АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6968/2020

05 февраля 2021 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр», о взыскании арендной платы по договору,

 в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 14.09.2020;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 25.05.2020;

от третьего лица – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Арбитражный суд омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь»  о взыскании арендной платы по договору № Д-Кр-13-100 в размере 1 853 484,62 руб за период с 01.08.2017 по 09.11.2019, пени в размере 1 308 593,30 руб. за период с 11.08.2017 по 09.10.2019.

Определением суда от 16.07.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр».

Определением Арбитражного суда Омской области от 31.07.2020 по делу № А46-6968/2020 назначена экспертиза. Проведение экспертизы поручено индивидуальному предпринимателю ФИО3 (644046, 

<

...>.).

На разрешение эксперта поставлены вопросы следующего содержания: 

1. Соответствует ли законодательству РФ в области оценочной деятельности, в том числе требований ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» федеральных стандартов оценки и правил оценки Отчет № 1-627/2 от 29.05.2018, подготовленный ООО «Независимый экспертно - консалтинговый центр» об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 2 973, кв.м. с кадастровым номером 55:36:110110:1032?.

2. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110110:1032, расположенного по адресу: Омская область, Кировский АО, ул. Новороссийская, д. 5, по состоянию на 01.01.2018?.

18.09.2020 (Вход. № 136222) от экспертного учреждения в материалы дела поступили результаты экспертизы.

Определением суда от 06.10.2020 производство по делу было возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании требование поддержал.

Ответчик в письменном отзыве просил суд снизить размер неустойки.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

11.11.2016 между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ООО «ИСГ Сибирь» (арендатор) был заключён договор аренды № Д-Кр-13-110 земельного участка, в соответствии с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2973 кв.м. с кадастровым номером 55:36:110110:1032 местоположение которого установлено в г. Омск в КАО на ул. Новороссийская, д. 5 для завершения строительства многоквартирного дома жилого дома.

В силу пункта 2 договора земельного участка размер ежемесячной арендной платы определяется согласно расчету, приведенному в приложении к настоящему договору, и составляет 152 835, 83 руб.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в следующих случаях:

1) внесения изменений в порядок и/или методику определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на который не разграничена, расположенные на территории города Омска; 

2) изменения кадастровой стоимости за земельные участки, государственная собственность на который не разграничена, расположенные на территории города Омска.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В связи с признанием недействующим пункта 5 постановления № 108-п с 02.11.2017 по 31.12.2017 арендная плата составила 3 533,12 рублей в месяц на основании постановления № 179-п (уведомление департамента от 08.10.2018 № Исх-ДИО/15036).

Уведомлением от 20.06.2019 № Исх-ДИО/8313 Департамент сообщил, что по результатам судебной экспертизы № 130/40/18, проведенной ИП ФИО3. в соответствии с Законом № 135-ФЗ в рамках судебного разбирательства по делу № А46-19913/2017, по состоянию на 10.10.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110110:1032 составляет 13 301 000 рублей. Таким образом, размер ежемесячной арендной платы по Договору аренды за период с 11.11.2016 по, 31.12.2016, а также за период с 01.08.2017 по 01.11.2017 должен составлять 121 925 ,83 рубля. И указал, что оснований  применения указанного размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:110110:1032 в период с 01.01.2018 у департамента отсутствуют.

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска использовал отчёт о рыночной стоимости № № 1-627/2 от 29.05.2018, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного в иске земельного участка составила 16 851 000 рублей. 

В связи с вступлением в силу постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года N 275-п» размер арендной платы с 01.01.2019 составляет 3 533,12 рублей в месяц (уведомление департамента от 20.06.2019 № Исх-ДИО/8313).

Поскольку ответчиком плата за использование земельным участком не вносится, у предпринимателя перед Департаментом образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 853 484,62 руб за период с 01.08.2017 по 09.11.2019.

На указанную сумму задолженности были начислены пени в соответствии с условиями договора. Задолженность по пени в размере 1 308 593,30 руб. за период с 11.08.2017 по 09.10.2019.

Департаментом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить имеющуюся задолженность.

Однако оплаты до настоящего времени не последовало, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в части, исходя из следующего.   

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Факт пользования ответчиком земельным участком, переданным по акту приёма-передачи земельного участка в аренду на основании договоров аренды земельного участка, подтверждён материалами дела, и ответчиком по существу не оспорен.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Арендная плата по договору с учетом сформулированных выше выводов должна исчисляться с момента вступления в силу изменений. Факт неподписания сторонами договора дополнительного соглашения о внесении изменений в расчёт арендной платы, являющийся неотъемлемой его частью, не имеет правового значения для решения вопроса о законности увеличения размера арендной платы до указанной выше суммы, поскольку в силу процитированных выше норм законодательства (с учётом смысла, придаваемого таким нормам правоприменительной практикой), такие изменения являются обязательными для сторон договора, предусматривающего условие о регулируемой арендной плате.

