Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

Решение

Дело №А09-2960/2018

город Брянск

28 июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26.06.2018.

Арбитражный суд  Брянской области в составе: судьи  Степченко Г.В. ,     

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васькиной Е.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Деснянка-М", г. Брянск,

к обществу с ограниченной ответственностью "Оранж", г. Брянск,

о взыскании 727 833 руб. 42 коп.

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 16.04.2018, 

                 ФИО2, доверенность от 16.04.2018,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 09.01.2018,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Деснянка-М", г. Брянск, обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Оранж", г. Брянск, о взыскании 727 833 руб. 42 коп., в том числе 712 742 руб. основного долга и 15 091 руб.           42 коп. неустойки по договору аренды нежилого помещения от 22.10.2014.

Представители истца поддержали заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признала, по основаниям изложенным в письменном отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав в судебном заседании представителей сторон, суд установил следующее.

22.10.2014 между ООО "Деснянка-М" (арендодатель) и ООО «Оранж» (арендатор) был заключен на срок с 15.10.2014 по 15.10.2017 договор аренды нежилого помещения, в редакции дополнительного соглашения № 1 от 15.06.2017, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 123,2 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 2, находящегося по адресу: г.Брянск, Бежицкий район, ул. 3 Интернационала, д. 25, общей площадью торговых и складских помещений 106,2 кв.м., в состоянии позволяющем его нормальную эксплуатацию, в том числе торговый зал площадью 106,2 кв.м., арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные п. 4.1. настоящего договора, и возвратить имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1. договора, л.д. 15-23).

За использование имущества арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 150 000 руб. Оплата производится не позднее 5 числа текущего месяца путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя либо другим способом, не противоречащим действующему законодательству РФ (п. 4.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 15.06.2017).

При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки (пункт 4.6 договора).

Срок действия договора  сторонами определен в п.8.1 договора - с 15.10.2014 г. по 15.10.2017 г.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 22.10.2014 арендодатель передал, а арендатор принял в пользование вышеуказанный объект аренды.

Договор и дополнительное соглашение № 1 от 15.06.2017, в установленном законом порядке, прошли государственную регистрацию.

Письмом от 21.02.2018 за исх.№2 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить в течение 10 дней имеющуюся задолженность по арендной плате по договору от 22.10.2014 и начисленные за просрочку оплаты пени. 

Ответчик в добровольном порядке в предложенный срок вышеуказанную претензию не удовлетворил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Возникшие между сторонами правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (параграфом 1 главы 34 «Общие положения об аренде»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается в силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства по передаче арендатору имущества – нежилого помещения арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Факт передачи ответчику нежилого помещения подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Поскольку арендатор принял недвижимое имущество во временное владение и пользование, следовательно, у него в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы.

Как установлено выше, по расчету истца, сумма задолженности по арендной плате за период с октября 2017 года по март 2018 года составляет 712 742 руб.

Истцом произведен расчет согласно п. 4.1. договора в редакции дополнительного соглашения № 2 от 15.08.2017, по условиям которого за использование имущества арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере:

- начиная с 15.08.2017 по 15.10.2017 150 000 руб. в месяц,

- начиная с 16.10.2017 по 15.10.2018 165 000 руб. в месяц.

В письменном отзыве на иск ответчик указал, что дополнительное соглашение № 2 от 15.08.2017 он не получал, в связи с чем, оно не подписано ООО «Оранж» и не прошло государственную регистрацию в установленном порядке.

Согласно п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

За использование имущества арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 150 000 руб. Оплата производится не позднее 5 числа текущего месяца путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя либо другим способом, не противоречащим действующему законодательству РФ (п. 4.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 15.06.2017).

Пунктом 9.2. договора предусмотрено, что настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основании их письменного взаимного согласия, оформленного в виде дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами настоящего договора.

Судом было установлено, что в спорный период между сторонами отсутствовало подписанное уполномоченными представителями сторон и зарегистрированное в установленном законом порядке дополнительное соглашение № 2 от 15.08.2017, предусматривающее увеличение размера арендной платы до 165 000 руб. в месяц. Ответчик факт подписания данного соглашения отрицает. 

Согласно ст.310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указано выше, ответчиком не было подписано дополнительное соглашение № 2 от 15.08.2017 к договору аренды нежилого помещения от 22.09.2014, согласно которому размер арендной платы, начиная с 16.10.2017 по 15.10.2018 составил 165 000 руб. в месяц, наличие у арендатора (истца) подписанного с его стороны дополнительного соглашения в одностороннем порядке не является основанием для возникновения у ответчика обязанности производить арендные платежи в порядке, отличном от установленного в договоре аренды.

В соответствии с п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

Согласно п.1 ст.453 Гражданского кодекса РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Учитывая, что изменение договора аренды (в том числе подписанное сторонами соглашение об изменении размере арендной платы на 2010 год), является его неотъемлемой частью, то на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку регистрирующим органом не было зарегистрировано изменение в договор аренды в части изменения размера арендной платы (в виде дополнительного соглашения или протокола согласования), то в силу п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ такой договор не может считаться заключенным на иных условиях, чем были зарегистрированы в установленном законом порядке. При таких обстоятельствах у ответчика не возникла обязанность по внесению арендной платы в новом размере.

