Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А70-16856/2021

Резолютивная часть постановления объявлена  24 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 октября 2023 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Полосина А.Л.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 16.03.2023 Арбитражного суда Тюменской области (судья Бадрызлова М.М.) и постановление от 16.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Грязникова А.С., Воронов Т.А., Краецкая Е.Б.) по делу         № А70-16856/2021 по иску Департамента градостроительства и землепользования Администрации города Тобольска (626150, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (Тюменская обл., г. Тобольск, ОГРНИП 321723200054523, ИНН 

<

***>) о сносе самовольной постройки.

Третьи лица, участвующие в деле, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Главное управления строительства Тюменской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебном заседании суда округа принял участие индивидуальный предприниматель ФИО2 – лично, паспорт.

Суд установил:

Департамент градостроительства и землепользования Администрации города Тобольска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) об обязании за свой счет в течение шести месяцев с момента вступления в силу решения суда осуществить снос самовольной постройки: объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304002:2731, по адресу: 

<

...> участок 125д, или в течение двенадцати месяцев с момента вступления в силу решения суда привести самовольную постройку в соответствие с градостроительным законодательством Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление строительства Тюменской области (далее - Управление строительства, третье лицо).

Решением от 16.03.2023 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 16.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда,  удовлетворены требования в полном объеме: суд обязал предпринимателя за свой счет в течение шести месяцев с момента вступления в силу решения суда осуществить снос самовольной постройки - объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304002:2731 по адресу: 

<

...> участок 125д, или в течение двенадцати месяцев с момента вступления в силу решения суда привести самовольную постройку в соответствие с градостроительным законодательством Российской Федерации, в том числе, путем подготовки соответствующей проектной документации и получения в дальнейшем разрешения на строительство.

Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просил отменить решение и постановление, передать дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы приедены следующие доводы: судами не проверено и не учтено, что собственником объекта, как физическое лицо, кассатор стал с 26.03.2015; право собственности на незавершенное строительство от продавца со всеми его полномочиями, перешли к покупателю 26.03.2015, в том числе и разрешение на строительство; отказ в продлении разрешения на строительство от 19.11.2021 не правомерен; ФИО2 во время прохождения банкротной процедуры (дело № А70-10280/2017) не мог приступить к завершению строительства спорного объекта; вступившим в законную силу решением от 12.07.2022 по делу № 2-32/2022 Тобольский городской суд Тюменской области удовлетворил требования предпринимателя о признании недействительным технического плана, исправил реестровую ошибку в отношении объекта незавершенного строительства; судом не учтена незначительность допущенного нарушения, применены санкции явно несоразмерные последствиям нарушения обязательства; отказ в удовлетворении иска не повлияет на необходимость приведения документов в соответствие с действующим законодательством, предотвратит отказ в выдаче разрешения на строительство в срок, предусмотренный решением суда; при наличии срока, ограниченного рамками в 12 месяцев, при получении ответчиком разрешения на строительство со стороны истца возможны злоупотребления, которые в настоящее время уже имеют место быть (заявителю отказано в выдаче разрешения на строительство).

Департамент в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение и постановление оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения, указав на строительство спорной постройки в отсутствие разрешения на строительство, с нарушение параметров строительства, с превышением строительного объема, а также с выходом за границы земельного участка.

Определением от 03.10.2023 суда округа судебное заседание отложено до 23.10.2023, сторонам предложено провести совместный осмотр земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства (и входящих в его состав гаражных боксов) для целей:

1) определения действительного выхода объекта за границы земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304002:367 с учетом вступившего в законную силу решения от 12.07.2022 по делу № 2-32/2022 Тобольского городского суда Тюменской области об исправлении реестровой ошибки в отношении объекта незавершенного строительства (составить схему расположения объектов строительства с нанесением на схему расположения земельного участка с привязкой к публичной кадастровой карте);

2) определения фактического количества недостроенных гаражных боксов (с отражением их на схеме расположения земельного участка);

3) определения фактической площади (площади застройки), занятой недостроенными гаражными боксами и площади, занятой возведенными металлическими конструкциями (отдельно по каждым объектам);

Департаменту с учетом составления совместного акта осмотра и определения: возможного выхода за границы земельного участка, возможного превышения строительного объема, нарушения ПЗЗ в части отступов (с учетом выданного первоначально градостроительного плана земельного участка) также предложено уточнить (определить) правовые основания подачи настоящего иска, а также пояснить существенность допущенных нарушений (с учетом продления действия договора аренды земельного участка для целей завершения строительства до 2026 года, а также выводов заключения эксперта об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан/третьих лиц).

