№09АП-4286/2019-ГК

Дело №А40-120280/18

г. Москва

20 марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2019 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 20 марта 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Панкратовой Н.И., Бондарева А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы 

Департамента городского имущества города Москвы  и ООО "Ремстэлсар"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2018

по делу №А40-120280/18 (41-882), принятое судьей Березовой О.А.

по иску ООО "Ремстэлсар" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 

<

***>)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.09.2018, ФИО3 по доверенности от 01.01.2018; 

от ответчика: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Ремстэлсар" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) о взыскании убытков в сумме 1.529.761 руб., являющихся арендными платежами, уплаченными истцом за период с 19.08.2013 по 24.06.2016 в качестве арендной платы за нежилое помещение, предоставленное ему в аренду по договору от 25.01.2007 №03-00034/07.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2018 по делу №А40-120280/18 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 746 759 руб. 78 коп., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований, и принять по делу новый судебный акт, котором в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Истец в апелляционной жалобе просит отменить обжалуемое решение и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, заявленные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме, в связи с изложенными в жалобе обстоятельствами. Возражал против доводов, заявленных в апелляционной жалобе Департамента, и просил оставить ее без удовлетворения.

Апелляционные жалобы рассматривается в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –  АПК РФ) в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 25.01.2007 между Департаментом имущества г. Москвы, являющемся правопредшественником Департамента (арендодателем), и Обществом (арендатором) заключен договор аренды №03-00034/07 (далее – Договор), в соответствии с которым арендатору в аренду переданы нежилые помещения площадью 153,4 кв. м., расположенные по адресу: 

<

...>.

25.06.2013 Общество подало заявление о выкупе арендованного им нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ).

24.03.2014 Департамент указал на невозможность выкупа, поскольку нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости не сформировано.

22.12.2014 Общество повторно направило заявление о выкупе арендованного нежилого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, в ответ на которое письмом от 10.02.2015 Департамент направил проект договора купли-продажи помещения по цене 16.639.000 руб.

Общество не согласилось с предлагаемой ценой и 06.03.2015 направило в адрес Департамента протокол разногласий, в котором просило установить цену за выкуп помещения в размере 7.584.000 руб. 

18.03.2015 Департамент  отказался от подписания договора купли-продажи по цене, указанной в протоколе разногласий, в связи с чем Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. 

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.04.2016 по делу №А40-69104/15, вступившим в законную силу 24.06.2016, имеющиеся между сторонами разногласия урегулированы, выкупная цена помещения определена в размере 12.667.000 руб., установленном по результатам проведенной судебной экспертизы

Полагая, что Департамент в период с 19.08.2013 по 24.06.2016 незаконно уклонялся от заключения договора купли-продажи арендованного имущества, а уплаченные за вышесказанный период арендные платежи являются убытками для Общества, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Суд первой инстанции, установив, что в период с 21.09.2013 до 10.02.2015 Департамент допустил бездействие, которое не соответствует закону, пришел к выводу, что уплаченные истцом за данный период арендные платежи являются убытками для общества.

Отказывая в удовлетворении остальной части заявленных требований суд исходил из того, что  в период с 11.02.2015 по 24.06.2016 истец обязан был вносить арендные платежи, в связи с тем, что в данный период договор купли-продажи арендованного имущества не был заключен сторонами не по причине незаконного бездействия Департамента, а связи с возникновением между сторонами спора о цене отчуждаемого объекта недвижимости, которой был урегулирован в судебном порядке.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.

В предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факт нарушения права истца; вина ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственная связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 12 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Часть 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусматривает, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

Частью 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ  установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В соответствии с ч.2 п.4 ст. 445 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения обязательного договора, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобой ответчик указывает, что до момента заключения договора купли-продажи  недвижимого имущества, Общество обязано было вносить арендные платежи по Договору, в связи с чем денежные средства в размере 746.759 руб. 78 коп. необоснованно признаны судом убытками на стороне истца.

Данный довод рассмотрен судебной коллегией, и он подлежит отклонению в силу того, что строится на неверном толковании действующего законодательства.

Истцом при обращении в Департамент были представлены все документы, необходимые для реализации предоставленного Обществу законом преимущественного права выкупа недвижимого имущества.

