АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                        Дело № А32-32145/2022

Резолютивная часть решения оглашена 23 ноября 2022 года, полный текст решения изготовлен 30 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи Першогуба Е.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению 

Администрации города Сочи (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройуниверсал» (ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Горный кластер» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Праводим» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), ФИО2, акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Солнечные туры» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>), Администрация федеральной территории «Сириус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Прокуратура Краснодарского края, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о понуждении исполнить условия договора инвестирования в натуре

при участии: от истца – представитель по доверенности ФИО3, от третьего лица (Администрация федеральной территории «Сириус») – представитель по доверенности ФИО4, от третьего лица (Прокуратура Краснодарского края) – прокурор Богаченко А.М., от иных лиц – не явились, извещены, 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройуниверсал» о понуждении исполнить условия договора инвестирования в натуре. 

Истцом и третьими лицами обеспечена явка своих представителей в судебное заседание. 

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, согласно которому ООО «Стройуниверсал»  возражает относительно заявленных требований.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией города Сочи и ООО «Эдази» заключен договор инвестирования от 28.11.2007 № 03.3/205 в строительство спортивно-оздоровительного комплекса по улице Таммсааре в селе Эсто-Садок Адлерского района города Сочи. 

По условиям договора инвестор за счет собственных и/или привлеченных средств обязуется осуществить строительство спортивно-оздоровительного комплекса по улице Таммсааре в селе Эсто-Садок Адлерского района города Сочи, ориентировочной общей площадью 8 934,9 кв.м на земельном участке общей площадью 11 000 кв.м с кадастровым номером 23:49:0420022:0002.

Земельный участок предоставлен Инвестору на праве аренды в соответствии с договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 30.04.2004 № 4900003131.

Согласно пункту 2.1. договора, предметом договора является реализация инвестиционного проекта, по которому инвестор в установленном законом порядке обязуется за счёт собственных и/или привлечённых средств осуществить строительство объекта на земельном участке. Срок завершения строительства - 4 квартал 2009 года.

В п.п. 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 Договора указаны обязательства, которые администрация приняла на себя:

- оказывать инвестору в рамках действующего законодательства РФ содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта;

- рассмотреть вопрос о праве землепользования в отношении земельного участка;

- после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта, обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

Согласно пункту 1.1.4. договора распорядительным документом являлся административный акт органа или должностного лица администрации г. Сочи, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного проекта.

Исходя из сущности договора инвестирования следует, что исполнение обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.

В рамках исполнения договора администрацией города Сочи выдано разрешения от 23.05.2013 №RU 23309-2687 на строительство объекта «Спортивно-оздоровительный комплекс», общей площадью 13 510,10 кв.м.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.06.2014, заключенному между ООО «Эдази» и ООО «Горный Кластер» право собственности на недвижимое имущество (спортивно-оздоровительный комплекс, процент готовности -"0 %, общей площадью застройки 3 135,2 кв.м, этажность: 5), расположенное по адресу: город Сочи, 

<

...> перешло ООО «Горный Кластер».

Между Администрацией города Сочи и ООО «Горный Кластер» заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 05.06.2017 № 4900010462 на земельный участок площадью 10 793 кв.м с кадастровым номером 23:49:0420022:2, расположенный по адресу: город Сочи, -

<

...> с видом разрешенного использования-«для строительства и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса».

В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства Спортивно-оздоровительный комплекс» (процент готовности -70 %) кадастровый номер 23:49:0000000:5121 к ООО «Стройуниверсал», администрацией города Сочи заключено дополнительное соглашение от 28.02.2019 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 05.06.2017 Х°4900010462.

ООО «Стройуниверсал» не являлось стороной договора, однако, поскольку инвестором не исполнены обязательства, возникшие в связи со строительством Объекта, то в порядке следования обязательств за вещью в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым 23:49:0000000:5121 и переходом права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:2 обязательства инвестора переходят на ООО «Стройуниверсал».

В пункте 4.2.7. договора инвестор принял на себя обязательство передать в муниципальную собственность площади в соответствии с пунктом 2.4. договора.

Согласно пункта 2.4 договора инвестирования, инвестор принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города сочи путем передачи в муниципальную собственность 28,7 % от дополнительно возводимой площади объекта.

Результатом деятельности сторон в рамках договора является возникновение у инвестора (общества) имущественных прав на часть объекта в размере 71,3 % от общей площади объекта (п. 2.5. договора) и соответственно, у администрации -причитающихся ей 28,7 % от общей площади объекта (п.2.4. договора).

В пункте 3.3. договора инвестирования стороны указали, что к третьему этапу исполнения договора относятся урегулирование претензий и спорных вопросов, подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформление имущественных прав сторон по договору. Начало этапа – получение разрешения на ввод объект в эксплуатацию. Окончание этапа - оформление имущественных прав сторон на оконченные строительством объекты.

Так, инвестиционный объект, общей площадью 15630,1 кв.м. Количество зданий на земельном участке - 1, нежилое здание, гостиница апартаментного типа со встроенными нежилыми помещениями, число этажей- 7, в том числе подземных -1, с кадастровым номером 23:49:0420022:2745.

Обществом завершено строительство инвестиционного объекта, по окончании строительства не исполнены обязательства по пункту 2.5. договора - выдел доли администрации в натуре в объекте не произведён, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 28,7 % от дополнительно возводимой площади объекта не переданы в муниципальную собственность, что составляет 1 921,52 кв.м.(15 630,1 кв.м. (общая площадь введенного з эксплуатацию объекта)- 8 934,9 кв.м.(общая площадь объекта по условиям договора).

27.01.2022 директору ООО «Стройуниверсал» направлено письмо администрации города Сочи в лице департамента экономики и стратегического развития с требованием об исполнении в тридцатидневный срок со дня предъявления настоящего требования, обязательств по передаче в собственность муниципального образования город-курорт Сочи 28,7 % от общей площади объекта. 

Письма о причинах неисполнения обязательств по вышеуказанному договору инвестирования от ответчика в адрес администрации города Сочи не поступало.

Указанные выше обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

Изучив материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, проверив обоснованность доводов, изложенных в иске, суд находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке.

При этом истец вправе использовать способы защиты гражданских прав, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 8 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

При решении вопроса о применении указанного способа защиты суд обязан определить порядок, механизм, сроки исполнения обязательств в натуре, выяснить возможность реального исполнения принятых им решений исходя из положений Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и возможности реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав сторон при выборе в данном конкретном случае такого способа защиты права, как присуждение к исполнению обязанности в натуре (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.03.2000 N 3486/99 и 14.08.2001 N 9162/00).

В силу норм статей 8, 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 № 13970/10, от 11.10.2011 № 5495/11 и от 05.02.2013 № 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

Статьями 309 и 310 Кодекса предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения, добровольно принятого на себя договорного обязательства.

Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В пункте 4 постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление № 54) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры,   связанные  с  инвестиционной  деятельностью  в   сфере  финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Поскольку условиями договора инвестирования иное не предусмотрено, Администрация города Сочи полагает возможным квалифицировать его в части в качестве договора купли-продажи будущей вещи (аналогичная правовая позиция отражена в судебных актах по делу А32-3053/2014).

Из материалов дела следует, что в качестве основания заявленных требований истец указал, что 28.11.2007 между администрацией и ООО «Эдази» заключен договор инвестирования №03.3/205 на строительство спортивно-оздоровительного комплекса по улице Таммсааре в селе Эсто-Садок Адлерского района города Сочи.

По условиям вышеуказанного договора, ООО «Эдази» за счет собственных и/или привлеченных средств обязуется осуществить строительство спортивно-оздоровительного комплекса по улице Таммсааре в селе Эсто-Садок Адлерского района города Сочи ориентировочной общей площадью 8 934,9 кв.м на земельном участке площадью 11 000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0420022:0002.

При этом согласно п.2.4 и 4.2.7 вышеуказанного договора в случае увеличения общей площади объекта сверх 8 934,9 кв.м. ООО «Эдази» приняло на себя обязательство передать в муниципальную собственность 28,7% от дополнительно возводимой площади.

Истец указывает, что поскольку ООО «Эдази» не исполнены обязательства, возникшие в связи со строительством объекта, то в порядке следования обязательств за вещью в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:5121 и переходом права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:0002 обязательства ООО «Эдази» переходят на ответчика.

Между тем, ответчик не является должником по обязательству, в силу которого он был бы обязан передать истцу спорное имущество.

В соответствии с п.1, 2 ст.307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. При этом обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 N 13970/10, от 11.10.2011 N 5495/11 и от 05.02.2013 N 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со ст.421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Вместе с тем, согласно п.1 ст.425 Гражданского кодекса РФ такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Однако, как следует из искового заявления, администрация признает то обстоятельство, что ответчик не является стороной инвестиционного договора. 

Кроме того, из материалов дела следует, что никакие права или обязанности по вышеуказанному инвестиционному договору ответчику никогда не передавались. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0000000:5121, который являлся предметом инвестиционного договора, приобретен ответчиком на основании договора купли-продажи объекта недвижимости б/н от 06.02.2019, заключенного с ООО «Горный кластер», о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись от 07.02.2019 №23:49:0000000:5121-23/050/2019-6. 

При этом в соответствии с п.4.2.1 договора купли-продажи объекта недвижимости б/н от 06.02.2019  объект незавершенного строительства передавался ответчику будучи свободным от каких-либо прав третьих лиц.

ООО «Горный кластер» приобрело указанный объект незавершенного строительства у ООО «Эдази» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.06.2014, что подтверждается записью в ЕГРН №23-23-22/058/2014-447 от 17.06.2014.

Договор аренды земельного участка № 4900010462 от 05.06.2017, сторонами которого являются истец и ответчик, также не содержит условий, в силу которых ответчик принимал бы на себя обязанность передать в муниципальную собственность какие-либо помещения в здании, возводимом на арендованном земельном участке. 

Кроме того, указанный договор аренды не содержит ссылок на инвестиционный договор как на основание заключения договора аренды. Предложений включить соответствующие условия в текст договора аренды от истца не поступало.

Таким образом, ответчик не является должником по обязательству, в силу которого он был бы обязан передать истцу спорное имущество.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-10302/16-175-23Б от 13.02.2018 ООО «Эдази» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. 15.08.2018 г. конкурсное производство в отношении ООО «Эдази» было завершено, что подтверждается определением Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2018 г. по делу №А40-10302/16-175-23.

10.10.2018 в отношении ООО «Эдази» в ЕГРЮЛ была внесена запись о прекращении юридического лица (ликвидации юридического лица в связи с завершением конкурсного производства в деле о несостоятельности (банкротстве)).

Таким образом, по смыслу ст.419 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.)

Как следует из п.41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», признавая ликвидацию юридического лица основанием прекращения обязательств, в которых оно участвует в качестве кредитора или должника, статья 419 ГК РФ допускает существование предусмотренных законом или иными правовыми актами изъятий из указанного правила. В таких случаях указанное законом лицо является правопреемником ликвидированного юридического лица по соответствующим обязательствам.

Ответчик также не является правопреемником ООО «Эдази», доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных требований.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 55 от 12.10.2006 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

На основании вышеизложенного, обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2022 по делу № А32-32145/2022, подлежат отмене.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.07.2022 по делу № А32-32145/2022 отменить.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья               А.В.Николаев