ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-67447/2023

город Ростов-на-Дону

17 февраля 2025 года

15АП-50/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Илюшина Р.Р., Украинцевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от АО «Мацеста Капитал»: представитель ФИО2 по доверенности от 20.10.2022;

от прокуратуры Краснодарского края: представитель ФИО3 по служебному удостоверению № 364186;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

акционерного общества «Мацеста Капитал»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 02.12.2024 по делу № А32-67447/2023

по иску акционерного общества «Мацеста Капитал»

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края,

третьи лица: прокуратура Краснодарского края, акционерное общество «Мацестинский чай»,

о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Мацеста Капитал» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, в котором просит:

- взыскать в пользу АО «Мацеста Капитал» с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея за счет казны Российской Федерации 5 000 000 руб. стоимости зеленых насаждений;

- взыскать в пользу АО «Мацеста Капитал» солидарно с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея за счет казны Российской Федерации и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края за счет казны муниципального образования 83 946 878,68 руб. понесенных затрат, в том числе в размере 4 731 888,29 руб. арендной платы, внесенной за период с декабря 2020 г. по декабрь 2023 г.;

- взыскать солидарно с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея за счет казны Российской Федерации и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края за счет казны муниципального образования расходы по уплате государственной пошлины за обращение с исковым заявлением имущественного характера в общем размере 200 000 руб. (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены – прокуратура Краснодарского края, акционерное общество «Мацестинский чай».

Решением суда от 02.12.2024 по делу № А32-67447/2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, АО «Мацеста Капитал» обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что внесенная истцом арендная плата может быть квалифицирована в качестве неосновательного обогащения. Истец фактически не использовал спорный земельный участок ни для сельскохозяйственного производства, ни для застройки. Размер и состав причиненных убытков подтвержден материалами дела, определяется размером затрат, которые АО «Мацеста Капитал» понесло при подготовке к исполнению и исполнении договора аренды спорного земельного участка. Судом необоснованно отказано во взыскании стоимости зеленых насаждений, введенных в оборот, как самостоятельные объекты гражданского оборота, являющихся неотъемлемой частью земельного участка.

В отзыве на апелляционную жалобу Прокуратура Краснодарского края просит обжалуемое решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители АО «Мацеста Капитал» и прокуратуры Краснодарского края поддержали свои правовые позиции по спору.

Законность и обоснованность решения от 02.12.2024 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.12.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО «Мацестинский чай» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 04-24/77С.

Постановлением главы города Сочи от 25.12.2007 № 1487 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0309000:0129 в с. Прогресс Хостинского района г. Сочи» изменен вид разрешенного использования с «сельскохозяйственное использование» на «комплекс жилой застрой с объектами общественного назначения».

В связи с изменением вида разрешенного использования между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ОАО «Мацестинский чай» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 04-24/77С от 30.05.2008 к договору аренды от 08.12.2005, которым внесены изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного использования» на «комплекс жилой застрой с объектами общественного назначения». Кадастровый номер указанного земельного участка на основании приказа № 475-П от 13.08.2007 изменен на 23:49:0308006:1458.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 08.08.2008 ОАО «Мацестинский чай» передало свои права и обязанности, а АО «Мацеста Капитал» приняло соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору аренды земельного участка от 08.12.2005 № 04-24/77С.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:03 08 006:1458, между администрацией МО г. Сочи и АО «Мацеста Капитал» заключено дополнительное соглашение от 01.12.2010, по которому договору от 08.12.2005 присвоен номер 4900770077.

Договор и соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается оттисками печати органа государственной регистрации.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 02.11.2022 по делу № 2-3944/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 28.03.2023 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.09.2023, по иску заместителя Генерального прокурора Российской Федерации признана недействительной (ничтожной) сделка, оформленная распоряжением от 04.08.2009 № 867-Р и договором аренды от 08.12.2005 № 4900770077, заключенным между администрацией г. Сочи и АО «Мацеста Капитал», в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0309000:0129 (действующий кадастровый номер 23:49:0308006:1458) площадью 775 169 кв.м, также признана недействительной (ничтожной) сделка, оформленная постановлением главы г. Сочи от 25.12.2007 № 1487 и дополнительным соглашением от 30.05.2008 к договору аренды от 08.12.2005 № 04-24/СС (действующий № 4900770077) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0309000:0129 (действующий кадастровый номер 23:49:0308006:1458) площадью 775 169 кв.м с видом разрешенного использования «комплекс жилой застройки с объектами общественного назначения». Аннулирована запись о регистрации дополнительного соглашения от 30.05.2008 к договору аренды от 08.12.2005 № 04-24/CC (действующий № 4900770077) и установлении вида разрешенного использования «комплекс жилой застройки с объектами общественного назначения». Земельному участку с кадастровым номером 23:49:0308006:1458 установлен вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования». Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1458 возвращен Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Судебные акты судов общей юрисдикции по указанному делу мотивированы тем, что ТУ Росимущества заключая с ОАО «Мацестинский чай», в том числе спорный договор аренды земельного участка действовало совместно с коммерческой организацией и в ее интересах, заведомо зная об отсутствии у нее цели по исполнению условий такого договора. Также судами установлено, что спорный земельный участок не может относиться к муниципальной собственности, в связи с чем действия ТУ Росимущества по передаче участка в муниципальную собственность, неправомерны.

Судами установлено, что ТУ Росимущества и ОАО «Мацестинский чай» заключая сделки, заведомо не преследовали цели исполнения их условий, действия сторон были направлены лишь на сохранение и юридическое закрепление прав на землю на максимально выгодных условиях для последующей их передачи третьим лицам. Суды признали сделку по предоставлению спорного участка в аренду мнимой, а сделку по передаче его в муниципальную собственность – нарушающими требования, что в силу части 2 статьи 168, части 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет их ничтожность. В качестве последствий недействительности данных сделок суд аннулировал запись об аренде и обязал общество вернуть участок МТУ Росимущества.

Признавая постановление главы администрации г. Сочи от 25.12.2007 № 1487 об изменении вида разрешенного использования ничтожной сделкой, суды установили, что характер заключенного договора аренды не предусматривал произвольное изменение вида разрешенного использования предмета аренды. Действия по изменению вида разрешенного использования спорного участка с «сельскохозяйственное использование» на «комплекс жилой застрой с объектами общественного назначения» направлены на обход установленного законом порядка публичных земель для строительства. В качестве последствий признания такой сделки недействительной суд посчитал необходимым восстановить в ЕГРН запись о виде разрешенного использования спорного земельного участка на «сельскохозяйственное использование».

АО «Мацеста Капитал» указано, что признание ничтожными сделок, оформленных распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю № 867-р от 04.08.2009 и договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900770077 от 08.12.2005, заключенных между администрацией МО г. Сочи и АО «Мацеста Капитал», в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0309000:0129 (действующий кадастровый номер 23:49:0308006:1458), привело к возникновению у общества убытков в соответствии со статьей 15 ГК РФ, которые подлежат возмещению последнему.

В обоснование заявленной суммы убытков истец сослался на следующие обстоятельства.

04.07.2007 между ОАО «Мацестинский чай» и АО «Мацеста Капитал» заключен договор № 01/04-07 купли-продажи объектов зеленные насаждений на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0309000:0129, площадью 775 169 кв.м, по цене 5 000 000 руб.

Права продавца на отчуждение зеленых насаждений подтверждены решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2006 по делу № А32-22888/2006, однако в соответствии с решением Хостинского районного суда г. Сочи от 02.11.2022 земельный участок возвращен МТУ Росимущества.

Таким образом, по мнению истца, оплаченная обществом стоимость зеленых насаждений в размере 5 000 000 руб. составляет неосновательное обогащение МТУ Росимущества.

Также истец пояснил, что АО «Мацеста Капитал» понесены следующие затраты.

06.07.2007 между ЗАО «Русский чай 1» и ЗАО «Мацеста Капитал» заключен договор № 01/1 на выполнение проектно-изыскательских работ по топографической съемке на объекте: участок № 48 площадью 77,5 га, расположенный в г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, кадастровый номер 23:49:0309000:0129, находящийся в аренде ОАО «Мацестинский чай» сроком на 49 лет (пункт 1.1 договора). Цена договора согласно пункту 2.1 установлена в размере 3 100 000 руб. По завершению выполнения работ сторонами подписан акт № 2007-103 от 25.09.2007. Стоимость работ оплачена истцом в полном объеме.

