РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-163748/21-1-831

г. Москва

27 февраля 2023 г.

Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В. 

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ТСЖ "БОЛЬШАЯ НИКИТСКАЯ, 35" (121069, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>) к ООО "БЕВАС" (121069 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ФИО2 35 1 , ОГРН: 

<

***>) о взыскании 618 997 руб. 45 коп. долга по оплате взносов за текущий ремонт,

третьи лица: ООО "М-СТИЛЬ++", ИП ФИО3, ИП ФИО4, ФКР Москвы, ДГИ Москвы, ООО УК ПРЕСНЕНСКОГО РАЙОНА, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

при участии представителей: от истца – ФИО9 по дов. от 11.01.2022, от ответчика – ФИО10 по дов. от 14.09.2021; от третьего лица (ДГИ г. Москвы) – ФИО11 оп дов. от 10.10.2022

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения,  заявлен о взыскании взносов на текущий ремонт, утвержденных общими собраниями собственников многоквартирного дома от 08.04.2019, от 19.04.2019, от 27.05.2019, от 09.02.2020. Требования заявлены со ссылками на ст.ст. 39,44,45,46 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах. Ответчик является собственником нежилого помещения площадью 51,4 кв.м, расположенного в доме, в котором создано Товарищество «Большая Никитская,35»; общими собраниями собственников принимались решения о производстве работ по текущему ремонту, утверждался размер расходов по конкретным договорам, сумма которых распределялась по собственникам пропорционально площади принадлежащих им помещений, однако ответчик данные расходы не оплатил.

В судебном заседании истец уточненные требования поддержал. Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве и иных письменных заявлениях и объяснениях мотивам, ссылаясь, в частности, на следующее. ТСЖ «Большая Ниитскаы,35» состоит из трех жителей дома; под видом текущего ремонта были произведены капитальные ремонтные работы, в том числе по незаконному присоединению чердака к жилой квартире №4 и обустройству мансардных окон в крыше; текущим ремонтом занимается привлеченная управляющая компания ООО УК ПРЕСНЕНСКОГО РАЙОНА, с которой заключены договоры и которой ответчик вносит плату за нежилое помещение; взносы на капитальный ремонт вносятся в ФКР; вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда от 09.07.21 признано отсутствующим право собственности ФИО6 и ФИО7 на чердачное помещение площадью 173,4 кв.м, которое суд обязал возвратить в общую долевую собственность; собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не обязаны вносить взносы, вносят плату за нежилое помещение (ст. 154 ЖК РФ); задолженность за текущий ремонт отсутствует; собрания от 19.04.2019 и от 27.05.2019 проводились с нарушением кворума и их решения ничтожны; члены Товарищества обладают менее 50% голосов собственников помещений МКД; работы по ремонту фасада и крыши проводились в 2012 году, о чем был подписан Акт государственной приемочной комиссии, а сроки проведения капитального ремонта дома были установлены 2018-2020 и затем перенесены на 2021-2022 годы.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом,  не явились.

ФКР представлен отзыв, согласно которому жилой дом 1885 года постройки по адресу ФИО2 д.35 включен в региональную программу капитального ремонта г. Москвы на 2015-2044 годы с первоочередным сроком проведения работ по ремонту внутридомовых инженерных систем и конструктивных элементов в 2018-2020 годах.

Указанное лицо также сообщило, что в установленный срок собственниками не было принято решение о капитальном ремонте, в связи с чем дом был включен в распоряжение Департамента капитального ремонта г. Москвы от 08.11.19 №07-14-161/9 (ч.6 ст. 189 ЖК РФ), между ФКР и ГБУ «Жилищник Хорошевского р-на» был заключен договор от 02.04.2020 №ПКР-005053-20, соглашениями о внесение изменений в который ФКР не располагает.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения иска.

