Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-38642/2017

г. Краснодар

21 февраля 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2018 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ершовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Кватро-Сервис», г. Краснодар

к Администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар 

третье лицо: Департамент архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар 

о признании права собственности на самовольно реконструированный объект 

при участии:

от истца: Душа В.В.

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО «Кватро-Сервис» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар с требованиями о признании права собственности на самовольно реконструированное нежилое здание, общей площадью 220,3 кв.м., литер А, расположенное по адресу: город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Рабочая, 39.

Определением суда от 22.11.2017 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования город Краснодар.

Определением суда от 10.01.2018 г. по ходатайству истца была произведена замена ответчика по данному делу Департамента архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар на Администрацию муниципального образования город Краснодар. Департамент архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований.

Ответчик и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу - ООО «Кватро-Сервис» принадлежит на праве собственности нежилое здание  - офис, лит. А, общей площадью 124,6 кв.м., кадастровый номер 23:43:0121010:923, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Рабочая, 39, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.05.2017 г. № 23/153/008/2017-2692.

Помимо этого истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, на котором расположено вышеуказанное здание, площадью 2112 кв.м., кадастровый номер 23:43:0403024:142, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации административного здания и мастерских, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.05.2017 г. № 23/153/008/2017-2697.

В 2017 году истцом в отсутствие разрешительной документации была произведена реконструкция принадлежащего ему нежилого здания в виде надстройки мансардного этажа (наружные и внутренние стены – кирпичные, остекление двойное в металлопластиковых рамах), а также перепланировки и переустройства строения лит. «А», а именно:

- в коридоре инв. № 1 выстроены перегородки, что уменьшило площадь коридора инв. № 1 с 18,3 до 11,9 кв.м., образовало коридор инв. № 1/1, площадью 2,0 кв.м. и умывальную инв. № 1/2, площадью 2,3 кв.м., в которой установлена раковина и она подключена к сетям водопровода и канализации;

- в коридоре инв. № 6 выстроена лестница инв. № 6/1, площадью 1,4 кв.м., что уменьшило площадь кладовой инв. № 6 с 5,3 до 1,4 кв.м.;

- между коридором инв. № 4 и кладовой инв. № 6 в самонесущей перегородке смещен дверной проем;

- между коридором инв. № 1 и кабинетом инв. № 9 в самонесущей перегородке устроен дверной проем, в который установлена дверь;

- между кабинетом инв. № 9 и приемной инв. № 10, приемной инв. № 10 и кабинетом инв. № 11 заложены двери;

- между коридором инв. № 1 и кабинетом инв. № 11 в самонесущей перегородке устроен дверной проем, в который установлена дверь;

- в умывальной инв. № 8 демонтирована раковина и установлен унитаз, что образовало туалет инв. № 8, площадью 1,2 кв.м., который подключен к сетям водопровода, канализации и имеет естественную вентиляцию, выведенную выше конька здания на 1,0 м;

- площадь помещений инв. № 2, инв. № 3, инв. № 4, инв. № 5, инв. № 7, инв. № 8, инв. № 9, инв. № 10, инв. № 11 уменьшились за счет внутренней отделки стен.

Общая площадь нежилого строения литер «А» с учетом надстройки мансардного этажа, перепланировки и переустройства увеличилась со 124,6 кв.м. до 254,8 кв.м.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются представленным в материалы дела истцом техническим заключением № 17/06-586 от 07.06.2017 г., составленным ООО «Юг-Дом».

Технические характеристики спорного здания в реконструированном виде указаны в представленных в материалы дела техническом плане здания от 30.05.2017 г., а также в техническом паспорте здания по состоянию на 08.08.2017 г.

15.08.2017 г. истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее – Департамент) с заявлениями о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией спорного объекта.

Письмом от 30.08.2017 г. исх. № 29/8791-1 Департамент отказал ООО «Кватро-Сервис» в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию законченного реконструкцией спорного объекта в связи с отсутствием необходимых документов, в том числе разрешения на строительство спорного объекта.

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект в административном порядке, в отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, истец обратился в суд с иском о признании права собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в частности, путем признания права.

В  соответствии  с  частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу пункта 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ  выдача  разрешений на  ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства объекта капитального строительства является полномочием органов местного самоуправления.

Осуществление строительства в установленном порядке подтверждает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются также на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. 

Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может  быть  признано  судом,  а  в  предусмотренных  законом  случаях - в  ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть  признано  за  указанным  лицом,  если  сохранение  постройки  нарушает  права  и охраняемые  законом  интересы  других  лиц  либо  создает  угрозу  жизни  и  здоровью граждан.

Самовольное строительство может быть преодолено посредством обращения в суд лишь в исключительных случаях, при полном и безусловном доказывании истцом всех предусмотренных в статье 222 Гражданского кодекса РФ обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права  собственности  на  самовольную  постройку, суд устанавливает допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровья граждан.

Таким образом, обращаясь с иском  о  признании  за ним  права  собственности  истец, в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать, что спорный объект соответствует целевому назначению земельного участка, обеспечивается соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, противопожарных норм и правил, а также то, что спорный объект недвижимости не нарушает  права  и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

В подтверждение отсутствия при строительстве спорных объектов существенных нарушений строительных и градостроительных норм и правил, нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, в том числе угрозы жизни и здоровью и соответствия сооружений видам разрешенного использования земельных участков истцом в материалы дела представлено техническое заключение № 17/06-586 от 07.06.2017 г., выполненное ООО «Юг-Дом».

Согласно пункту 26 Постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела документы и доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что реконструированный объект недвижимого имущества, в отношении которого истцом заявлены исковые требования, является самовольной постройкой.

Как следует из материалов дела, общая площадь спорного объекта после реконструкции в виде надстройки мансардного этажа, перепланировки и переустройства увеличилась со 124,6 кв.м. до 254,8 8 кв.м., то есть более чем в два раза.

При этом, как установлено судом, истец в нарушение вышеуказанных правовых норм не представил доказательств того, что реконструкция здания произведена в соответствии с разрешительной и иной документацией на строительство, полученной в установленном законом порядке.

Истцом не оспаривается факт того, что ООО «Кватро-Сервис» с соответствующими документами в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта не обращался.

Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации самовольной постройки по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий строительства объектов недвижимости. 

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. 

Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности, что нельзя признать правильным. 

На основании вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований ООО «Кватро-Сервис» о признании права собственности на спорный объект следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова