АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                       Дело № А32-972/2017

30.08.2017

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23.08.2017

Мотивированное решение изготовлено 30.08.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 

рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

Предпринимателя ФИО2, г. Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>),

к администрации муниципального образования город Краснодар, (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>),

к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

о признании отказа в предоставлении услуги незаконным,

при участии в судебном заседании: 

от администрации: ФИО3 по доверенности 

Предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края и просила:

истребовать у заинтересованного лица проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402014:56, площадью 143 кв. м. по улице Ставропольской 143/1 в Карасунском округе города Краснодара.

признать отказ администрации муниципального образования город Краснодар № 39828.26 от 16.12.2016 незаконным.

обязать администрацию муниципального образования город Краснодар заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402014:56, площадью 143 кв. м. по улице Ставропольской 143/1 в Карасунском округе города Краснодара на условиях ранее подготовленного департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар проекта.

Предприниматель дополнила заявленные требования и просила, в том числе обязать администрацию муниципального образования город Краснодар в лице департамента имущественных отношений в месячный срок подготовить и направить ИП ФИО2 проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402014:56, площадью 143 кв. м. по ул. Ставропольской, 143/1 в Карасунском округе г. Краснодара на условиях в соответствии с действующим законодательством. 

Требования мотивированы тем, что как собственник объекта недвижимого имущества предприниматель имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность за плату.

Местное самоуправление против удовлетворения иска возражает, сообщило суду, что в соответствии с Генеральным планом города земельный участок расположен на территории  общего пользования и приватизации не подлежит.

Истцом заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с участием представителя в другом процессе. Кроме того заявитель указывает, что в предыдущем судебном заседании дата и время следующего (последнего) судебного заседания озвучена не была, истец узнал о судебном заседании 22.08.2017.

Ходатайство рассмотрено судом и оставлено без удовлетворения в силу следующего. Предприниматель является инициатором рассмотрения дела судом, его представитель присутствовал в двух судебных заседаниях. Определение от 14.07.2017 об отложении рассмотрения дела на 23.08.2017 было опубликовано на сайте суда в системе Интернет более чем за 15 дней до даты судебного заседания (часть 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Из этого следует, что истец надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела. Участник процесса самостоятельно определяет, какое из рассматриваемых судами дел является приоритетным.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 23.08.2017 до 17.50 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время в отсутствие представителей.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

ФИО2 на праве собственности принадлежит магазин площадью 116,8 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Ставропольская 143/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.11.2015. Сведения о праве собственности внесены в реестр 20.11.2015. Основанием регистрации права в свидетельстве указан договор купли-продажи от 02.11.2015

Предприниматель арендует земельный участок с кадастровым номером 23:43:0402014:56 площадью 143 кв. м по договору от 25.08.2010 и договору уступки от 02.11.2015.

16.11.2016 заявитель обратилась к главе муниципального образования город Краснодар о предоставлении земельного участка в собственность за плату как собственник строения.

Письмом от 16.12.2016 заявителю в приватизации земельного участка было отказано по следующим основаниям.

Генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утверждённым решением городской Думы Краснодара 26.01.2012 № 25 п.15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар», на испрашиваемом земельном участке предусмотрено размещение объекта местного значения (дорога). Земельный участок расположен за красной линией застройки (территория общего пользования). Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар от 14.10.2016 № 23/3-8676, представленным в материалы землеустроительного дела, красная линия по улице Ставропольской, в районе запрашиваемого земельного участка утверждена решением городской Думы Краснодара от 23.10.2003 №39 п 3, «Об утверждении проекта красных линий улиц Красной, Кубанской Набережной и Ставропольский в городе Краснодаре».

При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора относительно земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод сформулирован в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

По правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). Указанное правило о сроках применяется, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Таким образом, требование о понуждении заключить договор в отношении земельного участка может быть заявлено в суд только после направления истцом уполномоченному органу, для которого заключение такого договора является обязательным, оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.

Под соблюдением досудебного порядка в данном случае понимается не обращение с заявлением о заключении договора, а именно направление проекта договора купли-продажи в адрес администрации. 

Истец сформулировал требования как обязание заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях ранее подготовленного департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

Этот проект договора истцом к заявлению в суд не приложен. 

Также суду не представлен проект договора истца, не переданы суду доказательства его направления ответчикам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Требование об обязании ответчиков заключить договор следует оставить без рассмотрения.

В силу статьи 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Статьей 39.3. Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов.

Согласно п. 6 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

В этой статье в числе прочих приведены следующие основания для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц:

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6);

земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ и пунктом 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ установлен запрет приватизации земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон.

В статье 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) указано, что документы территориального планирования подразделяются на документы территориального планирования Российской Федерации; документы территориального планирования субъектов Российской Федерации; документы территориального планирования муниципальных образований. Документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГрК РФ территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Согласно статье 18 ГрК РФ документами территориального планирования муниципальных образований являются схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов.

