/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4891/18 

Екатеринбург

27 августа 2018 г.

 

Дело № А76-19699/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Татариновой И.А., Купреенкова В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нестеровой Е.Ф., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет) на решение  Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2018 по делу № А76-19699/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета - Яскей К.Н.(доверенность от 29.12.2017 № 42819);

общества с ограниченной ответственностью «НТС Градиент» (далее - общество «НТС «Градиент») - Маркова Е.Г. (доверенность от 23.07.2018 № 08-Ю).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «НТС «Градиент» о:

1. признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от 03.07.2014 № 7200/зем.;

2. признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества «НТС «Градиент» на следующие объекты:

- нежилое здание (гараж), общей площадью 149,7 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0302002:195, расположенное по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Енисейская, 22;

- нежилое здание (теплица цветочная № 2), общей площадью 306,0 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0302002:509, расположенное по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Енисейская, 22;

- нежилое здание (теплица цветочная № 3), общей площадью 482,8 кв. м, с кадастровым номером 74:36:0302002:537, расположенное по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Енисейская, 22;

3. обязании общества «НТС «Градиент» в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 74:36:0302002:19, общей площадью 49 116,00 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Енисейская, 22, и передать этот земельный участок по акту приема-передачи Комитету (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Челябинской области (судья Бесихина Т.Н.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 (судьи Пирская О.Н., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судами норм материального права. Заявитель утверждает, что  на спорном земельном участке на момент заключения договора отсутствовали все объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых он был предоставлен. Вывод судов об обратном, по мнению  Комитета, не соответствует материалам дела, поскольку дешифровкой данных дистанционного зондирования, заключением кадастрового инженера и прочими документами, подтверждается, что на момент заключения договора какие-либо объекты недвижимости, для эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, отсутствовали. Заявитель полагает, что  действовавшее на момент заключения оспариваемой сделки законодательство не предусматривало обязанность органов местного самоуправления обследовать земельные участки.      

В отзыве на кассационную жалобу общество «НТС «Градиент» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права ответчику на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Енисейская, д. 22:

- нежилое здание (теплица цветочная № 5), общей площадью 711,3 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:196,

- нежилое здание (контора тепличного хозяйства), общей площадью 70,8 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:194,

- нежилое здание (гараж), общей площадью 149,7 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:195,

- нежилое здание (бытовое - производственное помещение), общей площадью 1319,9 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:532,

- нежилое здание (контора тепличного хозяйства), общей площадью 75,3 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:193,

- нежилое здание (овощная теплица № 1а), общей площадью 1042,0 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:538,

- нежилое здание овощная теплица № 2), общей площадью 1048,0 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:529,

- нежилое здание (овощная теплица № 3), общей площадью 1026,3 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:536,

- нежилое здание (овощная теплица № 4), общей площадью 998,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:533,

- нежилое здание (овощная теплица № 5), общей площадью 990,7 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:534,

- нежилое здание (овощная теплица № 6), общей площадью 998,3 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:535,

- нежилое здание (овощная теплица № 7), общей площадью 991,2 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:190,

- нежилое здание (овощная теплица № 8), общей площадью 992,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:530,

- нежилое здание (овощная теплица № 9), общей площадью 990,9 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:531,

- нежилое здание (овощная теплица № 10), общей площадью 986,5 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:528,

- нежилое здание (теплица цветочная № 1), общей площадью 110,0 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:192,

- нежилое здание (теплица цветочная № 2), общей площадью 306,0 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:509,

- нежилое здание (теплица цветочная № 3), общей площадью 482,8 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:537,

- нежилое здание (теплица цветочная), общей площадью 673,4 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:191.

Данные объекты приобретены обществом «НТС «Градиент» на основании договора купли-продажи от 09.12.2013, право собственности на указанные объекты зарегистрировано за обществом 10.01.2014.  

Указанные объекты недвижимого имущества были расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0302002:19, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 01.03.2014.

При рассмотрении спора стороны подтвердили, что после перехода права собственности на объекты недвижимости к ответчику между истцом и ответчиком имелись арендные отношения на основании договора УЗ № 008003-Д-2006, по которому последний вносил арендные платежи. 

Общество «НТС «Градиент» 08.04.2014 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, на котором расположены строения.

Первым заместителем Главы администрации города Челябинска 14.05.2014 принято распоряжение 3 2593-К о продаже обществу «НТС «Градиент» земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: г. Челябинск, ул. Енисейская, 22, с кадастровым номером 74:36:0302002:19.

Между Комитетом (продавец) и обществом «НТС «Градиент» (покупатель)  03.07.2014 заключен договор купли-продажи № 7200/зем. земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302002:19, площадью 49 116,00 кв. м. Стоимость земельного участка составила 8 766 705 руб.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи выкупленного земельного участка от 30.07.2014.

Выкупная стоимость внесена платежным поручением от 07.07.2014 № 4397.

