Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-92932/2020

17 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  09 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  17 июня 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «ПТГ-Рус» (197110, Санкт-Петербург, Большая Разночинная ул., д. 11, лит. А, пом. 9Н, комната № 4, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации 03.08.2007);

ответчик: Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. «А», ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 05.05.2009);

о признании незаконным отказа от договора аренды

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 10.10.2020;

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности 28.12.2020;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ПТГ-Рус» (далее – истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – ответчик, арендодатель) о признании незаконным отказа от договора аренды от 24.04.2018 № 151, заключенного между истцом и ответчиком, оформленного уведомлением от 04.09.2020 № 78-ЕФ-09/11781.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме. Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве. Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до получения результатов рассмотрения уголовных дел №12101410018001479, по признакам состава преступления, предусмотренного частью 2 статьи 165. частью 4 статьи 158 Уголовного кодекса Российской Федерации  и №1210141008001478, обосновывая заявленное ходатайство тем, что факты и правоотношения, которые подлежат установлению в порядке уголовного судопроизводства, имеют значение для данного дела.

Рассмотрев заявленное ходатайство, заслушав представителей сторон, суд не усматривает оснований для его удовлетворения, ввиду следующего.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Невозможность рассмотрения одного дела до разрешения другого имеет место тогда, когда обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют существенное значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, критерием для определения невозможности рассмотрения дела при рассмотрении вопроса о приостановлении производства по делу является наличие существенных для дела обстоятельств, подлежащих установлению при разрешении другого дела в арбитражном суде.

По смыслу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В данном случае суд исходит из того, что учитывая предмет и основания требований, заявленных в рамках настоящего дела, у суда есть возможность самостоятельно установить обстоятельства, входящие в предмет доказывания по настоящему спору, и дать им оценку. Приостановление производства по настоящему делу при таких обстоятельствах не будет способствовать  эффективной защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов участвующих в деле лиц, а напротив, будет препятствовать рассмотрению дела в разумный срок.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «ПТГ-Рус» является арендатором объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 47:08:0102004:19, 47:08:0102004:7, 47:08:0102004:11, 47:08:0102004:12, 47:08:0102004:17, 47:08:0102004:16, 47:08:0102004:18, 47:08:0102004:9, 47:08:0102004:6, 47:08:0102002:5641, 47:08:0102002:5658, 47:08:0102002:5710, 47:07:0000000:63135, 47:08:0000000:781, 47:08:0102002:5689, 47:08:0102002:5747, 47:08:0102002:5760, 47:08:0102002:5745, 47:08:0102004:13, 47:08:0102004:8, 47:08:0000000:549, 47:07:0000000:62813, 47:07:0000000:72591 (далее – Объекты), расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Сертолово, мкр. Сертолово-1, ш. Восточно-Выборгское, д. 32, на основании договора аренды от 24.04.2018 № 151 (далее – Договор). 

Указанные в Договоре объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером 47:08:0102004:2, площадью 246 178 кв.м., переданном в аренду ООО «ПТГ-Рус» по договору аренды земельного участка от 07.08.2019 № 612-ГП.

Истец 18.09.2020 получил от ответчика (арендодателя) уведомление о досрочном расторжении договора аренды от 24.04.2018 № 151, в котором ответчиком указано, что актом осмотра от 22.07.2020 № 31.07-20/АО установлено, что из 23 объектов недвижимого имущества, переданных по акту приема-передачи от 24.04.2018, 13 объектов не используются:

а)4 объекта с кадастровыми номерами 47:08:0102004:16, 47:08:0102004:9,47:08:0102004:13,47:08:0102004:8 полностью разрушены;

б)3 объекта с кадастровыми номерами 47:08:0102002:5747,47:08:0102002:5760, 47:07:0000000:72591 находятся в аварийном состоянии;

в)6 объектов с кадастровыми номерами 47:08:0102004:19, 47:08:0102004:7,47:08:0102004:5641, 47:08:0102004:5658, 47:08:0000000:781, 47:08:0102002:5745находятся в неудовлетворительном техническом состоянии.

При этом ответчик ссылается на нарушение арендатором пунктов 2.3.6, 2.3.2 и 2.3.12 Договора как на основание для одностороннего отказа от исполнения Договора в силу подпункта 5.4.1 Договора.

Истец, не признавая выявленные арендодателем нарушения Договора, полагая необоснованным односторонний отказ от его исполнения, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 – 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При рассмотрении дела судом установлено, что в уведомлении от 04.09.2020 № 78-ЕФ-09/11781 арендодатель, как на основание расторжения договора ссылается на выявленные при проведении проверки нарушения  арендатором пунктов 2.3.6, 2.3.2 и 2.3.12 Договора.

Пунктом 2.3 Договора предусмотрены обязанности арендатора.

Так, согласно пункту 2.3.2 Договора арендатор обязуется использовать Объекты в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 Договора, условиями договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в соответствии с условиями и результатами аукциона.

