ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-15994/2018 

 

Москва                                                                                Дело № А40-121444/11 

07 мая 2018 года 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 07 мая 2018 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  А.С. Маслова,

судей П.А. Порывкина и И.М. Клеандрова

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном  заседании апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, ФИО4 на определение Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2018 по делу № А40-121444/11, вынесенное судьей А.А. Архиповым в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Барвиха-Вилладж»,

об отказе в признании требований как обеспеченных залогом;

 

при участии в судебном заседании:

от ФИО2, ФИО3, ФИО4 – ФИО5, по дов. от 12.11.2015, 12.12.2017, от 14.06.2017

от конкурсного управляющего ЗАО «Барвиха-Вилладж»– ФИО6, по дов. от 17.04.2018 г. 

 

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2014 ЗАО «Барвиха- Вилладж» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО7

 В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление ФИО2, ФИО3, ФИО4, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании требований, включенных в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченными залогом следующего имущества должника - объекта незавершенного строительства площадью (проектируемое значение) 1999,2 кв.м., степенью готовности 66%, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, поселок Барвиха, кадастровый номер 50:20:0010306:273.

. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2018 в удовлетворении заявления ФИО2, ФИО3, ФИО4 было отказано.

Не согласившись с названным определением ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило оспариваемый судебный акт отменить, как незаконный и принятый без учета всех фактических обстоятельств.

В судебном заседании представитель ФИО2, ФИО3, ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель конкурсного управляющего против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, должно обеспечиваться либо залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Закона № 214-ФЗ, либо поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 этого же Закона. 

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом обеспечиваются возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Законом и (или) договором. Согласно данной норме денежное требование участника строительства обеспечивается залогом независимо от оснований расторжения договора долевого участия. 

Из материалов дела следует, что на момент возбуждения в отношении ЗАО «Барвиха- Вилладж» дела о банкротстве строительство жилых домов завершено не было.  В качестве объектов недвижимого имущества жилые дома незавершенные строительством зарегистрированы не были. 

Впоследствии в ходе конкурсного производства конкурсным управляющим ЗАО «Барвиха- Виладж» осуществлена регистрации объектов незавершенного строительства должника (жилых домов) в качестве объектов недвижимого имущества (незавершенных строительством объектов). 

О регистрации права собственности ЗАО «Барвиха-Вилладж» на незавершенные строительством объекты Управлением Росреестра по Московской области в ЕГРН внесена запись о регистрации от 19.05.2017 № 50:20:0010306:273-50/020/2017-1. За регистрационной записью от 19.05.2017 № 50:20:0010306:273-50/020/2017-1 зарегистрирован объект незавершенный строительством площадью (проектируемое значение) 1999,2 кв.м., степенью готовности 66%, расположенный в пределах объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером 50:20:0010306:26 и расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, поселок Барвиха. 

Указанные обстоятельства, по мнению ФИО2, ФИО3, ФИО4, свидетельствуют о том, что требования, ранее включенные в реестр требований кредиторов должника определениями Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2013 и от 03.07.2013 (ФИО3), от 30.11.2016 (ФИО4), от 11.12.2015 (ФИО2) по делу № А40-121444/11 должны быть обеспечены залогом имущества должника.

Суд первой инстанции, отказывая в признании требований ФИО2, ФИО3, ФИО4 как обеспеченных залогом, исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявления в данной части.

Суд апелляционной инстанции соглашается с такими выводами Арбитражного суда города Москвы.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» указано, что при рассмотрении вопроса об установлении и включении в реестр требований конкурсных кредиторов, обеспеченных залогом имущества должника, судам необходимо учитывать, что если судом не рассматривалось ранее требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество, то суд при установлении требований кредитора проверяет, возникло ли право залогодержателя в установленном порядке (имеется ли надлежащий договор о залоге, наступили ли обстоятельства, влекущие возникновение залога в силу закона), не прекратилось ли оно по основаниям, предусмотренным законодательством, имеется ли у должника заложенное имущество в натуре (сохраняется ли возможность обращения взыскания на него).

В соответствии с пунктами 3, 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», если кредитор при установлении требований не ссылался на наличие залоговых отношений, в результате чего суд установил данные требования как не обеспеченные залогом, то впоследствии кредитор вправе обратиться с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора по делу в соответствии со статьей 138 Закона о банкротстве. С учетом первоначально вынесенного определения суда о включении требований кредитора в третью очередь такое заявление не является повторным и направлено на установление правового положения кредитора как залогового кредитора. Рассмотрение заявления осуществляется арбитражным судом в порядке, предусмотренном для установления требований кредиторов. Определение суда, устанавливающее наличие права залога, является основанием для внесения изменений в реестр требований кредиторов.

В ходе установления требований залогового кредитора при наличии судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество суд проверяет указанные обстоятельства, за исключением тех, которые касаются возникновения права залогодержателя. 

Как было указано выше, определениями суда требования ФИО3 (определения от 23.05.2013 и от 03.07.2013), ФИО4 (определение от 30.11.2016), ФИО2 (определение от 11.12.2015) включены в реестр требований кредиторов третей очереди.

Судом установлено, что требования граждан-участников строительства предъявлялись на основании договоров инвестирования, предварительных договоров купли-продажи объекта недвижимости. Впоследствии с указанными лицами договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома заключены не были. 

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусматривает возникновение права залога участника долевого строительства на отдельные конкретные жилые или нежилые помещения, являющиеся частями многоквартирного дома, и доли в праве общей долевой собственности, а предусматривает многоквартирный дом в целом.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения. 

Указанный жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, соответствующие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Согласно пункту 9 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. 

Согласно статье 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как уже указывалось выше, требования граждан-участников строительства предъявлялись не на основании договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, а на основании договоров инвестирования, предварительных договоров купли-продажи объекта недвижимости. Впоследствии с указанными лицами договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не были заключены.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71-13368/2008, отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. 

Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом № 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что граждане-участники строительства, требования которых основаны на иных договорах, нежели договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (договоры соинвестирования, договоры купли-продажи объекта недвижимости), лишены права на предъявление требования о признании их требований как обеспеченных залогом имущества «Барвиха-Вилладж».

Доводы апелляционной жалобы о возможности применения в рассматриваемом случае законодательства о защите прав потребителей отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании заявителем норм права. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что заключенные заявителями договора инвестирования, предварительные договора купли-продажи объекта недвижимости не соответствуют требованиям, установленным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о принятии судом первой инстанции оспариваемого определения с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, с учетом правильного применения норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 266 – 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2018 по делу № А40?121444/11 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, ФИО4 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                                                 А.С. Маслов

Судьи:                                                                                                                      И.М. Клеандров

П.А. Порывкин