﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

тел. (384-2) 45-10-82

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

http://www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-18027/2021

город Кемерово

29 ноября 2021 года

Резолютивная часть оглашена 22 ноября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 29 ноября 2021 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е. В., при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Прима Н.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества исковое заявление общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра», г. Барнаул (ОГРН 1022201763517, ИНН 2225021331)

к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса, г. Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)

об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора аренды земельного участка

при участии: 

от истца (онлайн-подключение): Шелбогашева И.А. – представитель, доверенность от 26.11.2020, диплом, паспорт,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – ответчик, Комитет) с иском об урегулировании об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Требования мотивированы несоответствием спорных условий проекта договора требованиям нормативных актов, нарушением баланса интересов сторон договора.

В возражениях на отзыв от 17.11.2021 истец дополнил иск требованием об исключении некоторых ранее согласованных пунктов договора, но в судебном заседании 22.11.2021 истец на данном уточнении не настаивал, просил рассмотреть требования в первоначальной редакции. На вопрос суда представитель истца пояснила, что считает, что все спорные пункты в той или иной степени дублируют положения нормативных актов, без их включения в договор никакой неопределенности при его исполнении не возникнет, правоотношения сторон будут регулироваться нормами права, поэтому истец не настаивает на утверждении предложенной им редакции спорных пунктов, а считает достаточным их исключение из договора.

Комитет иск не признал, представил отзыв, в которым обосновывал практическую целесообразность предложенной им редакции, соответствие ее требованиям нормативных актов; полагал неверным исключать спорные условия, поскольку такой подход может привести к оставлению в договоре только существенных условий и нивелированию роли договорного регулирования.

Как следует из материалов дела, истец использует здание магазина, расположенное на земельном участке по адресу: г. Кемерово, Рудничный район, ул. Городецкая, д. 6. Государственная собственность на земельный участок не разграничена.

2.03.2021 истец обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов. 8.04.2021 истец получил направленный Комитетом проект договора аренды земельного участка, который был подписан с протоколом разногласий. Комитет в свою очередь составил протокол урегулирования разногласий. 

Неурегулированными остались разногласия по следующим условиям договора: абзацы 2, 3 пункта 3.1, абзац 1 пункта 3.8, абзац 1 пункта 3.9,  пункт 4.4.5, пункт 4.4.9, сноску 2 абзаца 1 пункта 4.4.13,  сноску 3 абзаца 3 пункта 4.4.14, пункт 7.1.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, указанным кодексом и другими федеральными законами.

По смыслу пунктов 4, 5 статьи 426 ГК РФ условия публичного договора, не соответствующие требованиям, а также действующим в момент заключения публичного договора обязательным правилам, утвержденным Правительством Российской Федерации или уполномоченными им федеральными органами, являются ничтожными в части, ухудшающей положение стороны.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, общество является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2021 № Ф04-6376/2020 по делу № А46-7753/2020).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, пунктами 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13, Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата по договору является регулируемой. Ее размер применительно к спорному земельному участку устанавливается в соответствии с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы», утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее – Постановление №62).

Регулируемым является размер арендной платы, прочие условия договора аренды не должны противоречить соответствующим положениям ГК РФ и устанавливаются сторонами по согласованию. Тот факт, что Комитет при заключении договоров аренды руководствуется положениями типовой формы договора, утвержденной Постановлением №62, не означает обязательность данной формы для арендатора.

Арендодателем предложена следующая редакция абзацев 2, 3 пункта 3.1 договора: «Размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка ежегодно изменяется в одностороннем порядке Арендодателем на коэффициент, учитывающий уровень инфляции.

Условия настоящего Договора о размере арендной платы считаются измененными на коэффициент, учитывающий уровень инфляции, с момента вступления в силу правового акта, устанавливающего такой коэффициент, и подлежат применению с 1 января очередного финансового года».