Соответствующее условие об изменении значений коэффициентов расчета арендной платы с учётом кадастровой стоимости земельного участка в силу положений закона считается согласованным сторонами договора с момента вступления в силу положения нормативного правового акта, предусматривающего такое изменение.

Поскольку  определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2017 N 50-АПГ17-18 пункт 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 N 108-п, признан недействующим с даты принятия данного определения.

В такой ситуации суд приходит к выводу о том, что расчёт арендной платы за период с 01.08.2017 по 31.12.2017 должен быть произведен в соответствии с ранее действовавшим нормативным актом, регулировавшим плату за землю, то есть в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске». Именно данным нормативным актом определялся размер арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, до принятия Постановления  № 108-п.

Возможность такого расчета на основании ранее принятого нормативного акта, регулирующего аналогичные отношения, подтверждается правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 (пункт 10 Обзора судебной практики Судебной коллегии по экономическим спорам).

Таким образом, расчёт арендной платы, которая должна была быть внесена ответчиком за период с 01.08.2017 по 31.12.2017, необходимо, по мнению суда, производить в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске», с 01.01.2018 по 31.12.2018 в соответствии с Постановлением № 108-п (в редакции Постановления 162-п «О внесении изменения в Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 года № 108-п), с 01.01.2019 по 09.11.2019 в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 N 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года N 275-п».

Кроме того, суд исходит из того что арендную плату необходимо рассчитывать с учетом размера рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении судебной экспертизы № 1307/40/20, представленном индивидуальным предпринимателем ФИО3, содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учетом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учетом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности арбитражный суд пришел к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым отсутствуют.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110110:1032, по состоянию на 10.10.2016 составляет 11 223 000 руб.

С учетом названной формулы по расчету суда задолженность ответчика перед Департаментом за период  с 01.08.2017 по 09.11.2019 составляет 482 413,19 руб.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании пени в размере 1 308 593,30 руб. за период с 11.08.2017 по 09.10.2019.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ответчик заявил ходатайство о снижении размера начисленной неустойки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определённой договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

По смыслу статьи 330 ГК РФ неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату добросовестной стороне такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Закон предписывает участникам гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 № 683-О-О указано, что право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом суд обязан выяснить соответствие взыскиваемой неустойки наступившим у кредитора негативным последствиям нарушения должником обязательства и установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора.

По смыслу приведённой правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В силу пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно.

В рассматриваемой ситуации истцом не доказано наличие негативных последствий ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по Договору.

Таким образом, суд, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела, приходит к выводу о наличии правовых оснований для уменьшения неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца, до 92 264,16 руб.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание установленный законом принцип обязательности обеспечения платности землепользования, суд считает требования истца о взыскании задолженности по арендной плате законными в указанной части, обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно статье 106 Кодекса относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений Администрации города Омска освобожден от уплаты государственной пошлины по настоящему делу.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Государственная пошлина, подлежащая взысканию, составляет   14 494  рублей. 

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения) юридического лица: 644099, 

<

...>, зарегистрирован в качестве юридического лица 11.09.1997 Администрацией города Омска за номером 294-п) задолженность по договору аренды земельного участка № Д-КР-13-110 за период с 01.08.2017 по 09.11.2019 в размере 482 413,19 руб.; пени за период с 11.07.2017 по 09.11.2019 в размере 92 264,16 руб.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 14 494  руб.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, адрес (место нахождения) юридического лица: 644099, 

<

...>, зарегистрирован в качестве юридического лица 11.09.1997 Администрацией города Омска за номером 294-п) в пользу обществу с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 24 549 рублей расходов на производство судебной экспертизы, проведённой на основании определения Арбитражного суда Омской области по делу №А46-6968/2020 от 31.07.2020, уплаченных согласно платежному поручению № 40 от 17.06.2020.

В удовлетворении остальной части заявления отказать.

Перечислить индивидуальному предпринимателю ФИО3  (644046, 

<

...>.) с  депозитного счета Арбитражного суда Омской области 30 000 руб. за проведение экспертизы на основании определения Арбитражного суда Омской области по делу № №А46-6968/2020 от 31.07.2020 (счет № 60 от 18.09.2020, акт от 18.09.2020), перечисленных обществом с ограниченной ответственностью «ИСГ Сибирь» по платежному поручению № 40 от 17.06.2020.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.  

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.И. Чернышев