АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-35978/2019

г. Нижний Новгород                                                                

Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 октября 2019 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Соколовой Лианы Владимировны (шифр 53-828)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фёдоровым М.С.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от заявителя: ФИО1 (доверенность от 18.06.2019), 

от Инспекции: ФИО2 (доверенность от 09.01.2019), 

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО «Стройинвест-52», г.Н.Новгород, к инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области о признании недействительным предписание об устранении нарушений требований законодательства Российской Федерации в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости от 22.05.2019 №519-04/02-10/22-1,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ФИО3,

установил:

заявитель обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании недействительным предписания инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области об устранении нарушений требований законодательства Российской Федерации в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости от 22.05.2019 №519-04/02-10/22-1.

В обоснование заявленного требования Общество указывает, что технические характеристики помещения П6, передаваемого ФИО3 по завершении строительства, соответствуют требованиям проектной документации. Также Общество отмечает, что разногласия по поводу приема-передачи спорного помещения между застройщиком и дольщиком носят гражданско-правовой характер. В связи с чем, оспариваемое предписание, по мнению заявителя, вынесено Инспекцией с превышением предусмотренных законодательством полномочий. 

Подробно позиция Общества изложена в заявлении, дополнениях к заявлению и поддержана представителем в ходе судебного заседания.

Представитель инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области возражала против удовлетворения заявленного требования по доводам, изложенным в письменном отзыве, считает оспариваемое предписание законным и обоснованным.

ФИО3, извещенная надлежащим образом, явку в судебное заседание не обеспечила.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав позиции сторон, суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По факту поступившего обращения ФИО3 (вх.№ОГ-001-22480/19 от 25.04.2019) должностным лицом инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области на основании приказа руководителя Инспекции в период с 17 по 22 мая 2019 года проведена внеплановая документарная проверка ООО "Стройинвест-52", являющегося застройщиком при строительстве объекта: здание многофункционального использования с квартирами на верхних этажах и размещением на нижних этажах офисов и объектов культурного и обслуживающего назначения при условии поэтажного разделения различных видов использования, подземные и встроенные в здание гаражи и автостоянки, по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, Нижегородский район, пер.Короткий, 8А.

В ходе проведенной проверки Инспекцией установлено, что застройщик (ООО "Стройинвест-52") в соответствии с пунктами 4.1.9, 7.1 договора долевого участия №6 от 13.03.2017, по которому гражданке ФИО3 перешло право требования в отношении помещения П6, обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

Приложением 2 Договора предусматривалась ливниевая канализация (стояк у колонны в осях 27/Л-К на расстоянии 3,200м. от пола).

Откорректированной проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы от 29.06.2018 №37-2-1-2-0012-18 ООО"Центр проектных и строительных экспертиз" в спорном помещении П6 предусмотрены дополнительные горизонтальные участки сети канализации в осях 27/И-Л.

Дополнительное соглашение с гражданкой ФИО3, предусматривающее указанные в проекте изменения, не заключалось.

Результаты проверочного мероприятия зафиксированы в акте проверки №519-04/01-06/42 от 22 мая 2019 года.  

22 мая 2019 года Обществу выдано предписание об устранении нарушений требований законодательства Российской Федерации в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости №519-04/02-10/22-1, в соответствии с которым на застройщика возложена обязанность в срок до 01.07.2019 устранить выявленное нарушение в соответствии с частью 1 статьи 7, частью 3 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ и представить в Инспекцию заверенные печатью и подписью руководителя подтверждающие документы.

Не согласившись с предписанием от 22 мая 2019 года, Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с рассматриваемым требованием. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 29 и частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершении действия (бездействие).

Согласно части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершении действия (бездействие). 

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закона №214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статьей 23 Федерального закона №214-ФЗ определено, что государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (ч.2).

Государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется контролирующим органом в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, с учетом требований к организации и проведению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установленных Правительством Российской Федерации (ч.2.1).

В силу пункта 2.1.2 Положения об инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области, утвержденного Постановлением Правительства Нижегородской области от 25.11.2011 №954, Инспекция осуществляет на территории Нижегородской области государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Положениями части 6 статьи 23 Федерального закона №214-ФЗ определены полномочия контролирующего органа в данной сфере правового регулирования, в том числе по направлению лицам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предписания об устранении нарушений требований настоящего Федерального закона, а также иных требований по вопросам привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установленных нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченного органа, и устанавливает сроки устранения этих нарушений, в том числе в случае поступления уведомления от публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" в соответствии с пунктами 1 и 2 части 5.2 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Предписание должно быть законным и содержать указание на выявленные действия, нарушающие конкретные нормы права застройщиком, то есть контролирующий орган при проведении проверки и вынесении предписания об устранении выявленных нарушений, должен выяснить, находится ли такое нарушение в рамках отношений, которые связаны с осуществлением контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Как следует из материалов дела, в ходе проведения проверочного мероприятия должностное лицо Инспекции пришло к выводу о том, что в нарушение требований Федерального закона №214-ФЗ застройщиком (ООО "Стройинвест-52") с гражданкой ФИО3 не заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, предусматривающее сведения о внесенных в проект изменений относительно технических характеристик подлежащего передаче дольщику помещения П6 (о наличии в помещении дополнительных горизонтальных участков сети канализации в осях 27/И-Л).

