ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Ленина 145, Чита, 672007,    http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А10-423/2022

31 июля 2023 года

г. Чита

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2023 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лоншаковой Т.В., судей Горбатковой Е.В., Каминского В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 мая 2023 года по делу № А10-423/2022 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности № 1057257 от 20.12.2019,

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности № 85 от 12.09.2022 (посредством веб-конференции),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к муниципальному учреждению «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, предоставляемого однократно для завершения строительства, от 16.08.2021 № 21-049.

С учетом принятого судом уточнения истец просит урегулировать разногласия и изложить в предлагаемой редакции:

- пункт 1.1 договора: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: 

<

...> площадью 1 900 кв.м., именуемый в дальнейшем «Участок», сроком на 3 года с момента заключения настоящего договора»,

- пункт 1.3 договора: «Вид разрешенного использования земельного участка: «для строительства здания кафе».

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.05.2023 исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, предоставляемого однократно для завершения строительства № 21-049 от 16.08.2021.

Изложен пункт 1.1 договора в следующей редакции:

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: 

<

...> площадью 1 900 кв.м., именуемый в дальнейшем «Участок», сроком на 3 года с момента заключения настоящего договора»

Изложен пункт 1.3 договора в следующей редакции:

«Вид разрешенного использования земельного участка: «для строительства здания кафе».

С муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» в пользу ИП ФИО2 взыскано 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.

По мнению апеллянта, судом проигнорированы положения пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса, пункта 1 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», согласно которым условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Как указывает заявитель жалобы, Комитет по управлению имуществом и землепользованию, как орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, обязан применять тот вид разрешённого использования участка, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Апеллянт полагает, что вид разрешённого использования, установленный в законном порядке и сведения о котором внесены в ЕГРН, обязателен как для землепользователей, так и для суда. При таких обстоятельствах, суд незаконно рассмотрел настоящий спор как преддоговорной и обязал Комитет установить в договоре вид, не предусмотренный градостроительными документами и сведениями ЕГРН.

По мнению заявителя жалобы, судом допущены внутренние противоречия в судебном акте при применении принципа единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу доводы апеллянта отклонил, решение суда считает законным и обоснованным.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: на основании договора купли-продажи от 26.02.2009, заключенного с ООО «ГЕВС-Плюс», ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства нежилое здание общей площадью 272,30 кв.м., степень готовности 51%, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 03:24:000000:13925.

Указанный объект недвижимости расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 03:24:011207:26 и 03:24:011207:198.

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:26 также принадлежит истцу на основании договора купли-продажи от 26.02.2009, земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:198 находится в ведении органов местного самоуправления.

Решением Комитета от 08.11.2012 № З-21127 земельный участок площадью 1900 кв.м. с кадастровым номером 03:24:011207:198 предоставлен собственнику незавершенного строительством объекта ФИО2 в аренду под строительство детского кафе с выносом инженерного обеспечения, сторонами заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 08.11.2012 №343 на срок с 08.11.2012 по 07.11.2015.

Земельный участок предоставлялся без торгов по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта.

24 декабря 2018 года ИП ФИО2 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 в аренду сроком на три года без проведения торгов, указав цель использования: для строительства здания кафе (детское),  и основание предоставления участка без торгов – подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (с учетом положений пункта 5 этой статьи).

22 января 2019 года Комитет распоряжением № ЗО-1 отказал заявителю в предоставлении в аренду данного земельного участка без проведения торгов на основании подп.14 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка) и подп.19 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается).

В распоряжении разъяснено, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:198 не может быть предоставлен в аренду, поскольку цель использования земельного участка (для продолжения строительства здания кафе) не соответствует

- основным видам разрешенного использования по градостроительному регламенту рекреационной зоны (зона Р-2) согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «город Улан-Удэ», утвержденным решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 25.03.2008 № 817-82;

- разрешенному использованию земельного участка в связи с его расположением в зоне охраняемого ландшафта (03.24.2.246) объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения г. Улан-Удэ, где градостроительным регламентом строительство каких-либо объектов капитального строительства не предусмотрено (п.4.1.1-4.1.3 Приказа Республиканской службы государственной охраны объектов культурного наследия Республики Бурятия от 7 мая 2009 года № 24 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Улан-Удэ, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон»);

- виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 согласно сведениям ЕГРН (для строительства  культурно-развлекательного центра);

- земельные участки общего пользования не подлежат приватизации.

Не согласившись с распоряжением Комитета, ИП ФИО2 обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 28.01.2021 по делу № А10-2317/2019 суд признал незаконным отказ Комитета в предоставлении ИП ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 площадью 1900 кв.м в аренду на новый срок, изложенный в распоряжении от 22.01.2019 №ЗО-1, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации и обязал Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем подготовки, подписания и направления для подписания проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 площадью 1900 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> в течение тридцати календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Решение суда по делу № А10-2317/2019 оставлено без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2021 и постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.07.2021.

Во исполнение судебного решения Комитет подготовил и вручил предпринимателю проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемого однократно для завершения строительства, от 16.08.2021 №21-049 (л.д. 93-96 т.1), в пункте 1.3 которого указал вид разрешенного использования земельного участка – земельные участки (территории) общего пользования.

Не согласившись с указанным в проекте договора видом разрешенного использования, истец направил Комитету протокол разногласий от 14.10.2021, в котором предложил вид разрешенного использования – для строительства здания кафе (л.д. 97-98 т.1).

Письмом от 15.11.2021 № 007256296 Комитет заявил возражения на протокол разногласий со ссылкой на указание в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка – земельные участки (территории) общего пользования и отсутствии возможности изменения вида разрешенного использования органом самоуправления при предоставлении земельного участка по пп. 14 ст. 39.16 ЗК РФ.

Поскольку Комитет не подписал протокол разногласий и заявил возражения по предлагаемому условию, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, разрешая спор, со ссылкой на статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 7, 27, 29, 30, 31, 32, 85 Земельного кодекса Российской Федерации,  статьи 1, 30, 31, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и удовлетворил их.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421, пункту 1 статьи 424 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Данный спор между предпринимателем и Комитетом обусловлен возникшими между сторонами разногласиями об указанным в проекте договора видом разрешенного использования.

В силу статьи 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в том числе на земли населенных пунктов.

Пунктом 2 указанной статьи предписано, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В силу части 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений ЕГРН, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Из положений указанных норм следует, что документы территориального планирования определяют расположение и назначение территориальных зон, содержание градостроительных регламентов.

Согласно подпункту 7 пункта 1.6 Постановления Правительства Республики Бурятия от 16.04.2015 № 155 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования», действовавшего до 15.09.2015, границы территориальных зон устанавливаются с учетом местонахождения и параметров планируемого развития функциональных зон; сложившегося использования территорий и земель и иных обстоятельств.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в границах земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 находится земельный участок с кадастровым номером 03:24:011207:0026.

В соответствии с кадастровым планом земельного участка от 25 ноября 2003 года, выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:0026 «под строительство кафе». Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27 мая 2011 года, выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 03:24:011207:198 «для строительства культурно-развлекательного центра», однако, указанный земельный участок в 2012 году получил разрешение на использование для строительства кафе и предоставлялся в аренду предпринимателю для указанных целей. Для строительства кафе предшественнику предпринимателя – ООО «Гевс-Плюс» также было выдано разрешение.

Суд апелляционной инстанции соглашается с тем, что в данном случае поскольку объект строительства и земельный участок, на котором он расположен, связаны между собой физически, цель предоставления земельного участка в собственность или в аренду должна соответствовать назначению здания, сооружения, которые находятся на этом земельном участке.

Таким образом, земельный участок, на котором расположен принадлежащий истцу объект, при заключении нового договора аренды может быть предоставлен исключительно под эксплуатацию этого объекта.

Учитывая изложенное, требования истца об урегулировании разногласий признаются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции отклонены ввиду того, что основаны на неправильном толковании норм процессуального права.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 268 – 271 АПК РФ, Четвёртый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 17 мая 2023 года по делу №А10-423/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                         Т.В. Лоншакова

 

Судьи                                                                                        Е.В. Горбаткова

 

В.Л. Каминский