АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-973/2018

13 ноября 2018 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 06 ноября 2018 года, полный текст решения изготовлен 13 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 06.11.2018г. дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш Дом» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Администрации городского округа «Вуктыл» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

об истребовании помещений,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Индивидуальный предприниматель ФИО2

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3 – по доверенности от 12.03.2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Наш Дом» (Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации городского округа «Вуктыл» (Ответчик, Администрация) об истребовании в пользу собственников квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> Октября, д. 4 подвальных помещений дома:

1-н общей площадью 82,3 кв. м.

2-н общей площадью 151,5 кв. м., 

3-н общей площадью 171,8 кв. м., 

4-н общей площадью 134,1 кв. м.

из незаконного владения Администрации городского округа «Вуктыл».

Ответчик отклонил исковые требования Истца, изложив свои доводы в письменном отзыве на иск №2870 от 21.03.2018г. (т.2.л.д.4-9) и в дополнительных возражениях к иску, представил технические паспорта на спорные помещения по состоянию на 18.07.2014г. (т.2 л.д.11-30).

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя Истца, судом установлено следующее.

С 01.09.2015г. ООО «Управляющая компания «Наш Дом» приступило к управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: Республика Коми, г, Вуктыл, ул. 60 лет Октября, д. 4 на основании п. 6 Протокола общего собрания собственников №1 от 26.08.2015г. (т.1.л.д.19-23). 

Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №1 от 31.10.2016г. даны полномочия ООО «Управляющая компания «Наш Дом» представлять интересы собственников многоквартирного дома в суде по иску о признании права общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: Республика Коми, г, Вуктыл, ул. 60 лет Октября, д. 4.

В соответствии с п.1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механические, электрические, санитарно-технические и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, отслуживающее более одной квартиры.

Согласно п.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2. иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Нежилые подвальные помещения указанного дома, по мнению Истца, незаконно и необоснованно включены в Реестр муниципального имущества городского округа «Вуктыл» и незаконно используются Администрацией городского округа «Вуктыл» исключительно в целях извлечения прибыли от сдачи их в аренду индивидуальным предпринимателям. Входы в подвальные помещения оснащены металлическим дверями, ключи от которых имеются только у администрации городского округа «Вуктыл» и ее арендаторов.

13.04.2017г. за исх. №97 ООО «Управляющая компания «Наш Дом» обращалась в Администрацию городского округа «Вуктыл» с просьбой об исключении указанных подвальных помещений из Реестра муниципального имущества городского округа «Вуктыл» (т.1.л.д.28).

27.04.2017г. в письме №4150 (т.1.л.д.29-30) Администрация отказалась исключить из Реестра муниципального имущества городского округа «Вуктыл» спорные подвальные помещения, мотивируя тем, что подвальные помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общей долевой собственности, предназначались и использовались под цели, не связанные с обслуживанием жилого дома, для сдачи в аренду.

Общество с данной позицией Администрации не согласно, считает, что указанные подвальные помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений данного многоквартирного дома и фактически являются техническим подвалами с имеющимися в них инженерными коммуникациями и оборудованием, предназначенным и используемым для целей обслуживания всего дома.

Согласно Техническому паспорту дома, составленному по состоянию на 19.12.1990г. (т.1.л.д.31-37), общая площадь дома составляет 4374,6 кв.м, общая площадь подвала 1126,9 кв.м. назначение и характеристика основных и служебных строений, холодных пристроек, подвалов, дворовых сооружений и замощений - основное. Таким образом, по мнению Истца, изначально, при строительстве дома и вводе его в эксплуатацию, использование спорных подвальных помещений было связано с обслуживанием других помещений (квартир) в доме.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12–П, правовая природа общего имущества многоквартирного дома состоит в том, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме.

Согласно Акта приема-передачи Вуктыльского ПО «Жилкомхоз» (т.1.л.д.38-40) из собственности Коми территориального производственного отделения «Комижилкомхоз» в муниципальную собственность, в 1992г. ТПО «Комижилкомхоз» передал государственную собственность, а Комитет по управлению имуществом Вуктыльского района принял в муниципальную собственность имущество Вуктыльского ПО «Жилкомхоз», в том числе здания и сооружения. В числе прочих зданий и сооружений был передан в муниципальную собственность и жилой дом №4 по ул. 60 лет Октября, г.Вуктыл, Республики Коми как единый самостоятельный объект.