11.08.2007 между ЗАО «Мацеста Капитал» и ООО «Алкасар» заключен договор подряда № 49 на выполнение инженерно-геологических работ на объекте: «Инженерная геология для площадок энергоблока и очистных сооружений в с. Прогресс, Хостинского р-на г. Сочи (пункт 1.1 договора). Цена договора согласно пункту 2.1 установлена в размере 592 752 руб. Указанная сумма денежных средств оплачена истцом в полном объеме.

28.12.2007 между ЗАО «Мацеста Капитал» и ООО «ФИО4 ЛаСаль» заключен договор № RU2389 об оказании консультационных услуг в отношении развития участка, расположенного в Хостинском районе г. Сочи, кадастровый номер 23:49:0309000:0129, общей площадью 775 169 кв.м (пункт 1 договора). Цена договора согласно пункту 6.1 в редакции, изложенной в дополнительном соглашении № 2 от 29.12.2008, установлена в размере 4 448 600 руб., которая увеличивается на сумму понесенных исполнителем расходов в связи с исполнением обязанностей по договору. По завершению выполнения работ сторонами подписан акт о выполнении работ от 30.06.2008, а также акт о выполнении работ от 31.12.2008. Стоимость работ оплачена истцом в полном объеме.

31.07.2008 между ЗАО «Мацеста Капитал» и ООО «Персей» заключен договор № 03/08-ИЭИ на выполнение работ по организации сбора и получения гидрометеорологических заключений по району размещения проектируемых очистных сооружений, а именно по разработке «Экологического отчета о возможности размещения очистных сооружений для комплекса низкоплотной индивидуальной жилой застройки с объектами общественного назначения в селе Прогресс Хостинского района города Сочи». Цена договора согласно пункту 3.1 установлена в размере 150 358, 90 руб. Стоимость работ оплачена истцом частично на сумму 105 251,20 руб.

06.08.2008 между ЗАО «Мацеста Капитал» и проектной мастерской «АЛИС» заключен договор № 124/08-юл на выполнение исследовательских, проектных, изыскательских работ по разработке генплана комплексной жилой застройки в селе Прогресс Хостинского района г. Сочи. Стадия: Эскизный проект. Цена договора согласно пункту 2.1 установлена в размере 4 564 100 руб. По завершению выполнения работ сторонами подписан акт по состоянию на 25.12.2008. Стоимость работ оплачена истцом в полном объеме.

25.09.2008 между ЗАО «Мацеста Капитал» и СЦГМС ЧАМ заключен договор № 183 на оказание услуг по выдаче гидрометинформации (гидрологические расчеты р. Агура в районе п. Прогресс согласно сметы). Цена договора согласно пункту 3.3 установлена в размере 99 311,83 руб. По завершению выполнения работ сторонами подписан акт № 470 от 27.10.2008 на сумму 99 311,83 руб. Стоимость работ оплачена истцом в полном объеме.

22.10.2008 между ЗАО «Мацеста Капитал» и ООО «Спектрум-Холдинг» заключен договор № 2008/Р336-1-СХ на разработку концепции застройки территории коттеджного поселка, предполагающегося к размещению по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, участок № 48 с кадастровым номером 23:49:0308006:1458. Цена договора согласно пункту 2.1 установлена в размере 3 831 456,46 руб. Оплата аванса произведена платежным поручением № 275 от 05.11.2008 на сумму 1 915 728,23 руб. Договор расторгнут 10.11.2008, аванс возвращен частично платежным поручением № 924 от 29.12.2008 в размере 1 561 728,23 руб., то есть оплаченными являются услуги в размере 354 000 руб.

09.06.2010 между ЗАО «Мацеста Капитал» и проектной мастерской «АЛИС» заключен договор № 143.1/10-юл на выполнение исследовательских, проектных, изыскательских работ по разработке проекта организации и застройке садоводческого товарищества (5 массивов) в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0309000:0129 в селе Прогресс Хостинского района г. Сочи. Цена договора согласно пункту 2.1 установлена в размере 625 000 руб. По завершению выполнения работ сторонами подписан акт по состоянию на 10.11.2010. Стоимость работ оплачена истцом в полном объеме.

09.06.2010 между ЗАО «Мацеста Капитал» и проектной мастерской «АЛИС» заключен договор № 143.2/10-юл на выполнение исследовательских, проектных, изыскательских работ по разработке проекта межевания территории в границах земельного участка № 23:49:0309000:0129 в селе Прогресс Хостинского района г. Сочи. Цена договора согласно пункту 2.1 установлена в размере 3 875 000 руб. По завершению выполнения работ сторонами подписан акт по состоянию на 14.12.2010. Стоимость работ оплачена истцом в полном объеме.

24.06.2010 между ЗАО «Мацеста Капитал» и МУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана» заключен договор № 05-011/0444 на проведение работ, связанных рассмотрением проектной документации с учетом подготовки градостроительного заключения (стадия ППМ, предварительное место размещения) для юридических (физических) лиц в отношении объекта: заключение по размещению комплекса жилой застройки с объектами общественного назначения в с. Прогресс Хостинского р-на. Цена договора установлена в размере 41 622,22 руб. По завершению выполнения работ сторонами списан акт сдачи-приемки выполненных работ. Стоимость работ оплачена истцом в полном объеме.

28.06.2010 между ЗАО «Мацеста Капитал» и МУП г. Сочи «Муниципальный институт генплана» заключен договор № 09-005/2440 на проведение работ, связанных с постановлением справки градостроительной базы данных и дежурного плана города по объекту, расположенному: с. Прогресс Хостинского р-на г. Сочи. Цена договора установлена в размере 22 764,44 руб. По завершению выполнения работ сторонами подписан акт сдачи-приемки выполненных работ. Стоимость работ оплачена истцом в полном объеме.

19.06.2018 между АО «Мацеста Капитал» и ООО «Земельный геодезический центр» заключен договор № 169Г/18 на выполнение инженерно-геодезических работ по определению пересечений уточненных границ земельного участка с кадастровым номером 23:40:0308006:1458, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, с. Прогресс, с правомерными и фактическими границами смежных земельных участков, в соответствии с техническим заданием. Цена договора согласно пункту 3.1 установлена в размере 80 000 руб. По завершению выполнения работ сторонами подписан акт № 80 от 02.10.2018. Стоимость работ оплачена истцом в полном объеме.

26.10.2020 между АО «Мацеста Капитал» и ООО «ЮГео» заключен договор № 05-20ИГ на выполнение геодезических работ по созданию ситуационного плана масштаба 1:1000 для разработки специальных технических условий на объект: «Комплекс жилой застройки с общественными зданиями», находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, село Прогресс, участок 48. Цена договора согласно пункту 3.1 установлена в размере 250 000 руб. По завершению выполнения работ сторонами подписан акт № 05-20ИИ от 23.11.2020. Стоимость работ оплачена истцом в полном объеме.

Общая сумма затрат, понесенная истцом по указанным выше договорам составила 18 158 411,49 руб.

Кроме того, истец указал, что в течение действия договора аренды спорного земельного участка со стороны АО «Мацеста Капитал» совершены арендные платежи за период с 08.08.2008 по 15.11.2010 на сумму 8 959 407 руб., за период с 16.11.2010 по 08.11.2022 в размере 56 072 831,05 руб., в том числе уплачены пени в сумме 172 649,20 руб., а также внесен платеж арендной платы за 1-й квартал 2023 г. в размере 560 842,13 руб.

Внесенная истцом за время пользования участком арендная плата и неустойка составили 65 765 729,38 руб.

Поскольку у последнего утрачена возможность использовать спорный земельный участок в связи с заключением недействительных (ничтожных) сделок, истец полагает, что данные расходы подлежат возмещению солидарно с МТУ Росимущества и администрации.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

На основании статьи 16 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии со статьей 16 ГК РФ публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) является ответчиком в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов. Такое требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

В соответствии со статьей 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Требуя возмещения убытков, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред (пункт 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 № 145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами»).

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исковые требования АО «Мацеста Капитал» мотивированы тем, что в связи с признанием сделок по предоставлению обществу в аренду спорного участка недействительными (ничтожными) и возвратом участка МТУ Росимущества, общество лишилось права его пользования. Поскольку из решения Хостинского районного суда г. Сочи от 02.11.2022 по делу № 2-3944/2022 следует, что договор аренды мнимый, то арендная плата уплачена обществом безосновательно и подлежит возврату последнему, равно как и понесенные затраты на покупку объектов зеленых насаждений и на освоение участка подлежат возмещению.

