Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

«15»  сентября  2022 года

г. Волгоград                                                                                    Дело № А12 – 17240/2022 

резолютивная часть оглашена 12.09.2022 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Троицкой Н.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кочуковой А.В., рассмотрев д в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315344300041041), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***> ОГРИП 304344333600201) и общества с ограниченной ответственностью "Тергид" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий , возникших при заключении договора аренды земельного участка, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований,  Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда.

при участии в судебном заседании 

от истцов – ФИО3 представитель по доверенности;  ФИО2, лично

от ответчика – ФИО4 представитель по доверенности 

от третьего лица – не явились, извещены   

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1,  индивидуальный  предприниматель ФИО2, общество с ограниченной ответственностью "Тергид" ( соистцы) обратились  в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 13.04.2022 № 11961  в части определения размера арендной платы.

Ответчик против иска возражает по изложенным в отзыве основаниям. 

В  качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвует  Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда.

Исследовав представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Тергид» является собственником  здания кафе с кадастровым номером 34:34:030104:1464  площадью 1037,5 кв.м. , ИП ФИО1, и ИП ФИО2  являются сособственниками  ( по ½ доли у каждого)  здания кафе  с кадастровым номером  34:34:030104:2313 площадью 600,4 кв.м..  Указанное недвижимое имущество расположено в границах земельного участка  площадью 23 103 кв.м. с кадастровым номером 34:34:030104:189 по адресу 

<

...>. 

 Соистцы на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обратились в Департамент с заявлением  о предоставлении без проведения торгов в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 34:34:030104:189.

Согласно Положению о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденного решением Волгоградской городской Думы от 22.03.2017 N 55/1585 "О даче согласия администрации Волгограда на реорганизацию департамента муниципального имущества администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда в форме присоединения департамента земельных ресурсов администрации Волгограда к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда" к полномочиям Департамента муниципального имущества относится осуществление полномочий собственника по управлению, владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе полномочия продавца, арендодателя.

Департамент направил в адрес  заявителей  проект договора аренды земельного участка от 13.04.2022 № 11961. 

Расчет арендной платы за земельный участок приведен в приложении N 1 к договору, согласно которому размер годовой арендной платы  определяется на основании постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов", приказа Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 11.02.2022  N 5н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки», отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 05.04.2022 № 2223/22. 

 Соистцы, не согласившись с порядком определения размера арендной платы, направили ответчику протоколы разногласий к договору аренды земельного участка от 13.04.2022 № 11961, в которых просили дополнить договор п. 9.8. «земельный участок расположен в границах территории общего пользования» и  привели  расчет арендной платы. 

Поскольку разногласия между сторонами при заключении договора аренды спорного земельного участка урегулированы не были, предприниматели и общество обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, закрепленные в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Ставки, утвержденные непосредственно федеральным законом, являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015)").

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих принцип N 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Данный принцип был введен постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017.

При этом постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 были внесены изменения в подпункт "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, согласно которым арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Таким образом, размер арендной платы за ограниченный в обороте земельный участок, на котором расположены здания, сооружения не должен превышать размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

На основании указанного Постановления Правительства, постановлением Администрации Волгоградской области от 27.06.2018 N 291-п в Порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п внесены изменения в части принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. Указанные изменения вступили в силу 09.07.2018.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения вышеуказанного принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

При этом содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, ограниченные в обороте, согласно этой статье не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных законом, однако могут быть предметом иных сделок, не предусматривающих прекращения права собственности публичного собственника.

Из системного толкования положений статей 129, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность нахождения участков в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 N 15824/12 по делу N А60-38184/2011).

На основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Территории общего пользования, в пределах которых приватизация земельных участков не допускается в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 2 статьи 27 и пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничиваются от иных территорий посредством установления красных линий, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территории общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты) (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту "а" пункта 1 части 3 статьи 42, пункту 1 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии подлежат включению в основные части проектов планировки и межевания территории, которые подлежат утверждению.

Документация по планировке территории утверждается соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой местной администрации; в течение семи дней со дня ее утверждения направляется главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых осуществлялась подготовка такой документации, которые обеспечивают опубликование документации по планировке территории (проектов планировки и межевания территории) в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещает информацию о такой документации на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет" (части 14, 15, 16 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При этом в соответствии с частями 4 и 5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации положения о территориальном планировании является частью генерального плана городского округа.

Целью составления документации по планировке территории является выделение как элементов существующей структуры, так и параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, в частности нанесению подлежат как существующие красные линии, так и линии, обозначающие планируемые к строительству дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры.