Из материалов дела следует, что жилой дом по адресу ФИО2,35 имеет общую площадь 619,8 кв.м, в котором  собственникам принадлежит:

нежилые помещения: ООО «М-Стиль++» - 43,3 кв.м; 19,8 кв.м; 7,3 кв.м; ООО «Бевас» - 51,4 кв.м; ФИО3 – 42,6 кв.м; ФИО4- 41,8 кв.м;

жилые помещения: ФИО5 – 65,8 кв.м (кв.1); ФИО8 – 47,4 кв.м (кв.2)

ФИО7 – 66,4 кв.м (кв.3); ФИО6 и ФИО7 –3/5 и 2/5 долей в праве соответственно (кв.4 площадью 223,5 кв.м, из которых на 173,4 кв.м право признано отсутствующим по решению Пресненского районного суда).

ТСЖ «Большая Никитская,35» зарегистрировано 03.12.2012.

Из материалов дела следует, что собственниками заключены договоры управления МКД с управляющей компанией ООО УК ПРЕСНЕНСКОГО РАЙОНА.    Ответчиком вносятся управляющей компании денежные средства за помещения; задолженность за 2019-2021 годы отсутствует.

Ответчик является собственником нежилого помещения. Согласно части 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Таким образом, в силу прямого указания закона плата за содержание и текущий ремонт включается в плату за помещение.

Истец в ходе судебного разбирательства не отрицал, что управление домом осуществляется управляющей компанией, которой вносятся платежи за содержание и текущий ремонт в порядке ст. 154 ЖК РФ.

При этом, согласно представленным в материалы дела договорам управления (п.3.1.3), обеспечение текущего ремонта возложено на управляющую компанию.

Ответчик указал на то, что не является членом ТСЖ.            Согласно п.6 ст. 155 ЖК РФ не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

Согласно п.6.1 ст. 155 ЖК РФ в случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится лицами, указанными в пунктах 1 - 5 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, управляющей организации.

Истец в ходе судебного разбирательства  подтвердил, что для управления МКД избрана управляющая компания, с которой каждый собственник заключил договор, плата за помещения вносится управляющей компании.

Согласно п.7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно п.8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

Согласно ст. 137 ЖК РФ Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;  2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из указанного следует, что размеры платежей для собственника на содержание и текущий ремонт как в домах, в которых создано ТСЖ, так и в домах, в которых оно не создано, определяются на основании сметы, составляемой не менее чем на год.

Указанные расходы распределяются путем установления конкретного размера обязательного ежемесячного взноса (платы за помещение) (ст. 154 ЖК РФ).

Согласно ч.3 ст. 137 в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Обязательными взносами для собственника в силу п.2 ст. 154 ЖК РФ является плата за помещение и взнос на капитальный ремонт.

Истец указывает на то, что общими собраниями собственников были приняты решения о проведении конкретных ремонтных работ, стоимость которых утверждена собраниями.

Однако данный способ обязательного участия собственника в расходах на содержание и текущий ремонт общего имущества, равно как и на капитальный ремонт,  законом не предусмотрен и не соответствует нормам Жилищного Кодекса.

Ссылка истца на полномочия общего собрания принять решение о проведении текущего ремонта (п.4.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ) отклоняется судом, поскольку данное полномочие общего собрания не отменяет и не изменяет порядок взимания денежных средств с собственников путем ежемесячных платежей за содержание и текущий ремонт, а также взносов на капитальный ремонт.

Аналогичный порядок установления, распределения между собственниками, а равно уплаты  установлен и для взносов в ФКР (ст. 171-173 ЖК РФ), и он также заключается во внесении ежемесячных фиксированных платежей.

Суд полагает, что данный порядок обеспечивает равномерное распределение по времени сумм расходов как на текущий, так и на капитальный ремонт, обеспечивает постепенное накопление сумм для ремонтов, исключает необходимость одновременного сбора средств на конкретный ремонт.