По мнению Истца, факт включения спорных подвальных помещений в Реестр муниципального имущества с 01.01.1992г. сам по себе не является достаточным доказательством его принадлежности соответствующему публичному собственнику, и не является доказательством того, что на указанную дату подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) как объекты, предназначенные для самостоятельного использования. Выписки из реестра муниципального имущества муниципального района «Вуктыл» №40, №41, №42, №43 от 25.07.2014г. (т.1.л.д.41-44), по мнению истца, не позволяют установить, когда на каком основании и в какой период спорные подвальные помещения в жилом доме были выделены в качестве самостоятельных объектов, включенных в реестр муниципального имущества.

Согласно позиции Верховного суда РФ от 26.01.2016 года №5-КГ15-207, в соответствии ч.2 ст. 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», который с 01.03.2005г. утратил силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Истец считает, что изначально, при вводе дома в эксплуатацию спорные подвальные помещения были предназначены для обслуживания всего дома и не были выделены для целей самостоятельного использования.

Согласно письма Администрации городского округа «Вуктыл» №4027 от 25.04.2017г. (т.1.л.д.47), первая квартира в доме была приватизирована 05.08.1992 года (квартира №52).

Согласно информации АО «Ростехинветаризация» - Федеральное БТИ» филиала по Республике Коми Ухтинского отделения №ф-11/464-3 от 21.04.2017г. (т.1.л.д.45), на дату проведения первичной технической инвентаризации данного дома 19.12.1990г. подвальные помещения не учтены в технической документации.

Указанными документами Истец подтверждает, что на дату проведения технической инвентаризации спорные подвальные помещения не были предназначены (учтены, сформированы) для целей самостоятельного использования. Первичная техническая инвентаризация спорных подвальных помещений проведена только 18.07.2014 года. 

Отсюда Истцом сделан вывод, что на дату приватизации первой квартиры (№52, 05.08.1992г.) спорные подвальные помещения не были предназначены (учтены, сформированы) для целей самостоятельного использования. Факт того, что Администрация ГО «Вуктыл» спорные подвальные помещения передавала по Договорам Аренды для целей розничной торговли с 18.07.1996 года так же не доказывает, что указанные подвальные помещения были предназначены для самостоятельного использования. Кроме того, согласно Постановления главы администрации МО «Вуктыл» №02/147 от 17.02.2004 г. «О перепланировке и переоборудованию нежилого помещения» на основании которого ФИО4 в целях улучшения обслуживания населения произвел перепланировку и переоборудование нежилой» помещения по адресу 

<

...> Октября г, Вуктыл (подвальное помещение под продовольственный магазин). Таким образом, подвальные помещения, в том числе и подвальное помещение, арендуемое ФИО4 до момента перепланировки и переоборудования, не было сформировано и предназначено для самостоятельного использования.

Таким образом, поскольку на момент приватизации первой квартиры спорные подвальные помещения не имели самостоятельного назначения, предназначены для обслуживания инженерного оборудования всего жилого дома, носят вспомогательный характер и обладают признаками, установленными ст. 36 Жилищного кодекса РФ, то, по мнению Истца, на них распространяется режим общей долевой собственности всех собственников помещений в данном доме.

Ранее в деле А29-1300/2011 от имени собственников Товарищество собственников жилья «Индивидуалист» обращалось в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации муниципального района "Вуктыл" о признании недействительным использования Комитетом по управлению имуществом муниципального района "Вуктыл" (далее - Комитет) нежилых подвальных помещений, сдаваемых в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее - ИП ФИО5) 70 кв. м, обществу с ограниченной ответственностью "Снежана" (далее - ООО "Снежана") 84,2 кв. м, индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее - ИП Кошевой) 66,28 кв. м, индивидуальному предпринимателю ФИО7 (далее - ИП ФИО7) 53,7 кв. м, индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее - ИП Кавуновский) 116,09 кв. м, находящихся в доме N 4 по улице 60 лет Октября города Вуктыла Республики Коми. Кроме того, ТСЖ просило обязать Комитет передать в общую долевую собственность ТСЖ указанные нежилые подвальные помещения, предоставить ТСЖ правоустанавливающие документы и копии договоров, а также признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, находящегося по адресу: 

<

...> Октября, дом 4 на данные подвальные помещения. По ходатайству истца арбитражным судом произведена замена ответчика на муниципальный район "Вуктыл" в лице Комитета.

