ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-1874/2020

г. Вологда

13 ноября 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 13 ноября 2020 года13 ноября 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Моисеевой И.Н. и                     Рогатенко Л.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» ФИО2 по доверенности от 23.08.2018, от общества с ограниченной ответственностью «Лира» ФИО3 по доверенности  от 10.01.2020,            

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 03 июля 2020 года по делу № А05-1874/2020, 

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163060, 

<

...>; далее –         ООО «Север Софт Строй») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Лира» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>;                 далее – ООО «Лира») о признании недействительными положения пункта 3.3 договора об ипотеке от 01.02.2016 в части ограничения по распоряжению переданным в залог недвижимым имуществом в отношении помещений 2 и 3 этажа объекта – административного здания со встроенными помещениями торгового назначения, создаваемого на земельных участках: 29:22:040607:28, 29:22:040607:174, который имеет следующие проектные характеристики: общая площадь 5 580 кв. м, объем – 20 420,86 куб. м, в том числе подземной части –                4 766,84 куб.м, количество этажей – 5, площадь застройки 1 236,70 кв. м.

Решением суда от 03 июля 2020 года истцу отказано в удовлетворении иска. 

ООО «Север Софт Строй» с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. Мотивируя апелляционную жалобу, указывает на недействительность спорного условия договора об ипотеке.

Представитель истца в заседании суда апелляционной инстанции поддержал жалобу по доводам и требования в ней изложенным. 

От ООО «Лира» отзыв на апелляционную жалобу в суд не поступил.

Представить ООО «Лира» в заседании суда апелляционной инстанции отклонил доводы, приведенные в жалобе, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого судебного решения. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, индивидуальным предпринимателем ФИО4 (займодавцем) и                         ООО «Север Софт Строй» (заемщиком) 28.12.2015 заключен договор процентного займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества (далее – договор займа от 28.12.2015, договор займа).

Пунктом 1.1 договора займа предусмотрено, что займодавец передает заемщику денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа 29.01.2016, а также не позднее указанного срока уплатить проценты за пользование суммой займа.

Разделом 2 договора займа установлено, что обязательство ООО «Север Софт Строй» по договору займа обеспечено договором об ипотеке от 28.12.2015, заключенным предпринимателем ФИО4 (залогодержателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Архангельск-Косметик» (залогодатель; далее – ООО «Архангельск-Косметик»).

Факт перечисления займодавцем заемщику 7 000 000 руб. подтверждается платежными поручениями от 28.12.2015 № 4147, 4148.

Предприниматель ФИО4 (цедент) и ООО «Лира» (цессионарий) заключили договор от 25.01.2016 уступки прав по договору от 28.12.2015                     (далее – договор цессии от 25.01.2016).

Пунктом 1.1 договора цессии от 25.01.2016 установлено, что цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из договора займа от 28.12.2015, заключенного цедентом и ООО «Север Софт Строй» (должником).

Согласно пункту 1.2 договора цессии от 25.01.2016 права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных средств по договору займа от 28.12.2015 и составляют право требования суммы займа в размере 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа.

Предприниматель ФИО4 (цедент) и ООО «Лира» (цессионарий) заключили соглашение от 25.01.2016 об уступке прав по договору об ипотеке            от 28.12.2016, заключенному между предпринимателем ФИО4 (залогодержателем) и ООО «Архангельск-Косметик» (залогодателем).

Кроме того, ООО «Лира» (кредитор) и ООО «Север Софт Строй» (должник) заключили соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией существовавшего между ними обязательства по договору займа от 28.12.2015 (далее – соглашение о новации, соглашение).

Соглашение о новации действует в редакции дополнительного соглашения к нему от 29.04.2016.

Как следует из данного соглашения, кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору займа от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения.

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 соглашения, заменяются обязательством должника после ввода в эксплуатацию указанного в пункте 2.6 соглашения объекта передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения.

Как следует из пунктов 2.2, 2.6, 2.7 соглашения о новации, результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта незавершенного строительства: г. Архангельск, ул. Гагарина – административного здания со встроенными помещениями торгового назначения.

В целях обеспечения обязательств по соглашению истцом (залогодержателем) и ответчиком (залогодателем) заключен договор об ипотеке от 01.02.2016, действующий в редакции дополнительного соглашения  от 29.04.2016 № 2 (далее – договор об ипотеке от 01.02.2016; том 1, листы 42–51), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество:     незавершенное строительство – объект незавершенного строительства, площадью 2 926, 4 кв. м, степень готовности объекта 23 %, адрес объекта: Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», 

<

...>; право аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га, кадастровый номер 29:22:040607:0028, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения.

Судом первой инстанции и материалами дела подтверждается, что данный объект незавершенного строительства на момент заключения упомянутого выше договора принадлежал истцу на праве собственности.

Договором об ипотеке от 01.02.2016 (пункт 1.1) предусмотрено, что  ипотека распространяется на все будущие неотделимые улучшения закладываемого недвижимого имущества.

Пунктом 3.3 названного договора установлено, что залогодатель не вправе распоряжаться переданным в залог недвижимым имуществом (в том числе осуществлять его продажу, мену, дарение, сдаче в аренду, передачу в качестве вклада (доли) в имущество юридического лица, включая передачу прав, связанных с пользованием и распоряжением заложенным недвижимым имуществом), проводить ремонтные работы (в том числе реконструкцию), заключать мировое соглашение между залогодателем и третьим лицом, без письменного согласия залогодержателя. Ограничение по распоряжению переданным в залог имуществом недвижимым имуществом распространяется на помещения 2 и 3 этажа объекта (административного здания со встроенными помещениями торгового назначения; далее – объект строительства, здание).

Ссылаясь на то, что пункт 3.3 договора ипотеки от 01.02.2016 противоречит пунктам 1, 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998                        № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), истец обратился в суд с рассматриваемыми в рамках настоящего спора требованиями.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы и доказательства, приведенные сторонами, руководствуясь статьями 166, 168, 454, 334, 336, 340, 339, 133.1, 133, 135, 181, 195,  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Законом об ипотеке, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление Пленума № 54), информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее – Обзор № 90), Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017 (далее – Обзор № 1), «ГОСТ Р 58033-2017. Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины», утвержденным и введенным в действие приказом Росстандарта от 19.12.2017 №  2031-ст, отказал истцу в удовлетворении иска.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции и находит необоснованными доводы, приведенные подателем жалобы, по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации оснований для таких выводов не имеется.

Как усматривается в материалах дела, объект строительства в итоге представляет собой шестиэтажное здание, площадью 5 681,2 кв. м (проектная площадь – 5 580 кв. м), объект введен в эксплуатацию 19.10.2018 (том 1,                        листы 84–86).

Право собственности на данный объект истца зарегистрировано 22.05.2019.

Таким образом, с учетом изложенного и из совокупности условий, предусмотренных пунктами 1.1, 3.3 договора об ипотеке от 01.02.2016, следует, что в данной ситуации в качестве объекта залога выступает объект незавершенного строительства здания, площадью 2 926, 4 кв. м, степень готовности объекта – 23 %, а также земельный участок площадью 0,667 га (будущий объект строительства – здание, включая все его этажи).

Суммарная залоговая стоимость предмета залога определена сторонами в размере 33 032 878 руб. 22 коп., предметом залога обеспечивается исполнение ООО «Север Софт Строй» (должником) обязательств, возникших на основании соглашения.

Договором об ипотеке от 01.02.2016 определен размер инвестиций –                           46 200 000 руб., установлен порядок их внесения ответчиком.

Пунктом 2.7 договора об ипотеке от 01.02.2016 установлено, что обеспечиваемым обязательством является результат инвестиционной деятельности – нежилое помещение торгового назначения, общей проектной площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, в упомянутом договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, стоимость залогового имущества, стоимость результата инвестиционной деятельности.

Оснований считать, что условия этого договора противоречат требованиям пунктов 1 и 2 статьи 9 Закона об ипотеке, в рассматриваемом случае не имеется. 

Суд первой инстанции с учетом положений, предусмотренных статьями ГК РФ, обоснованно пришел к выводу о том, что спорные помещения 2 и 3 этажа здания являются частью объекта строительства.

Из буквального содержания условий соглашения о новации  следует, что между сторонами заключен договор купли-продажи вещи (нежилых помещений), которая будет создана в будущем.

В силу пункта 2 статьи 336 ГК РФ договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

С учетом изложенного и, ссылаясь на подпункт 1 пункта 2 статьи 345                      ГК РФ, а также на пункт 6 статьи 6 Закона об ипотеке, правовой подход, содержащийся в Обзоре № 1 и Обзоре № 90, суд первой инстанции правомерно указал на то, что если предметом залога является определенная вещь, то залог распространяется также на принадлежности этой вещи, в данном случае на помещения административного здания, то есть на то новое имущество, которое создано в процессе строительства здания.

Ввиду этого ссылка подателя жалобы на то, что ограничение по распоряжению помещениями 2 и 3 этажей противоречит предмету залога, которым выступает объект незавершенного строительства со степенью готовности 23 %, а в случае достройки объекта – весь объект, а не только указанные помещения, также обоснованно отклонена судом первой инстанции.

Заявляя указный довод, истец, по сути, ссылается на то, что ограничения, предусмотренные пунктом 3.3 договора об ипотеке от 01.02.2016, должны распространяться на весь объект строительства, то есть на все здание.

Между тем при таком подходе указание в пункте данного договора только помещений 2 и 3 этажа объекта строительства само по себе не ущемляет права истца, поскольку ограничение, содержащиеся в спорном пункте упомянутого выше договора, касается не всего здания в целом, а только его части, и в то же время не свидетельствует о недействительности данного условия договора, поскольку, как верно ссылается истец, предметом залога в итоге является весь объект строительства по факту завершения его строительства.

В такой ситуации суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что распространение залога на создаваемые в будущем помещения 2 и 3 этажей административного здания правомерно, поскольку эти помещения как принадлежности здания в равной степени выступают предметом залога по договору ипотеки от 01.02.2016, а оспариваемый пункт договора направлен на защиту прав залогодержателя от незаконного отчуждения заложенного имущества.

Кроме того, на момент заключения указанного договора объектом залога являлся объект строительства, площадью 2 926, 4 кв. м, что составляет более           50 % площади шестиэтажного здания согласно его проектной документации (5 580 кв. м).

При этом из материалов дела не следует, что на момент заключения названного договора 2 и 3 этажи здания (объекта незавершенного строительства) как таковые не существовали.

Истец ссылается на то, что обязательства, обеспеченные залогом, у него перед ответчиком исполнены, наличие спорного условия послужило основанием для оспаривания договоров инвестирования и является препятствием для регистрации права на спорные помещения.

Данные доводы сами по себе не свидетельствуют о недействительности спорного условия договора. 

Условия, установленные спорным пунктом данного договора, как следует из его содержания, не предусматривают прямого запрета на заключение договоров инвестирования.

Из приведенного выше пункта 2.7 договора об ипотеке от 01.02.2016 следует, что обеспечиваемым обязательством является результат инвестиционной деятельности – нежилое помещение торгового назначения, общей проектной площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта.

Как ссылается истец, данное обязательство им исполнено.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 26 июня                    2020 года по делу № А05-13751/2019 в том числе признана отсутствующей ипотека в отношении здания.  

На момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции данный судебный акт вступил в законную силу.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого судебного решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд 

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 03 июля 2020 года по делу № А05-1874/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» - без удовлетворения.       Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

Председательствующий

О.А. Тарасова

Судьи

И.Н. Моисеева

Л.Н. Рогатенко