Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-76025/2020

19 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  26 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  19 апреля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Богатырь» (адрес:  Россия 194064, Санкт-Петербург, Тихорецкий проспект, дом 15, корпус 1 литера А, 1-Н (помещение 9), ОГРН: 1197847056494, ИНН 7804639209);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Русский ветер» (адрес:  Россия 199155, Санкт-Петербург, улица Одоевского, дом 33, литера А, офис 22, ОГРН: 1037808006323, ИНН 7804073604);

о признании недействительными односторонних сделок в виде отказов от договоров, а также об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды

при участии

- от истца: ФИО2 (по доверенности от 25.08.2020)

- от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 19.08.2020) и ФИО4 (по доверенности от 26.03.2021)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Богатырь» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Русский ветер» о признании недействительными односторонних сделок в виде отказов от договоров аренды нежилого помещения от 01.04.2019 № 01/04/19  и аренды земельного участка от 26.04.2019 № 26/04/19.

В судебном заседании 09.12.2020 представитель истца ходатайствовал об объединении настоящего дела с делом № А56-85355/2020 по заявлению ООО «Богатырь» к ООО «Русский ветер» об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 01.04.2019 № 01/04/19.

Определением арбитражного суда от 09.12.2020 дела № А56-76025/2020 и  № А56-85355/2020 объединены в одно производство под номером А56-76025/2020.

Протокольным определением от 03.02.2021 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято к рассмотрению уточнение исковых требований в части обязания ответчика  заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 01/04/19 от 01 апреля 2019 года с внесенными в него изменениями.

В настоящем судебном заседании истец поддержал уточненные требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как усматривается из материалов дела, 01.04.2019 между ООО «Русский ветер» (Арендодатель) и ООО «Богатырь» (Арендатор) заключен договор № 01/04/19 аренды нежилого помещения. в соответствии с которым Арендатору за плату во временное пользование передан объект недвижимости - части № 1, № 2, № 4 помещения 7-Н, части № 25-28, № 31-37 помещения 7-Н, часть № 5 помещения 2-Н площадью 549,5 кв.м (далее - Помещение) в здании по адресу: 

<

...>, лит. А, для использования под предприятие общественного питания (ресторан).

Между сторонами 26.04.2019 заключен договор земельного участка № 26/04/19-3, по условиям которого Арендодатель передал в пользование Арендатору за плату во временное владение и пользование часть земельного участка общей площадью 100 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А., с целью размещения декоративной входной группы и организации общественного питания под установку летнего кафе.

Арендодатель 06.03.2020 уведомил Арендатора об отказе от договора аренды земельного участка № 26/04/19-3 от 26.04.2019 с  06 июня 2020 года.

Письмом от 29.05.2020 Арендодатель уведомил Арендатора об отказе от договора аренды нежилого помещения № 01/04/19 от 01.04.2019 с  31 июля 2020 года.

Считая отказы Арендодателя от договоров произведенными с нарушением требований действующего гражданского законодательства РФ и положений заключенных договоров, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из отзыва ответчика и представленных документов следует, что основанием для отказа от договора аренды нежилого помещения от 01.04.2019 №01/04/19 послужило существенное нарушение со стороны ООО «Богатырь» условий договора, выразившихся в просрочке внесения арендной платы и компенсации коммунальных расходов более двух раз. Указанное обстоятельство истцом не оспаривается.

Согласно пункту 5.7. Договора Арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения своих обязательств по Договору (от исполнения Договора) в одностороннем порядке, что влечет его досрочное расторжение, письменно уведомив об этом Арендатора за 2 (Два) месяца до даты расторжения Договора в случае просрочки внесения арендной платы и/или компенсации коммунальных расходов Арендодателя более двух раз в течение одного года (указанный год начинает исчисляться, начиная с даты первого нарушения Арендатором порядка оплаты).

На дату направления уведомления об отказе от договора со стороны Истца имелась задолженность по внесению арендной платы за сентябрь 2019 года, за апрель и май 2020 года в сумме 950 000 руб., и просрочка возмещения переменной части арендной платы за январь, февраль, март в сумме 567 326 руб. 04 коп.

Как указывает истец, причинами просрочки уплаты арендной явились наступившие обстоятельства непреодолимой силы, в силу которых Арендатор утратил возможность с момента их наступления исполнять денежные обязательства по Договору, поскольку не мог предвидеть наступление эпидемиологической ситуации, вызванной вспышкой новой коронавирусной инфекции (COVID-2019), признанной Всемирной организации здравоохранения пандемией.

Согласно постановлению правительства Санкт-Петербурга от 26 марта 2020 года № 161 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121» на территории Санкт-Петербурга с 28.03.2020 запрещена деятельность ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, за исключением доставки заказов на дом. Указанные ограничения сохранялись до 27 июля 2020 года.

