/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А19-5606/2016

26 июля 2017 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25 июля 2017 года. 

Полный текст постановления изготовлен  26 июля 2017 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего  Первушиной М. А.,

судей:   Бурковой О.Н., Палащенко И.И.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Царь Натали Вениаминовны – Урбонас А.В. (доверенность от 16.06.2015), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ответчика- индивидуального предпринимателя Царь Натальи Вениаминовны на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 января 2017 года по делу № А19-5606/2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции: Красько Б.В., суд  апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А., Желтоухов Е.В.),

установил:

администрация города Иркутска (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Царь Наталье Вениаминовне (ОГРНИП 304381114100050, г. Иркутск, далее – предприниматель Царь Н.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 09.07.2010 по 31.12.2012 в размере 1 206 425 рублей 24 копеек, пени за просрочку внесения арендных платежей с 16.02.2015 по 10.06.2015 в размере 130 444 рублей 50 копеек.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11 января 2017 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2017 года, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Предприниматель Царь Н.В., не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просит изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции  отменить. 

Из кассационной жалобы следует, что оснований для выводов суда об обоснованности требования истца о доплате арендных платежей  не имелось, так как спорные площади, в отношение которых истцом было заявлено требование о довзыскании арендной платы, согласно условиям договора имеют целевое назначение – технические, поэтому оснований для изменения их целевого назначения без внесения изменений в условия договора не имеется. Таким образом, никакой технической ошибки допущено не было, арендная плата рассчитывалась правильно с применением коэффициента Краз – 0, а не 0,7. Именно истцом изначально определена невозможность использования подвала нежилого помещения в качестве коммерческой площади и определено его целевое назначение как  технические площади.   Суд апелляционной инстанции не учел тот факт, что Методика расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска, утвержденная постановлением администрации г.Иркутска от 08.02.2010 № 031-06-256/10 не содержит сведений для расчета годовой арендной платы для подвалов, расположенных в нежилых помещениях. При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом не было представлено доказательств того, что подвал с целевым назначением, которое было определено при заключении договора,  технические площади имеет и имел другое целевое назначение, равно также как и не было опровергнуто данное условие договора. 

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети «Интернет» на сайте суда- fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к выводу о необоснованности  доводов  кассационной жалобы и отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) по результатам конкурса на право заключения договора аренды объектом муниципального нежилого фонда (протокол от 16.06.2010 № 5) заключен договор аренды нежилого помещения от 09.07.2010 № 8776, на основании которого истцом передано ответчику по передаточному акту от 09.07.2010 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Урицкого, дом 9, общей площадью 468,9 кв.м.

Договор действует с 09.07.2010 по 08.07.2025 (пункт 1.4 договора аренды).

Согласно пункту 1.2 договора аренды целевое использование арендуемого помещения: розничная торговля – 154, 3 кв.м., хранение и складирование – 71, 4 кв.м., технические площади – 243, 2 кв.м.

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендатор уплачивает арендную плату и земельный платеж.

Расчет земельного платежа производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Иркутска, утвержденном постановлением мэра города Иркутска.

Арендная плата перечисляется арендатором в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение № 1 к договору) ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. размер арендной платы определяется в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска, утвержденной постановлением администрации города Иркутска.

В период проведения капитального ремонта объекта при расчете арендной платы применяется льготный коэффициент в соответствии с правилами, установленными Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска, утвержденной постановлением администрации города Иркутска.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще чем один раз в год в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска, утвержденной постановлением администрации города Иркутска.

 В соответствии с пунктом 13.2 раздела 13 конкурсной документации с 01.01.2011 по 31.12.2013 размер арендной платы может быть увеличен не более чем на индекс инфляции в соответствии с данными Министерства экономического развития (пункт 3.1.1. договора).

Аналогичные условия предусмотрены конкурсной документацией (пункты 13.1, 13.2).

Согласно расчету арендной платы (Приложение № 1) размер арендной платы с 09.07.2010 по 09.07.2011 (366 дней) составляет 517 625 рублей 66 копеек.

Согласно расчету арендной платы к площади 154, 3 кв.м. (наземная, розничная торговля) применен коэффициент Краз – 1; к площади 71, 4 кв.м. (наземная, хранение и складирование) применен коэффициент Краз – 1; к площади 243. 2 кв.м. (техническая площадь объекта) применен коэффициент Краз – 0.