В подтверждение заявленных требований истцом представлены:

- договор купли-продажи объектов зеленых насаждений от 04.07.2007 № 01/04-07, платежные поручения по оплате приобретенных объектов зеленых насаждений на общую сумму 5 000 000 руб.: № 31 от 12.07.2007 и № 32 от 23.07.2007;

- договор от 06.07.2007 № 01/1 на выполнение проектно-изыскательских работ по топографической съемке на объекте, платежные поручения по оплате работ: № 24 от 06.07.2007 на сумму 1 200 000 руб., № 52 от 26.09.2007 на сумму 400 000 руб., № 60 от 16.10.2007 на сумму 300 000 руб., № 113 от 25.12.2007 на сумму 1 000 000 руб.;

- договор подряда от 11.08.2007 № 49 на выполнение инженерно-геологических работ на объекте, платежное поручение по оплате работ: № 58 от 04.10.2007 на сумму 592 752 руб.;

- договор от 28.12.2007 № RU2389 об оказании консультационных услуг в отношении развития участка, платежные поручения по оплате услуг: № 121 от 29.01.2008 на сумму 2 224 300 руб., № 222 от 07.08.2008 на сумму 2 224 300 руб., № 260 от 10.10.2008 на сумму 202 737,61 руб.;

- договор от 31.07.2008 № 03/08-ИЭИ на выполнение работ по организации сбора и получения гидрометеорологических заключений по району размещения проектируемых очистных сооружений, платежное поручение по оплате работ: № 224 от 19.08.2008 на сумму 105 251,20 руб.

- договор от 06.08.2008 № 124/08-юл на выполнение исследовательских, проектных, изыскательских работ по разработке генплана комплексной жилой застройки в селе Прогресс Хостинского района г. Сочи. Стадия: Эскизный проект, платежные поручения по оплате работ: № 297 от 30.12.2008 на сумму 1 561 700 руб. и № 298 от 31.12.2008 на сумму 1 502 400 руб.;

- договор от 25.09.2008 № 183 на оказание услуг по выдаче гидрометинформации, платежное поручение по оплате услуг: № 183 от 24.10.2008 на сумму 99 311,83 руб.;

- договор от 22.10.2008 № 2008/Р336-1-СХ на разработку концепции застройки территории коттеджного поселка, платежное поручение по оплате аванса услуг: № 275 от 05.11.2008;

- договор от 09.06.2010 № 143.1/10-юл на выполнение исследовательских, проектных, изыскательских работ по разработке проекта организации и застройке садоводческого товарищества, платежные поручения по оплате работ: № 530 от 24.06.2010 на сумму 250 000 руб., № 554 от 08.09.2010 на сумму 250 000 руб. (частичная оплата), № 600 от 20.12.2010 на сумму 125 000 руб. (частичная оплата);

- договор от 09.06.2010 № 143.2/10-юл на выполнение исследовательских, проектных, изыскательских работ по разработке проекта межевания территории, платежные поручения по оплате работ: № 529 от 24.06.2010 на сумму 1 300 000 руб. (частичная оплата), № 554 от 08.09.2010 на сумму 1 800 000 руб., № 600 от 20.12.2010 на сумму 775 000 руб. (частичная оплата);

- договор от 24.06.2010 № 05-011/0444 на проведение работ, платежное поручение по оплате работ: № 531 от 02.07.2010 на сумму 41 632,22 руб.;

- договор от 28.06.2010 № 09-005/2440 на проведение работ, связанных с постановлением справки градостроительной базы данных и дежурного плана города по объекту, платежное поручение по оплате работ: № 534 от 08.07.2010 на сумму 22 764,44 руб.;

- договор от 19.06.2018 № 169Г/18 на выполнение инженерно-геодезических работ по определению пересечений уточненных границ земельного участка, платежные поручения по оплате работ: № 64 от 02.07.2018 на сумму 40 000 руб., № 140 от 04.12.2018 на сумму 40 000 руб., № 128 от 01.11.2018 на сумму 20 000 руб.;

- договор от 26.10.2020 № 05-20ИГ на выполнение геодезических работ по созданию ситуационного плана, платежные поручения по оплате работ: № 96 от 09.11.2020 на сумму 125 000 руб. и № 104 от 28.12.2020 на сумму 125 000 руб.;

- платежные поручения по оплате арендных платежей за период с 08.08.2008 по 15.11.2010: № 261 от 10.10.2008 на сумму 3 975 907 руб., № 339 от 27.03.2009 на сумму 2 491 750 руб., № 380 от 19.06.2009 на сумму 2 491 750 руб.;

- платежное поручение по оплате арендных платежей за 1-й квартал 2023 года: № 5 от 23.01.2023 на сумму 560 842,13 руб.

Возражая против исковых требований, ответчик (МТУ Росимущества) ссылался на отсутствие оснований для возмещения убытков по оплате аренды земельного участка ввиду того, что судебными актами по делу № 2-3944/2022 установлено использование земельного участка арендатором не по целевому назначению. При этом зеленые насаждения не являются самостоятельными объектами гражданского оборота, в связи с чем требование истца о взыскании с ответчика убытков по договору купли-продажи зеленых насаждений является необоснованным.

Ответчик указал, что в рамках № 2-3944/2022 установлено недобросовестное поведение арендаторов земельных участков, которое направлено на вывод земель сельскохозяйственного назначения из оборота с целью жилой застройки («никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения»). АО «Мацеста Капитал» до изменения вида разрешенного использования земельного участка начало разработку проектной документации для застройки земель сельскохозяйственного назначения, что не может быть признано добросовестным, поэтому затраты по подготовке проектной документации также не подлежат возмещению.

Повторно оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности и во взаимосвязи в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не усматривает оснований для переоценки выводов суда первой инстанции об отсутствии на стороне МТУ Росимущества и администрации г. Сочи обязательств по возмещению понесенных истцом затрат по покупке объектов зеленых насаждений и по освоению участка, а также по возврату арендных платежей.

Вопреки позиции апеллянта, заявленным в настоящем деле доводам истца, обосновывающим необходимость взыскания арендной платы, стоимости зеленых насаждений и понесенных затрат по освоению участка, ранее дана оценка в рамках гражданского дела № 2-3944/2022.

Так, решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 02.11.2022 по делу № 2-3944/2022, оставленным без изменения апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 28.03.2023 № 33-10362/2023 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.09.2023 № 88-22047/2023, признана недействительной (ничтожной) сделка, оформленная распоряжением от 04.08.2009 № 867-Р и договором аренды от 08.12.2005 № 4900770077, заключенным между администрацией г. Сочи и АО «Мацеста Капитал», в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0309000:0129 (действующий кадастровый номер 23:49:0308006:1458) площадью 775 169 кв.м, а также оформленная постановлением главы г. Сочи от 25.12.2007 № 1487 и дополнительным соглашением от 30.05.2008 к договору аренды от 08.12.2005 № 04-24/СС (действующий № 4900770077) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0309000:0129 (действующий кадастровый номер 23:49:0308006:1458) площадью 775 169 кв.м с видом разрешенного использования «комплекс жилой застройки с объектами общественного назначения». Аннулирована запись о регистрации дополнительного соглашения от 30.05.2008 к договору аренды от 08.12.2005 № 04-24/CC (действующий № 4900770077) и установлении вида разрешенного использования «комплекс жилой застройки с объектами общественного назначения». Земельному участку с кадастровым номером 23:49:0308006:1458 установлен вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования». Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0308006:1458 возвращен МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

Удовлетворяя требования, заявленные заместителем Генерального прокурора Российской Федерации, суды исходили из того, что при всей очевидности противоправных намерений акционерного общества, ТУ Росимущества заключило с АО «Мацестинский чай» договоры аренды земельных участков. В связи с этим суды согласились с позицией прокурора о том, что государственный орган действовал совместно с коммерческой организацией и в ее интересах, заведомо зная об отсутствии у нее цели по исполнению условий таких договоров.

Анализ деятельности АО «Мацестинский чай», последующих арендаторов, ТУ Росимущества и администрации г. Сочи свидетельствует о согласованности действий ответчиков, наличии единого умысла по выводу из оборота земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования. При отсутствии намерений и возможности использования земельных участков по целевому назначению АО «Мацестинский чай», действуя добросовестно, имело возможность отказаться от прав на них.

В решении Хостинского районного суда г. Сочи от 02.11.2022 имеются выводы о недобросовестных действиях АО «Мацестинский чай», в том числе направленных на вывод особо ценных сельскохозяйственных земель из оборота, поскольку обществом безвозмездно произведена уступка права аренды земельного участка. Данный вопрос рассматривался в контексте статьи 53.2 Гражданского кодекса Российской Федерации по доводам аффилированности АО «Мацестинский чай» и АО «Мацеста Капитал» ввиду регистрации юридического лица по одному и тому же адресу.

