ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-246393/17

06 декабря 2018 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2018 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Кобылянского В.В., Шишовой О.А., 

при участии в заседании: 

от истца ООО «Ингеоклуб»: ФИО1, по доверенности от 16.07.2018

от ответчика ФГБУК АУИПИК: ФИО2, по доверенности от 25.12.2017 № 186д

от третьих лиц

ТУ Росимущества по Москве и Министерства культуры Российской Федерации: не явилось, извещено

ГУ «Главное управление охраны памятников г. Москвы: не явилось, извещено

рассмотрев 29 ноября 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО «Ингеоклуб»

на решение от 17 мая 2018 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Ламоновой Т.А., 

на постановление от 23 августа 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Проценко А.И., Бондаревым А.В., Александровой Г.С.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Ингеоклуб» (ООО «Ингеоклуб»)  

к федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (ФГБУК АУИПИК)

о взыскании задолженности,

третьи лица: ТУ Росимущества по Москве и Министерства культуры Российской Федерации, ГУ «Главное управление охраны памятников г. Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ингеоклуб» (далее – ООО «Ингеоклуб») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее – ФГБУК АУИПИК, ответчик) о признании величины ежемесячной арендной платы в размере 1 446 841 руб. (с учетом НДС) в месяц, определенной по состоянию на 2017 год, указанной в уведомлении ФГБУК АУИПИК от 01.09.2017 № 2396/15 к договору аренды от 05.06.2003 № 00-00266/2003 (охранно-арендный договор от 01.09.2002 № 21) объекта культурного наследия федерального значения, находящегося по адресу: 

<

...>, недостоверной, и необоснованной; об установлении с 01.09.2017 величины ежемесячной арендной платы по договору аренды от 05.06.2003 № 00-00266/2003 (охранно-арендный договор от 01.09.2002 № 21) объекта культурного наследия федерального значения, находящегося по адресу: 

<

...>, исходя из рыночной стоимости арендной платы по состоянию на 2017 год, в размере 546 193 руб. 75 коп. (с учетом НДС) в месяц. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТУ Росимущества по Москве, Министерство культуры Российской Федерации, ГУ «Главное управление охраны памятников г. Москвы (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 мая 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2018 года решение Арбитражного суда города Москвы от 17 мая 2018 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО «Ингеоклуб», которое просит вышеуказанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов истец указывает, что суд не дал оценки доводу истца о том, что положенный в основу изменения арендной платы отчет об оценке от 23.03.2017 № 275/8/17-08-17, в соответствии с которым измененная ответчиком ставка ежемесячной арендной платы установлена в размере 1 446 841 руб. (с НДС 18%), что составляет 17 362 092 руб. в год, является недостоверным и необоснованным. Судами не учтено, что ответчиком размер арендной платы по договору увеличен в 4,7 раза или на 78, 7269% по сравнению с действующим на дату подачи иска размером арендной платой. По мнению истца, само по себе право арендодателя на изменение размера арендной платы один раз в год (что истцом не оспаривается), не может рассматриваться как основание для повышения в 4,7 раза арендной платы за аренду объекта без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как понуждение истца освободить арендуемое здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, на восстановление и ремонт которого, истцом потрачены значительные денежные средства. Судами применительно к спорным правоотношениям неправильно истолкованы положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учтены разъяснения, изложенные в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». В представленном ответчиком отчете об оценке от 23.03.2017 № 275/8/17-08-17 не указаны и ответчиком не представлены доказательства наличия причин для увеличения размера арендной платы более чем в четыре раза. Судами не дана оценка и не приведены мотивы отклонения представленного истцом отчета об оценке от 15.10.2017 № 05.09/03-17, подготовленного ООО «Гранд РЕАЛ», согласно которому рыночная стоимость головой арендной платы за объект аренды составляет 6 554 325 руб., ежемесячная арендная плата - 546 193,75 руб. (с НДС 18%), нарушен принцип состязательности сторон, необоснованно отклонены ходатайства истца о проведении по делу судебной оценочной экспертизы для установления рыночной стоимости арендной платы. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО «Ингеоклуб» поддержал приведенные доводы и требования кассационной жалобы. Представитель ФГБУК АУИПИК по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы ООО «Ингеоклуб» к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства третьи лица явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции ввиду следующего.

Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, 01.09.2002 между ООО «Ингеоклуб» (арендатор) и ГУ «Главное управление охраны памятников г. Москвы» (арендодатель) был заключен охранно-арендный договор № 21 на использование недвижимым памятником истории и культуры, зарегистрированный в Москомимущество. Объект культурного наследия федерального значения Дача ФИО3 («Голубятня») включен в список исторических памятников, подлежащих охране как памятники государственного значения, и является федеральной собственностью.

На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 № 1148-р объект входит в Перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27 декабря 1991 года являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации.

01.12.2014 зарегистрировано право оперативного управления ФГБУК АУИПИК, запись регистрации № 77-77-12/067/2014-264.

Согласно действующему законодательству, с момента государственной регистрации, права и обязанности арендодателя по вышеназванному договору перешли к ФГБУК АУИПИК.

Исходя из дополнительного соглашения № 01-1/15-03-1 к договору Аренды от 05.06.2003 № 00-00266/2003 (охранно-арендный договор № 21 от 01.09.2002) на пользование недвижимым памятником истории и культуры «Дача ФИО3» («Голубятня»), ответчик передает, истец принимает во временное владение и пользование нежилое здание Дача ФИО3 («Голубятня»), расположенное по адресу: 

<

...>, являющийся объектом культурного наследия федерального значения и находящийся в федеральной собственности, (использование – под клуб-ресторан).

Как пояснил истец, 27.07.2017 он получил уведомление № 2396/15 об изменении ставки арендной платы с 01.09.2017, согласно которому, в соответствии с величиной годовой арендной платы, указанной в отчете об оценке от 23.03.2017 № 475/8/17-08-17, ежемесячная арендная ставка составляет 1 446 841 руб. (с НДС 18%), что составляет 17 362 092 руб. в год.

По мнению истца, указанная цена существенно завышена, не соответствует рыночным ценам за аналогичное имущество, истец направил ответчику протокол разногласий в части цены арендуемого объекта недвижимости с отчетом об оценке от 05.10.2017 № 05.09/03-17, подготовленным ООО «Гранд РЕАЛ», на основании которого, истец предложил ответчику заключить договор с условием о цене арендной платы в размере 6 554 325 рублей в год, при этом ежемесячная арендная плата составляет 546 193 руб. 75 коп. (с НДС 18%).

Ответчик изменения в договор аренды на вышеуказанных условиях вносить отказался, в связи с чем, между сторонами возникли разногласия в части стоимости арендной платы имущества, что послужило основанием для обращения ООО «Ингеоклуб» в суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций установив, что изменение размера арендной платы арендодателем осуществлено на основании пункта 8 дополнительного соглашения от 19.08.2014 № Д-30/270, учитывая, что переоформление договоров аренды государственного (муниципального) имущества на новый срок осуществляется в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», исходили как из того, что отчет об оценке от 05.10.2017 № 05.09/03-17, подготовленный ООО «Гранд РЕАЛ» и представленный истцом не отвечает требованию относимости доказательств, предусмотренному в статьей 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так и из того, что истцом не приведены доказательства недостоверности и необоснованности величины ежемесячной арендной платы, установленной в отчете об оценке от 23.03.2017 № 45/8/17-08-17, подготовленного АО АК «Арт-Аудит» и представленного ответчиком, кроме того, ни в протоколе разногласий от 20.10.2017 ни в исковом заявлении истцом не было представлено доказательств недостоверности и необоснованности величины ежемесячной арендной платы.

Отказывая в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы по делу, суд указал на нецелесообразность ее проведения, поскольку ходатайство не мотивировано, документально не подтверждено, замечания к отчету об оценке, представленного ответчиком, не указаны.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела выводы суда первой инстанции поддержал. 

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе определить условия, заключаемого ими договора по своему усмотрению (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. 

Как следует из материалов дела, истцом не оспаривается установленное спорным договором аренды право ответчика на одностороннее ежегодное изменение арендной платы, однако, между сторонами возникли разногласия в отношении изменения размера ежемесячной арендной платы, являющегося существенным условием договора аренды.

Законом или договором может быть предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, указанное положение не означает, что определяемая уполномоченной стороной цена может быть произвольной, поскольку в настоящем случае действует общее правило о необходимости добросовестного осуществления гражданских прав, и чрезмерное, необоснованное одностороннее увеличение или уменьшение цены может быть оспорено другой стороной со ссылкой на статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 4 статьи 450 названного Кодекса, согласно которому сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах прав, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В целях применения указанных разъяснений судам необходимо при разрешении споров установить, как наличие права арендодателя изменять размер арендной платы, так и реализацию такого права на внесение изменений в договор аренды.

