 от 28.05.2009, если после принятия апелляционной жалобы будет установлено, что принятый судебный акт непосредственно не затрагивает права или обязанности заявителя, то есть  заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по жалобе подлежит прекращению.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что производство по апелляционной жалобе подлежит прекращению.

С учетом требований подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" в случае прекращения производства по апелляционной жалобе арбитражным судом уплаченная государственная пошлина подлежит возврату. 

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

прекратить производство по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.11.2018 по делу № А45-33392/2018 .

Возвратить ФИО4 из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченных по чеку от 09.02.2019 номер операции 4289777.

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.11.2018 по делу          № А45-33392/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимости "Дачное шоссе 2/1" – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2  

ФИО3