Судами установлено, что предприятие передало за период с 2007 по 2022 гг. 68 из 73 арендованных участков в пользование третьим лицам. Указанное обстоятельство также свидетельствует об отсутствии у АО «Мацестинский чай» намерений по осуществлению сельскохозяйственной деятельности на всем имеющемся земельном участке. Противоправное поведение ответчиков носило длящийся характер, сами действия совершались поэтапно и были в целом направлены на достижение конечного результата по исключению земельных участков из сельскохозяйственного оборота, их застройке и реализации возведенных объектов.

Довод о необходимости применения последствий недействительности договоров аренды земельных участков в виде их возврата АО «Мацестинский чай» на праве постоянного бессрочного пользования, отклонен судами как неправомерный.

Суды указали, что в данном случае как ТУ Росимущества и администрация г. Сочи, с одной стороны, так и АО «Мацестинский чай», с другой стороны, действовали совместно, нарушения в виде отсутствия намерений по достижению правовых последствий договоров аренды также допущены обеими сторонами и имели место на момент их заключения. 

Применяя последствия недействительности ничтожных сделок, суды учли, что в силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Таким образом, вопрос о применении двусторонней реституции в части возврата АО «Мацеста Капитал» уплаченной арендной платы непосредственно был разрешен в рамках дела № 2-3944/2022, соответственно, требования истца в рамках настоящего дела о взыскании уплаченной арендной платы, как убытков, фактически направлены на преодоление вступившего в законную силу судебного акта. 

Суд апелляционной инстанции также исходит из того, что в пунктах 80, 82 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее. Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату.

Из этого следует, что в силу принципа возмездности пользования чужим имуществом положения пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не предполагают возврата лицу, пользовавшемуся индивидуально-определенной вещью по недействительной сделке, внесенной им платы за такое пользование, в связи с чем возврату подлежат лишь земельные участки, находящиеся в пользовании у ответчиков.

Ссылка апеллянта на то, что земельный участок не использовался арендаторами по целевому назначению, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в данном случае решение суда общей юрисдикции трактуется истцом в свою пользу, подразумевая, что участок не использовался для застройки. Вместе с тем земельные участки не использовались истцом для сельскохозяйственной деятельности, а, наоборот, выводились для осуществления застройки земель сельскохозяйственного назначения.

Истцом указано, что начиная с 2007 года, велись переговоры о приобретении права аренды АО «Мацеста Капитал» на спорный земельный участок, при этом согласно сведениям из ЕГРЮЛ в отношении АО «Мацеста Капитал» основным видом деятельности организации является подготовка строительной площадки (43.12), вспомогательными видами деятельности являются строительство жилых и нежилых зданий (41.2) и еще ряд вспомогательных видов, не имеющих отношения к сельскохозяйственному производству.

Соответственно, в момент обсуждения вопроса переуступки прав и обязанностей по договору аренды истцу очевидным образом было известно о виде разрешенного использования («для сельскохозяйственного производства»), в связи с чем отсутствуют основания полагать, что общество находилось в неведении о первоначальном виде разрешенного использования земельного участка и о невозможности его застройки жилыми домами.

Также из материалов дела следует, что до момента изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка (25.12.2007) АО «Мацеста Капитал» уже предпринимались меры по разработке проектной документации для жилой застройки, что подтверждается ссылками истца на договор купли-продажи зеленых насаждений от 04.07.2007 № 01/04-04, заключенный между АО «Мацестинский чай» и АО «Мацеста Капитал», договор на выполнение проектно-изыскательных работ по топографической съемке на объекте от 06.07.2007 № 01/1, договор на выполнение инженерно-геологических работ на объекте от 06.07.2007 № 49.

Таким образом, в момент, когда вид разрешенного использования земельного участка не предполагал застройку земельного участка, истцом уже проводились подготовительные мероприятия, преследующие цель застройки особо ценных земель сельскохозяйственного назначения. АО «Мацеста Капитал» добровольно вступило в арендные отношения относительно спорного участка, оплачивало арендные платежи за использование земли, зная при этом о первоначальном виде разрешенного использования земельного участка, в связи с чем оснований для квалификации данных платежей в качестве убытков истца суд апелляционной инстанции не усматривает. 