Когда законность изменения условий договора, в частности, относительно размера арендной платы ввиду ее недостоверности, оспаривается стороной на том основании, что другая сторона в принципе не имела права на одностороннее изменение условий договора, а на том основании, что ею неправильно определена ставка подлежащей установлению арендной платы - оспаривание результата определения арендодателем рыночной стоимости объекта аренды должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иной, действительной рыночной стоимости объекта аренды, определенной на ту же дату.

Требования истца направлены на восстановление нарушенного права ответчиком посредством одностороннего увеличения арендной платы в 4,7 раза без учета принципа экономического обоснования.

В силу положений статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае передачи в аренду объектов оценки, принадлежащих полностью или частично субъектам Российской Федерации. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Указанное разъяснение направлено на защиту прав и законных интересов арендаторов, в тех случаях, когда арендодатель имеет право увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, но это увеличение несправедливо, не является эквивалентным и приводит к получению арендодателем экономически необоснованной выгоды, а для арендатора влечет убытки, вызванные резким, единовременным и многократным повышением арендной платы.

Когда законность изменения существенных условий договора, в частности, относительно размера арендной платы ввиду его недостоверности, оспаривается одной стороной на том основании, что другой стороной неправильно определена ставка подлежащей установлению арендной платы, то оспаривание результата определения арендодателем рыночной стоимости объекта аренды должно происходить посредством иска, направленного на установление судом иной, действительной рыночной стоимости объекта аренды, определенной на ту же дату.

В силу положений статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае передачи в аренду объектов оценки, являющихся государственной (муниципальной) собственностью. 

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как следует из материалов дела и установлено судами, перерасчет размера арендной платы по договору аренды от 05.06.2003 № 00-00266/2003 был произведен арендодателем на основании отчета об оценке № 475/8/17- 08-17 от 23.03.2017, в результате чего ежемесячная арендная плата увеличилась до 1 446 841 руб. (с НДС 18%), что составляет 17 362 092 рубля в год. 

Вместе с тем, согласно представленному истцом отчету об оценке ООО «Гранд РЕАЛ» № 05.09/03-17 от 05.10.2017 величина рыночной стоимости объекта аренды составила 6 554 325 руб. в год, ежемесячная арендная плата – 546 193,75 руб. (с НДС 18%).

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что представленные сторонами отчеты оценщиков содержали различную (отличающуюся в несколько раз) стоимость арендной платы по спорному договору, а также факт оспаривания истцом отчета, представленного ответчиком, в том числе, протоколом разногласий от 20.10.2017, суды, не обладая специальными знаниями в области оценки рыночной стоимости арендной платы за пользование имуществом по спорному договору аренды, в нарушение норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необоснованно отказали в назначении экспертизы для проверки обоснованности заявления арендатора о неправомерности увеличения арендной платы по договору более чем в 4,5 раза по сравнению с предшествующим периодом. 

Без проверки доводов истца, путем получения в установленном процессуальным законом порядке специальных знаний, подтверждающих объективность роста рыночной ставки арендной платы более чем в 4,5 раза, и об отсутствии признаков злоупотребления правом со стороны арендодателя при реализации права на одностороннее изменение размера арендной платы по спорному договору, выводы судов о достоверности указанной ответчиком величины годовой и ежемесячной арендной платы, являются преждевременными.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Исходя из содержания названных норм, суд кассационной инстанции не вправе считать установленными обстоятельства, не признанные таковыми судом первой или апелляционной инстанции.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не разрешены разногласия между сторонами договора, не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законных и обоснованных судебных актов, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1¸ 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, проверить объективность многократного роста ставки арендной платы, установить действительную рыночную стоимость арендной платы за пользование вышеназванным имуществом по состоянию на дату направления арендатору уведомления № 2396/15 об изменении ставки арендной платы с 01.09.2017; рассмотреть вопрос о назначения по делу судебной оценочной экспертизы с учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»; проверить доводы истца о наличии/отсутствии в действиях арендодателя при реализации права на односторонне изменение размера арендной платы признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города от 17 мая 2018 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2018 года по делу № А40-246393/17 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья      А.Р. Белова 

Судьи:      В.В. Кобылянский

 

      О.А. Шишова