В деле А29-1300/2011 было установлено, что спорные нежилые подвальные помещения, расположенные в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> Октября, дом 4, внесены в реестр муниципального имущества муниципального района "Вуктыл" на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и выступали предметами действующих договоров аренды муниципального имущества.

В судебных актах по указанному делу отражено, что правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (запроектированы, учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Суд в указанном деле посчитал, что достаточных и достоверных доказательств того, что данные помещения являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначены исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома заявителем в нарушение статей 65, 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлено не было. 

Суд в деле А29-1300/2011 отразил, что заключения соответствующей экспертизы в данном деле не имелось.

С учетом отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих передачу истцу права обращения в суд собственниками помещений, оснований для удовлетворения иска не имелось.

При указанных обстоятельствах судом было отказано в удовлетворении требований решением от 20.05.2011г., вступившим в законную силу в соответствии с Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.08.2011г.

С 01.09.2015г. ООО «Управляющая компания «Наш Дом» приступило к управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: Республика Коми, г, Вуктыл, ул. 60 лет Октября, д. 4 на основании п. 6 Протокола общего собрания собственников №1 от 26.08.2015г. (т.1.л.д.19-23).

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Наш дом" обращалось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к администрации городского округа "Вуктыл" о признании нежилых подвальных помещений: 1-н, 2-н, 3-н, 4-н, расположенных по адресу: 

<

...> Октября, д. 4, общей долевой собственностью собственников помещений данного дома.

Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу А29-5772/2017 от 11.08.2017г., вступившим в законную силу в соответствии с Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.10.2017г.,   в удовлетворении исковых требований отказано. 

Состав общего имущества собственников многоквартирного дома также определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Из разъяснений, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий" следует, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, приведенными нормами и разъяснениями установлено, что к общему имуществу собственников квартир многоквартирного дома относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном жилом доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют вспомогательное значение.

Поскольку наряду с такими помещениями в многоквартирном доме могут находиться иные помещения, предназначенные для самостоятельного использования с правовым режимом, отличающимся от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта, но и от назначения данного помещения - возможности его использования самостоятельно, а не в целях, связанных с обслуживанием жилого дома.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

Для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций как таковых, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Судами в указанном деле было установлено, что впервые право на приватизацию жилья, предусмотренное Законом Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" было реализовано гражданином данного дома на основании договора на передачу (продажу) квартиры в собственность от 04.08.1992г.

Согласно пояснениям Ухтинского отделения АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиал по Республике Коми, на дату проведения первичной технической инвентаризации 19.12.1990 многоквартирного дома по указанному адресу, подвальные помещения не учтены в технической документации. Инвентаризация проведена в отношении пяти этажей, без учета этажа - подвал.

Первичная техническая инвентаризация нежилых подвальных помещений с номерами 1-н, 2-н, 3-н, 4-н проведена 18.07.2014.

Как установлено судами в указанном деле, спорные подвальные помещения были включены в реестр муниципальной собственности, в дальнейшем ответчик передал их в аренду для использования под магазин.

В материалы указанного дела была представлена копия постановления N 02/147 от 17.02.2004 о перепланировке и переоборудовании нежилого помещения, согласно которому, заявителю ФИО4 в целях улучшения обслуживания населения разрешена перепланировка и переоборудование подвального помещения под продовольственный магазин.

Как следует из материалов указанных дел и не оспаривается Истцом, спорные подвальные помещения используются в предпринимательской деятельности. Таким образом, в указанном деле установлено, что технические характеристики помещений позволяют использовать их как самостоятельный объект прав.

Суды пришли к выводу, что совокупности достаточных и достоверных доказательств в подтверждение того, что спорные помещения являются техническими и функционально предназначены исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома на момент приватизации первой квартиры, либо на иную дату, заявителем в нарушение статей 65, 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлено не было.

Сведения о том, что изначально (при строительстве жилого дома и ввода его в эксплуатацию) использование спорных подвальных помещений было связано с обслуживанием других помещений (квартир) в доме, в материалах дела отсутствуют: соответствующей проектной документации на дом истец в материалы дела не представил, об отсутствии таковой или об истребовании данных доказательств у иных лиц не заявил.

Первичная техническая инвентаризация нежилых подвальных помещений с номерами 1-н, 2-н, 3-н, 4-н проведена 18.07.2014. Однако, утверждение, что помещения, не учтенные и не сформированные органами БТИ как самостоятельный объект недвижимости и на которые не зарегистрировано право собственности, являются общедомовым имуществом, не обосновано нормами действующего законодательства.

Наличие разрешения на перепланировку помещений в 2004 году не дает достаточных оснований полагать, что до этого момента спорные помещения были задействованы в качестве технических подвалов или иных помещений, используемых жильцами. Данные доводы носят характер предположений, требующих документального подтверждения.

Из собранных по делу доказательств не представилось возможным установить, что на дату приватизации первой квартиры спорные помещения были связаны с обслуживанием жилого дома, фактически использовались в качестве общего имущества домовладельцами.

В судебных актах по делу А29-5772/2017 отражено, что Истцом не было представлено актов осмотра, заключений специалистов и иных доказательств, подтверждающих факт использования спорных помещений для общих нужд собственников МКД, в том числе факт нахождения в них оборудования для использования в целях обслуживания более одного помещения в данном доме. С ходатайством о назначении судебной экспертизы истец не обращался.

Напротив, ответчиком было подтверждено и истцом не было оспорено, что данные помещения являются обособленными и используются для организации торговли, в связи с чем, на протяжении длительного периода времени сдаются в этих целях муниципалитетом в аренду организациям и предпринимателям.

Доказательства того, что на момент приватизации спорные подвальные помещения жилого дома использовались в качестве общего имущества домовладельцами, в материалах дела отсутствуют. В связи с чем, правовой режим спорных помещений, как относящихся к общей долевой собственности на дату приватизации первой квартиры в доме не подтвержден.

В деле А29-5772/2017 отражена недоказанность того, что на момент приватизации первой квартиры в жилом доме, спорные подвальные помещения использовались домовладельцами в качестве общего имущества.

Истец не отрицал того обстоятельства, что спорные подвальные помещения не находятся в его владении или владении собственников жилого дома и не используются ими в качестве общего имущества.

При таких обстоятельствах суд признал правильным вывод суда об использовании ненадлежащего способа защиты, поскольку права лица, считающего себя собственником имущества, но фактическим им не владеющего и не обладающего на него зарегистрированным правом, подлежат защите только в рамках виндикационного иска, направленного на восстановление владения вещью.

С целью устранения обстоятельств, названных в указанных выше делах, 27.03.2017г. ООО «Управляющая компания «Наш Дом» совместно с представителем подрядной организации ООО «ПРОГРЕСС» и Индивидуальным предпринимателем ФИО7 проведено визуальное обследование подвала многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д.4, в результате обследования составлен Акт и сделаны соответствующие фотографии. Из указанного Акта следует, что в подвале расположены сети инженерно-технического обеспечения, в том числе:

- подающий внутридомовой магистральный трубопровод холодного водоснабжения;

- магистральный внутридомовой трубопровод горячего водоснабжения;

- циркуляционный магистральный внутридомовой трубопровод горячего водоснабжения;

- подающий внутридомовой магистральный трубопровод теплоснабжения;

- обратный внутридомовой магистральный трубопровод теплоснабжения;

- узел управления теплоснабжением;

- канализационный трубопровод.