Частью 3 статьи 23 ГрК РФ предусмотрено, что генеральный план городского округа содержит: положение о территориальном планировании; карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; карту функциональных зон поселения или городского округа.

Согласно части 5 статьи 23 ГрК РФ на указанных в пунктах 2 - 4 части 3 данной статьи картах отображаются, в том числе, планируемые для размещения автомобильные дороги местного значения; границы и описание функциональных зон с указанием планируемых для размещения в них объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов) и местоположения линейных объектов федерального значения, линейных объектов регионального значения, линейных объектов местного значения. К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт (часть 6 статьи 23 ГрК РФ).

В силу части 1 статьи 26 ГрК РФ реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (статья 41 ГрК РФ).

Статьей 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Согласно части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Проект планировки и проект красных линий, утвержденный отдельным документом в составе документации по планировке территорий, могут быть оспорены заинтересованными лицами в судебном порядке.

Пунктом 2 части 6 статьи 43 ГрК РФ предусмотрено, что красные линии также отображаются и на чертежах проекта межевания территорий.

Согласно пунктам 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

Администрация в обоснование того, что спорный участок не может быть предоставлен Обществу в собственность, сослалась на наличие Генерального плана Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25, согласно которому испрашиваемый земельный участок расположен в зоне строительства транспортной инфраструктуры.

Из представленного в дело технического паспорта магазина следует, что  он построен в 2001 году.

Судом установлено, что магазин был построен без соответствующих разрешений на непредназначенном для целей его строительства земельном участке.

Земельный участок до сентября 2012 года имел разрешенное использование «для временного разрешения платной автостоянки». Разрешенное использование изменено на «для  размещения объекта капитального строительства» решением Ленинского районного суда города Краснодара от 29.08.2012.

Право собственности на здание магазина признано за первоначальным землепользователем ООО «Ника-М» решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2006 по делу А32-14764/2006-36/355.

Из смысла статьи 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку возникает из вступившего в законную силу решения суда.

До указанной даты объект строительства не является имуществом, введенным в оборот, застройщик имеет статус нарушителя градостроительного и земельного законодательства.

То обстоятельство, что зданием магазина построено в 2001 году не имеет существенного значения для результата рассмотрения дела.

Этот объект считается легализованным в момент вступления решения о признании права собственности на самовольную постройку за истцом.

В настоящем случае этой датой является 30.10.2006.

Генеральный план муниципального образования город Краснодар был утвержден решением городской Думы города Краснодара 26.01.2012.

Из графического плана, являющегося приложением к сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, следует, что участок общества и его строение расположены на планируемой автомобильной развязке, представляющей собой пересечение улиц с круговым движением – на проезжей части на пересечении ул. Ставропольской и ФИО4.

Согласно этим же сведениям, красные линии в районе спорного земельного участка утверждены решением городской Думы города Краснодара от 23.10.2003 №39 п.3.

Приложение к сведениям свидетельствует о том, что красные линии с двух сторон улицы Ставропольской прерываются, не доходя до  границ спорного земельного участка.

Красные линии, расположенные по улице ФИО4 от улицы Ставропольской до  пруда Карасун в указанной части признаны недействующими  определением от 02.10.2012 Ленинского районного суда города Краснодара.

В то же время Правила землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар содержат сведения о нахождении земельного участка в общественно-деловой зоне местного значения – ОД.2.

Суд считает, что требования в части признания отказа в приватизации земельного участка, обязании органа местного самоуправления направить проект договора и истребовании у заинтересованного лица договора купли-продажи земельного участка следует оставить без удовлетворения, по следующим основаниям.

Как разъяснено, в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ N 11, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Из указанного следует, что утверждение Генерального плана после признания права на самовольную постройку не имеет существенного значения.

Определяющим является обращение  за приватизацией земельного участка после утверждения Генерального плана.

Исходя из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что указанным законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования генеральному плану, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 N 32-АПГ-17-1).

Генплан, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 N 56-АПГ17-7).

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в пункте 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе красные линии (часть 3). Согласно части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 этой статьи.

Отсутствие красных линий в районе спорного земельного участка также не может быть признано основанием для вывода о том, что участок расположен не на проектируемых землях общего пользования.

Как было указано выше, его местом нахождения  является проезжая часть предполагаемых к устройству улиц с круговым движением.

Проезжая часть улицы, предназначенная для движения транспортных средств, является землями общего пользования независимо от наличия или отсутствия утвержденных в установленном порядке красных линий. 

Указанный подход определен в Определениях Верховного Суда РФ: от 22.06.2017 по делу N 308-КГ17-2697, А32-6631/2016; от 22.06.2017 по делу N 308-КГ17-2697, А32-6631/2016.

При таких обстоятельствах заявление в части истребования у ответчиков договора купли-продажи земельного участка, признания оспариваемого отказа незаконным и обязании ответчиков направить заявителю договор купли-продажи участка следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 167, 170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Ходатайство общества об отложении рассмотрения дела оставить без удовлетворения.

Требование об обязании ответчиков заключить договор оставить без удовлетворения.

В остальной части требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                  М. М. Данько