В силу пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации, уполномоченные органы направляют предложение о заключении договора купли-продажи.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение имущества договор купли-продажи имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как указано ранее, заявление о выкупе арендованного имущества подано истцом 25.06.2013.

Срок для направления истцу проекта договора купли-продажи, установленный ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, с учетом всех предусмотренных сроков истек 20.09.2013.

24.03.2014 Департамент, отказывая истцу в удовлетворении поданного заявления, указал, что помещение, подлежащее выкупу, в качестве самостоятельного объекта недвижимости не сформировано.

Суд первой инстанции установил, что из прилагаемых к договору аренды экспликации и поэтажного плана следует, что в аренду истцу передавалось помещение площадью 153, 4 кв. м, а именно: подвал, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4, 38, 40, 40а, 41, 42). 

Часть 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает, что государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных ст. 43 особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с этим Федеральным законом (ранее учтенные объекты недвижимости).

Из пункта 8 информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Следовательно, на момент подачи истцом заявления от 25.06.2013, помещение, подлежащее выкупу, было сформировано и данный отказ является незаконным.

При этом на повторено направленное истцом заявление о предоставлении государственной услуги от 22.12.2014 Департамент ответил только 10.02.2015.

Согласно п. 6 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"  в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

С момента обращения истца Департамент в течение 85 дней должен был подготовить проект договора купли-продажи и направить его истцу.

Однако, ответчик требования п. 1,2 и 3 ст.9 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ не исполнил и проект договора купли-продажи в адрес истца не направил.

Таким образом, в случае надлежащего исполнения Департаментом своих обязательств, обязанность Общества по внесению арендных платежей должна была прекратиться с 21.09.2013 и именно по вине Департамента у Общества возникли убытки в виде излишне уплаченных арендных платежей, которые обоснованно взысканы судом первой инстанции со стороны.

В то же время, судебная коллегия, рассмотрев довод истца о том, что действия Департамента после направления копии договора купли-продажи (10.02.2015) также надлежит оценивать как уклонение от исполнения обязательств, а арендные платежи, уплаченные после данной даты, подлежат определению как убытки Общества, считает, что он подлежит отклонению по следующим основаниям.

Действующем законодательством предусмотрено право ответчика в случае несогласия с предложенной заявителем ценой отчуждения имущества отказаться от заключения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, с момента исполнения Департаментом обязанности, возложенной на него ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ  (10.02.2015) и до момента вступления решения Арбитражного суда г. Москвы от 06.04.2016 по делу №А40-69104/15 в законную силу, действия ответчика не могут расценивать, как уклонение от исполнения, возложенных на Департамент обязанностей, а являются способом реализации его гражданских прав, как лица, распоряжающегося имуществом.

При этом, вопреки доводом истца, отказ Департамента в заключении договора купли продажи, отраженный в письме от 18.03.22015 №33-5-36734/14-(0)-1, обусловлен несогласием ответчика с выкупной стоимостью арендуемого имущество, а не отсутствием правовых оснований для заключения договора купли-продажи.

Также, истец не принимает во внимание, что возникшие между сторонами разногласия при заключении договора были урегулированы судом исходя из стоимости имущества, определенной на основании экспертизы, и  договор купли-продажи заключен не в той редакции, которая была предложена Обществом.

Согласно ст. 3 Федерального закона  от 22.07.2008 №159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендованного имущества может быть реализовано арендатором при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, наличие арендных правоотношений между сторонами на момент обращения арендатора с соответствующим заявлением в уполномоченный орган,  является существенным условием для приобретения ответчиком данного недвижимого имущества в собственность.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются

С учетом разъяснений содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судебная коллегия приходит к выводу, что в период с 11.02.2015 по 24.06.2016 (дата вступления в законную силу решения суда по делу №А40-69104/15) за Обществом, как арендатором, сохранялась обязанность по внесению арендной платы, а, следовательно, данные денежные средства не являются убытками.

Наличие иных споров между сторонами относительно обоснованности взыскания ответчиком арендной платы за периоды хронологически более поздние, чем дата вступлении в законную силу решения суда по делу №А40-69104/15, не подлежит оценке судом апелляционной инстанции исходя из оснований и предмета заявленного иска.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2018 по делу №А40-120280/18 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья О.В. Савенков 

 

Судьи: Н.И.Панкратова 

А.В. Бондарев