/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А75-12466/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена  27 сентября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 сентября 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Демидовой Е.Ю.

                                                             Тихомирова В.В.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Сургута на решение от 14.02.2018 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Фёдоров А.Е.) и постановление от 28.05.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Сидоренко О.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.) по делу № А75-12466/2017 по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к акционерному обществу «Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами» (628002, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Гагарина, д. 118/1, кв. 1, ОГРН 1057747307507, ИНН 7724547224) о взыскании денежных средств; по встречному иску акционерного общества «Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами» к администрации города Сургута о взыскании денежных средств.

В заседании принял участие представитель акционерного общества «Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами» Газизов В.Р. по доверенности от 01.02.2018 № 33/18. 

Суд установил:

администрация города Сургута (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к акционерному обществу «Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами» (далее – АО «ЮграИнвестСтройПроект», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 25.09.2006 № 716 (далее – договор аренды) в общей сумме 97 593 008,15 руб., в том числе сумма основного долга за период с 01.07.2015 по 01.09.2016 в размере 24 119 067,84 руб., пени за период с 01.04.2015 по 01.09.2016 в сумме 4 313 264,53 руб., неустойка за нарушение подпункта 3.2.3 договора аренды за период с 01.07.2007 по 21.12.2007 в размере 1 851 998,85 руб., неустойка за нарушение условий подпункта 3.2.4 договора аренды за период с 30.12.2007 по 17.09.2008 в сумме 2 984 485,49 руб., неустойка за нарушение условий подпункта 3.2.5 договора аренды за период с 01.07.2009 по 20.10.2016 в сумме 31 562 835,58 руб., неустойка за нарушение подпункта 3.2.6 договора аренды за период с 01.09.2009 по 20.10.2016 в сумме 32 761 355,86 руб. 

АО «ЮграИнвестСтройПроект» обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры со встречным исковым заявлением к администрации о взыскании 3 998 723,33 руб. переплаты арендной платы за 2, 4 кварталы 2015 года и 1, 2 кварталы 2016 года по договору аренды.

Решением от 14.02.2018 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 28.05.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен частично в сумме 5 544 574,41 руб. Встречный иск удовлетворен в сумме 3 998 723,33 руб. С учетом произведенного зачета с АО «ЮграИнвестСтройПроект» в пользу администрации взыскано 1 545 851,08 руб. С общества  в доход федерального бюджета взыскано 11 362,65 руб. государственной пошлины. С администрации в пользу АО «ЮграИнвестСтройПроект» взыскано 42 994 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты изменить, исковые требования администрации удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований общества отказать. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: нормативный срок строительства объектов, расположенных на земельном участке, был ответчиком превышен, в связи с чем к расчету арендной платы по договору аренды подлежит применению именно коэффициент строительства «2»; после перерасчета размера арендной платы в связи с постановкой 26.06.2015 на государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными жилыми домами, введенными в эксплуатацию, одновременно арендная плата была пересчитана на уровень инфляции 5,5 %; учитывая уже произведенный во 2 квартале 2015 года перерасчет арендной платы, очередной перерасчет арендной платы на 2015 год противоречил бы условиям договора аренды земельного участка и постановлению правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов» (далее – Постановление № 457-п).

В отзыве на кассационную жалобу АО «ЮграИнвестСтройПроект» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству. 

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по изложенным в отзыве доводам.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2006 № 716, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, микрорайон 30, зона Ж.З. «Зона многоэтажной жилой застройки», категория земель – земли поселений, кадастровый номер – 86:10:01 01: 000:0337, площадь 490 789 кв. м.

Участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение названных условий использования участка не допускается (пункт 1.3 договора аренды).

Срок аренды участка устанавливается с 25.09.2006 по 01.09.2016 (пункт 1.5 договора аренды).

По акту приема-передачи от 25.09.2009 ответчик принял в аренду земельный участок.

Права и обязанности сторон определены в разделах 2 и 3 договора аренды.

Арендная плата, сроки и порядок ее внесения определены в разделе 4 договора аренды.

Согласно пункту 4.4 договора аренды арендная плата вносится арендатором равными долями в течение первых трех кварталов до 01 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а в 4-м квартале – не позднее 01 декабря текущего года.

По данным администрации, в нарушение условий договора плата за использование земельного участка за период с 01.07.2015 по 01.09.2016 обществом вносилась не в полном объеме, в связи с чем за указанный период у общества образовалась задолженность по арендной плате в размере 24 119 067,84 руб. 

В соответствии с пунктом 7.5 договора аренды за просрочку оплаты арендных платежей в сроки, установленные пунктом 4.4 договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки.

В связи с нарушением сроков внесения арендных платежей арендатору начислены пени в размере 4 313 264,53 руб. за период с 01.04.2015 по 01.09.2016.

Договором аренды установлены следующие обязанности арендатора: в срок до 01.07.2007 подготовить (разработать) проект планировки и проект межевания микрорайона № 30 (пункт 3.2.3); в срок до 30.12.2007 после утверждения проекта планировки обеспечить проведение межевания земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства и их государственный кадастровый учет (пункт 3.2.4); в срок до 01.07.2009 выполнить работы по строительству и вводу в эксплуатацию объектов инженерной инфраструктуры микрорайона № 30, передать их в муниципальную собственность (пункт 3.2.5); в срок до 01.08.2016 осуществить строительство объектов в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков территориально зоны Ж. 3-3 0 и утвержденным проектов планировки, с установленным договором минимальным объемом ввода и в эксплуатацию объектов (пункт 3.2.6).

В соответствии с пунктами 7.2 и 7.3 договора аренды при ненадлежащем исполнении подпунктов 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 и 3.2.6 договора арендатор уплачивает арендодателю пени (штраф) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным выполнением обязательств по договору истцом начислена неустойка в размере 69 160 675,78 руб., из них: 1 851 998,85 руб. за нарушение подпункта 3.2.3 договора за период с 01.07.2007 по 21.12.2007; 2 984 485,49 руб. за нарушение подпункта 3.2.4 договора аренды за период с 30.12.2007 по 17.09.2008; 31 562 835,58 руб. за нарушение подпункта 3.2.5 договора аренды за период с 01.07.2009 по 20.10.2016; 32 761 355,86 руб. за нарушение подпункта 3.2.6 договора аренды за период с 01.08.2016 по 20.10.2016.

АО «ЮграИнвестСтройПроект» 20.10.2016 была направлена претензия № 01-11-8436/16-0-0 с требованием об плате пени в связи с несвоевременным выполнением обязательств по договору аренды в размере 69 160 675,78 руб., 14.11.2016 направлено требование об оплате задолженности по арендной плате и начисленной неустойки.

Отсутствие оплаты обществом указанной задолженности послужило основанием для обращения администрация в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В свою очередь АО «ЮграИнвестСтройПроект» обратилось в арбитражный суд со встречным иском к администрации о взыскании 3 998 723,33 руб. переплаты арендной платы за 2, 4 кварталы 2015 года и 1, 2 кварталы 2016 года по договору аренды.

Согласно пояснениям истца задолженность за пользование земельными участками не включает в себя арендную платы за пользование земельными участками, занятыми введенными в эксплуатацию многоквартирными жилыми домами, площадь земельного участка, примененная в расчете администрации, составляет 387 417 кв. м. Судом установлено, что спор по площади земельного участка отсутствует.

Суд первой инстанции, руководствовался статьями 1, 3, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 307, 309, 310, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Постановлением № 457-п, постановлением правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30.05.2013 № 208-п «О внесении изменений в приложение к постановлению правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 2 декабря 2011 года № 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов» (далее – Постановление № 208-п), учитывая, что многоквартирные дома №№ 1, 2, 3, 4 и пристроенные автостоянки к ним введены в эксплуатацию в установленные сроки, то есть до момента применения коэффициента строительства «2» (до 01.07.2013), принимая во внимание, что письмом от 27.01.2015 общество уведомило администрацию о завершении строительства многоквартирных домов №№ 15/1, 15/2 и 5 (введены в эксплуатацию в конце 2014 года) на общей площади земельного участка 32 238 кв. м, в том числе о регистрации права собственности на квартиры в этих домах, а со дня ввода объекта в эксплуатацию коэффициент строительства при определении аренды не применяется, пришел к выводу о том, что в данном случае для расчета аренды необходимо применять коэффициент строительства «1».

Поскольку с 18.08.2015 кадастровая стоимость земельного участка изменилась и составила 2 372 508 381,23 руб. в связи с принятием постановления правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 07.08.2015 № 249-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и признании утратившим силу некоторых постановлений правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры» (далее – Постановление № 249-п), в государственный кадастр недвижимости новая кадастровая стоимость внесена 22.08.2015, суд первой инстанции в силу пунктов 26, 27 Постановления № 457-п пришел к выводу о том, что расчет арендной платы, начиная с 4 квартала 2015 года должен производиться с учетом измененной кадастровой стоимости.

Принимая во внимание изложенное, суд частично удовлетворил исковые требования администрации о взыскании арендной платы в размере 1 605 729,16 руб. 

Исходя из положений статей 195, 196, 200, 329, 330, 331 ГК РФ, разъяснений, изложенными в пунктах 10, 12, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», поскольку срок исковой давности по требованиям о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств по пунктам 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора аренды на момент предъявления иска по настоящему делу в суд истек, по пункту 3.2.6 договора аренды срок исковой давности по требованиям за период с 2008 по 2013 годы истек, учитывая, что администрацией при расчете неустойки за нарушение пункта 3.2.6 договора аренды не учтено, что за 2014 год обязательство по вводу жилья в объеме 40 000 кв. м обществом исполнено, были введены в эксплуатацию четыре многоквартирных дома, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что пени за просрочку ввода жилья подлежат удовлетворению за период с 01.01.2016 по 20.10.2016 в размере 3 178 691,43 руб. 