Определением суда округа от 20.10.2023 изменён состав суда, рассматривающего жалобу, произведена замена судьи Демидовой Е.Ю. на судью Полосина А.Л.

После отложения от Департамента в материалы дела предоставлены ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие и акт обследования от 23.10.2023.

Суд округа констатирует, что определение об отложении не исполнено Департаментом в части:

- определения действительного выхода объекта за границы земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304002:367 с учетом вступившего в законную силу решения от 12.07.2022 по делу № 2-32/2022 Тобольского городского суда Тюменской области об исправлении реестровой ошибки в отношении объекта незавершенного строительства (схема расположения объектов строительства с нанесением на схему расположения земельного участка с привязкой к публичной кадастровой карте по состоянию на настоящее время (2023 год) не составлена; предоставленная вместе с актом схема отображения границ подготовлена на основании топографических съемок от 16.06.2014 и 10.02.2014 и не является актуальной);

- определения фактического количества недостроенных гаражных боксов (с отражением их на схеме расположения земельного участка);

- определения площади, занятой возведенными металлическими конструкциями открытой автостоянки (согласно акту обследования – объект № 3 – металлический каркас на бетонном основании).

Кроме того, Департаментом не предоставлены уточнения правовых оснований подачи настоящего иска, а также не даны пояснения относительно существенности допущенных нарушений с учетом: возможного выхода за границы земельного участка, возможного превышения строительного объема, нарушения ПЗЗ в части отступов (с учетом выданного первоначально градостроительного плана земельного участка), продления действия договора аренды земельного участка для целей завершения строительства до 2026 года, а также выводов заключения эксперта об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан/третьих лиц.

От предпринимателя также предоставлены дополнительные пояснения, которые приобщены судом округа к материалам дела.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Комитет градостроительной политики Администрации города Тобольска выдал застройщику - ООО «МонолитПодрядСтрой» разрешение на строительство от 24.10.2008 № RU 72303000-134 на земельном участке по адресу: 

<

...>, объекта капитального строительства - гаражного комплекса с автостоянкой, сроком до 08.05.2009, до 08.05.2010, до 20.11.2011, до 30.06.2014.

24.12.2013 в разрешение на строительство № RU 72303000-134 внесены изменения, указано лицо, которому выдано разрешение - ООО «Дуэт+».

17.06.2014 вновь продлен срок разрешения на строительство № RU 72303000-134 до 30.12.2014, 29.12.2014 - до 11.10.2015.

16.11.2020 между Администрацией города Тобольска (арендодатель) и ООО «МонолитПодрядСтрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 03-09/744-10, согласно которому арендодатель передает сроком на 3 года, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6 060 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> участок № 125д, категория земель участка: земли населенных пунктов, кадастровый номер 72:24:0304002:367 (пункты 1.1, 7.2).

Согласно пункту 7.2 указанного договора договор действует сроком на три года; по истечении указанного срока договор считается прекратившим свое действие.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее - ЕГРН), земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304002:2731, образованный из участков с кадастровыми номерами: 72:24:0304002:367, 72:24:0304002:368, 72:24:0304002:399, на основании договора аренды от 15.01.2020 № 04-04/03-20 принадлежит ФИО2, вид разрешенного использования - для завершения строительства гаражного комплекса с автостоянкой.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на от 07.07.2021, на земельном участке по адресу: 

<

...> участок № 125д, зарегистрирован объект незавершенного строительства, степень готовности - 70%, назначение - нежилое, площадь - 5 945,9 кв. м, собственником объекта является          ФИО2

Между тем, согласно уведомлению от 21.06.2021 № 0684/21-УГСН, акту проверки от 21.06.2021 № 756тб Управление строительства выявило, по его утверждению, самовольную постройку, возведенную или созданную на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304002:2731 по адресу: 

<

...> участок № 125 д.

Также, в акте проверки от 21.07.2021 № 756тб указано, что строительно-монтажные работы на объекте не завершены, эксплуатация объекта не осуществляется.

Из сведений Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕРЮЛ) следует, что участником ООО «Дуэт+» является ФИО2, ООО «Дуэт+» прекратило деятельность 25.06.2021 в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении процедуры конкурсного производства.

Согласно выписке из ЕГРН, смежным участком, по отношению к земельному участку с кадастровым номером 72:24:0304002:2731, согласно данным публичной кадастровой карты является земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304002:2018 по адресу: 

<

...> участок № 131г, правообладателем является ФИО3 (далее - ФИО3).

Согласно выданному первоначальному арендатору (ООО «МонолитПодрядСтрой») градостроительному плану земельного участка № RU-72-30-30-00-000000000138 от 06.08.2008, подготовленному на основании Правил землепользования и застройки города Тобольска, утвержденных решением Тобольской городской Думы от 25.12.2007 № 235, отступ от границ земельного участка составляет 0 метров; схематическое изображение расположения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений (согласно схеме) – по всему периметру земельного участка без каких-либо отступов от границ (том 1, листы дела 41-47).

Согласно выданному разрешению на строительство от 24.10.2008 № RU 72303000-134 площадь отведенного земельного участка – 6 599 кв.м, 1 этап строительства: площадь застройки – 1 264 кв.м, количество гаражных боксов – 28, строительный объем  - 4 171, 2 кв.м, высота боксов – 3 метра (срок последнего продления разрешения – до 11.10.2015).

В материалы дела предоставлена общая пояснительная записка к рабочему проекту строительства объекта «Гаражный комплекс с автостоянкой» (4 этапа строительства), согласно которой: основные технико-экономические показатели: площадь застройки - 5028 кв.м (весь объект), 1265 кв.м - 1 этап.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Тобольска, утвержденными решением Тобольской городской Думы от 25.12.2007 № 235, на момент выдачи разрешения на строительство от 24.10.2008 № RU 72303000-134, земельный участок по адресу: 

<

...>, находился в коммунально-складской зоне П1.

Как указал истец в иске, согласно топографическим материалам, имеющимся в архиве Департамента, построенный объект выходит за границы земельного участка предоставленного для завершения строительства гаражного комплекса: с северной стороны на 0,27-0,53 м; с западной стороны на 0,79 м: с восточной стороны на 0,13.

Схема отображения границ подготовлена на основании топографических съемок от 16.06.2014 и 10.02.2014, имеющихся в архиве Департамента, выполненных предпринимателем ФИО4 и МАУ г. Тобольска «МФЦ», имеющих соответствующий допуск к данному виду работ (СРО).

Полагая, что застройщик осуществил строительство объекта с отступлением от проектной документации, с нарушением требований к параметрам постройки (строительный объем, площадь, высота объекта), предусмотренным законом, параметрам, установленным правилами землепользования и застройки - объект выходит за границы отведенного земельного участка, спорный объект частично располагается на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном законом порядке, ссылаясь на отсутствие сведений о внесении изменений в проектную документацию в архивных материалах Департамента, на истечение срока действия разрешения на строительство, не завершение строительства объекта, отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, на реальную угрозу жизни и здоровью граждан, сохранности имущества неопределенного круга лиц, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением об обязании за свой счет в течение шести месяцев с момента вступления в силу решения суда осуществить снос самовольной постройки: объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0304002:2731, по адресу: 

<

...> участок 125д, или в течение двенадцати месяцев с момента вступления в силу решения суда привести самовольную постройку в соответствие с градостроительным законодательством Российской Федерации.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 222, 260, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 51, 52, 54, 55.32, 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статей 40, 42, 60, 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее – Обзор от 16.11.2022), установив, что: срок разрешения на строительство истек в 2015 году; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчику не выдавалось; застройщик осуществил строительство объекта с отступлением от проектной документации, а именно с нарушением требований к параметрам постройки (строительный объем, площадь, высота объекта не соответствуют проекту и выданному разрешению на строительство 1 этапа); спорный объект расположен в нарушение требований действующего градостроительного плана, поскольку отступы от границ земельного участка не предусмотрены, пришел к выводу, что спорный объект капитального строительства подпадает под признаки самовольной постройки.

Вместе с тем, учитывая заключение эксперта от 24.01.2023 № 15-24, а также обстоятельства, установленные в рамках гражданского дела № 2-32/2022, рассмотренного Тобольским городским судом Тюменской области 12.07.2022, суд не установил обстоятельств того, что спорный объект недвижимости невозможно привести в соответствие с требованиями, установленными действующим законодательством, а также наличия признаков возможного обрушения самовольной постройки, в связи с чем пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению вариативно, а именно: либо обязания ответчика осуществить снос объекта, либо в течение двенадцати месяцев с момента вступления в силу решения суда привести самовольную постройку в соответствие с градостроительным законодательством Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал в полном объеме.