Указанные сети инженерно-технического обеспечения предназначены для обслуживания семидесяти   квартир,   расположенных на 1-5 этажах многоквартирного дома. При данном визуальном обследовании установлено, что фактическое назначение подвала многоквартирного дома имеет технический характер. Доступ в помещения подвала осуществляется через три входа контролируемые индивидуальными предпринимателями. Отдельного входа в подвальные помещения нет. Кроме того, более 70% сетей инженерно-технического обеспечения закрыты перегородками, возведенными самими индивидуальными предпринимателями, в связи с чем прямого доступа к ним нет.

Доступ к остальным сетям инженерно-технического обеспечения осуществляется через помещения, арендуемые индивидуальными предпринимателями ФИО4, ФИО8, ФИО7

06.12.2017г. представителями ООО «Управляющая компания «Наш Дом» совместно с представителем Администрации городского округа «Вуктыл» проведено визуальное обследование инженерных коммуникаций, расположенных в технических подпольях номер 1-н. 2-н, 3-н, 4-и по адресу: 

<

...> Октября, д. 4.

В результате обследования составлены соответствующие Акты, в период визуального обследования производилась фотосъемка (т.1.л.д.49-99).

В ходе обследования технического подполья номер 1-н общей площадью 82,3 кв.м (арендатор - индивидуальный предприниматель ФИО7), установлено, что в техническом подполье номер 1-н вышеуказанного многоквартирного дома расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого дома и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме: магистральные сети теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения с ответвлениями внутридомовых стояков. На магистральных сетях теплоснабжения установлен тепловой узел, предназначенный для распределения тепловой энергии по всему дому. На внутридомовых сетях теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения установлена запорная арматура (вентили, краны, спускники, заглушки и др.), предназначенные для перекрытия подачи и спуска воды в случае аварии, на внутридомовых сетях водоотведения имеются ревизии. В техническом подполе установлен общедомовой узел учета энергетических ресурсов: тепловая энергия, холодное и горячее водоснабжение (место установки датчиков, считывающих показания общедомовых приборов учета тепловой энергии, холодного и горячего водоснабжения). Частично доступ к обслуживанию инженерных коммуникаций, расположенных в техническом подполье затруднен в связи с тем, что в местах прохождения инженерных коммуникаций установлены несъемные конструкции. Расстояние между несъемными конструкциями и инженерными коммуникациями не позволяют производить работы по их обслуживанию. На трубопроводах частично размещены посторонние предметы, не предназначенные для обслуживания инженерных коммуникаций. Арендуемое помещение частично захламлено. Вход в арендуемое помещение, имеющий спуск с внутренней стороны ступени спуска, расположен непосредственно под окнами жилых помещений (квартир) первого этажа многоквартирного дома и осуществляется непосредственно через входную металлическую дверь, установленную в дверном проеме главного фасада многоквартирного дома.

В ходе обследования технического подполья номер 2-й общей площадью 151,5 кв.м (арендатор - индивидуальный предприниматель ФИО7), установлено, что в техническом подполье номер 2-н вышеуказанного многоквартирного дома расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого дома и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме: магистральные сета теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения с ответвлениями внутридомовых стояков. На внутридомовых сетях теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения установлена запорная арматура (вентили, краны, спускники. заглушки и др.), предназначенные для перекрытия подачи, и спуска воды в случае аварии, па внутридомовых сетях водоотведения имеются ревизии. В техническом подполье установлены общедомовые приборы учета энергетических ресурсов (тепловая энергия, холодное и горячее водоснабжение). Частично доступ к обслуживанию инженерных коммуникаций, расположенных в техническом подполье затруднен в связи с тем, что в местах прохождения инженерных коммуникаций установлены несъемные конструкции. Расстояние между несъемными конструкциями и инженерными коммуникациями не позволяют производить работы но их обслуживанию. На трубопроводах частично размещены посторонние предметы, не предназначенные для обслуживания инженерных коммуникаций. Арендуемое помещение частично захламлено. Вход в арендуемое помещение, имеющий спуск с внутренней стороны ступени спуска, расположен непосредственно под окнами жилых помещений (квартир) первого этажа многоквартирного дома и осуществляется непосредственно через входную металлическую дверь, установленную в дверном проеме главного фасада многоквартирного дома. 