Поскольку требования о взыскании задолженности удовлетворено частично, суд посчитал, что требования администрации о взыскании пени, предусмотренной пунктом 7.5 договора аренды за просрочку внесения арендной платы, подлежат удовлетворению в размере 760 153,82 руб. 

Доводы общества о необходимости применения в данном случае норм статьи 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки суд отклонил как необоснованные, так как общество не представило допустимых доказательств, подтверждающих несоразмерность размера неустойки в соответствии с условиями договора последствиям нарушения обязательств, кроме того, при подписании договора аренды обществу были известны его условия, в том числе в части применения размера неустойки за допущенную просрочку, однако возражений и замечаний при подписании договора им не высказано, о чрезмерности размера неустойки не заявлено.

Руководствуясь статьями 410, 1102, 1109 ГК РФ, поскольку при рассмотрении первоначального иска определен размер арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении встречных исковых требований общества о взыскании с администрации 3 998 723,33 руб. неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы за период 2, 4 кварталы 2015 года и 1, 2 кварталы 2016 года. 

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. 

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой инстанции и апелляционной инстанции, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.

Поскольку в данном случае иное АПК РФ не предусмотрено, то суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу только в пределах приведенных в ней доводов.

Кроме того, часть 1 статьи 286, пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ ограничивают процессуальные полномочия суда кассационной инстанции проверкой правильности применения норм материального и процессуального права судами нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать новые фактические обстоятельства и повторно оценивать исследованные судами первой и апелляционной инстанций имеющиеся в деле доказательства.

В пункте 7 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Постановлением № 457-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, которым в отношении договоров аренды, заключенных до 01.07.2013, применяется в течение третьего года и следующих лет в пределах нормативного срока строительства, указанного в разрешении на строительство.

Постановлением № 208-п с 01.07.2013 был установлен коэффициент строительства равный «2» для расчета арендной платы за земельные участки переданные в аренду для строительства при превышении нормативного срока строительства, указанного в разрешении на строительство, в том числе в случае продления срока действия разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 7.1 Постановления № 457-п со дня ввода объекта в эксплуатацию коэффициент строительства при определении аренды не применяется: если осуществлена регистрация права на возведенный объект в течение 90 дней со дня ввода объекта, уведомлен арендодатель о государственной регистрации в течение 30 дней с момента государственной регистрации.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что многоквартирные дома №№ 1, 2, 3, 4 и пристроенные автостоянки к ним введены в эксплуатацию в установленные сроки, то есть до момента применения коэффициента строительства «2» (до 01.07.2013), принимая во внимание, что письмом от 27.01.2015 общество уведомило администрацию о завершении строительства многоквартирных домов №№ 15/1, 15/2 и 5 (введены в эксплуатацию в конце 2014 года) на общей площади земельного участка 32 238 кв. м, в том числе о регистрации права собственности на квартиры в этих домах, а со дня ввода объекта в эксплуатацию коэффициент строительства при определении аренды не применяется, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что в данном случае для расчета аренды необходимо применять коэффициент строительства «1».

Таким образом, судами были учтены доводы истца в отношении сроков ввода в эксплуатацию жилых домов №№ 5, 15/1 и 15/2, требование частично удовлетворено судами. При этом предметом спора не являлись обстоятельства, связанные со сроками ввода в эксплуатацию домов №№ 12 и 16, на которые содержатся ссылки в кассационной жалобе.

Поскольку с 18.08.2015 кадастровая стоимость земельного участка изменилась и составила 2 372 508 381,23 руб. в связи с принятием Постановления № 249-п, в государственный кадастр недвижимости новая кадастровая стоимость внесена 22.08.2015, суды первой и апелляционной инстанций в силу пунктов 26, 27 Постановления № 457-п пришли к обоснованному выводу о том, что расчет арендной платы, начиная с 4 квартала 2015 года должен производиться с учетом измененной кадастровой стоимости.

Утверждая в кассационной жалобе о произведенном перерасчете арендной платы, заявитель не подтвердил его надлежащими доказательствами.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Поскольку при рассмотрении первоначального иска определен размер арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу об удовлетворении встречных исковых требований общества о взыскании с администрации 3 998 723,33 руб. неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы за период 2, 4 кварталы 2015 года и 1, 2 кварталы 2016 года.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 14.02.2018 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 28.05.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-12466/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  Е.Ю. Демидова

 

                                                                            В.В. Тихомиров