Между тем кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствующим фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Исходя из приведенной нормы права, в целях признания объекта самовольной постройкой судом должно быть установлено, что спорный объект не соответствует установленным требованиям о получении градостроительных согласований и разрешений, действующих как на дату начала возведения или создания самовольной постройки, так и на дату выявления самовольной постройки. При этом необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Иными словами, к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил). Соответствующая правовая позиция приведена в пункте 11 Обзора от 16.11.2022.

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 статьи 222 ГК РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Для определения последствий возведения самовольной постройки юридически значимым обстоятельством является установление факта неустранимости допущенных при ее возведении нарушений либо возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

При этом снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (пункт 7 Обзора от 16.11.2022).

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

В свою очередь в пункте 11 Обзора от 16.11.2022 приведено разъяснение о том, что при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к защите принадлежащего ему гражданского права.

В силу абзаца третьего пункта 22 Постановления № 10/22 с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Как следует из материалов дела и верно установлено судами первой и апелляционной инстанций, земельный участок с кадастровым номером 72:24:0304002:2731, образованный из участков с кадастровыми номерами: 72:24:0304002:367, 72:24:0304002:368, 72:24:0304002:399, на основании договора аренды от 15.01.2020 № 04-04/03-20, действующего до января 2023 года, принадлежал ИП ФИО2, вид разрешенного использования - для завершения строительства гаражного комплекса с автостоянкой, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 07.07.2021, на земельном участке по адресу: 

<

...> участок № 125д, зарегистрирован объект незавершенного строительства, степень готовности - 70%, назначение - нежилое, площадь - 5 945,9 кв. м, собственником объекта является ИП ФИО2, при этом срок разрешения на строительство № RU 72303000-134 продлевался до 11.10.2015.

Между тем судами не учтено, что 19.05.2022 между администрацией и предпринимателем заключено соглашение № 11-09/07/41-22 об увеличении срока действия договора аренды, в соответствии с которым срок действия договора аренды от 15.01.2020 № 04-04/03-20 для целей завершения строительства гаражного комплекса с автостоянкой продлен по 15.01.2026.

Таким образом в настоящее время между сторонами арендные правоотношения продлены и арендатор вправе продолжить завершение строительства объекта незавершенного строительства (гаражного комплекса с автостоянкой) вплоть до 2026 года.

При вынесении судебных актов суды исходили из следующего.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Тобольска, утвержденными решением Тобольской городской Думы от 25.12.2007 № 235 (далее – Правила), на момент выдачи разрешения на строительство от 24.10.2008 № RU 72303000-134, земельный участок по адресу: 

<

...>, находился в коммунально-складской зоне П1.

Согласно градостроительному плану земельного участка № RU-72-30-30-00-000000000138, подготовленному на основании Правил, отступ от границ земельного участка составляет 0 метров, схематическое изображение расположения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений (согласно схеме) – по всему периметру земельного участка без каких-либо отступов от границ (том 1, листы дела 41-47).

При этом вступившим в законную силу решение от 12.07.2022 Тобольского городского суда Тюменской области по гражданскому делу № 2-32/2022, которым удовлетворен иск ФИО2 и признан недействительным технический план кадастрового инженера ФИО5 от 26.06.2014, по незавершенному строительством объекту - гаражу с кадастровым номером 72:24:0304002:2564, по адресу: 

<

...>, исправлена реестровая ошибка в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304002:2564 с адресным описанием: 

<

...> путем включения в ЕГРН сведений о поворотных точках объекта по их фактическому местоположению; исправлена реестровая ошибка в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:240304002:2731, расположенного по адресу: 

<

...>, путем исключения сведений о поворотных точках земельного участка из ЕГРН, то есть границы объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:24:0304002:2731 соответствуют координатам поворотных точек, указанных к схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением Администрации города Тобольска № 654-р от 13.08.2015.

Таким образом, первое правовое основание самовольности строительства, заявленное истцом в иске - не соблюдение 0-метровго отступа от границ участка и не соответствие границ объекта незавершённого строительства координатам поворотных точек к схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории – документально не подтверждено и опровергается предоставленными в материалы дела доказательствами.

Кроме того, истцом не исполнены указания суда округа в части определения (путем составления соответствующей схемы) действительного выхода объекта за границы земельного участка с кадастровым номером 72:24:0304002:367 с учетом вступившего в законную силу решения от 12.07.2022 по делу № 2-32/2022 Тобольского городского суда Тюменской области об исправлении реестровой ошибки в отношении объекта незавершенного строительства, а именно в материалы дела не предоставлена схема расположения объектов строительства с нанесением на схему расположения земельного участка с привязкой к публичной кадастровой карте по состоянию на настоящее время (2023 год).