 Пунктом 2.3.6 Договора установлена обязанность арендатора обеспечить сохранность Объектов, инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы на их содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Кроме того, арендатор обязуется в течение всего срока действия Договора за счет собственных средств производить текущей ремонт Объекта, связанный с деятельностью Арендатора, в том числе поддерживать Объект в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, выполняя требования иных правил и норм, действующих в отношении Объекта (пункт 2.3.12).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 5.4 Договора арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по Договору, в том числе при невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.2, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.9, 2.3.18 и 3.5.

Между тем ответчиком в качестве существенных нарушений Договора, допущенных арендатором и позволяющим арендодателю в одностороннем порядке отказаться от Договора, в оспариваемом уведомлении указано на нарушение арендатором пунктов 2.3.2, 2.3.6 и 2.3.12 Договора.

При этом выявление арендодателем нарушение обязанности арендатора, предусмотренной в пункте 2.3.12, не является основанием для одностороннего расторжения Договора в силу пункта 5.4 Договора, а значит, одностороннее расторжение договора арендодателем по данному основанию не может быть признано законным.  

Относительно нарушений арендатором условий договора, предусмотренных пунктами 2.3.2 и 2.3.6 Договора, выявленных арендодателем, суд приходит к следующим выводам.

Согласно правовой позиции, сложившейся в судебной практике, последствия для арендатора различаются в зависимости от того, недостаток присущ вещи при передаче (статья 612 ГК) или возник в период действия аренды (пункт 4 статьи 614 ГК), пункт 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015) и пункт 5 Обзора практики ВС РФ № 3 (2017).

Так, в случае, если недостаток присущ вещи при ее передаче и условия договора аренды не содержат обязательства арендатора произвести инвестиции для восстановления объекта недвижимости, переданного по договору аренды, не согласован срок внесения инвестиций и их размер, признание недобросовестными действий арендатора нарушает баланс интересов сторон и является недопустимым. Изложенное подтверждается позицией законодателя, изложенной в статье 619 ГК РФ. 

Как установлено судом в ходе исследования доказательств, имеющихся в материалах дела, причина невозможности использования 13 объектов недвижимости находится вне зоны ответственности истца – переданные объекты изначально на момент передачи находились в неудовлетворительном состоянии, что подтверждается актом проверки использования федерального имущества от 07.04.2017, составленном ответчиком, актом осмотра технического состояния арендованных нежилых помещений от 14.05.2018, составленного истцом, заключением технического специалиста от 22.03.2021 № 20856197. 

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

При этом одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В данном случае, как видно из материалов дела, истцом представлен акт проверки использования федерального имущества от 07.04.2017, в соответствии с которым до заключения договора аренды ответчиком установлен факт использования имущества неустановленными лицами (пункт 2.4 акта), объекты разрушены и находятся в неудовлетворительном состоянии, на территории наличествуют отходы от строительных и ремонтных работ и прочий мусор (пункт 2.2 акта). 

Кроме того, указанным актом установлено, что именно в таком состоянии все объекты переданы арендатору (пункт 4.7 акта). 

Как указано выше, истцом к материалам дела приобщено заключение технического специалиста от 22.03.2021 № 20856197, согласно которому «в результате проведенного исследования методом визуального осмотра с выполнением контрольных измерений и сопоставлением полученных результатов с представленными документами объектов, расположенных по адресу: Ленинградская область, Всеволожский р-он, 

<

...> в том числе полное разрушение объектов № 6, 8, 19, 20 до основания фундаментов, может указывать на то, что срок службы конструкций исследуемых объектов, без капитального ремонта, превышен. 

Превышение срока службы в целом, свидетельствует о снижении несущей способности конструкций объектов. Данное физическое состояние приобреталось объектами за значительный период времени предположительно не менее 10–15 лет. 

Таким образом, объекты были разрушены до заключения Договора аренды объектов недвижимого имущества от 24.04.2018 №​ 151 (стр. 118–119 заключения)».

Согласно акту осмотра федерального имущества от 22.07.2020, копия которого приобщена к материалам дела ответчиком, те объекты недвижимого имущества, переданные арендатору по Договору, которые объективно, с учетом их состояния на момент передачи имущества арендодателем, могут использоваться по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 Договора, - для промышленно-складских целей, используются арендатором именно для этих целей.

Неиспользование в соответствии с целями, указанными пунктом 1.1 Договора, объектов, которые уже были разрушены либо находились в неудовлетворительном состоянии, не позволяющем использовать их по назначению, еще до заключения Договора и передачи имущества арендатору, о чем свидетельствуют названные выше акт обследования от 07.04.2017 и выводы специалиста, изложенные в заключении от 22.03.2021, в силу названных норм права не может быть признано достаточным основанием для вывода о существенном нарушении арендатором условий пункта 2.3.2 Договора.