Из материалов дела следует, что:

- 08.04.2019 проведено собрание собственников помещений, на котором принято решение о сборе 143000 руб. на формирование земельного участка;

- 19.04.2019  проведено общее собрание собственников помещений, на котором принято решение об утверждении взносов на выполнение работ по изготовлению проекта колористического решения фасада жилого дома в размере 175000 руб.; утверждении взносов на разработку визуализации дизайна фасада в размере 20000 руб.; об утверждении взносов на выполнение работ по обследованию фасада здания , изготовление проекта производства работ на установку лесов в размере 235000 руб.; об утверждении взносов на разработку архитектурно строительных решений на замену крыши здания в размере 200000 руб.;

- 27.05.2019 общим собранием приняты решения об утверждении сметы на капитальный ремонт фасада и кровли здания на сумму 4595878 руб. с определением размеров взносов с каждого собственника, в том числе с ответчика – 387704 руб.;

-           09.02.2020 общим собранием принято решение об утверждении договоров купли-продажи на покупку товаров на суммы: 45653 руб.; 416548 руб.; 217464 руб.; 220860 руб.; 42000 руб.; 70000 руб.; 77000 руб.; 60000 руб.; 702232 руб.;  38611 руб.;  38400 руб.;  40000 руб.; 50000 руб. с определением размеров взносов с каждого собственника.

Внесение платы за содержание и ремонт помещений, а также взносов на капитальный ремонт одновременно с разовыми сборами на конкретные ремонтные работы законом не предусмотрено и противоречит самой сущности ежемесячной оплаты содержания и текущего ремонта и накопления фонда капитального ремонта.

Систематическое утверждение общим собранием дополнительных взносов на те же цели, на которые в установленном законом порядке взимаются ежемесячная плата за содержание и текущий ремонт (ст. 154 ЖК РФ) и взносы на капитальный ремонт (ст. 154, 171-173 ЖК РФ) не соответствует указанным нормам  жилищного законодательства.

Кроме того, суд соглашается с доводом ответчика о ничтожности решений собраний от 19.04.2019 и от 27.05.2019.

Так, согласно протоколу от 19.04.2019, в собрании приняли участие собственники помещений площадью 363 кв.м, что, согласно протоколу,  составило 59,57656% голосов. При этом, согласно реестру собственников (Приложение к протоколу) расчет кворума осуществлен от общей площади индивидуальных владений собственников 609,3 кв.м, при этом в качестве собственников помещений площадью 223,5 кв.м указаны ФИО6 и ФИО7 (3/5 и 2/5 долей).

Аналогичный подсчет голосов от площади 609,3 кв.м и площади двух вышеуказанных собственников осуществлен и при определении кворума собрания от 27.05.2019.

Однако вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда  от 09.07.2021 признано отсутствующим право собственности указанных собственников (ФИО6 и ФИО7)  на чердачное помещение площадью 173,4 кв.м.

Указанным решением было установлено, что ФИО5 на основании договора купли-продажи 2004 года принадлежала квартира №4 площадью 48,8, состоящая из трех комнат; судом также было установлено, что была выполнена перепланировка без получения разрешительной документации и без согласия собственников помещений на реконструкцию чердачного помещения путем присоединения к жилому помещению № 4.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Поскольку право долевой собственности возникает в силу закона независимо от его регистрации в ЕГРН, незаконное присоединение общедомового имущества (завладение им) и регистрации прав на такое имущество одним собственником  в силу ч.4 ст. 1  ГК РФ не дает такому собственнику каких-либо преимуществ, в том числе дополнительной площади за счет общедомового имущества для целей подсчета голосов на общем собрании.

Принятие судом решения о признании отсутствующим права собственности одного собственника, незаконно зарегистрировавшего за собой объект долевой собственности, не свидетельствует о том, что только с момента вступления в законную силу такого решения указанный собственник утрачивает права индивидуальной собственности на объект, на который в силу закона ранее возникла долевая собственность.

Таким образом, на собраниях 19.04.2019 и 27.05.2019 решения принимались при отсутствии кворума, поскольку на собрании присутствовали собственники в совокупности обладающие правом собственности на площадь менее 190 кв.м, т.е. менее 50%  (ч.3 ст. 45 ЖК РФ).

Согласно ст. 182.1 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Решения на собраниях от 19.04.19 и от 27.05.19, на которые ссылается истец, приняты в отсутствие кворума, являются ничтожными и не влекут правовых последствий для ответчика как члена гражданско-правового сообщества.

Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожном решении, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этого решения недействительным (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

 

Судья:

Е.В. Коновалова