Предоставленная Департаментом вместе с актом обследования от 23.10.2023 схема отображения границ подготовлена на основании топографических съемок от 16.06.2014 и 10.02.2014, не может быть квалифицирована в качестве надлежащего доказательства, поскольку не является актуальной (по состоянию на 2023 год) и противоречит вступившему в законную силу решению от 12.07.2022 Тобольского городского суда Тюменской области по гражданскому делу № 2-32/2022.

Суды пришли к выводам о том, что доказательств приведения постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, ответчиком не представлено, следовательно, спорная постройка отвечает признакам самовольной.

Между тем судами не учтено, в соответствии с Правилами, утвержденными решением Тобольской городской Думы от 25.12.2007 № 235 как на момент выдачи разрешения на строительство от 24.10.2008 № RU 72303000-134 и его продления, так и на момент выдачи градостроительного плана земельного участка (2008 год), земельный участок находился в коммунально-складской зоне П1, которая предусматривала возможность строительства объектов с 0-метровым отступом от границ участка.

Кроме того, строительство спорного объекта незавершенного строительства осуществлено в пределах срока действия разрешения на строительство (последнее продление до октября 2015 года), поскольку запись о государственной регистрации права собственности предпринимателя внесена в реестр 26.03.2015, что подтверждается предоставленной в дело выпиской из реестра прав.

Выданное разрешение на строительство, продление срока его действия не отменялись, незаконными в установленном законом порядке не признавались.

В основу выводов судов о самовольности строительства также были положены следующие утверждения Департамента: согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 07.07.2021 № КУВИ-002/2021-83479232 на земельном участке по адресу: 

<

...> участок №125д зарегистрирован объект незавершенного строительства со степенью готовности - 70%, назначение - нежилое, площадью - 5 945,9 кв. м., в то время как по выданному разрешению на строительство 1-ого этапа строительства общая площадь объекта должна составлять 1 217,2 кв.м; учитывая результаты исследования экспертизы высота объекта незавершенного строительства от 2,70 до 5,7 м (при этом 5,7 метра – высота металлических конструкций), в то время как по выданному разрешению на строительство высота объекта должна составлять - 3 м.; согласно утверждённого рабочего проекта на объект строительный объем 4 171,2 куб.м, высота этажей – 3 м.

Вместе с тем по не оспоренным пояснениям предпринимателя и предоставленным в дело документам (пояснительная записка к рабочему проекту и технический паспорт на объект незавершенного строительства), отклонения от запроектированных параметров строительства площадей недостроенных гаражных боксов составляют: по проекту и разрешению на строительство – 1 этап строительства – 28 гаражных боксов – 1 265 кв.м и 1 264 кв.м соответственно; фактически возведено гаражных боксов – по данным технического паспорта на объект  - две секции 726,5 кв.м и 720,3 кв.м соответственно (всего 1 446, 8 кв.м); по данным акта обследования от 23.10.2023 – две секции - 722 кв. м и 722 кв. м (всего 1 444 кв.м) (общее количество гаражных боксов в акте обследования от 23.10.2023 истцом не определено).

В связи с изложенным судами должен был быть рассмотрен вопрос о том, имеют ли расхождения фактически возведенных гаражных боксов (по площади, высоте, строительному объему, а также по их количеству) не значительный (не существенный) характер и означает ли такое отклонение создание иных (новых) объектов, отличных от утвержденных в проектной документации и в выданных разрешениях на строительство, для чего следовало предложить Департаменту предоставить соответствующие надлежащие доказательства такого отклонения для целей квалификации построек в качестве самовольных.

Также по не оспоренным утверждениям предпринимателя, согласно данных технического паспорта на объект незавершённого строительства, площадь открытой автостоянки, предусмотренной проектом строительства, составляет 4 477, 1 кв.м и фактически она представляет собой металлическую конструкцию на бетонных плитах без фундамента (в акте обследования от 23.10.2023 замеры объекта «открытой автостоянки» Департаментом не производились в нарушение указаний суда округа).

То есть общая площадь объектов, указанных в выписке из государственного реестра, в размере 5 945, 9 кв.м составляет суммарную площадь 28 гаражных боксов (726,5 кв.м + 720,3 кв.м + 22 кв.м), разделенных на две секции, и площадь открытой автостоянки (4 477,10 кв.м), фактически представляющей собой металлический каркас, наличие признаков капитальности которого судами не исследовалось и не устанавливалось.

