﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9170/16 

Екатеринбург

09 декабря 2019 г.

Дело № А07-28568/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Тороповой М.В., Краснобаевой И.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Крона» (далее -  общество «Крона») на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2019 по делу № А07-28568/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Крона» - Белова Е.Б. (доверенность от 25.11.2019 № 2), Шафиков И.С. (доверенность от 28.01.2019 № 1).

Общество «Крона» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - управление), Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - администрация) о признании незаконными отказов управления от 07.10.2015 в продлении срока договоров аренды земельного участка № 1778-06 от 29.12.2006, № 1780-06 от 29.12.2006, или о заключении договоров аренды на новый срок и обязании администрации и управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов  общества «Крона».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на предмет спора на стороне ответчика, привлечены Филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Башкортостан (далее - третьи лица).

Решением суда первой инстанции от 20.04.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2016 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.04.2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Решением  суда от 20.05.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 решение суда оставлено без изменения. 

           В кассационной жалобе общество «Крона» просит обжалуемые судебные акты  отменить, и, не передавая дело на новое рассмотрение, удовлетворить заявленные исковые требования. Заявитель считает необоснованным вывод судов о недоказанности обжалуемого бездействия администрации в силу заключения договоров аренды земельных участков, образованных из земельных участков с кадастровым номером 02:55:050340:0029 и с кадастровым номером 02:55:050302:0096, и заключение таких договоров не может в полной мере восстановить права общества, поскольку обществом был проведен большой объем работ по освоению земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029 и 02:55:050302:0096.  Заявитель полагает, что общество вправе претендовать на продление договоров аренды как добросовестный застройщик, длительное время осуществлявший освоение земельных участков. Также заявитель, ссылаясь на часть 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), указывает, что у общества «Крона»  должно сохраняться право аренды на все 13 земельных участком, кроме того, общество имеет право  на заключение с ним договоров аренды  образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено  соглашением сторон, без проведения торгов. 

Законность судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, между обществом «Уфимская строительная компания» (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) заключены договоры аренды:

- № 1778-06 от 29.12.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050340:0029, площадью 145163 кв. м, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр.8,9, для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта сроком с 20.12.2006 по 20.12.2009,

- № 1780-06 от 29.12.2006 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050302:0096, площадью 18498 кв. м, расположенного по адресу: Демский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, мкр. 8,9, для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта сроком с 20.12.2006 по 20.12.2009,

Дополнительными соглашениями № 2 от 10.12.2009 срок действия договоров продлен до 20.12.2012.

Договоры аренды, а также дополнительные соглашения к ним зарегистрированы в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждается штампами регистрирующего органа.

Земельные участки переданы в пользование арендатора на основании актов приема передачи от 29.12.2006.

На основании заключенных между обществом «Уфимская строительная компания» (арендатор) и обществом «Крона» (новый арендатор) договоров передачи прав и обязанностей (перенайма) от 20.04.2010, от 24.05.2010  права и обязанности по договорам аренды земельного участка № 1778-06 от 29.12.2006, № 1780-06 от 29.12.2006 перешли обществу «Крона».

Обществом получены разрешения на строительство группы многоэтажных жилых домов.

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2012 по делу № А07-17431/2012, управлением и обществом заключены дополнительные соглашения № 4 от 14.06.2013 о продлении сроков действия договоров аренды № 1778-06 от 29.12.2006, № 1780-06 от 29.12.2006 до 20.12.2015.

Согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:050340:29 и 02:55:050302:96 преобразованы в земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:000000:26251; 02:55:050340:427, 02:55:050340:425; 02:55:050340:421; 02:55:050340:428; 02:55:050340:424; 02:55:050340:422; 02:55:000000:26250; 02:55:050340:429; 02:55:000000:26248; 02:55:050340:426; 02:55:000000:26249; 02:55:050340:423.

Указанные земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет 16.02.2012.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:428, общей площадью 11 122 кв. м; 02:55:050340:427, общей площадью 11 592 кв. м; 02:55:050340:426, общей площадью 8 752 кв. м; 02:55:000000:26249, общей площадью 10 489 кв. м; 02:55:000000:26250, общей площадью 14 818 кв. м; 02:55:000000:26248, общей площадью 23 244 кв. м; 02:55:000000:26251, общей площадью 9 960 кв. м между обществом «Крона» и органом местного самоуправления заключены договоры аренды, что также подтверждается сведениями единого государственного реестра недвижимости о регистрации обременения в виде аренды в пользу общества «Крона».

Земельные участки с кадастровыми номерами: 02:55:050340:424; 02:55:050340:429; 02:55:050340:423; 02:55:050340:425; 02:55:050340:421; 02:55:050340:422 имеют в публичном реестре статус «временный».

Общество «Крона» 25.09.2015 обратилось в администрацию с заявлением о продлении сроков действия договоров аренды № 1778-06 от 29.12.2006, № 1780-06 от 29.12.2006 в отношении земельных участков с кадастровым номером 02:55:050340:0029 и с кадастровым номером 02:55:050302:0096 соответственно на 3 года.