Учитывая изложенное АО «Мацеста Капитал» не могло не предвидеть негативные последствия, связанные с изменением вида разрешенного использования с «для сельскохозяйственного использования» на «комплекс жилой застройки с объектами общественного назначения» в нарушение требований земельного законодательства, поскольку общество не могло не знать о запрете действующего законодательства осуществлять возведение объектов недвижимости на земельном участке сельскохозяйственного назначения.

Также не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании убытков в виде понесенных расходов по освоению земельного участка, поскольку решением Хостинского районного суда г. Сочи от 02.11.2022 по делу № 2-3944/2022 установлен факт недобросовестных действий АО «Мацестинский чай», направленных на вывод особо ценных сельскохозяйственных земель из оборота. 

В рассматриваемом случае приведенный истцом состав расходов не состоит в прямой причинно-следственной связи с исполнением обязательств и реализацией прав арендатора (согласно действительному виду разрешенного использования – «для сельскохозяйственного использования»), относится всецело к внутренней хозяйственно-организационной жизни общества и его коммерческий рискам. Несение расходов не обусловлено напрямую освоением спорного земельного участка в соответствующих целях, они не являются разумно и объективно необходимыми для осуществления обществом прав арендатора земельного участка.

В данном случае расходы истца на освоение спорного земельного участка для целей строительства не могут быть признаны правомерными и подлежащими возмещению в качестве убытков, поскольку они являются следствием его недобросовестного поведения. 

Судом апелляционной инстанции отклоняется и довод апеллянта о необоснованном отказе во взыскании стоимости зеленых насаждений, введенных в оборот и являющихся неотъемлемой частью земельного участка в связи со следующим. 

Зеленые насаждения были возвращены Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в составе земельного участка на основании решения Хостинского районного суда г. Сочи от 02.11.2022 по делу № 2-3944/2022, в применении двусторонней реституции судом было отказано. 

При этом указанные объекты не могут находиться в гражданском обороте в качестве самостоятельных объектов недвижимости (данная правовая позиция отражена Верховным Судом РФ в определении от 02.06.2016 № 306-ЭС15-20155 по делу № А12-43767/2014). 

Согласно пункту 2 статьи 261 Гражданского кодекса РФ если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Следовательно, зеленые насаждения не подлежат оценке в качестве самостоятельного имущества, утраченного истцом. Вопрос о судьбе зеленых насаждений и компенсации их стоимости был разрешен в рамках дела № 2-3944/2022. 

В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Так, в рамках дела № 2-3944/2022 Хостинским районным судом г. Сочи Краснодарского края установлено, что значительная их часть в настоящее время утрачена (акты осмотра и технических паспортов на зеленые насаждения, представленные истцом и ответчиками ООО «Мацестинская чайная фабрика», АО «Мацестинский чай», ФИО5 и ФИО6). В частности, на момент проведения в 2006 г. инвентаризации 69% (или 12,9 га) земельного участка 23:49:0308006:1450 площадью 18,8 га было занято чайными плантациями, которые на сегодняшний день отсутствуют в полном объеме. Аналогичные факты полной утраты многолетних насаждений (кусты чая и ореха, яблони, сливы) установлены на земельных участках с кадастровыми номерами: 23:49:0308003:1012, 23:49:0308003:1013, 23:49:0308003:1014, 23:49:0308006:1447, 23:49:0308006:1449, 23:49:0308006:1451, 23:49:0308006:1453, 23:49:0308006:1454, 23:49:0308006:1468, 23:49:0308006:1467, 23:49:0308006:1464.

Содержание исследованных судом актов осмотра указывает на то, что потенциал земельных участков, ранее принадлежавших одному землевладельцу – государственному совхозу, в настоящее время не реализуется, большая их часть находится в запущенном состоянии. В полном объеме по назначению используются лишь единичные участки. Разрозненность пользователей и самостоятельный интерес каждого не позволяют государству как собственнику природного ресурса – земли получать желаемый и необходимый результат в виде производства сельскохозяйственной продукции (решение суда от 02.11.2022 по делу № 2-3944/2022).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчиков обязательств по возмещению истцу понесенных обществом затрат по покупке объектов зеленных насаждений и по освоению участка, а также по возврату арендных платежей.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, оценке доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, так как они не опровергают правомерность выводов арбитражного судаи не свидетельствуют о неправильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2024 по делу № А32-67447/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                              Д.В. Емельянов

Судьи                                                                                                               Р.Р. Илюшин

                                                                                                                           Ю.В. Украинцева