Вместе с тем, обязательство по своевременному и полному внесению арендной платы за пользование нежилым помещением по договору аренды от 22.10.2014 ответчиком надлежащим образом не исполнено. 

В судебное заседание ответчиком представлено платежное поручение № 163 от 07.02.2018, подтверждающее оплату за аренду помещения в размере 120 000 руб., в связи с чем задолженность по арендной плате за период ноябрь 2017 года – март 2018 года составила 630 000 руб., что подтверждается материалами дела.

Довод ответчика о том, что обеспечительный платеж должен быть засчитан за ноябрь 2017 года в связи с истечением срока действия договора судом не принимается, на основании следующего.

В соответствии со ст.329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В силу требований ст.381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). 

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. 

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 

Сторонами подобное соглашение было достигнуто в пункте 4.7. договора аренды, в котором предусмотрено, что при условии надлежащего выполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору обеспечительный платеж засчитывается в счет оплаты аренды за последний месяц аренды по настоящему договору.

Согласно п. 8.1. договора срок аренды имущества устанавливается с 15.10.2014 по 15.10.2017.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Данное обстоятельство в отсутствие надлежащим образом оформленного возврата арендованных помещений не может служить доказательством расторжения договора аренды. 

Суд также учитывает, что доказательства передачи арендатором помещения арендодателю надлежащим образом отсутствуют. 

В соответствии со статьёй 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Ответчиком не представлен акт приема-передачи арендуемых помещений, подписанный сторонами договора, подтверждающий факт принятия арендодателем помещений в связи с прекращением договора аренды. Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, арендатор пользовался помещением в апреле 2018 г. Таким образом, зачисление ответчиком обеспечительного платежа в счет последнего месяца аренды согласно п. 4.7 договора от 22.10.2014 г. суд считает преждевременным.

Доказательств, подтверждающих погашение ответчиком сложившейся задолженности за пользование арендованным нежилым помещением, суду не представлено. Поскольку долг в размере 630 000 руб. подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в части взыскания 630 000 руб., в остальной части исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.

Помимо требования о взыскании задолженности по договору истцом заявлено требование о применении мер имущественной ответственности за нарушение условий договора.         Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает ряд мер, направленных на понуждение должника исполнить гражданско-правовое обязательство и защиту прав кредитора. В соответствии со ст.329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является начисление договорной неустойки.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст.330 ГК РФ и условиями договора истцом начислено и заявлено ко взысканию с ответчика 15 091 руб. 42 коп. неустойки за период с 07.11.2017 по 22.03.2018.

Просрочка по оплате арендных платежей в указанный период подтверждается материалами дела. Следовательно, истец в соответствии со ст.330 ГК РФ и п. 4.6. договора вправе требовать уплаты ответчиком пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки.

В силу п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно п.2 ст.333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом, суд учитывает разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, изложенные в п.8 Постановления от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора», согласно которым в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Согласно п.69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с п.71 названного Постановления, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ). Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Пунктом 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 предусмотрено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В данном случае ответчиком ходатайство об уменьшении размера неустойки не заявлено, доказательства наличия в рассматриваемой ситуации какого-либо исключительного случая и явной несоразмерности неустойки в нарушение ст.65 АПК РФ не представлены.

Ответчиком представлен контррасчет пени, согласно которому размер пени составил 8 067 руб. 75 коп. за период с 06.12.2017 по 22.03.2018, судом проверен расчет и признал неверным

Судом установлено, что ответчиком неверно определен период начисления пени, размер задолженности, на который начислялась неустойка (зачтен обеспечительный платеж 150 000 руб.)  и не учтено изменение ставка рефинансирования в период возникновения задолженности.

В связи с тем, что исковые требования удовлетворены частично в размере                 630 000 руб., в результате произведенного перерасчета неустойки, судом установлено, что за период с 07.11.2017 по 22.03.2018 неустойка составляет 13 348 руб. 80 коп. Требования о взыскании неустойки подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в указанной сумме. В остальной части требования истца о взыскании неустойки удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина от цены иска 727 833 руб. 42 коп. составляет 17 557 руб.

При подаче искового заявления истцом уплачена по платежному поручению № 51 от 23.03.2018 государственная пошлина в размере 17 557 руб.

Согласно п.1 ст. 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая вышеизложенное с ответчика в пользу истца подлежит взысканию                       15 519 руб. 03 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины, в остальной части госпошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, ч. 2 ст. 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Оранж", г. Брянск,  в пользу ООО "Деснянка-М" , 

<

...> руб. 80 коп., в том числе 630 000 руб. задолженности по арендной плате, 13 348 руб. 80 коп. пени, а также 15 519 руб. 03 коп. государственной пошлины.

В остальнойчасти иска  отказать.

Исполнительный лист выдать по вступлении решения суда в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

СудьяСтепченко Г.В.