Как следует из уведомления об отказе от договора, задолженность по внесению арендной платы частично совпадает с периодом, возникшим до введения ограничительных мер, а именно задолженность по внесению арендной платы за сентябрь 2019 года и просрочка возмещения переменной части аренной платы за январь, февраль и март 2020 года, что является достаточным основанием для реализации Арендодателем права на отказ от договора на основании пункта 5.7.

Кроме того, Арендатором не доказана невозможность осуществления деятельности посредством доставки заказов на дом, и дополнительных видов деятельности, включая торговую (ОКВЭД 46.39, 46.90, 47.11 ООО «Богатырь» согласно выписки ЕГРЮЛ).

В отношении оснований для отказа от Договора аренды земельного участка № 26/04/19-3 от 26.04.2019 судом установлено следующее.

В соответствии с п. 1.3. Договора аренды земельного участка Договор заключен на срок 364 дня с правом автоматической пролонгации, при этом одновременно, как прямо предусмотрено п. 1.3. «договор прекращает свое действие одновременно с прекращением договора аренды нежилого помещения № 01/04/19 от 01.04.2019, заключенного на срок 15 лет с 01.04.2019».

При этом со стороны ООО «Богатырь» имело место существенное нарушение условий договора, выразившееся в возведении на земельном участке постройки, с нарушением целевого назначения.

Согласно п. 1.1. указанного договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 100 (сто) кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр-т, д.35, корп.1, лит. А, а Арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи и оплатить его использование в соответствии с условиями договора. Участок сдается с целью размещения декоративной группы и организации общественного питания под установку летнего кафе.

Пункт 3.2.14. Договора устанавливает, что Арендатор обязан выполнять требования в сфере благоустройства, установленные Правилами уборки, обеспечения чистоты и порядка на территории Санкт-Петербурга, утвержденные правительством Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Правилами благоустройства Санкт-Петербурга установлена обязанность согласовать внешний облик летнего кафе на предмет его соответствия требованиям Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА). Внешний облик необходимо согласовать в КГА и представить подтверждение в КИО. Документом, подтверждающим соответствие летнего кафе рекомендациям КГА, является архитектурно-планировочное задание (АПЗ) с соответствующей отметкой КГА в разделе «Акт приемки объекта».

ООО «Русский ветер» неоднократно обращалось в адрес ООО «Богатырь» по поводу согласования проекта внешнего облика НТО, однако никаких действий по согласованию предпринято не было, документы о согласовании пристройки в адрес ООО «Русский ветер», не поступали.

Помимо неисполнения требований арендодателя, предусмотренных Законодательством РФ, при обмере площади представителями ООО Русский ветер» было выявлено превышение занимаемой площади более, чем на 20%, при строительстве несогласованной в законном порядке террасы. Фактическая площадь НТО составила более 120 кв.м. Указанное нарушение также является существенным, поскольку является нарушением условий предмета Договора аренды земельного участка.

Земельный участок, в соответствии с п. 1.1. Договора передан в пользование с целью размещения летнего кафе. 

В соответствии с положениями Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.11.2016 № 961 к элементам благоустройства относятся сезонные объекты общественного питания: временные сооружения, предназначенные для размещения сезонных объектов общественного питания, в том числе с выносными столиками, для размещения летних кафе. В соответствии с положениями настоящего положения летнее время определяется периодом с 16 апреля по 15 октября (п. 2.7.2.4.).

Соответственно размещение летнего кафе на арендованном земельном участке после 15 октября 2019 является нарушением норм действующего законодательства. По состоянию на дату рассмотрения настоящего спора, пристройка не демонтирована.

На основании изложенного с учетом периода размещения «Летнего кафе», внешнего вида пристройки, а так же материалов, используемых при строительстве «Летнего кафе»: крыша из гибкой черепицы, утеплитель, остекление, ООО «Богатырь» фактически проведены незаконные работы по изменению фасада здания, расположенного по адресу:  Санкт-Петербург, Богатырский пр-т, д.35, корп.1, лит.А.

Также представителями Арендодателя осуществлены проверки соответствия «Летнего кафе» действующему противопожарному законодательству РФ, в результате которых обнаружены неоднократные и грубейшие нарушения норм пожарной безопасности. Данные нарушения подвергали опасности жизнь и здоровье посетителей.

При таких обстоятельствах оспариваемые отказы от договоров являются законными и обоснованными, в связи с чем в удовлетворении иска, в том числе в части требований об обязании заключить дополнительное соглашение к договору  аренды нежилого помещения № 01/04/19 от 01 апреля 2019 года следует отказать.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Платежными поручениями от 25.08.2020 № 286, от 01.09.2020 №313, от 24.09.2020 №371 истцом уплачена государственная пошлина в сумме 18 000 руб., расходы по которой в связи с отказом в иске остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.