В письмах от 07.10.2015  № 8291, 7954, 8307, 7941 управление отказало в предоставлении земельных участков в аренду без проведения торгов, ввиду отсутствия прав на объекты недвижимости, находящиеся на испрашиваемых земельных участках.

Полагая данные отказы управления незаконными, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

 Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договоры аренды земельных участков № 1780-06 от 29.12.2006 и № 1778-06 от 29.12.2006 с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 неоднократно продлевались для окончания строительства жилых домов, более чем на три года, в связи с чем у заявителя отсутствуют правовые основания для продления срока договоров аренды земельных участков № 1780-06 от 29.12.2006 и № 1778-06 от 29.12.2006 на три года, а в отношении семи из тринадцати земельных участков, образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 заключены договоры аренды. Сохранение в едином государственном реестре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 не свидетельствует  о том, что такие участки могут  выступать  объектом  правообладания,  в силу чего их  предоставление  в аренду обществу не представляется возможным.  

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6  ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 2  статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в том числе: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункты 5 и 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001                № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Судами установлено  и материалами дела подтверждается, что  общество «Крона»  являлось арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096, предоставленных для целей проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта на основании договоров аренды № 1780-06 от 29.12.2006 и № 1778-06 от 29.12.2006, первоначально заключенных на срок до 20.12.2009, а впоследствии продленных дополнительными соглашениями № 2 от 10.12.2009 и № 4 от 14.06.2013 на срок до 20.12.2012 и до 20.12.2015 соответственно.

Учитывая факт неоднократного продления договоров аренды земельных участков от 29.12.2006 № 1780-06 и от 29.12.2006 № 1778-06 для проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкультбыта на три года, принимая во внимание факт отсутствия бесспорных доказательств невозможности реализации истцом своего права, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 ст. 39.6 ЗК РФ на однократное заключение договоров аренды на срок три года для цели завершения строительства тех объектов, возведение которых было начато в период прекратившихся к моменту рассмотрения дела договоров аренды земельных участков, суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований. 

 Кроме того, судами установлено, что из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096, являющихся предметом договоров аренды № 1780-06 от 29.12.2006 и № 1778-06 от 29.12.2006, образованы тринадцать земельных участков, семь из которых переданы в аренду обществу «Крона» по заключенным договорам аренды, сведения о праве аренды внесены в единый государственный реестр недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном законодательством о регистрации недвижимости, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В силу пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

 С учетом изложенного суды также пришли к выводу об отсутствии оснований для продления договоров аренды № 1780-06 от 29.12.2006 и № 1778-06 от 29.12.2006, объектом которых являлись земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029 и 02:55:050302:0096,  в силу преобразования данных участков.

Наличие в едином государственном реестре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 не свидетельствует об их сохранении как объектов права и в ранее существующих границах.

В соответствии с частью 2 и частью 3 статьи 41.2 ЗК РФ, в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков; снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.

          Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 3413/11 от 13.09.2011, кадастровый учет земельных участков является формальным признаком такого объекта права, и не может определять его существование в отрыве от естественных свойств объекта как части поверхности земли.

Таким образом, суды верно отметили, что наличие в едином государственном реестре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096 не свидетельствует об их сохранении как объектов права и в ранее существующих границах.

Ссылка заявителя жалобы на пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ судом кассационной инстанции отклоняется.

Норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела (Определение Верховного Суда Российской Федерации № 306-КГ15-8301 от 17.11.2015), однако из ее содержания не следует, что арендатор имеет право на заключение нового договора, связанного условиями (в том числе о сроке) прежнего договора, то есть не может быть истолкована как право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. Из содержания указанной нормы следует, что арендатором может быть реализовано право на заключение договора аренды на образованные земельные участки в течение срока действия прежнего договора.

Кроме того, из материалов дела следует, что земельные участки, образованные из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:0029, 02:55:050302:0096, поставлены на кадастровый учет 16.02.2012, то есть до истечения срока действия договоров аренды № 1780-06 от 29.12.2006 и № 1778-06 от 29.12.2006 (на условиях дополнительных соглашений № 4 от 14.06.2013 на срок до 20.12.2012 и до 20.12.2015).

С учетом этого, заключение договоров аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050340:428; 02:55:050340:427; 02:55:050340:426; 02:55:000000:26249; 02:55:000000:26250; 02:55:000000:26248; 02:55:000000:26251, образованных из земельных участков с кадастровыми номерами: 02:55:050340:29, 02:55:050340:96, свидетельствует не только о реализации истцом права на заключение договора аренды на образованные земельные участки, но и об отсутствии нарушения его прав и законных интересов, подлежащих восстановлению путем заключения новых договоров аренды в судебном порядке.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств и просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда первой инстанции и  постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.05.2019 по делу № А07-28568/2015 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Крона» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						А.С. Полуяктов 

Судьи						М.В. Торопова 

                                             					 И.А. Краснобаева