В связи с изложенным судам следовало рассмотреть вопрос о том, связано ли возможное «значительное» отклонение фактических площадей и строительного объема объекта, на которые сослался истец при подаче иска в обоснование признаков самовольности строительства, с возведением помимо предусмотренного разрешением на строительство гаражных боксов (в две секции) еще и открытой автостоянки в виде металлического каркаса (с исследованием также и вопроса о его капитальности).

Суд округа в определении об отложении судебного заседания от 03.10.2023 предлагал Департаменту в акте осмотра определить общее количество недостроенных гаражных боксов, чтобы разрешить вопрос о соответствии их фактического количества запланированному в проекте и разрешении на строительство (28 штук), чего Департаментом не исполнено.

На основании изложенного выводы судов о превышении параметров постройки (площади, высоты, строительного объема), внесенной в сведения государственного реестра как суммарной площади гаражных боксов и открытой автостоянки (5 945,9 кв.м) и утвержденной в проектной документации и выданном разрешении на строительство, что является признаком самовольности строительства, являются преждевременными, сделанными без исследования и оценки существенных по делу обстоятельств.

Суд округа отмечает, что в определении об отложении судебного заседания предлагал Департаменту с учетом составления совместного акта осмотра и определения: возможного выхода за границы земельного участка, возможного превышения строительного объема, нарушения ПЗЗ в части отступов (с учетом выданного первоначально градостроительного плана земельного участка), уточнить (определить) правовые основания подачи настоящего иска, а также пояснить существенность допущенных нарушений (с учетом продления действия договора аренды земельного участка для целей завершения строительства до 2026 года), а также выводов заключения эксперта об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан/третьих лиц, чего Департаментом не было сделано.

Ссылаясь также на то, что срок разрешения на строительство истек в 2015 году, в выдаче разрешения на строительство предпринимателю отказано, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчику не выдавалось, суды не учли, что действия Департамента по одновременному продлению срока действия договора аренды для целей завершения строительства спорного объекта до 2026 года и отказу предпринимателю в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на отсутствие уведомления о переходе прав от общества (первоначального застройщика) (формальный отказ), являются не последовательными и противоречивыми.

С учетом не выяснения указанных обстоятельства, а также того, что из содержания не опровергнутого Департаментом заключения эксперта ООО «СК Эверест» от 24.01.2023 № 15-24 установлено, что: спорный объект в целом соответствует требованиям нормативно-технической документации действующим в РФ, строительным нормам и правилам; выявленные в ходе обследования недостатки являются следствием длительной консервации и незавершёнными строительно-монтажными работами объекта; при надлежащем завершении строительно-монтажных работ по строительству объекта, возведённые здания будут соответствовать требованиям нормативных документов; объект незавершенного строительства не нарушает интересы третьих лиц, на момент обследования объект экспертизы не имеет признаков прогрессирующего обрушения; при возобновлении строительно-монтажных работ на объекте в соответствии с указаниями проектной и нормативной документации угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, суд округа не может считать установленным хотя бы одно из оснований самовольной постройки, предусмотренных статьей 222 ГК РФ.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Оспариваемые судебные акты приведенным выше требованиям не соответствуют.

При этом отмеченные нарушения норм права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Указанными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ не наделен, в связи с этим обжалуемые судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Поскольку для разрешения спора необходимо установить новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, к числу которых относятся: возможный выход спорного объекта за границы земельного участка; возможное превышение фактической площади и объема объектов от проектной и предусмотренной в разрешительной документации; выявление нарушений градостроительных норм и правил в части отсутствия отступов от границ земельного участка (с учетом выданного первоначально градостроительного плана земельного участка), для чего предложить Департаменту предоставить в материалы дела: актуальную схему расположения объектов строительства с нанесением на схему расположения земельного участка с привязкой к публичной кадастровой карте с определением фактического количества недостроенных гаражных боксов (с отражением их на схеме расположения земельного участка), а также фактической площади, занятой объектом «открытая автостоянка» в виде металлической конструкции (отдельно по каждым объектам); уточнить (определить) правовые основания подачи настоящего иска, а также пояснить существенность допущенных нарушений (при их наличии) для целей квалификации в качестве самовольной постройки; дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства; распределить между сторонами судебные расходы, в том числе связанные с подачей настоящей кассационной жалобы в порядке статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.03.2023 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 16.06.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-16856/2021 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

 

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                           А.Л. Полосин

 

ФИО1