В связи с чем, оспариваемым предписанием от 22.05.2019 на Общество возложена обязанность устранить выявленное нарушение в соответствии с частью 1 статьи 7, частью 3 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ. Нарушений иных положений Федерального закона №214-ФЗ, а также ссылок на несоответствие спорного объекта требованиям проектной документации (откорректированной) оспариваемое предписание не содержит.

Напротив, из содержания акта проверки от 22.05.2019, положительного заключения экспертизы откорректированной проектной документации спорного объекта, следует, что объект капитального строительства (в том числе и спорное помещение П6) соответствуют проектной документации (с учетом внесенных изменений, прошедших соответствующую экспертизу). Названное обстоятельство также подтверждается и фактом получения Обществом разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч.1 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ).

Между тем, в силу пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Таким образом, предусмотренная частью 1 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ обязанность застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, не изменяет гражданско-правового характера данных правоотношений.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Следовательно, для заключения дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве необходимо волеизъявление двух сторон договора. В противном случае (при наличии возражений одной из сторон договора) такой спор подлежит разрешению в судебном порядке.

В отсутствие соглашения сторон на изменение договора участия в долевом строительстве, возложение обязанности по его изменению в соответствии с Законом №214-ФЗ на одну из сторон по договору и требование исполнения этой обязанности от нее является неправомерным.

При этом, частью 2 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, предусмотрено право участника долевого строительства (если иное не установлено договором) по своему выбору потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, Федеральным законом №214-ФЗ предусмотрены определенные способы защиты и восстановления нарушенных прав участников долевого строительства вследствие строительства застройщиком объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Требования участника долевого строительства, предусмотренные частью 2 статьи 214-ФЗ, носят гражданско-правовой характер, право выбора способа устранения нарушений принадлежит дольщику, а вопрос об удовлетворении такого требования, в случае не признания застройщиком, подлежит разрешению в судебном, а не административном порядке.

При этом, суд принимает во внимание, что на момент проведения спорной проверки и выдачи предписания от 22.05.2019 дольщик (ФИО3) реализовала предусмотренное действующим законодательством право и обратилась в Нижегородский районный суд г.Н.Новгорода с исковым заявлением о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве и взыскании неустойки. В настоящее время названный спор урегулирован в судебном порядке путем заключения и утверждения мирового соглашения (определение Нижегородского районного суда от 17.09.2019 по делу №2-7917/2019).

Следовательно, возложение Инспекцией на застройщика обязанности по устранению имеющихся, по мнению надзорного органа, нарушений части 1 статьи 7, части 3 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ в части несоответствия построенного объекта (отдельных технических характеристик) условиям договора не соответствует Федеральному закону №214-ФЗ, поскольку фактически подменяет собой досудебный и судебный порядок разрешения гражданско-правового спора, возникающего в связи с исполнением договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, учитывая, что, как указано выше, для заключения дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве необходимо волеизъявление обеих сторон договора, а выбор способа устранения нарушенных прав дольщика в случае строительства объекта в том числе с отступлением от условий договора принадлежит исключительно дольщику, суд приходит к выводу о фактической неисполнимости оспариваемого предписания, поскольку устранение данного нарушения не зависит исключительно от действий застройщика. Также оспариваемое предписание не содержит перечня конкретных мероприятий, выполнение которых свидетельствовало бы об исполнении застройщиком требований данного ненормативного правового акта, что также указывает на его неисполнимость.

Более того, возложение на Общество оспариваемым предписанием обязанности лишает последнее возможности приведения доводов и возражений относительно обоснованности предъявленых дольщиком требований, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона №214-ФЗ (в частности относительно размера снижения цены договора, размера подлежащих возмещению дольщику расходов и пр.), чем объективно нарушает права застройщика.

При установленных обстоятельствах суд приходит к итоговому выводу о том, что оспариваемое предписание не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленных в данной части.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с Инспекции в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р  Е  Ш  И  Л :

заявление ООО «Стройинвест-52», г.Н.Новгород (ИНН 

<

***>), удовлетворить.

Предписание инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области об устранении нарушений требований законодательства Российской Федерации в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости от 22.05.2019 №519-04/02-10/22-1 признать недействительным.

Взыскать с инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области в пользу ООО «Стройинвест-52», г.Н.Новгород (ИНН 

<

***>) судебные расходы в размере 3000,00 рублей.

Исполнительный лист выдать по вступлению решения в законную силу.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.

Судья                  Л.В. Соколова