Истцом предложена следующая редакция: «Размер арендной платы подлежит изменению Арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменения размера арендной платы при возникновении условий использования земельного участка, влекущих применение коэффициентов, установленных в перечне коэффициентов, учитывающих условия использования земельных участков, применяемых для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово (Ку).

Условия настоящего Договора о размере арендной платы считаются измененными со дня вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего или изменяющего порядок определения размера арендной платы, в том числе устанавливающего или изменяющего коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы».

Редакция Комитета предполагает применение коэффициента инфляции с начала соответствующего календарного года, независимо от фактического (в т.ч. более позднего) вступления в силу соответствующего нормативного акта, что не предусмотрено законом и ухудшает положение арендатора. Редакция истца предполагает обязательность направления Комитетом уведомления как условия изменения арендной платы, что также не предусмотрено нормативными актами.

Арендодателем предложена следующая редакция абзаца 1 пункта 3.8 договора: «Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем	в одностороннем порядке в случаях: ».

Истцом предложена следующая редакция: «Размер арендной платы подлежит изменению арендодателем	в одностороннем порядке	путем направления уведомления об изменения размера арендной платы в следующих случаях:».

Поскольку арендная плата за земельный участок является регулируемой, то ее изменение при наличии соответствующих оснований является не только правом, но и обязанностью Комитета и не может быть реализовано по его усмотрению. Вместе с тем соответствующие положения предусмотрены нормативными актами и подлежат применению независимо от того, продублированы ли они в договоре.

Арендодателем предложена следующая редакция абзаца 1 пункта 3.9 договора: «Независимо от момента направления Арендодателем и получения Арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условие настоящего Договора о размере арендной платы считается измененным (за исключением случая, указанного в абз.3. п. 3.1 настоящего Договора):».

Истцом предложена следующая редакция: «Независимо от момента направления Арендодателем и получения Арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы условие договора аренды о размере арендной платы считается измененным:».

Редакция данного спорного условия напрямую связана с содержанием абзацев 2, 3 пункта 3.1 договора, в связи с чем аргументация и вывод суда аналогичен.

Арендодателем предложена следующая редакция пункта 4.4.5 договора: «Не нарушать права и законные интересы правообладателей смежных земельных участков». Истец просил данный пункт исключить, мотивируя тем, данная обязанность имеется у него в силу закона, а пунктом 5.2 договора за ее нарушение предусмотрен штраф в размере 10% годовой арендной платы.

Суд соглашается с позицией истца, что в части данной обязанности предложенное Комитетом условие дублирует положения гражданского законодательства, а введение дополнительной ответственности в договор не отвечает положениям о свободе договора и требованиям к содержанию публичного договора.

Арендодателем предложена следующая редакция пункта 4.4.9 договора: «В десятидневный срок со дня изменения наименования, местонахождения или других реквизитов, а также при реорганизации Арендатора направить Арендодателю письменное уведомление об этом. В случае если Арендодатель не был письменно уведомлен Арендатором об изменении вышеуказанных сведений, Арендатор несет риск наступления вызванных этим неблагоприятных последствий для него». Истец просил данный пункт исключить, мотивируя тем, что он возлагает на арендатора обязанности, не предусмотренные законом.

Правовое регулирование взаимного извещения, направления юридически значимых сообщений и соответствующие риски (неизвещения, неполучения) урегулированы гражданским законодательством. Соответственно включение данного пункта в договор в отсутствие согласованной воли сторон не будет отвечать принципу свободы договора.

Арендодателем предложена следующая редакция сноски 2 абзаца 1 пункта 4.4.13 договора: «В случае предоставления земельного участка на срок более 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ) изложить пункт 4.4.13. в следующей редакции: «4.4.13. В случае заключения договора субаренды не позднее 10 дней с момента его заключения уведомить об этом Арендодателя и предоставить ему заверенную копию договора субаренды».