Ответчиком в материалах дела представлен акт проверки использования федерального имущества от 17.03.2021, в соответствии с которым последним установлено наличие трех песчаных карьеров (пункт 2.2 акта), данное обстоятельство ответчик также связывает с нарушением целей использования Объектов, переданных арендатору по Договору.

Однако, как указано выше, между сторонами заключено два договора – предметом первого договора является передача в пользование Объектов, предметом второго – передача в пользование земельного участка, на котором данные Объекты находятся.

В связи с чем, выявление данного обстоятельства не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, касающегося правоотношений сторон, возникших из Договора, предметом которого является передача в пользование Объектов и не опровергается выводов об отсутствии нарушений арендатором целевого использования Объектов. 

Более того, не нашел подтверждения факт образования песчаных карьеров в результате действий истца (арендатора) с учетом представленных в материалах дела доказательств:

- акта проверки использования федерального имущества от 07.04.2017, в соответствии с которым ответчиком установлен факт использования имущества неустановленными лицами (пункт 2.4 акта), что ставит под сомнение возложение на истца ответственности за разработку карьеров;

- постановления о прекращении производства по делу об административном правонарушении от 29.06.2020 № 00299-20/Д, согласно которому у истца отсутствуют стационарные источники выбросов;

- акта проверки природоохранной прокуратуры от 19.01.2021, проведенной в соответствии с обращением ответчика, согласно которому при проведении проверки исполнения истцом природоохранного законодательства и законодательства о недрах нарушений не выявлено.

При таких обстоятельствах ответчиком не опровергнуто использование истцом в соответствии с целями, установленными Договором, объектов, переданных по Договору, а значит, вывод ответчика о нарушении арендатором целей использования Объектов, предусмотренных Договором, не нашел подтверждения в материалах дела. 

Вместе с тем суд отмечает, что вывод арендодателя о нарушении арендатором обязанности, предусмотренной пунктом 2.3.6 Договора, об обеспечении сохранности Объектов, инженерных коммуникаций и оборудования, несение расходов на их содержание и поддержание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии также должен оцениваться с точки зрения состояния Объектов при их передаче арендатору и объективной возможности исполнения данной обязанности. 

В судебное заседание 21.04.2021 истцом представлены возражения на отзыв ответчика, документы, подтверждающие несение расходов на содержание объектов, помимо арендной платы, акт осмотра технического состояния арендованных нежилых помещений от 14.05.2018, согласно которому истцом проведен осмотр переданных нежилых помещений, установлено состояние каждого объекта недвижимости (в том числе разрушенных до основания), отдельно отражено состояние земельного участка – завален отходами, требуется благоустройство по причине выборки песка. 

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что состояние переданных арендатору по Договору Объектов позволяло сохранять их в надлежащем состоянии либо ухудшилось в результате ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по Договору.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах ответчик не представил суду доказательств допущенных арендатором существенных нарушений условий Договора, дающих право арендодателю на его досрочное одностороннее расторжение.

Отказ от договора — это односторонняя сделка. По общему правилу такой отказ не допускается (статьи 309 и 310 ГК РФ). Исключения могут предусматриваться законом, соответственно, осуществленный арендодателем отказ от договора будет законным только в этом случае. Если нарушения не было или его характер не соответствовал условиям допущения отказа в нормах законодательства об аренде, то отказ от договора противоречит статьям 309 и 310 ГК. Соответственно, он является недействительным, как и любая иная сделка, противоречащая закону (статья168 ГК).

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Пунктом 2 этой же нормы права установлено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая, что ответчиком не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств наличия оснований для расторжения договора аренды от 24.04.2018 № 151 на основании статей 10, 168, 309, 310 ГК РФ, исковые требования о признании недействительным одностороннего отказа арендодателя от договора аренды от 24.04.2018 № 151 подлежат удовлетворению.

Как указывает истец, в соответствии с поступившим от ответчика в материалах дела актом проверки использования федерального имущества от 17.03.2021 (пункт 1.6.1. акта проверки) в отношении 23 объектов недвижимого имущества на основании заявления арендодателя Управлением Росреестра сняты ограничения (обременения) в виде аренды. 

Вместе с тем, согласно абзацу 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН. 

Возврат сторон в ранее существовавшее положение до совершения недействительной сделки является ординарным последствием недействительности сделки (пункты 1 и 2 статьи 167 ГК РФ.

В данном случае, в связи с признанием недействительной сделки по одностороннему отказу от исполнения договора аренды, договор аренды от 24.04.2018 № 151, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ПТГ-Рус» и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, является действующим.  Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи о праве аренды в ЕГРН. 

Расходы по уплате государственной пошлины в силу статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

Признать недействительным отказ от договора аренды от 24.04.2018 № 151, оформленный уведомлением от 04.09.2020 № 78-ЕФ-09/11781.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПТГ-Рус» 6 000,00 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                 Балакир М.В.