Право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0302002:19 зарегистрировано 13.08.2014, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.07.2017  и кадастровой выпиской о земельном участке от 12.05.2017.

После выкупа земельного участка обществом «НТС «Градиент» был произведен демонтаж 16 теплиц и расчистка земельного участка по адресу: г. Челябинск, ул. Енисейская, д. 22, что подтверждается актом от 15.09.2014 № 37, договором от 28.04.2014 № 2.

Соответственно в материалы дела представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении  следующих ранее расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, которые были сняты с кадастрового учета: 

- нежилое здание (контора тепличного хозяйства), общей площадью 75,3 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:193, снят с кадастрового учета 06.11.2014;

- нежилое здание (теплица цветочная № 5), общей площадью 711,3 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:196, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

- нежилое здание (бытовое - производственное помещение), общей площадью 1319,9 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:532, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

- нежилое здание (овощная теплица № 3), общей площадью 1026,3 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:536, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

- нежилое здание (контора тепличного хозяйства), общей площадью 70,8 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:194, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

- нежилое здание овощная теплица № 2), общей площадью 1048,0 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:529, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

- нежилое здание (овощная теплица № 1а), общей площадью 1042,0 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:538, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

- нежилое здание (овощная теплица № 4), общей площадью 998,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:533, снят с кадастрового учета 06.11.2014;

- нежилое здание (теплица цветочная № 1), общей площадью 110,0 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:192, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

- нежилое здание (овощная теплица № 8), общей площадью 992,1 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:530, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

- нежилое здание (овощная теплица № 10), общей площадью 986,5 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:528, снят с кадастрового учета 06.11.2014;

- нежилое здание (овощная теплица № 6), общей площадью 998,3 кв. м кадастровый номер 74:36:0302002:535, снят с кадастрового учета 06.11.2014;

- нежилое здание (овощная теплица № 9), общей площадью 990,9 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:531, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

- нежилое здание (теплица цветочная), общей площадью 673,4 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:191, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

- нежилое здание (овощная теплица № 5), общей площадью 990,7 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:534, снят с кадастрового учета 05.11.2014;

- нежилое здание (овощная теплица № 7), общей площадью 991,2 кв. м, кадастровый номер 74:36:0302002:190, снят с кадастрового учета 06.11.2014.

По данным Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0302002:19 расположено три объекта недвижимости, имеющие кадастровые номера: 74:36:0302002:195, 74:36:0302002:509, 74:36:0302002:537.

Комитетом в адрес общества  «НТС «Градиент» 01.06.2017 направлена досудебная претензия с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 03.07.2014 № 7200/зем, признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимого имущества. Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указывая на то, что заключенный договор купли-продажи земельного участка от 03.07.2014 № 7200/зем является недействительным, ввиду того, что принадлежащие ответчику объекты недвижимости, расположенные на предоставленном в собственность земельном участке, были разрушены и отсутствовали на момент заключения договора, истец обратился с исковым заявление в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, в редакции, действовавшей в спорный период) при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, в том числе свидетельства о государственной регистрации права, согласно которым обществу «НТС «Градиент» на момент заключения оспариваемого договора принадлежали на праве собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером  74:36:0302002:19, кадастровый паспорт  данного земельного участка от 01.03.2014 № 7400-101/14-152663, из которого следует, что на нем расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности  обществу «НТС «Градиент», учитывая, что в материалы дела представлены не оспоренные Комитетом документы, подтверждающие частичный снос объектов недвижимого имущества после заключения оспариваемого договора купли-продажи и регистрации права собственности ответчика на земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка отсутствовали принадлежащие обществу  «НТС «Градиент» объекты недвижимости, для эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, соответственно общество обладало правом на выкуп спорного земельного участка, исходя из положений статьи 36 ЗК РФ. 

При этом судами принято во внимание, что из заключения специалиста от 21.07.2014 следует, что обследование проводилось не ранее октября 2014, фотографии территории земельного участка, представленные Комитетом, не содержат данные о времени и месте их совершения, акт от 02.08.2017 составлен истцом в одностороннем порядке без вызова ответчика, натурное обследование при предоставлении данных дистанционного зондировании Земли от 14.08.2017 не проводилось. 

Соответственно суды пришли к обоснованному выводу о том, что все эти доказательства не могут достоверно подтвердить факт отсутствия объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности обществу  «НТС «Градиент» на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка. 

В связи с чем, суды обоснованно отказали в  удовлетворении требований Комитета о признании спорного договора недействительной сделкой и о  применении последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим права собственности. 

Вывод суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности правомерно признан апелляционным судом ошибочным.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 АПК РФ, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 АПК РФ, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Челябинской области от 06.03.2018 по делу № А76-19699/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.Э. Рябова 

 

Судьи                                                                          И.А. Татаринова 

 

                                                                                      В.А. Купреенков