В  ходе  обследования  технического  подполья  номер  3-н  общей  площадью 171,8 кв.м (арендатор - индивидуальный предприниматель ФИО8), установлено, что в техническом подполье номер 3-н вышеуказанного многоквартирного дома расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого дома и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме: магистральные сети теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения с ответвлениями внутридомовых стояков. На внутридомовых сетях теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения установлена задорная арматура (вентили, краны, спускники, заглушки и др.), предназначенные для перекрытия подачи и спуска воды в случае аварии, на внутридомовых сетях водоотведения имеются ревизии. На магистральных сетях теплоснабжения установлены задвижки на отопление. Частично доступ к обслуживанию инженерных коммуникаций, расположенных в техническом подполье затруднен в связи с тем, что в местах прохождения инженерных коммуникаций установлены несъемные конструкции. Расстояние между несъемными конструкциями и инженерными коммуникациями не позволяют производить работы по их обслуживанию. На трубопроводах частично размещены посторонние предметы, не предназначенные для обслуживания инженерных коммуникаций. Арендуемое помещение частично захламлено. Вход в арендуемое помещение, имеющий спуск с внутренней стороны ступени спуска, расположен непосредственно под окнами жилых помещений (квартир) первого этажа многоквартирного дома и осуществляется непосредственно через входную металлическую дверь, установленную в дверном проеме главного фасада многоквартирного дома.

В ходе обследования технического подполья номер 4-н общей площадью 134,1 кв. м. (арендатор - индивидуальный предприниматель ФИО4), установлено, что в техническом подполье номер 3-н вышеуказанного многоквартирного дома расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого дома и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме; магистральные сети теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения с ответвлениями внутридомовых стояков. На магистральных сетях теплоснабжения установлен тепловой узел. На внутридомовых сетях теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения установлена запорная арматура (вентили, краны, спускники, заглушки и др.), предназначенные для перекрытия подачи и спуска воды в случае аварии, на внутридомовых сетях водоотведения имеются ревизии. Частично доступ к обслуживанию инженерных коммуникаций, расположенных в техническом подполье затруднен в связи с тем, что в местах прохождения инженерных коммуникаций установлены несъемные конструкции. Расстояние между несъемными конструкциями и инженерными коммуникациями не позволяют производить работы по их обслуживанию. На трубопроводах частично размещены посторонние предметы, не предназначенные для обслуживания инженерных коммуникаций. Арендуемое помещение частично захламлено. Вход в арендуемое помещение, имеющий спуск с внутренней стороны ступени спуска, расположен непосредственно под окнами жилых помещений (квартир) первого этажа многоквартирного дома и осуществляется непосредственно через входную металлическую дверь, установленную в дверном проеме главного фасада многоквартирного дома.

Таким образом, комиссией установлено, что находящиеся в технических подпольях 1-й, 2-н, 3-н, 4-н инженерные коммуникации предназначены для обслуживания всего дома. Кроме того, принимая во внимание, что входы в спорные подвальные помещения находятся со стороны жилой части дома, руководствуясь требованиями п. 1.38 СНиП 2.08.01-89 «Здания жилые», п. 3.5. СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно - эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» такие помещения не могут использоваться как помещения общественного назначения.

В соответствии с Техническим паспортом дома, составленным по состоянию на 19.12.1990г., общая площадь подвала составляет 1126,9 м.кв., при этом площадь спорных подвальных помещений составляет 539,7 м.кв. (1-Н (82,3 м.кв.)+ 2-Н (151,5 м.кв.)+3-Н (171,8 м.кв.)+4-Н (134,1 м.кв,)), что составляет 47,9% от общей площади подвала. Таким образом, спорные подвальные помещения занимают 47,9% площади подвала дома, в них фактически расположены коммуникации и оборудование, предназначенные как обслуживания квартир, то есть той части дома, под которой находятся спорные подвальные помещения, так и всего дома в целом.

В связи с тем, что тепловые пункты, инженерные коммуникации систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления и канализации, расположенные в спорных подвальных помещениях, представляют собой единую инженерную систему, техническая возможность вынести последние за пределы спорных подвальных помещений и разместить их в доступных  для постоянной эксплуатации,  обслуживания  и ремонта местах при условии, что не будет нарушено нормальное инженерное обеспечение других помещений   жилого  дома, отсутствует.