Согласно  действующему  генеральному плану Волгограда земельный участок  с кадастровым номером 34:34:030104:189 расположен в рекреационной зоне. 

В соответствии  с информацией Публичной кадастровой карты Росреестра и муниципального банка пространственных данных Волгограда  земельный участок с кадастровым номером 34:34:030104:189 с видом использования «для строительства капитального объекта – парка «Молодость» , расположен в границах территории общего пользования, линейных объектов. Действие градостроительных регламентов не  распространяется.    

В соответствии с Правилами  землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденными решением Волгоградской городской Думы от 21.12.2018 № 5/115 , земельный участок расположен в зоне парков, скверов, садов, бульваров, набережных, пляжей ( Р1).  

Использование земельных участков, расположенных в границах территориальной зоны Р1, на которые действие градостроительного регламента не распространяется либо градостроительный регламент не устанавливается, осуществляется в соответствии с федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами.

Как разъяснено в постановлении президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 15824/12 по делу N А60-38184/2020 земельные участки в пределах территории общего пользования относятся к землям, ограниченным в обороте.

В данном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Постановлением Волгоградского городского совета народных депутатов от 23.11.2005 N 24/464 "О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда" установлена налоговая ставка в размере 1,5% в отношении прочих земельных участков (максимальная ставка", к которым и относится спорный земельный участок.

Более того, позиция по исчислению арендной платы по льготной ставке (1,5% от кадастровой стоимости) при нахождении земельного участка на территории общего пользования, а также в границах линейного объекта нашла отражение в судебной практике - дело N А12-32891/2018 по иску ИП ФИО5 к Департаменту муниципального имущества об урегулировании разногласий.

Судебные расходы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчика. 

Настоящее решение  выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, ст. ст.  51, 167-170 , 173, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   арбитражный суд  

                                                             решил :

 

Урегулировать  разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем  ФИО1, индивидуальным  предпринимателем  ФИО2, обществом с ограниченной ответственностью "Тергид" и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда  при заключении договора аренды  № 11961  от 13.04.202   земельного участка  с кадастровым номером 34:34:030104:189 , расположенного по адресу: 

<

...>. 

         Дополнить договор  аренды пунктом 9.8: «земельный участок расположен  в границах территории общего пользования». 

         Приложение № 1 к договору аренды изложить в следующей редакции: 

        «Установить годовой размер арендной платы по договору:

Кадастровая стоимость земельного участка  15 941,07 рублей; 

Общая площадь земельного участка  23 103 кв.м.;

Удельный показатель кадастровой стоимости 15 941,07/23 103=0,69 руб./кв.м.;

 Общая площадь объекта 1637,9 кв.м.;

 Отношение 1 кв.м. земельного участка с 1 кв.м. объекта недвижимости: 23 103/1637,9 кв.м.=14,10525673118017.

Площадь объектов, приходящихся на долю ФИО1 : 600,4/2=300,2 кв.м. 

Площадь земельного участка, приходящаяся на долю ФИО1  для расчета арендной платы  составляет: 14,10525673118017*300,2=4234,40 кв.м

Расчет арендной платы:  0,69 ( удельный показатель кадастровой стоимости руб./кв.м.) *4234,40 (площадь доли земельного участка ( кв.м.)*1,5%(ставка земельного налога)=43,83 (сумма годовой арендной платы  руб.) 

Площадь объектов, приходящихся на долю ФИО2  : 600,4/2=300,2 кв.м. 

Площадь земельного участка, приходящаяся на долю ФИО2  для расчета арендной платы  составляет: 14,10525673118017*300,2=4234,40 кв.м

Расчет арендной платы:  0,69 ( удельный показатель кадастровой стоимости руб./кв.м.) *4234,40 (площадь доли земельного участка ( кв.м.)*1,5%(ставка земельного налога)=43,83 (сумма годовой арендной платы  руб.) 

Площадь объектов, приходящихся на долю ООО «Тергид»  : 1037,5 кв.м.  

Площадь земельного участка, приходящаяся на долю ООО «Тергид» для расчета арендной платы  составляет: 14,10525673118017*1037,5=14634,20 кв.м

Расчет арендной платы:  0,69 ( удельный показатель кадастровой стоимости руб./кв.м.) *14634,20 (площадь доли земельного участка (кв.м.)*1,5%(ставка земельного налога)=151,46 (сумма годовой арендной платы  руб.) 

          Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 государственную пошлину 6000 рублей.

           Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2  государственную пошлину 6000 рублей.

           Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тергид»  государственную пошлину 6000 рублей.

         Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом ( ч. 3 ст. 319 АПК РФ).

              Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ                                                                                                     Н.А. Троицкая

,