АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-7712/2017

г. Краснодар

09 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Трифоновой Л.А., судей Кухаря В.Ф. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца – общества  с ограниченной ответственностью «АПК-Ахтарикомбикорм» (ИНН 2347011612,  ОГРН 1052326314831) – Мусейко Н.И. (генеральный директор) и Лапидуса А.В. (доверенность от 07.11.2018), от ответчика – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ляха Александра Владимировича (ИНН 234700080130, ОГРН 304234725400159) – Моногарова А.С. (доверенность от 29.05.2017), в отсутствие ответчиков: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  в лице филиала по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район (ИНН 2347006193, ОГРН 1032326312270), главы крестьянского фермерского хозяйства Леня Дмитрия Геннадьевича (ИНН 230903358183, ОГРН 311231221000019), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества  с ограниченной ответственностью «АПК-Ахтарикомбикорм» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2018 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2018 (судьи Глазунова И.Н., Илюшин Р.Р., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-7712/2017, установил следующее.

ООО «АПК-Ахтарикомбикорм» (далее – истец, общество) обратилось                         в арбитражный суд с иском о солидарном взыскании с глав КФХ Ляха А.В. и Леня Д.Г. (далее – главы КФХ Лях А.В. и Лень Д.Г.), ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала               по Краснодарскому краю (далее – кадастровая палата, учреждение), Управления Росрееестра по Краснодарскому краю (далее – Росреестр), администрации муниципального образования Приморско-Ахтарский район (далее – администрация)              16 419 990 рублей 60 копеек упущенной выгоды;  зачете 258 тыс. рублей, перечисленных администрации за аренду земельного участка, в счет последующих платежей за аренду земельного участка по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район,                ст. Ольгинская, юго-западная часть в районе элеватора с кадастровым номером 23:25:0605000:3122 (далее – участок 3122); исключении из кадастрового реестра земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, ст. Ольгинская, юго-западная часть в районе элеватора с кадастровым номером 23:25:0000000:581 (далее – участок 581).

Исковые требования мотивированы тем, что арендуемый истцом участок 3122  предоставлен впоследствии в аренду главе КФХ Леню Д.Г., который, вступив во владение, передал его в субаренду главе КФХ Ляху А.В. Заявленные к взысканию суммы являются упущенной выгодой, которую он не получил в результате выбытия участка 3122 из его владения по вине ответчиков.

Решением от 12.04.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.07.2018, в иске отказано. Суды сочли незаключенным договор аренды участка 3122 ввиду того, что названный участок  не существовал как имущественный объект и не был введен в гражданский оборот, поэтому права истца не нарушены. Требование  о зачете не может быть удовлетворено судом в силу положений статьи 410  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). В удовлетворении требования  об исключении из кадастрового реестра участка 581 отказано со ссылкой на то, что  процедура исключения из государственного кадастра недвижимости сведений  о границах земельного участка Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ) не предусмотрена.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель считает ошибочным вывод судов о том, что несформированность участка 3122 (не состоит на кадастровом учете в качестве отдельного объекта) не влечет невозможность  передачи его в аренду. Названный участок (землеустроительное дело № 1929, размежование  на основании заявления администрации) в силу пункта 1.2 статьи 20  Федерального закона от 21.01.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права   на недвижимое имущество и сделок с ним» является ранее учтенным (согласно выписке из ЕГРН,  поставлен на кадастровый учет 07.05.2007, сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные, ранее учтенные»), его недостаточная индивидуализация не влечет незаключенность договора аренды. Суды не учли сложившуюся правоприменительную практику (дела № А53-31459/2015,  А24-3518/2015, А75-1421/2007), согласно которой, стороны, исполняющие договор, не могут ссылаться на его незаключенность, поскольку для сторон при его исполнении отсутствовала неопределенность. В этом случае  стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Возражая относительно доводов жалобы, администрация в отзыве считает судебные акты законными и обоснованными.

Отзывы от иных лиц в суд не поступили.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав пояснения представителей сторон по делу, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Суды установили, что на основании  постановления главы администрации от 04.12.2008 № 2103 администрация и общество (арендатор)  подписали договор от 08.12.2008 № 2500002492 аренды участка 3122, площадью 596 700 кв. м  – земли населенных пунктов с     разрешенным использованием – для       сельскохозяйственного производства –  сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.12.2009.

На основании постановления администрации от 20.08.2012 № 1676 и договора аренды от 21.08.2018 № 2500004470 участок 581 передан администрацией в аренду КФХ Лень Д.Г., а последним – в субаренду КФХ «Анна» (глава КФХ Лях А.В).

Из заключения ООО «Землеустроительный центр» от 14.06.2013 следует, что участки 3122 и 581 частично налагаются друг на друга. За пределами площади наложения участка истца по настоящему делу находится 1209 кв. м.

Выбытие по этой причине из владения истца участка 3122 послужило основанием обращения его в суд с заявленными требованиями и  требованием  о взыскании убытков в виде упущенной выгоды.

Истец указывает, что арендованный им участок выбыл из его владения в 2013 году и обрабатывался ответчиками – главами КФХ Лях А.В. и Лень Д.Г.

В обоснование требования о взыскании убытков общество представило акт экспертизы от 30.03.2018, содержащий информацию о стоимости  урожая, который мог быть получен при осуществлении истцом сельскохозяйственной деятельности на участке такой площади. В основание данного расчета положена урожайность пшеницы за 2013 – 2016 годы исходя из ее стоимости.

Отзывая в удовлетворении иска, судебные инстанции пришли к выводу о незаключенности  договора аренды участка 3122  ввиду неопределенности его границ, что исключает данный объект из гражданского оборота и возможность совершения с ним сделок. Данное обстоятельство, по мнению судов, свидетельствует о невозможности использования истцом названного участка и, соответственно, получения дохода от его использования. В части требования об исключении из государственного кадастра участка 581 суды отказали, сославшись на установленную законом специальную процедуру для реализации такого требования.

Данные выводы являются ошибочными и сделаны без учета следующего.

Из материалов дела видно, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края  от 08.04.2016 по делу № А32-30397/2015 по иску истца к тем же ответчикам постановление администрации от 20.08.2012 № 1676 и договор аренды от 21.08.2018 № 2500004470, заключенный администрацией и главой КФХ Лень Д.Г. о передаче в аренду участка 581, признаны недействительными ввиду несоблюдения при его предоставлении установленных законом публичных процедур. Судебные инстанции также установили, что земельный участок по этому договору не был свободен от прав других лиц, передан в аренду истцу. 

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суды, удовлетворяя данные требования истца по названному делу и исходя из положений статьи 166 Кодекса,  указав на то, что участок, переданный по договору КФХ Лень Д.Г., не был свободен от прав других лиц, признали истца  заинтересованным лицом.

В силу части 3 статьи 1 Закона № 221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее – кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее – уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. 

В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в частности, описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии               с данным Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение (пункты 3 и 6 части 1 статья 7 Закона                        № 221-ФЗ). 

В силу пункта 1 статьи 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Предметом договора аренды земельного участка является земельный участок, границы которого определены в соответствии со специальным законом и внесены                        в государственный земельный кадастр. Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                  от 13.09.2011 № 3413/11, от 22.04.2008 № 16975/07).

Указанный подход применим к взаимоотношениям сторон сделки, когда последние в отсутствие установления на местности границ земельного участка понимают, какая часть поверхности земли передана в пользование арендатору.

До заключения договора с КФХ Лень Д.Г. и после вступления решения суда по делу № А32-30397/2016 в силу, как пояснили представители общества,  общество использовало предоставленный ему участок 3122 и ни одна из сторон договора аренды участка 3122  не выказывала сомнений в части его границ и размеров (предмета договора аренды).

При отсутствии спора относительно места расположения арендованного имущества, в том числе при длительном его использовании, сторона такой сделки                     не вправе ссылаться на незаключенность договора во взаимоотношениях с другой                его стороной.

Поэтому вывод судов о незаключенности договора аренды участка 3122 с истцом противоречит приведенным нормам права.

Ошибочность вывода судов о незаключенности договора исключила исследование судами вопроса об обоснованности  заявленного размера причиненных истцу в результате передачи участка 3122 КФХ Лень Д.Г. убытков в виде  упущенной выгоды. 

Отказывая в удовлетворении требования истца об исключения из кадастрового учета участка 581, суды не учли положения пункта 2 части 1 статьи  150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом и вступившего в законную силу решения суда по делу № А32-30397/2015, по которому рассмотрено это же требование.

Поскольку судебные инстанции при рассмотрении дела неполно выяснили значимые для дела обстоятельства, не учли выводы судов по делу № А32-30397/2015, не рассмотрели вопрос об обоснованности  размера заявленных убытков, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение. 

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении и принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 150, 151, 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2018 по делу № А32-7712/2017

отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

                                              Л.А. Трифонова

 

Судьи

                                      В.Ф. Кухарь

 

                                       Ю.В. Рыжков