В данный момент в указанные подвальные помещения имеются отдельные входы, которые закрыты арендаторами металлическим дверями, в связи с чем, эксплуатировать и беспрепятственно обслуживать инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания той части дома, под которой находятся спорные подвальные помещения, находящееся в указанных подвальных помещениях невозможно, а при авариях (например, порыв трубы) необходим безотлагательный доступ в спорные подвальные помещения.

Таким образом, визуально выделенные спорные подвальные помещения в самостоятельные объекты фактически не сформированы должным образом в качестве таковых, и подлежат, по утверждению Истца, передаче в общую долевую собственность.

Претензией №77 от 20.02.2018г. (т.1.л.д.142-143) Истец потребовал освобождения помещений по правилам ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключения их из реестра муниципальной собственности и возврата их в общую долевую собственность. Претензия вручена Ответчику 21.02.2018г., оставлена без ответа, требования – без удовлетворения, что послужило основанием дня обращения Истца в суд с настоящим иском.

В просительной части иска Истец указал на истребование спорных подвальных помещений в пользу собственников квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> Октября, д. 4 из незаконного владения Администрации городского округа «Вуктыл».

В Определении Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 N 786-О указано, что по смыслу пункта 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нем могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 25 сентября 2014 года N 2110-О и др.). Вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме требует установления и исследования фактических обстоятельств конкретного дела.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, при определении правового режима отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме необходимо, в том числе, исходить из того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами на дату приватизации первой квартиры в доме. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В Определении Верховного Суда РФ от 03.11.2017 N 301-ЭС17-15913 по делу N А11-5803/2016 указано, что если спорные помещения изначально были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего здания и занимают лишь часть площадей подвалов спорных домов; организация, за которой зарегистрировано право собственности на спорные помещения, пользуется помещениями более трех лет, руководствуясь статьей 289, пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в удовлетворении требований об оспаривании такого права следует отказать.

В Определении Верховного Суда РФ от 19.12.2016 N 307-ЭС16-16808 по делу N А56-7223/2014 прямо указано, что наличие в помещении транзитных коммуникаций само по себе не является препятствием отнесения помещений к индивидуальной собственности помещений, поскольку такие коммуникации проходят по всему дому, могут быть размещены, в том числе и в помещениях, принадлежащих индивидуальным собственникам.

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007 также содержит вывод о том, что наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С целью исследования вопроса о нахождении в помещениях, принадлежащих муниципальному образованию, чье право оспаривается, инженерных коммуникаций и пригодность их к самостоятельному использованию, по настоящему делу назначалась строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено Союзу Торгово-промышленной палаты города Ухта; эксперту ФИО9. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- являются ли подвальные помещения дома номер 1-н общей площадью 82,3 кв.м., 2-н общей площадью 151,5 кв.м., 3-н общей площадью 171,8 кв.м., 4-н общей площадью 134,1 кв.м. по адресу: 

<

...> Октября, д. 4 техническими помещениями?

- предназначены ли вышеуказанные подвальные помещения для обслуживания общего имущества многоквартирного дома?

- находится ли в указанных помещениях оборудование, которое используется в целях обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме? 

Эксперт выполнил экспертное заключение, представив его в материалы дела на бумажном носителе (т.3.л.д.5-58) и на диске (т.3.л.д.59). 

На первый вопрос эксперт ответил утвердительно, указывая, что спорные помещения являются техническими помещениями (т.3.л.д.17);

На второй вопрос экспертом также подтверждено предназначение помещений для обслуживания общего имущества многоквартирного дома (т.3.л.д.18);

На третий вопрос подтверждено наличие в помещениях оборудования, которое используется в целях обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме (т.3.л.д.19).

Кроме того, в особом мнении (т.3.л.д.21-22) эксперт отразил, что наличие инженерных коммуникаций систем холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления и канализации, электроснабжения, расположенных в помещении (№1-Н, №2-Н, №3-Н, №4-Н),  предполагает свободный доступ в помещения, в которых оно расположено для целей его обслуживания и эксплуатации собственниками помещений данного многоквартирного жилого дома. 

