Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                         Дело № А21-12919/2019

«25» декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2019 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 25 декабря 2019 года.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Заместителя прокурора Калининградской области

к Администрации муниципального образования «Гурьевский городской округ»,

Обществу с ограниченной ответственностью «Термотех»,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

о признании недействительными договоров и применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Заместитель прокурора Калининградской области обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Гурьевский городской округ» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238300, 

<

...>) (далее – Администрация) и Обществу с ограниченной ответственностью «Термотех» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236029, 

<

...>, офис 1) (далее – ООО «Термотех»):

- о признании недействительным договора от 27.03.2018 № 126 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:03:010021:12, площадью 10 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>

- договора от 20.06.2019 № 353 купли-продажи указанного земельного участка, заключенного между ответчиками.

Кроме того, заместитель прокурора Калининградской области просил суд   применить последствия недействительности ничтожной сделки, путем возложения на ООО «Термотех» обязанности по возврату спорного земельного участка в распоряжение муниципального образования «Гурьевский городской округ», а на Администрации вернуть денежные средства в размере 36 900 руб.  

В судебном заседании представители прокуратуры исковое заявление поддержал в полном объеме.

Ответчики возражали против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что ООО «Термотех» непрерывно владело спорным земельным участков, который после прекращения арендных отношений по договору от 18.11.2011 не возвращался Администрации.

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Заслушав представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО «Термотех» по договору от 18.01.2011 № 360 являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 39:03:010021:12, площадью 10 000 кв.м., из состава земель населенных пунктов, предназначенного для сельскохозяйственного использования.

Срок действия договора от 18.01.2011 № 360 установлен до 01.03.2016.

31.12.2015 ООО «Термотех» обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды. 

В отсутствие подписанного между сторонами соглашения о продлении срока действия договора от 18.01.2011 № 360, ООО «Термотех» продолжало пользоваться земельным участком, а Администрацией начислялись арендные платежи за использование земельного участка.

27 марта 2018 года между ООО «Термотех» и Администрацией заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 18.01.2011 № 360 и в этот же день заключен № 126 договор аренды в отношении спорного земельного участка.

20.06.2019 между ООО «Термотех» и Администрацией, на основании заявления ООО «Термотех» от 21.01.2019, заключен договор № 353 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:03:010021:12.

Прокуратура, полагая, что поскольку с даты заключения договора аренды от 27.03.2018 до даты представления земельного участка в собственность ООО «Термотех» прошло  менее трех лет, что не предусматривало представление земельного участка на льготных условиях в порядке пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, прокуратура указывает на то, что  ООО «Термотех», расторгнув договор аренды от 18.01.2011 № 360,  фактически  утратило преимущественное право заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, предусмотренное пунктом 31 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд счел, что требования не подлежат удовлетворению на основании нижеследующего.

Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно пункту 2 указанной статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 168 ГК РФ,  если сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон N 101-ФЗ). К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый хозяйством в собственность земельный участок не относится (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

Статьей 10 Закона N 101-ФЗ  установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункты 1, 4).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса  предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Таким образом, по смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.

Из норм пунктов 1, 2 части 1 статьи 1, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ следует, что такой (специальный) механизм приобретения права собственности установлен законодателем для тех арендаторов, которые доказали, что на протяжении длительного срока (более трех лет) могут надлежаще использовать предоставленные им земельные участки (документально подтвердили, что эффективно хозяйствуют на сельскохозяйственных землях). Данный подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи.

Вопросы предоставления в собственность без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентированы статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса, основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов – статьей 39.16 Земельного кодекса.

Подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд установил, что спорный земельный участок используется ООО «Термотех» на условиях аренды непрерывно с 2014 года (с даты заключения соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 18.01.2001 № 360), надлежащее его использование по назначению в течение срока, превышающего три года, прокуратурой не оспаривается, предусмотренные законом основания для отказа в предоставлении участка заявителю в собственность за плату без проведения торгов у Администрации отсутствовали.

Приведенные в исковом заявлении аргументы, которые сводятся к отсутствию правового значения общего непрерывного срока аренды юридическим лицом испрашиваемого в собственность без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренного ранее заключенными в отношении такого участка договорами аренды, и необходимости истечения трехлетнего срока аренды исключительно в рамках договора, действующего на момент подачи заявления о предоставлении участка в собственность,  суд не принимает. Такое толкование закона фактически предусматривает введение дополнительного ограничения прав арендаторов, использующих земельный участок в течение длительного времени на основании нескольких последовательных договоров аренды, перед арендаторами, впервые получившими в аренду земельный участок на срок не менее трех лет, и обратившимися за приватизацией участка по истечении названного срока.

При этом суд отмечает, что действительно подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит оговорок относительно включения в установленный (трехлетний) срок ранее заключенных договоров аренды с гражданином или юридическим лицом, претендующими на приобретение в собственность арендуемого земельного участка, однако, запрет учета общего срока непрерывного арендного пользования земельным участком в указанной норме также отсутствует.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы иска, обусловленные тем, что отношения по договору аренды от 18.01.2011, были прекращены после путем подписания соглашения о расторжении договора, а с заключения нового договора № 353 от 27.03.2018 отсутствовали основания для представления земельного участка ООО «Термотех» в собственность, подлежат отклонению, как не основанные на содержании договора от 18.01.2011, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и противоречащие установленным судом фактическим обстоятельствам непрерывного арендного пользования спорным участком ООО «Термотех», в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя и не представление доказательств нарушения прав неопределенного круга лиц.  Само по себе установление при заключении сделки срока аренды не исключает применение к договору правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в условиях отсутствия со стороны арендодателя явно выраженной воли и каких-либо действий, направленных на возврат земельного участка после истечения согласованного в договоре срока аренды, продолжающегося использования арендатором участка по целевому назначению и добросовестного внесения арендной платы по договору, вплоть до дня заключения нового договора аренды от 27.03.2018, довод о безосновательном (фактическом) использовании хозяйством спорного участка после истечения срока действия предыдущего договора от 18.01.2011, во внимание не принимается.

В связи с вышеуказанным также не имеет правового значения очередность подписания договора от 27.03.2018 и соглашения № 234 от 27.03.2018 о расторжении договора от 18.01.2011.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова