ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-13393/2021

г. Киров

17 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судейГорева Л.Н., ФИО1,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Хариной Ю.А.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика (ООО «АРСС») – ФИО2, действующего на основании доверенности от 05.06.2024, 

представителя ответчика (ООО «Бизнес-Инвест») – ФИО3 (генерального директора),

третьего лица – ФИО4 (лично по паспорту),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 

на решение Арбитражного суда Кировской области от 03.04.2024 по делу № А28-13393/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Нократ Инвест» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Инвест» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «АРСС» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

с участием в деле третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: ФИО4

о переводе прав и обязанностей покупателя,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Нократ Инвест» (далее – ООО «Нократ Инвест», истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Инвест», обществу с ограниченной ответственностью «АРСС» (далее – ООО ««Бизнес-Инвест», ООО «АРСС», ответчики) о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка с кадастровым номером 43:40:000633:64, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – Земельный участок).

Исковые требования основаны на положениях пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы нарушением преимущественного права покупки Земельного участка, возникшего у истца как собственника нежилого здания с кадастровым номером 43:40:000633:128 (далее – Здание), расположенного на Земельном участке.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 17.09.2021 дело № А71-10522/2021 передано по подсудности в Арбитражный суд Кировской области.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 21.02.2024 по делу № А28-13393/2021 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечён ФИО4 (собственник здания с кадастровым номером 43:40:000633:128 с 16.05.2023) (далее – ФИО4, третье лицо с самостоятельными требованиями).

ФИО4 просит признать соглашение от 10.08.2021 о расторжении договора купли-продажи от 21.04.2021 ничтожным (притворной сделкой) и применить последствия недействительности соглашения о расторжении договора от 10.08.2021 в отношении Земельного участка, перевести на него права и обязанности покупателя Земельного участка.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 03.04.2024 в удовлетворении исковых требований обществу «Нократ Инвест» и требований ФИО4 отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, ФИО4 обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме. 

По мнению заявителя жалобы, Земельный участок продан с нарушением преимущественного права покупки, а целью соглашения о расторжении договора купли-продажи являлось противодействие переводу прав и обязанностей покупателя Земельного участка на собственника здания. Так, общество «Бизнес-Инвест» не известило собственника Здания о своём намерении продать Земельный участок обществу «АРСС», и соглашение от 10.08.2021 не было направлено на возникновение прав у общества «Бизнес-Инвест», имеет все признаки мнимой сделки.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 26.04.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 27.04.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Конкурсный управляющий общества «Нократ Инвест» в отзыве поддержал апелляционную жалобу.

Общество «Бизнес-Инвест» в отзыве на апелляционную жалобу мотивированно отклонило содержащиеся в ней доводы, просит решение оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения; поясняет, что соглашение от 10.08.2021 законно; истец продал Здание, а третье лицо с самостоятельными требованиями на момент совершения сделки не имел прав и интересов в отношении Земельного участка. 

Общество «АРСС» также считает решение законным, а жалобу – не подлежащей удовлетворению, отметив, что исковые требования о переводе прав по сделке от 10.08.2021 общество «Нократ Инвест» или его правопреемники не предъявляли, срок требовать в судебном порядке перевода прав покупателя ФИО4 пропущен. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кировской области отзыв на апелляционную жалобу не представило. 

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось протокольными определениями от 20.06.2024 на 25.07.2024 в 14 час. 00 мин., от 25.07.2024 на 12.09.2024 в 10 час. 30 мин., информация о чём размещена в установленном порядке. 

Определением от 24.07.2024 произведена замена судьи Малых Е.Г. на судью Горева Л.Н. 

В судебном заседании представители ответчиков и третье лицо с самостоятельными требованиями поддержали свои доводы и возражения.

Представленная апеллянтом переписка с конкурсным управляющим по вопросу процессуального правопреемства на основании части 2 статьи 268 АПК РФ в целях наиболее полного и правильного рассмотрения дела приобщена к материалам дела.

Общество «Нократ Инвест», Управление Росреестра по Кировской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьёй 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, ООО «Бизнес-Инвест» (продавец) и ООО «АРСС» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 21.04.2021, по условиям пункта 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером 43:40:000633:64 площадью 1 590 кв.м.

Переход права собственности на земельный участок к обществу «АРСС» зарегистрирован 05.05.2021.

На момент заключения договора купли-продажи ООО «Бизнес-Инвест» являлось собственником указанного земельного участка, на котором также расположено Здание с кадастровым номером 43:40:000633:128.

Согласно сведениям, внесённым в ЕГРН, с 22.08.2018 до 13.01.2022 указанное здание принадлежало обществу «Нократ Инвест» на праве собственности. В период с 13.01.2022 по 03.03.2022 собственником Здания являлось ООО «Вятка Инвест»; с 03.03.2022 Здание на праве собственности принадлежало АО «Хетон», а с 15.06.2023 принадлежит ФИО4

10.08.2021 ООО «Бизнес-Инвест» (продавец) и ООО «АРСС» (покупатель) заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 21.04.2021 в части продажи Земельного участка.

В пункте 3 соглашения указано, что оно является актом возврата Земельного участка. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 23.08.2021. 

Дополнительным соглашением от 15.11.2022 ООО «Бизнес-Инвест» и ООО «АРСС» предусмотрели порядок возврата денежных средств.

Указывая, что ООО «Бизнес-Инвест» не известило общество «Нократ Инвест» о намерении продать Земельный участок, общество «Нократ Инвест» обратилось с иском в суд. ФИО4 выступил в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, полагая, что соглашение от 10.08.2021 является притворной сделкой и препятствует в приобретении Земельного участка путём перевода прав и обязанности покупателя по указанному соглашению. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней, отзывов на жалобу, заслушав представителей ответчиков и третье лицо с самостоятельными требованиями, суд апелляционной инстанции не нашёл оснований для отмены или изменения Решение суда исходя из нижеследующего.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец предъявил иск о переводе прав и обязанностей покупателя Земельного участка постольку, поскольку на момент заключения договора купли-продажи от 21.04.2021 являлся собственником Здания и продавец в нарушение части 3 статьи 35 ЗК РФ и пункта 2 статьи 250 ГК РФ не уведомил истца о намерении продать Земельный участок. 

Между тем общество «Нократ Инвест» выбыло из материально-правовых отношений, так как продало Здание и не является в настоящее время его собственником. Соответственно, оснований для удовлетворения иска по требованию общества «Нократ Инвест» не имелось. 

Третье лицо с самостоятельными требованиями, которое действительно является материальным правопреемником истца в силу цепочки сделок и собственником Здания, однако, не учитывает, что соглашение от 10.08.2021 не оспорено, а общество «Нократ Инвест» как истец не требовал перевод прав и обязанностей покупателя по данной сделке. 

Так, ФИО4 утверждает (л.д. 151-152 об. 163-163 об.), что именно соглашение от 10.08.2021 как новый договор купли-продажи Земельного участка препятствует переводу прав и обязанностей покупателя на него, является притворной сделкой, а, значит, следует применить последствия недействительности соглашения от 10.08.2021 в виде перевода прав и обязанностей покупателя.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В предмет доказывания по делам о признании притворных сделок недействительными входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон на совершение прикрываемой сделки, обстоятельства заключения договора и несоответствие волеизъявления сторон их действиям (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.11.2022 № 307-ЭС22-12875).

Действующим законодательством не ограничена воля сторон на расторжение договора купли-продажи недвижимости с определением условий о возврате полученного. 

В случае расторжения договора обязательства считаются прекращёнными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (пункт 3 статьи 453 ГК РФ). В силу пункта 4 статьи 454 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора (абзац первый пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»). 

Вопрос о недействительности соглашения о расторжении договора от 10.08.2021 уже рассмотрен арбитражным судом по требованиям общества «Нократ Инвест» и ФИО4, апелляционным судом сделан вывод о том, что данное соглашение не может считаться ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ (дело № А28-1701/2022). В исках о признании недействительным соглашения о расторжении договора от 10.08.2021 обществу «Нократ Инвест» и ФИО4 отказано. 

Спорное соглашение также не может быть признано и притворной сделкой (пункт 2 статьи 170 ГК РФ), поскольку оно не было совершено с целью прикрыть другую сделку, а равно воспрепятствовать возникновению права собственника Здания требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Соглашение о расторжении договора исполнено, является актом возврата Земельного участка, право собственности на Земельный участок вновь было зарегистрировано за обществом «Бизнес-Инвест», дополнительным соглашением от 15.11.2022 ответчики предусмотрели также и порядок возврата денежных средств. Доказательства того, что фактически полномочия владельца Земельного участка с 10.08.2021 по настоящее время осуществляет общество «АРСС», отсутствуют.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 91 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» последствием нарушения преимущественного права покупки какого-либо имущества является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). 

Общество «Нократ Инвест» не было лишено права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя Земельного участка по соглашению от 10.08.2021, однако соответствующего требования, зная о расторжении договора, не предъявило, посчитало необходимым избрать иной способ защиты – оспаривание соглашения от 10.08.2021. ФИО4, в свою очередь, на момент заключения соглашения от 10.08.2021 не являлся собственником Здания, и более того, заявил самостоятельное требование по истечении трёхмесячного срока, установленного пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, с момента расторжения ответчиками договора. 

Совершение сторонами соглашения злоупотребления гражданскими правами не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нём не должен являться следствием предположений.

В данном случае, ФИО4 в порядке статьи 65 АПК РФ не доказано совершение обществами «АРСС» и «Бизнес-Инвест» действий, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред собственникам Здания, а также злоупотребление правом в иных формах. Соглашение от 10.08.2021 не признано недействительным (ничтожным), не является притворной сделкой, 

Таким образом, оснований для перевода прав и обязанностей покупателя Земельного участка на ФИО4 у суда первой инстанции не имелось. 

Неправильные выводы суда первой инстанции о том, что на дату заключения договора купли-продажи от 21.04.2021 у собственника Здания не возникло преимущественное право покупки в отношении Земельного участка, не находившегося в долевой собственности, не привело к вынесению незаконного решения. 

С учётом изложенного апелляционный суд, исследовав все доводы апелляционной жалобы, находит обжалуемое решение законным, вынесенным с учётом обстоятельств дела и представленных доказательств, а, следовательно, оснований для изменения или отмены решения не имеется. Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 03.04.2024 по делу № А28-13393/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

А.Б. Савельев

Л.Н. Горев

ФИО1