Истцом предложена следующая редакция: «В случае предоставления земельного участка на срок более 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ) изложить пункт 4.4.13 в следующей редакции: «4.4.13. В случае заключения договора субаренды Арендатор уведомляет Арендодателя об этом в разумный срок.

Суд соглашается с доводами истца о том, что законом конкретный срок уведомления не предусмотрен, а довод Комитета о целесообразности его установления не свидетельствует о невозможности исполнения договора без указанного пункта и не является достаточным основанием для установления его редакции судом в отсутствие согласованной воли сторон.

Арендодателем предложена следующая редакция сноски 3 абзаца 3 пункта 4.4.14 договора: «В случае предоставления земельного участка на срок более 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ) изложить пункт 4.4.14. в следующей редакции: «В случае передачи своих прав и обязанностей по Договору другому лицу (перенаем), в том числе передачи права аренды в залог, внесения права аренды в качестве вклада в уставной капитал  хозяйственных товариществ или обществ либо паевого взноса в производственный кооператив, не позднее 10 дней с момента совершения указанных действий уведомить об этом Арендодателя. При этом Арендатор обязан произвести государственную регистрацию перехода права аренды в Управлении Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях, а также предоставить	Арендодателю заверенную	копию документа, подтверждающего передачу и регистрацию перехода права аренды земельного участка или внесение его в качестве вклада или паевого взноса. Право аренды земельного участка может быть передано в залог в связи с ипотекой здания (сооружения), расположенного на этом участке, без согласия Арендодателя».

Истцом предложена следующая редакция: «В случае предоставления земельного участка на срок более 5 лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ) изложить пункт 4.4.14. в следующей редакции: «В случае передачи своих прав и обязанностей по Договору другому лицу (перенаем), в том числе права аренды в залог, внесения права аренды в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ или обществ либо паевого взноса в производственный	кооператив, в разумный срок уведомить об этом Арендодателя».

Аргументация сторон относительно сроков уведомления и распределения обязанностей участников правоотношений по государственной регистрации прав на земельный участок в данном случае аналогична предыдущему рассмотренному договорному условию. Аналогичными являются и выводы суда.

Арендодателем предложена следующая редакция пункта 7.1 договора: «Корреспонденция (письма, уведомления, претензии, предупреждения) считаются полученной стороной, если она направлена заказным письмом по месту нахождения соответствующей стороны или по ее почтовому адресу, указанному в обращении. Момент	получения	корреспонденции определяется в любом случае не позднее 10-ти дней со дня ее отправки, указанной в почтовой квитанции».

Истцом предложена следующая редакция: «Корреспонденция (письма, уведомления, претензии, предупреждения) считаются полученные стороной, с момента доставки уведомления по месту регистрации соответствующей стороны или с момента получения по ее почтовому адресу или электронному адресу, указанному на официальном сайте».

Аргументация сторон в данном случае аналогична приведенной по пункту 4.4.9 договора. Аналогичными являются и выводы суда.

Спорные условия договора касаются правоотношений, которые полностью или с достаточной степенью определенности урегулированы нормами права; законом не предусмотрено обязательное согласование содержания данных условий в договоре, в связи с чем они не подлежат включению в договор на основании решения суда.

Иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

иск удовлетворить. 

Урегулировать разногласия  между обществом исковое заявление общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (ОГРН 1022201763517, ИНН 2225021331) и Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) при заключении  договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе – городе Кемерово, заключенного без проведения торгов, в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401027:86, площадью 1026 кв.м. по адресу: Кемеровская область – Кузбасс, г. Кемерово, Рудничный район, ул. Городецкая, д. 6: исключить из договора абзацы 2, 3 пункта 3.1, абзац 1 пункта 3.8, абзац 1 пункта 3.9,  пункт 4.4.5, пункт 4.4.9, сноску 2 абзаца 1 пункта 4.4.13,  сноску 3 абзаца 3 пункта 4.4.14, пункт 7.1.

Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) в пользу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (ОГРН 1022201763517, ИНН 2225021331) 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья								                  Е.В. Исаенко