АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35570/2013

г. Краснодар

19 января 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерниа А.И., в отсутствие истца – общества с ограниченной ответственностью «Карадель» (ИНН 2318028403, ОГРН 1022302786813), ответчиков – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), автономной некоммерческой организации «Стандарты социального питания» (ИНН 2320980345, ОГРН 1122300000217), Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации Лазаревского внутригородского района города Сочи (ИНН 2318012805, ОГРН 1022302795833), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю (ИНН 2310056695, ОГРН 1022301598945), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице Лазаревского отдела города Сочи, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи и администрации Лазаревского внутригородского района города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2016 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу № А32-35570/2013, установил следующее.

ООО «Карадель» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация), АНО «Стандарты социального питания» (далее – некоммерческая организация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент), администрации Лазаревского внутригородского района города Сочи (далее – администрация района), ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) со следующими уточненными требованиями:

– возложить на ответчиков обязанность устранить препятствия во владении и пользовании незавершенным строительством объектом – зданием механической прачечной (литеры Д, Д1, Д2) площадью 1556 кв. м, расположенным по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, ул. Свирская 19;

– признать договор от 27.02.2013 № 4900008723 аренды о предоставлении в пользование некоммерческой организацией земельного участка площадью 580 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109007:1020, расположенного по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, Лазаревского района, ул. Свирская, разрешенное использование – для строительства предприятия питания, категория земель – земли населенных пунктов, недействительной сделкой;

– признать договор от 27.02.2013 № 4900008724 аренды о предоставлении в пользование некоммерческой организацией земельного участка площадью 1260 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109007:1019, расположенного по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, Лазаревского района, ул. Свирская, разрешенное использование – для строительства предприятия питания, категория земель – земли населенных пунктов, недействительной сделкой в части границ земельного участка площадью 936 кв. м по следующим координатам поворотных точек (границ): № 1 Х 356047.15 Y 2166211.54, № 2 Х 356035.32 Y 2166225.53, № 3 Х 356030.94 Y 2166222.05, № 4 Х 356019.30 Y 2166236.13, № 5 Х 356015.29 Y 2166233.16, № 6 Х 356027.01 Y 2166218.95, № 7 Х 356003.67 Y 2166200.11, № 8 Х 356007.20 Y 2166184.75, № 9 Х 356004.42 Y 2166182.68 № 10 Х 356007.23 Y 2166179.28, площадью 936 кв. м;

– возложить на кадастровую палату обязанность внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109004:150, исключив из него 297 кв. м, в соответствии с предоставленным каталогом координат поворотных точек (границ) и без истребования у заявителя дополнительных документов: № 1 Х 356004.42 Y 2166182.68, № 2 Х 356007.20 Y 2166184.75, № 3 Х 56003.67 Y 2166200.11, № 4 Х 355990.35 Y 2166214.78, № 5 Х 355982.93 Y 2166208.71, площадью 297 кв. м;

– возложить на кадастровую палату обязанность внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109004:1019, исключив из него 936 кв. м, в соответствии с предоставленным каталогом координат поворотных точек (границ) и без истребования у заявителя дополнительных документов: № 1 Х 356047.15 Y 2166211.54, № 2 Х 356035.32 Y 2166225.53, № 3 Х 356030.94 Y 2166222.05, № 4 Х 356019.30 Y 2166236.13, № 5 Х 356015.29 Y 2166233.16, № 6 Х 356027.01 Y 2166218.95, № 7 Х 356003.67 Y 2166200.11, № 8 Х 356007.20 Y 2166184.75, № 9 Х 356004.42 Y 2166182.68 № 10 Х 356007.23 Y 2166179.28, площадью 936 кв. м;

– возложить на кадастровую палату обязанность прекратить государственный кадастровый учет земельного участка площадью 1556 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109007:1020, разрешенное использование – пансион, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, Лазаревского района, ул. Свирская, в соответствии с предоставленным каталогом координат поворотных точек (границ) и без истребования у заявителя дополнительных документов: № 1 Х 356003.67 Y 2166200.11, № 2 Х 356027.01 Y 2166218.95, № 3 Х 356015.29 Y 2166233.16, № 4 Х 355990.40 Y 2166214.73, площадью 580 кв. м;

– возложить на кадастровую палату обязанность осуществить постановку на государственный кадастровый учет земельного участка, площадью 2 тыс. кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации прачечной, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Свирская 19, без учета согласования со смежниками в соответствии по следующим координатам поворотных точек (границ) и без истребования у заявителя дополнительных документов: № 1 Х 356047.88 Y 2166212.13, № 2 Х 356035.81 Y 2166227.01, № 3 Х 356023.56 Y 2166241.40, № 4 Х 356007.33 Y 2166228.67, № 5 Х 355982.93 Y 2166208.71, № 6 Х 356007.23 Y 2166179.28, площадью 2 тыс. кв. м.

Исковые требования мотивированы тем, что существование спорных земельных участков, а также документов по их формированию и передаче в титульное владение ответчика нарушают права истца, как собственника объекта недвижимого имущества, поскольку является препятствием для формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка под его имуществом, а также для получения титула на этот земельный участок.

Некоммерческая организация предъявила встречный иск с требованием о признании отсутствующим права собственности общества на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Лазаревский район, п. Лазаревское, ул. Свирская, 19, зарегистрированное 03.12.2002 за № 23-01.46-10.2002-133 (т. 2, л. д. 14 – 18).

Исковое требование обосновано тем, что истец по первоначальному иску длительное время не достраивает свое имущество, которое находится в разрушенном состоянии и, в связи с этим, утратил право на его восстановление.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, ответчик от встречного иска отказался, просил производство по делу прекратить (т. 4, л. д. 12).

Решением от 26.07.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 20.10.2016, производство по делу по встречному иску прекращено, исковые требования общества удовлетворены частично. Суд признал договор аренды от 27.02.2013 № 4900008723 и договор аренды от 27.02.2013 № 4900008724 в части границ земельного участка площадью 936 кв. м недействительными сделками. На кадастровую палату возложена обязанность в течение месяца с момента вступления в законную силу решения внести в государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0109004:150 со следующими координатами: № 1 Х 356004.42 Y 2166182.68, № 2 Х 355982.93 Y 2166208.71, № 3 Х 355990.35 Y 2166214.78, № 4 Х 355989.49 Y 2166215.73, № 5 Х 355961.87 Y 2166191.89, № 6 Х 355969.10 Y 2166182.56, № 7 Х 355966.22 Y 2166180.39, № 8 Х 355966.22 Y 2166180.39, № 9 Х 355980.02 Y 2166164.55, № 10 Х 355983.75 Y 2166167.33, № 11 Х 356001.92 Y 2166180.83, площадью 1001 кв. м, исключив из него 297 кв. м; внести в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым 23:49:0109004:1019 со следующими координатами: № 1 Х 356004.42 Y 2166182.68, № 2 Х 356001.92 Y 2166180.83, № 3 Х 356006.71 Y 2166178.44, № 4 Х 356034.56 Y 2166189.91, № 5 Х 356038.59 Y 2166192.86, № 6 Х 356043.70 Y 2166198.26, № 7 Х 356050.31 Y 2166207.79, № 8 Х 356047.15 Y 2166211.54, № 9 Х 356007.23 Y 2166179.28, площадью 324 кв. м, исключив из него 936 кв. м. Кадастровой палате в течение месяца с момента вступления в законную силу решения надлежит прекратить государственный кадастровый учет путем исключения из государственного земельного кадастра сведений о земельном участке площадью 1556 кв. м с кадастровым номером 23:49:0109007:1020, разрешенное использование – пансион, категория земель – земли населенных пунктов, имеющего адрес: г. Сочи, п. Лазаревское, Лазаревского района, ул. Свирская. В остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество, как собственник незавершенного строительством объекта, вправе претендовать на приобретение земельного участка, необходимого для завершения строительства объекта. Суды установили факт наложения части земельного участка под принадлежащим истцу объектом недвижимости на земельные участки, поставленные ранее на кадастровый учет, и переданные в аренду ответчику, а также на земельный участок муниципального образования, что нарушает исключительное право истца на формирование земельного участка площадью и конфигурацией, необходимыми для завершения строительства, с последующим оформлением титула на него. С учетом фактических обстоятельств дела суды пришли к выводу о том, что при постановке спорных земельных участков на кадастровый учет допущена кадастровая ошибка, которая нарушает права истца.

В кассационной жалобе заявители просят отменить решение и постановление в части удовлетворения исковых требований, принять новый судебный акт, которым отказать в иске в полном объеме. По мнению подателей жалоб, суды не учли, что договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0109007:1019 и 23:49:0109007:1020 заключены в 2013 году с соблюдением публичной процедуры их предоставления. В настоящее время указанные договоры не возобновлены на неопределенный срок в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и прекращены 10.01.2016. Доказательства того, что при постановке земельных участков на кадастровый учет допущены кадастровые ошибки, в материалы дела не представлены.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены решения и постановления.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, обществу на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект – здание механической прачечной (литеры Д, Д1, Д2; ранее находился в государственной собственности; справка от 12.04.2013 № 737; т. 1, л. д. 43, 44) площадью 1556 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, п. Лазаревское, ул. Свирская 19, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.12.2002 (т. 1, л. д. 40). Основанием регистрации явился договор купли-продажи и передаточный акт от 07.10.2002 (т. 1, л. д. 41, 42).

С учетом наличия у общества первоочередного права на оформление земельного участка, занятого объектом недвижимости, истец предпринял действия по его формированию. По заявке истца ООО «Центр земельных вопросов» изготовило схему расположения объекта на кадастровом плане территории и произвело расчет минимальной площади земельного участка, необходимой для обеспечения эксплуатации здания прачечной, расположенной по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Свирская, 19, который составил 2 тыс. кв. м (т. 1, л. д. 47 – 59).

Реализуя право на оформление земельного участка, истец обратился в орган кадастрового учета за постановкой земельного участка на кадастровый учет и получил отказ.

В письме от 09.08.2013 № 21-01-13/16356 департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации отказал обществу во внесении сведений о размещении земельного участка на кадастровом плане территории для размещения незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Свирская, 19. Отказ мотивирован наложением формируемого земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0109007:1019 площадью 1260 кв. м и 23:49:0109007:1020 площадью 580 кв. м (т. 1, л.д. 38).

Из представленных в дело выписок из ЕГРП следует, что указанные земельные участки находятся в собственности муниципального образования г. Сочи и 27.02.2013 переданы на основании договоров № 4900008724 и 4900008723 в аренду некоммерческой организации сроком с 03.04.2013 по 09.01.2016 (т. 1, л. д. 11 – 25).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109007:1019 площадью 1260 кв. м предоставлен для строительства предприятия питания, участок с кадастровым номером 23:49:0109007:1020 площадью 580 кв. м – для строительства пансионата.

Общество, полагая, что орган местного самоуправления, предоставив указанные земельные участка в пользование некоммерческой организации, допустил нарушение прав истца, чем создал препятствия в пользовании и распоряжении принадлежащим ему имуществом, обратилось с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса (в редакции, применимой к спорным отношениям) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса (в редакции, применимой к спорным отношениям) недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлено, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка.

Как следует из статьи 35 Земельного кодекса и статьи 552 Гражданского кодекса, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение покупатель приобретает право на соответствующую часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

На основании статьи 36 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

То есть истец, как собственник незавершенного строительством объекта вправе претендовать на приобретение земельного участка, необходимого для завершения строительства объекта, в аренду.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; далее – Закон № 221-ФЗ).

Государственный кадастровый учет осуществляется, в частности, в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости (часть 1 статьи 16 Закона № 221-ФЗ). К числу сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, отображаемых в ГКН, относится описание местоположения границ земельного участка (пункт 3 части 1 статьи 7 Закона № 221-ФЗ).

Иск об установлении границ земельного участка относится к искам о правах на недвижимое имущество (пункт 2 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество»). Такой иск представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, он направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Смежный землепользователь по такому иску является ответчиком.

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для подтверждения (опровержения) доводов истца суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручено эксперту НП «Строительно-техническая экспертиза» Лукьянову Е.Ю. Согласно заключению судебного эксперта от 02.10.2014№ 139 (т. 3, л. д. 7 – 62) принадлежащий истцу объект размещается на формируемом земельном участке полностью и в настоящее время является разделенным в границах трех участков. На исследуемом объекте выявлено: три части здания неясного целевого назначения в виде подвалов размерами (Б)-13,3х19,2 м, площадью 255,36 кв. м, (Г)-12,99х19,2 м, площадью 249,4 кв. м, (А)-11,97х13,09 м, площадью 156,69 кв. м, вход в подвал 1,46х2,53 м, площадью 3,7 кв. м. Итого площадь подвалов 665,2 кв. м. Высота подвалов 2,75 м. Общий строительный объем составил 1829,3 кв. м (665,2х2,75). Экспертным исследованием установлено, что сведения, изложенные в кадастровом паспорте, достоверны в целом и в части расположения объекта по отношению к границам участков с кадастровыми номерами 23:49:0109007:1019, 23:49:0109007:1020 и 23:49:0109004:150.

Также в рамках дела была назначена землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Независимых Экспертиз» Кукса С.А. По результатам исследования подготовлено заключение от 09.10.2015 № 143/2015 (т. 5, л. д. 58 – 79), которым установлены границы, координаты поворотных точек и иные идентифицирующие признаки земельного участка, необходимого истцу для завершения строительства его объекта, а также координаты поворотных точек земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109007:1019 за исключением из него части земельного участка истца. Эксперт также установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109007:1020 полностью входит в земельный участок, подлежащий формированию для использования строения истца. Земельный участок, необходимый истцу для завершения строительства его объекта, накладывается на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109004:150.

Из представленной в дело выписки из ЕГРП от 18.03.2015 следует, что права и обременения прав на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109004:150 за кем-либо не зарегистрированы (т. 4, л. д. 109).

Исследовав экспертные заключения от 02.10.2014 № 139 и от 09.10.2015 № 143/2015 в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований общества в части.

Довод жалобы о том, что материалами дела не подтверждено наличие кадастровых ошибок при постановке земельных участков предоставленных некоммерческой организации на кадастровый учет, следует отклонить, поскольку суд фактически рассмотрел требования об установлении границ спорного земельного участка в соответствии с проведенными в рамках дела судебными экспертизами и установленными фактическими обстоятельствами.

Указание заявителей на то, что договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0109007:1019 и 23:49:0109007:1020 заключены в 2013 году с соблюдением публичной процедуры их предоставления, не возобновлены на неопределенный срок (статьи 621 Гражданского кодекса) и прекращены с 10.01.2016, не принимается. Как верно указал апелляционный суд, прекращение договора не является препятствием для признания его недействительным, поскольку заинтересованные лица могут считать его действующим на указанных в нем условиях.

В части отказа в иске судебные акты не обжалуются, а потому в этой части арбитражным судом округа не проверяются.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 26.07.2016 и постановления от 20.10.2016 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявители (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 по делу № А32-35570/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                 Я.Е. Волков

Судьи										         В.А. Анциферов

										         А.И. Мещерин