Фактически, на момент обследования экспертом, всё оборудование, расположенное вдоль наружных, продольных и поперечных стен -  закрыто перегородками встроенных помещений торговых предприятий, исключающими свободный доступ к оборудованию, а также сквозной проход по  подвальному помещению в целях проведения осмотра единой системы инженерного обеспечения, предназначенной для предоставления коммунальных услуг по отоплению, горячему и холодному водоснабжению, канализации в помещениях  квартир, расположенных с 1 по 5 этаж.  Указанное обстоятельство, а именно: свободный доступ к осмотру и проведению профилактических сезонных осмотров, ликвидации возможных аварийных ситуаций, устройство ненормативных перегородок, ограничивающих доступ к сетям и оборудованию инженерно-технического обеспечения дома, закладка оконных проёмов,  по мнению эксперта, является нарушением следующих обязательных требований законодательства и национальных стандартов.

Принимая во внимание указанное экспертное заключение, суд пришел к выводу о том, что истцом не доказан квалифицирующий признак помещений - принадлежность их именно и только для обслуживания иных помещений в доме (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Напротив, возможность создания из общего помещения обособленных помещений/комнат, пригодных для осуществления в них какой-либо деятельности помимо периодического обслуживания коммуникаций, свидетельствует об обоснованности доводов Ответчика об отсутствии оснований для приобретения этих помещений собственниками жилья в общую собственность.

Истец не опроверг ни юридической, ни фактической способности Ответчика эксплуатировать по своему усмотрению спорные помещения. Более того, в отношении помещения совершены распорядительные действия - заключены договоры аренды.

Факт доступа истца к оборудованию сам по себе свидетельствует лишь о том, что Ответчик не создает препятствия в его периодическом обслуживании, что должно быть обеспечено и в дальнейшем, однако основание к лишению Ответчика титула собственника это не создает. Происходит смешение правовых режимов собственно оборудования как такового (находящегося в общей собственности) и помещений, по которым оно транзитом проходит. Нахождение оборудования в помещениях Ответчика, как и в иных помещениях индивидуальных собственников (стояки водопровода, канализации, отопления в квартирах) не препятствует его ремонту, а лишь требует согласования порядка доступа для цели ремонта.

Ответчик отклонил исковые требования Истца, заявил также о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно статьям 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление Пленума N 43), применительно к норме абзаца второго пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что, установив пропуск стороной по делу срока исковой давности, при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности, суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Предъявленный Истцом в настоящем деле иск направлен на защиту права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако и ранее в деле А29-1300/2011 от имени собственников выступал иной представитель: Товарищество собственников жилья «Индивидуалист» 

Истец в качестве подтверждения полномочий на подачу настоящего иска сослался на протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №1 от 31.10.2016г., которым даны полномочия ООО «Управляющая компания «Наш Дом» представлять интересы собственников многоквартирного дома в суде по иску о признании права общей долевой собственности на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: Республика Коми, г, Вуктыл, ул. 60 лет Октября, д. 4. Полномочий по истребованию имущества собственники не представили. 

Самостоятельного интереса к исходу дела и заявленным требованиям Истец не имеет, соответственно, действуя в интересах Собственников, Истцом пропущен срок исковой давности. 

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума N 64), в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако, право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Согласно пункту 1 Приложения N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, в том числе жилищный и нежилой фонд, находящиеся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Федеральные законодательные акты, принятые позднее (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, право собственности на первые помещения в доме зарегистрировано за гражданами ещё в 1992 году, следовательно, при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности в получении информации о составе имущества многоквартирного дома жильцы могли и должны были узнать данные сведения именно тогда, когда у собственников помещений в многоквартирном доме возникло право общей долевой собственности на общее имущество и, как следствие, право на обращение в суд за защитой нарушенных прав.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми после вступления решения суда в законную силу перечислить Союзу «Торгово-промышленная палата города Ухты» (ИНН: 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми денежные средства в сумме 32 695 руб. 60 коп. за проведение судебной экспертизы по делу №А29-973/2018.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.С. Скрипина