Письмом от 26.12.2014 № 505-7124408/14 истец сообщил ответчику, что при начислении арендной платы за 2010-2012 годы к техническим площадям ошибочно отнесено помещение подвала площадью 219,1 кв.м., что повлекло ошибочное применение при расчете арендной платы коэффициента (Краз) равным 0, во время как следовало применять коэффициент 0,7 как для подвала, в связи с чем истец направил ответчику расчеты арендной платы на 2010-2012 годы и предложил доплатить 182 389 рублей 93 копейки – за 2010 год,  497 104 рубля 09 копеек – за 2011 год, 526 931 рубль 22 копейки – за 2012 год.

В связи с неоплатой ответчиком вышеуказанных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

 Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что срок исковой давности по заявленным требованиям на момент предъявления настоящего иска истек.

Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды заключен сроком с 09.07.2010 по 08.07.2025. Доказательства государственной регистрации договора в материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем, как правильно указали суды, в соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 05.07.2011 № 154-О, возникновение гражданских прав и обязанностей у сторон по договору, связывается именно с заключением (подписанием) договора, а не с моментом его государственной регистрации.

Арендатор обязан осуществлять арендные платежи в соответствии с условиями договора вне зависимости от того прошел ли договор государственную регистрацию, так как фактически арендатор пользовался и продолжает пользоваться объектом недвижимости.

Следовательно, при исчислении срока, с которого указанный договор считается заключенным, необходимо применять общее правило, предусмотренное пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор считается заключенным с того момента, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

На момент заключения договора действовала Методика расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Иркутска, утвержденная постановлением администрации города Иркутска от 08.02.2010 № 031-06-256/10 (далее – Методика расчета годовой арендной платы), пунктом 1.5 которой предусмотрен Краз – коэффициент размещения Объекта в здании, устанавливается в соответствии с данными технического паспорта: первый этаж 1,0; подвал, чердак (мансарда) – 0,7; технические площади – 0.

Пунктом 1.2 Методики расчета годовой арендной платы к техническим площадям отнесены элеваторные узлы, вентиляционные шахты, вентиляционные камеры, лифтерные, электрощитовые, бойлерные, котельные, а также находящиеся в неудовлетворительном техническом состоянии подвалы жилых домов (определяются по данным актов проверки арендуемых помещений с учетом данных технических паспортов).

Как установлено судом и следует из материалов дела, при расчете арендной платы арендатором к техническим площадям отнесен подвал площадью 219.1 кв.м., соответственно, необоснованно применен коэффициент Краз равным 0, в связи с чем недоплата арендной платы составила 182 389 рублей 93 копейки – за 2010 год, 497 104 рубля 09 копеек – за 2011 год, 526 931 рубль 22 копейки – за 2012 год.

Данное обстоятельство установлено по результатам контрольного мероприятия Контрольно-счетной палаты г. Иркутска (акт от 22.04.2014 № 03-07-02-2/13).

Арифметически расчет арендной платы с применением коэффицента Краз 0,7 применительно к площади подвала, применяемый при расчете размер площади подвала ответчиком не оспорены.

В данном случае, как правильно указали суды, имеет место не изменение размера арендной платы истцом, а исправление допущенной технической ошибки при расчете арендной платы, в связи с чем правомерно отклонены как необоснованные доводы ответчика о нарушении истцом требований пункта 3.1.1 договора аренды.

Судами установлено, что наличие в подвале разводки труб водоснабжения и канализации не предусмотрено Методикой расчета годовой арендной платы в качестве условия отнесения помещения к техническим.

Таким образом, суды двух инстанций, учитывая условия договора, пришли к правомерному выводу, что требование истца о доплате арендных платежей, размер которых определен истцом в согласованном сторонами порядке, является обоснованным.

Вместе с тем, руководствуясь статьями 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации и установив по результатам проверки заявления ответчика, что срок исковой давности по заявленным истцом требованиям по взысканию арендной платы, обязанность по оплате которых возникла в период с 09.07.2010 по 31.12.2012., пропущен, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что оснований для выводов суда об обоснованности требования истца о доплате арендных платежей  не имелось, что указанное понятие технических площадей применяется только  к жилым домам, являлся предметом рассмотрения суда апелляционного инстанции и правомерно отклонен с учетом условий договора, Методики расчета годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда г.Иркутска, утвержденной постановлением администрации г.Иркутска от 08.02.2010 № 031-06-256/10.

Поскольку из представленного в материалы дела технического паспорта следует, то спорные площади – это часть подвала, то выводы судов относительно обоснованности доначисления арендной платы, являются правильными.

Нарушение норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 января 2017 года по делу № А19-5606/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2017 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 января 2017 года по делу № А19-5606/2016, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

М.А. Первушина 

О.Н. Буркова 

И.И. Палащенко